Bank hipoteczny – jak działa? Bank hipoteczny vs. komercyjny

bank hipoteczny

Osoby chcące zaciągnąć kredyt mieszkaniowy mogą zauważyć, że oddzielną ich ofertę posiadają tzw. banki hipoteczne – funkcjonujące tuż obok banków komercyjnych. Jakie są banki hipoteczne w Polsce? Czym różni się bank hipoteczny od zwykłego? Jeśli na co dzień nie interesujesz się bankowością, a aktualnie szukasz kredytu hipotecznego, przeczytaj ten tekst.

Bank hipoteczny – wszystko, co powineneś wiedzieć

Planując kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości lub budowę domu, staramy się sprawdzać wszystkie najciekawsze oferty w tradycyjnych bankach, bankach spółdzielczych i SKOK-ach. Czasem też przy braku odpowiedniej zdolności kredytowej, decydujemy się skorzystać z usług firm pożyczkowych i sięgnąć po tzw. chwilówki.

Tymczasem na rynku finansowym dostępne są alternatywne opcje – i jedną z nich jest właśnie, tzw. bank hipoteczny. Bankowość hipoteczna w Polsce jest dość nowym zjawiskiem, jednak z roku na rok pojawiają się nowe podmioty zainteresowane oferowaniem swoich produktów. Czym jest bank hipoteczny i jakie różnice występują między nim a bankiem tradycyjnym? Sprawdźmy!

Co to jest bank hipoteczny?

Bank hipoteczny to szczególny rodzaj banku, który prowadzi działalność w formie spółki akcyjnej. Jego głównym celem jest udzielanie kredytów zabezpieczonych hipoteką (nieruchomością). Takie instytucje skupiają swoją działalność wyłącznie na tym produkcie, w wyniku czego mają wiele przywilejów. Mianowicie posiadają wyłączne prawo do emitowania listów zastawnych.

Sama działalność banków hipotecznych kontrolowana jest przez KNF (Komisja Nadzoru Finansowego) poprzez osobę powiernika, powoływanego raz na 6 lat. Z ich usług mogą korzystać zarówno klienci indywidualni, jak i podmioty dysponujące wysoką zdolnością kredytową, np. Skarb Państwa albo Narodowy Bank Polski (NBP).

Listy zastawne to dłużne papiery wartościowe emitowane przez banki hipoteczne oraz BGK (Bank Gospodarstwa Krajowego). Wszystkie przepisy tyczące się obrotu listami zastawnymi regulowane są przez Ustawę z dnia 29.08.1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych. Tego rodzaju papiery wartościowe posiadają wysoki poziom bezpieczeństwa, dzięki czemu związane z nimi ryzyko inwestycyjne jest niewielkie. Co ciekawe, mogą być też emitowane w walutach obcych, a ich okres wykupu w polskich warunkach wynosi ok. 5-7 lat.

Jaka ustawa reguluje działanie banków hipotecznych w Polsce?

Działalność banków hipotecznych została dokładnie uregulowana w tzw. Ustawie o listach zastawnych i bankach hipotecznych z dnia 29.08.1997 r., która ma charakter lex specialis wobec ustawy Prawo bankowe. Zgodnie z jej regulacjami, bank hipoteczny może zostać utworzony wyłącznie jako spółka akcyjna – i dodatkowo w jego nazwie musi pojawić się człon: „bank hipoteczny”.

Jak już zdążyliśmy wspomnieć, nadzór nad tego typu instytucjami sprawuje Komisja Nadzoru Finansowego (KNF), która działa poprzez funkcję powiernika, powoływanego raz na 6 lat.

Jakie kredyty udzielane są przez banki hipoteczne?

Banki hipoteczne udzielają kredytów na długi okres ze stałą stopą oprocentowania. Jest to możliwe za sprawą innej formy finansowania niż w przypadku banków komercyjnych. Kredyty hipoteczne w bankach komercyjnych finansowane są z emisji hipotecznych albo z publicznych listów zastawnych.

Natomiast w bankach uniwersalnych pokrywane są za pomocą depozytów bankowych, które nie należą do stabilnych i długoterminowych źródeł finansowania. Cechują się one zazwyczaj zmienną stopą procentową oraz niskim poziomem bezpieczeństwa.

