Co to jest flip mieszkania i co warto o nim wiedzieć?

Inwestowanie w nieruchomości to nie tylko sposób na długofalowe zabezpieczenie kapitału, ale także dochodowe przedsięwzięcie. Każdy z nas zna podstawową zasadę skutecznego handlu, która mówi nam, że aby zyskać, musimy kupić taniej produkt i sprzedać go drożej. Dokładnie tak samo jest w przypadku nieruchomości. Ta prosta, ale za to skuteczna metoda w świetny sposób opisuje mechanizm działania flipu mieszkania. 

flip co to

Kluczowe informacje:

  • Gwałtownie rosnące ceny mieszkań, napędzane popytem wygenerowanym przez Bezpieczny Kredyt 2%, spowodowały, że flipping stał się bardzo popularnym rozwiązaniem inwestycyjnym.
  • Z powodu jednak już bardzo wysokich cen nieruchomości i dużej konkurencji na rynku – filipping stał się zdecydowanie trudniejszy niż jeszcze kilka lat temu.
  • Bez odpowiednich umiejętności, czyli wyszukiwania zapuszczonych mieszkań, oceny ich stanu technicznego, a potem szybkiego remontu – flip może nie być skuteczny. Warto też pamiętać o niezbędnym kapitale na zakup nieruchomości – przy finansowaniu zewnętrznym inwestycja może się nie spiąć.
  • Na flipach można zarobić od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy złotych – warto jednak pamiętać, że od tego zysku zostanie odcięte 19%. Ponieważ zwykle mieszkania są odsprzedawane szybciej niż po upływie 5 lat.
  • Fliipping stał się popularnym tematem dyskusji, a wielu specjalistów nazywa go wypaczeniem na polskim rynku nieruchomości. Możliwe więc, że pojawią się pewne państwowe limity, ograniczenia czy nowe podatki, aby ograniczyć tę formę obracania mieszkaniami.

Słowo flip wywodzi się z angielskiego house flipping, co oznacza “obracanie domami”. Jest to popularna metoda zarabiania. Śmiało można powiedzieć, że inwestowanie w nieruchomości stało się w ostatnim czasie trendem. Choć wielu osobom inwestycje te kojarzą się głównie z zakupem nieruchomości pod wynajem osobom fizycznym bądź firmom, flip mieszkania polega na kupnie nieruchomości, odnowieniu go oraz sprzedaży z zyskiem

Gdy kredyty hipoteczne są rozdawane prawie za darmo (mowa m.in. o Bezpiecznym Kredycie 2%), co podbija popyt na mieszkania, a inwestowanie w nieruchomości wydaje się od lat jedynym sensownym rozwiązaniem pod kątem stopy zwrotu, Polacy chętnie decydują się na właśnie na taki krok. Choć house flipping może przynieść naprawdę satysfakcjonujące rezultaty, nie jest to wcale tak prosta i niewymagająca metoda zarobku. 

Czym jest flip mieszkania?

House flipping to w skrócie transakcja kupna i sprzedaży nieruchomości, której celem jest szybki zarobek. Osoba “flipująca” kupuje mieszkanie bądź też dom w atrakcyjnej cenie, podwyższa jego wartość poprzez remont i odnowienie, a następnie sprzedaje nieruchomość za znacznie wyższą cenę.

Ciężko jest ocenić wysokość zysku z flipu mieszkania. Czynników, które na nią wpływają, jest wiele – jest to m.in. lokalizacja mieszkania oraz miasto, w którym się znajduje, a także koszty poniesione w związku z remontem.

Nieruchomość, którą chcemy sprzedać, powinna robić wrażenie na kupujących, jednak koszt remontu nie może być za wysoki. Należy więc dobrze zaplanować prace oraz koszty z nimi związane. Dużym ułatwieniem może okazać się współpraca z rzetelną ekipą remontową, która przy długiej współpracy może zaproponuje nam lepsze warunki finansowe.

Flip nieruchomości to opłacalna inwestycja, która wiąże się z niewielkim ryzykiem. Nie ma więc nic dziwnego w tym, że inwestorzy, którzy szukają bezpiecznej i opłacalnej lokaty kapitału, wybierają właśnie rynek nieruchomości. 

Szczególnie biorąc pod uwagę to, że nie ma zbyt wielu interesujących alternatyw inwestycyjnych. Giełda wydaje się naszym rodakom „loterią”, która jest dodatkowo wysoko oprocentowana (podatek Belki). A z kolei obligacje i lokaty nie dają zbyt wysokiego zwrotu z inwestycji.

flipping - co to

Zakup i remont mieszkania – o czym należy pamiętać?

Pierwszym etapem flipu jest wybór nieruchomości oraz jej zakup. Należy zwrócić uwagę szczególnie na te mieszkania, które są w niższym standardzie bądź gorszym stanie technicznym. Im cena mieszkania będzie atrakcyjniejsza, tym większe będą szanse na to, że inwestycja przyniesie zysk. Ciężko jest niestety oszacować, z jakimi kosztami będzie trzeba się liczyć w związku z remontem. Jest to więc najtrudniejszy etap inwestycji.

Podczas zakupu mogą się przydać umiejętności negocjacji, które być może pozwolą nam nieco obniżyć początkową cenę. Niektórym właścicielom zależy na czasie i mogą zejść z ceny, aby tylko doszło do transakcji. Bywa tak szczególnie w przypadku mieszkań w naprawdę złym stanie, na które zwyczajnie nie ma chętnych osób (choć gdy popyt jest gorący, kupujący mogą walczyć nawet o rudery…). Oferty mieszkań, wystawione w niskich cenach, wbrew pozorom nie pojawiają się wcale aż tak rzadko. Należy każdego dnia przeglądać ogłoszenia, aby żadnego nie pominąć.

