Co to jest flip mieszkania i co warto o nim wiedzieć?

Inwestowanie w nieruchomości to nie tylko sposób na długofalowe zabezpieczenie kapitału, ale także dochodowe przedsięwzięcie. Każdy z nas zna podstawową zasadę skutecznego handlu, która mówi nam, że aby zyskać, musimy kupić taniej produkt i sprzedać go drożej. Dokładnie tak samo jest w przypadku nieruchomości. Ta prosta, ale za to skuteczna metoda w świetny sposób opisuje mechanizm działania flipu mieszkania. 

Słowo flip wywodzi się z angielskiego house flipping, co oznacza “obracanie domami”. Jest to popularna metoda zarabiania. Śmiało można powiedzieć, że inwestowanie w nieruchomości stało się w ostatnim czasie trendem. Choć wielu osobom inwestycje te kojarzą się głównie z zakupem nieruchomości pod wynajem osobom fizycznym bądź firmom, flip mieszkania polega na kupnie nieruchomości, odnowieniu go oraz sprzedaży z zyskiem. 

Gdy stopy procentowe w Polsce są niskie, a kredyty hipoteczne tanie – Polacy chętnie decydują się na inwestowanie nadwyżek kapitałowych właśnie w nieruchomości. Choć house flipping może przynieść naprawdę satysfakcjonujące rezultaty, nie jest to wcale tak prosta i niewymagająca metoda zarobku. 

Czym jest flip mieszkania?

Na czym polega flip? House flipping to w skrócie transakcja kupna i sprzedaży nieruchomości, której celem jest zarobek. Osoba “flipująca” kupuje mieszkanie bądź też dom w atrakcyjnej cenie, podwyższa jego wartość poprzez remont i odnowienie, a następnie sprzedaje nieruchomość za znacznie wyższą cenę. Ciężko jest ocenić wysokość zysku z flipu mieszkania. Czynników, które na nią wpływają jest wiele – jest to m.in. lokalizacja mieszkania oraz miasto, w którym się znajduje, a także koszty poniesione w związku z remontem.

Nieruchomość, którą chcemy sprzedać, powinna robić wrażenie, jednak koszt remontu nie może być za wysoki. Należy więc dobrze zaplanować prace oraz koszty z nimi związane. Dużym ułatwieniem może okazać się współpraca z rzetelną ekipą remontową, która być może gdy będzie długotrwała, warunki będą dla nas korzystniejsze. 

Flip mieszkania, jak się okazuje, jest to opłacalna inwestycja, która wiąże się z niewielkim ryzykiem. Według danych NBP oprocentowanie lokat jest obecnie wyjątkowo niskie – wynosi średnio 1,41% ¹. Jest ponad cztery razy mniejsze niż jeszcze 10 lat temu. Nie ma więc nic dziwnego w tym, że inwestorzy, którzy szukają bezpiecznej i opłacalnej lokaty kapitału, wybierają właśnie rynek nieruchomości. 

Zakup i remont mieszkania – o czym należy pamiętać?

Pierwszym etapem flipu jest wybór nieruchomości oraz jej zakup. Należy zwrócić uwagę szczególnie na te mieszkania, które są w niższym standardzie bądź gorszym stanie technicznym. Im cena mieszkania będzie atrakcyjniejsza, tym większe będą szanse na to, że inwestycja przyniesie zysk. Ciężko jest niestety oszacować, z jakimi kosztami będzie trzeba się liczyć w związku z remontem. Jest to więc najtrudniejszy etap inwestycji.

Podczas zakupu mogą się przydać umiejętności negocjacji, które być może pozwolą nam nieco obniżyć początkową cenę. Niektórym właścicielom zależy na czasie i mogą zejść z ceny, aby tylko doszło do transakcji. Bywa tak szczególnie w przypadku mieszkań w naprawdę złym stanie, na które zwyczajnie nie ma chętnych osób. Okazje mieszkań w niskich cenach wbrew pozorom nie pojawiają się wcale aż tak rzadko. Należy każdego dnia przeglądać ogłoszenia, aby żadnego nie pominąć.

Gdy już uda nam się zakupić mieszkanie, możemy przejść do jego remontu. Zakres potrzebnych do wykonania prac będzie się różnił w zależności od tego, w jakim stanie kupiliśmy mieszkanie. Niezbędna może się okazać wymiana instalacji elektrycznej/gazowej, a nawet położenie nowych paneli. Jak zarobić na kupnie mieszkania? Co zrobić, by wartość inwestycji wzrosła? Ważne jest, by podnieść standard w mieszkaniu oraz zadbać o elementy, które dodadzą mu charakteru. Szczególną uwagę należy poświęcić najdroższym sprzętom i urządzeniom, które znajdują się w łazience oraz kuchni. 

Niestety flip mieszkania budzi również pewne ryzyko związane z odpowiedzialnością za wady, które posiada nieruchomość. Inwestor, nawet jeśli nie ma zbyt dużo czasu na dokładne zapoznanie się ze stanem technicznym nieruchomości, powinien poświęcić temu szczególną uwagę. Gdy jakaś wada zostanie zwyczajnie przeoczona, mogą powstać kolejne, które narażą inwestora na niepotrzebne koszty. Należy więc zachować ostrożność oraz zwracać uwagę na wszystkie detale i szczegóły.

Największe giełdy na świecie

W co inwestować w 2023?