Banki hipoteczne nadzorowane są w Polsce przez KNF. Dlatego, każdy bank hipoteczny musi posiadać w nazwie: człon „bank hipoteczny”, a także być utworzony jako spółka akcyjna!

Bank hipoteczny – jakie pełni funkcje?

Do głównych zadań banku hipotecznego należą:

1. Udzielanie kredytów zabezpieczonych hipoteką,

2. Udzielanie kredytów niezabezpieczonych hipoteką (np. kredytów częściowo zabezpieczonych wraz z należnymi odsetkami, gwarancją lub poręczeniem Narodowego Banku Polskiego, Europejskiego Banku Centralnego, rządów bądź banków centralnych państw członkowskich UE, Skarbu Państwa (zgodnie z przepisami odrębnych ustaw), Organizacji Współpracy Gospodarczej i Rozwoju. W tym ostatnim przypadku, wyjątek stanowią kraje, które restrukturyzują lub restrukturyzowały swoje zadłużenie zagraniczne w ciągu ostatnich 5 lat),

3. Pozyskiwanie wierzytelności innych banków z tytułu udzielonych przez nie kredytów (zabezpieczonych hipoteką oraz wierzytelności niezabezpieczonych hipoteką),

4. Emitowanie hipotecznych listów zastawnych, których podstawę stanowią wierzytelności z tytułu:

  • udzielonych kredytów zabezpieczonych hipoteką oraz
  • nabytych wierzytelności innych banków (z tytułu udzielonych przez nie kredytów zabezpieczonych hipoteką),

5. Emitowanie publicznych listów zastawnych, których podstawę stanowią:

  • nabyte przez bank hipoteczny wierzytelności innych banków (z tytułu udzielonych przez nie kredytów niezabezpieczonych hipoteką),
  • wierzytelności banku hipotecznego (z tytułu udzielonych kredytów niezabezpieczonych hipoteką).

Bank komercyjny – co to jest?

Banki komercyjne są rozpoznawalne w całym kraju, dzięki działaniom marketingowym realizowanym na dużą skalę. Definicja tego typu instytucji mówi, że są to samodzielne przedsiębiorstwa w formie spółki akcyjnej, których przedmiotem działalności są czynności uwzględnione w ustawie Prawo bankowe.

Bank komercyjny jest zatem samodzielnym przedsiębiorstwem, czerpiącym dochody z operacji bankowych. Indywidualnie nakreśla także swoją politykę bieżącą i długookresową – a wszystkie działania ukierunkowuje na zysk. Dlatego głównym działaniem banku komercyjnego jest obrót pieniądzem, według trzech głównych zasad: samodzielności, samofinansowania oraz uniwersalizmu.

Zgodnie z przytoczoną wyżej ustawą, do głównych czynności banków komercyjnych zalicza się, m.in.:

  • przyjmowanie depozytów pieniężnych (wkładów),
  • udzielanie kredytów gotówkowych, kredytów hipotecznych czy też kredytów konsolidacyjnych,
  • oferowanie rachunków bankowych, np. kont osobistych, kont dla firm, kont oszczędnościowych, lokat bankowych albo kont maklerskich,
  • udzielanie gwarancji bankowych,
  • otwieranie i zatwierdzanie akredytyw.

Według danych przytoczonych przez Komisję Nadzoru Finansowego, w 2021 roku działa w Polsce 30 banków komercyjnych, 535 banków spółdzielczych, a także 33 oddziałów instytucji kredytowych.

Czym różni się bank hipoteczny od zwykłego?

W Polsce funkcjonuje kilka banków hipotecznych. Póki co, tworzone są one przez banki komercyjne, które pozyskują dla nich klientów. Dlatego, jeśli jako klient takiego banku masz potencjał, to z pewnością będziesz mógł skorzystać z nowej opcji finansowej.

Przed tym jednak, spójrzmy na podstawowe różnice między bankiem hipotecznym a uniwersalnym.