Plus500 – opinie i szczegóły oferty

Flip mieszkania – ile można zarobić?

Czynników, które wpływają na stopę zwrotu z inwestycji, jest naprawdę wiele. Zaliczamy do nich m.in. potencjał samej nieruchomości, lokalizację mieszkania, parametry, a nawet i umiejętności inwestora, który dzięki negocjowaniu ceny zakupu, jak i wykonaniu, choć części prac remontowych samodzielnie, może naprawdę podnieść zysk.

Największym zainteresowaniem cieszą się te mieszkania, które znajdują się w popularnych dzielnicach i blisko centrum. Niewiele osób wybiera mieszkania na obrzeżach, zwłaszcza małych miast, a to ze względu na brak sklepów spożywczych czy utrudnioną komunikację miejską. Atrakcyjne mieszkanie to te, które znajduje się w dobrze skomunikowanym miejscu, blisko sklepów, szkół, miejsc pracy i przystanków autobusowych.

Najczęściej pożądane parametry to metraż około 48-60 mkw., dwa bądź jeden pokój oraz typowy rozkład mieszkania, w którym najczęściej salon połączony jest z aneksem kuchennym. W zależności od tych czynników flipping może przynieść od kilkunastu do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych zysku.

Flip mieszkania a podatki

Stosowanie flipu mieszkania wiąże się z koniecznością uiszczenia podatku od sprzedanej nieruchomości. Jest to opodatkowana czynność cywilnoprawna. Obowiązujący obecnie podatek wynosi 19 procent, jednak warto zaznaczyć, że jego wysokość nie zależy od kwoty transakcji, a dochodu. Jak się okazuje, flip mieszkania nie zawsze wiąże się z koniecznością uiszczenia podatku. Możemy go uniknąć, gdy sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat od daty zakupu nieruchomości bądź gdy środki ze sprzedaży zostaną przeznaczone na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych w ciągu 2 lat.

Inwestor musi liczyć się również z podatkiem od kupna mieszkania, który w przypadku rynku wtórnego wynosi 2% liczone od wartości rynkowej zakupionego mieszkania. Oprócz podatków od zakupu i sprzedaży nabywca może być również zobowiązany do zapłaty opłat notarialnych. Notariusz musi sporządzić stosowny akt nabycia nieruchomości i pobrać taksę notarialną. Jej wysokość zależy od wartości nieruchomości. 

Kredyt hipoteczny na flipa – czy warto?

Kredyty hipoteczne na flip mieszkania stanowią odpowiednie rozwiązanie dla tych osób, którzy zwyczajnie nie mają własnych środków na realizację inwestycji. Oczywiście nie zawsze jest to opłacalne. Zależy to od ceny, w jakiej zakupimy mieszkanie oraz potrzebnych środków na remont. Banki niestety nie oferują już kredytów hipotecznych bez wkładu własnego, należy więc zgromadzić około 10-40 tysięcy złotych.

Warto dokładnie przyjrzeć się ofertom minimum kilku banków oraz wybrać tę, która jest najatrakcyjniejsza. Część kosztów kredytu jest stała, jednak niektórych możemy uniknąć bądź je zmniejszyć. Wybór złej oferty kredytowej to często popełniany błąd przy flipowaniu. Należy zwrócić uwagę nie tylko na wkład własny, ale także ubezpieczenie, prowizję, koszty związane ze wcześniejszą spłatą kredytu, a także czas, w którym wydawana jest decyzja kredytowa. 

Warto wiedzieć, że ustawa o kredycie hipotecznym zobowiązuje banki do wydania decyzji w ciągu 21 dni od daty złożenia wniosku. Jest to więc długi czas, który w niektórych przypadkach może się jeszcze wydłużyć. Wydawać by się więc mogło, że zarówno flipowanie, jak i zaciągnięcie kredytu – jest proste. Niestety nie do końca tak jest. 

Dla kogo jest house flipping?

Wiele osób przed house flippingiem powstrzymuje brak wystarczających funduszy. Oczywiście nie jest to metoda przeznaczona wyłącznie dla tych osób, które dysponują stosownym kapitałem. W Polsce jest tak naprawdę niewiele takich osób, a większość inwestorów rozpoczynała swoją przygodę z flippingiem od kredytu hipotecznego.

Ceny nieruchomości w naszym kraju w odniesieniu do przeciętnych zarobków są wręcz ogromne i ciężko oczekiwać od początkującego inwestora takich pieniędzy. Niestety zakup mieszkania na kredyt również nie jest rozwiązaniem dla każdego – potrzebna jest zdolność kredytowa. Osoby, które jej nie posiadają, mogą zwyczajnie nie otrzymać kredytu.

House flipping polecany jest przede wszystkim tym osobom, które orientują się na rynku nieruchomości, posiadają odpowiednią wiedzę oraz doświadczenie. Niektóre wady w starych blokach czy kamienicach bardzo łatwo jest przeoczyć, co w konsekwencji może spowodować, że inwestycja będzie całkowicie nieopłacalna. Niestety każda inwestycja niesie za sobą większe lub mniejsze ryzyko. Najważniejsze to zachowanie ostrożności oraz posiadanie stosownej wiedzy, dzięki której będziemy w stanie uniknąć przykrych niespodzianek.

1. https://www.nbp.pl/home.aspx?f=/statystyka/pieniezna_i_bankowa/oprocentowanie.html