Bank hipotecznyBank zwykły
Oferta bankowadziałalność banku ogranicza się
do oferowania kredytów hipotecznych i emisji listów zastawnych.
oferuje kredyty hipoteczne
oraz różnego rodzaju
produkty bankowe,
np. kredyty gotówkowe, kredyty
konsolidacyjne, konta osobiste, lokaty, faktoring, itp.
Finansowanie
kredytów
kredyty finansowane są z listów zastawnych, czyli
emisji obligacji zabezpieczonych hipoteką.
kredyty finansowane
są z depozytów bankowych klientów.
Cel finansowaniawyłącznie zakup nieruchomości, która już istnieje! Pozyskanie środków na etapie budowy domu jest niemożliwe.zakup nieruchomości, budowa domu, kupno działki budowlanej/rekreacyjnej, remont lokalu, adaptacja nieruchomości, itp.
Oprocentowaniestałe
(przez okres od 5 do 10 lat).
zmienne
(składa się na nie marża banku – stała przez cały okres kredytowania oraz stawka bazowa WIBOR – która jest zmienna).
Warunki otrzymania kredytuminimalny wkład własny 20% wartości nieruchomości.
Warunki są bardziej sztywne i rygorystyczne niż w tradycyjnych bankach.
niektóre banki akceptują niższy wkład własny, np. na poziomie 15% wartości nieruchomości.

Zaciągając kredyt w banku hipotecznym, masz także większą stabilność i ochronę środków przed zmiennością stóp procentowych. Musisz się jednak liczyć z bardziej rygorystycznymi warunkami do spełnienia niż w przypadku banków komercyjnych.

Banki hipoteczne w Polsce

Banków hipotecznych w Polsce mamy kilka – a dokładniej mówiąc 5. Do 30.04.2015 r. w naszym kraju działalność prowadziły 3 banki hipoteczne:

  • mBank Hipoteczny,
  • PKO Bank Hipoteczny,
  • Pekao Bank Hipoteczny S.A.

Od początku listopada 2016 r. do tego grona dołączył również Bank BPH S.A., który obecnie nie oferuje kredytów dla nowych klientów. Z kolei, od 2.01.2019 r. rozpoczął swoje działanie – ING Bank Hipoteczny. Jednak, lista banków hipotecznych może się powiększać, bo coraz więcej instytucji komercyjnych jest w trakcie składania wniosku do KNF o wydanie zgody na utworzenie tego rodzaju działalności.

banki hipoteczne w Polsce

Dnia 6.06.2020 r. KNF poinformowała o wydaniu pozwolenia na utworzenie kolejnego banku – banku hipotecznego Millenium. Prawdopodobnie instytucja zacznie działać od 2021 r. Ma gwarantować długoterminowe finansowanie, z którego skorzystają osoby prywatne, chcące pozyskać środki, np. na zakup nieruchomości z rynku wtórnego, jak i pierwotnego, a także remont i modernizację budynku. Dokładna oferta nie jest jeszcze znana.

Jak bank hipoteczny wylicza zdolność kredytową?

Zdolność kredytowa – zarówno w banku zwykłym, jak i hipotecznym obliczana jest na takiej samej zasadzie. Brane są więc pod uwagę najważniejsze parametry, m.in.:

  • wysokość miesięcznych dochodów,
  • źródło dochodów,
  • wysokość wkładu własnego,
  • aktualnie spłacane zobowiązania finansowe,
  • miesięczne koszty utrzymania,
  • staż pracy,
  • wykształcenie,
  • wykonywany zawód,
  • historia kredytowa.

Zdolność kredytowa to prawdopodobieństwo, z jakim spłacisz zaciągnięte zobowiązanie wraz z należnymi odsetkami w ustalonym terminie. W dużym uproszczeniu jest to maksymalna kwota kredytu, o jaką możesz wnioskować w banku. Aby sprawdzić, na jak wysoką sumę możesz liczyć, skorzystaj z narzędzia, jakim jest kalkulator zdolności kredytowej.

Jakie są najważniejsze różnice w oferowanych kredytach hipotecznych?

W Polsce banki hipoteczne działają w myśl przepisów ustawy o listach zastawnych i bankach, dlatego wymagania przez nich stawiane są nierzadko bardziej sztywne w przeciwieństwie do banków tradycyjnych. A to przede wszystkim może ograniczać możliwości kredytowe klientów. Dlatego osoba, która chce zaciągnąć kredyt w banku hipotecznym, powinna spełnić następujące warunki:

  • wkład własny na poziomie co najmniej 20% (niektóre banki komercyjne dopuszczają niższy wkład własny na poziomie 15%),
  • kupno wybudowanej nieruchomości (która już istnieje). Banki hipoteczne nie finansują zakupu, np. na etapie budowy (za to część banków zwykłych akceptuje kredyt na podstawie, np. planu budowy),
  • sztywna wycena nieruchomości. Banki hipoteczne zwracają dużą uwagę na tradycyjną metodę wyceny, w której brana jest pod uwagę potencjalna wartość nieruchomości za kilkanaście lat.

Banki hipoteczne w naszym kraju funkcjonują często przy swoich twórcach, (np. PKO Bank Hipoteczny działa przez PKO BP, mBank Hipoteczny – przez mBank). Dlatego może się zdarzyć, że jeśli jesteś klientem banku komercyjnego i wnioskujesz o kredyt, spełniając przy tym wszystkie rygorystyczne wymagania, możesz otrzymać ofertę kredytu w banku hipotecznym 😊

Najlepszy kredyt hipoteczny – w banku zwykłym czy komercyjnym?

Na te pytanie, nie da się jednoznacznie odpowiedzieć, bez dokładnego zapoznania się z poszczególnymi ofertami kredytów hipotecznych. Jak wiadomo, warunki kredytu stale się zmieniają i trudno obiektywnie ocenić, który z nich jest najlepszy w danej chwili.

Pamiętaj, że kredyt hipoteczny, który dziś widnieje na szczycie rankingu, za kilka dni, tydzień, miesiąc może spaść o kilka oczek niżej. Dlatego nie warto z góry zakładać, że w banku hipotecznym otrzymasz lepsze warunki kredytowania – i na odwrót. Po prostu sprawdzaj, co poszczególne instytucje mogą Ci zaoferować.

Zalety banków hipotecznych

  • stabilność oraz ochrona środków przez ryzykiem zmienności stóp procentowych. Zapewnia to gwarancję stałości raty kredytowej,
  • środki finansowania pochodzą z emisji listów zastawnych lub obligacji – a nie z depozytów klientów banku. Tym samym, gwarantują wysoki poziom bezpieczeństwa i niskie ryzyko inwestycyjne,
  • niskie koszty udzielonego kredytu. Tego typu instytucje mają ograniczony dostęp do dodatkowych produktów i usług bankowych. Dlatego, dzięki niskim wydatkom własnym, mogą zaoferować lepsze warunki kredytowe.
Kredyt w banku hipotecznym

Wady banków hipotecznych

  • sztywne warunki udzielania kredytów hipotecznych,
  • wymagalność 20% wkładu własnego. Co prawda, taki wkład może być wymagany także w banku tradycyjnym, jednak możemy go zabezpieczyć chociażby – wykupieniem ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. W bankach hipotecznych takiej alternatywy nie ma,
  • kredyt dostępny tylko na istniejącą już nieruchomość (która ma swoją księgę wieczystą). Wykluczony jest zatem kredyt na budowę domu lub nieruchomości na rynku pierwotnym od dewelopera.

Kredyt w banku hipotecznym – czy warto?

Kupno mieszkania to spory wydatek, który wymaga dużego zaangażowania. Przed podjęciem decyzji o kredycie, warto więc zastanowić się nad ofertami banków komercyjnych i hipotecznych, po czym wybrać najkorzystniejszą z nich.

Banki hipoteczne z pewnością posiadają swoje zalety – jednak stawiane przez nich warunki są zazwyczaj bardziej skomplikowane niż standardowo. Dlatego powinieneś zastanowić się nad tym, czy gra jest warta świeczki – czy niewiele niższe koszty kredytu warte są szeregu formalności, jakie musisz przejść. Niemniej jednak, obecność banków hipotecznych na rynku to ciekawa alternatywa w poszukiwaniu idealnego finansowania.

Źródło:

1. Ustawa o listach zastawnych i bankach z dnia 29.08.1997 r.

Komentarze (0)
Dodaj komentarz

Podobne artykuły
NOWOŚĆ
pobierz-pwa

Pobierz aplikacje

czerwona-skarbonka.pl

x