Gdy już uda nam się zakupić mieszkanie, możemy przejść do jego remontu. Zakres potrzebnych do wykonania prac będzie się różnił w zależności od tego, w jakim stanie kupiliśmy mieszkanie. Niezbędna może się okazać wymiana instalacji elektrycznej/gazowej, a nawet położenie nowych paneli. Jak zarobić na kupnie mieszkania? Co zrobić, by wartość inwestycji wzrosła? Ważne jest, by podnieść standard w mieszkaniu oraz zadbać o elementy, które dodadzą mu charakteru. Szczególną uwagę należy poświęcić najdroższym sprzętom i urządzeniom, które znajdują się w łazience oraz kuchni. 

Niestety flip mieszkania budzi również pewne ryzyko związane z odpowiedzialnością za wady, które posiada nieruchomość. Inwestor, nawet jeśli nie ma zbyt dużo czasu na dokładne zapoznanie się ze stanem technicznym nieruchomości, powinien poświęcić temu szczególną uwagę. Gdy jakaś wada zostanie zwyczajnie przeoczona, mogą powstać kolejne, które narażą inwestora na niepotrzebne koszty. Należy więc zachować ostrożność oraz zwracać uwagę na wszystkie detale i szczegóły.

Flip mieszkania – ile można zarobić?

Czynników, które wpływają na stopę zwrotu z inwestycji, jest naprawdę wiele. Zaliczamy do nich m.in:

  • potencjał samej nieruchomości,
  • lokalizację mieszkania,
  • parametry nieruchomości,
  • a nawet i umiejętności inwestora, który dzięki negocjowaniu ceny zakupu, jak i wykonaniu części prac remontowych samodzielnie, może naprawdę podnieść swój zysk.

Największym zainteresowaniem cieszą się te mieszkania, które znajdują się w popularnych dzielnicach i blisko centrum. Niewiele osób wybiera mieszkania na obrzeżach, zwłaszcza małych miast, a to ze względu na brak sklepów spożywczych, instytucji publicznych czy utrudnioną komunikację miejską. Atrakcyjne mieszkanie to te, które znajduje się w dobrze skomunikowanej lokalizacji, blisko sklepów, szkół, miejsc pracy i przystanków autobusowych.

Najczęściej pożądane parametry to metraż około 48-60 mkw., dwa bądź jeden pokój oraz typowy rozkład mieszkania, w którym najczęściej salon połączony jest z aneksem kuchennym. W zależności od tych czynników flipping nieruchomości może przynieść od kilkunastu do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych zysku.

Flip mieszkania a podatki

Stosowanie flipu mieszkania wiąże się z koniecznością uiszczenia podatku od sprzedanej nieruchomości. Jest to opodatkowana czynność cywilnoprawna. Obowiązujący obecnie podatek wynosi 19 procent, jednak warto zaznaczyć, że jego wysokość nie zależy od kwoty transakcji, a dochodu. Jak się okazuje, flip mieszkania nie zawsze wiąże się z koniecznością uiszczenia podatku. Możemy go uniknąć, gdy sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat od daty zakupu nieruchomości bądź gdy środki ze sprzedaży zostaną przeznaczone na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych w ciągu 2 lat.

Inwestor może liczyć się również z podatkiem od kupna mieszkania. Do 31 sierpnia 2023 roku taka danina wynosiła 2%, liczone od wartości rynkowej zakupionego mieszkania – niezależnie czy kupowało się swoją pierwszą, trzecią czy piątą nieruchomość. Jednak od 1 września 2023 roku zakup pierwszej nieruchomości został zwolniony z tego podatku. Płaci się więc go dopiero od drugiej nieruchomości. Dodatkowo od początku 2024 roku obowiązuje nowy podatek – gdy kupuje się więcej niż 5 mieszkań w ramach jednej nieruchomości – podatek PCC wynosi nie 2%, lecz 6%. Ten zapis ma przeciwdziałać masowemu wykupywaniu mieszkań przez duże fundusze.

Oprócz podatków od zakupu i sprzedaży nabywca może być również zobowiązany do zapłaty taks notarialnych. Notariusz musi sporządzić stosowny akt nabycia nieruchomości i pobrać taksę notarialną. Jej wysokość zależy od wartości nieruchomości. 

Kredyt hipoteczny na flipa – czy warto?

Kredyty hipoteczne na flip mieszkania stanowią odpowiednie rozwiązanie dla tych osób, które zwyczajnie nie mają własnych środków na realizację inwestycji. Oczywiście nie zawsze jest to opłacalne. Zależy to od ceny, w jakiej zakupimy mieszkanie oraz potrzebnych środków na remont. Banki niestety nie oferują już kredytów hipotecznych bez wkładu własnego, należy więc zgromadzić przynajmniej około 50 tysięcy złotych.

Warto dokładnie przyjrzeć się ofertom minimum kilku banków oraz wybrać tę, która jest najatrakcyjniejsza. Część kosztów kredytu jest stała, jednak niektórych możemy uniknąć bądź je zmniejszyć. Wybór złej oferty kredytowej to często popełniany błąd przy flipowaniu. Należy zwrócić uwagę nie tylko na wkład własny, ale także ubezpieczenie, prowizję, koszty związane ze wcześniejszą spłatą kredytu, a także czas, w którym wydawana jest decyzja kredytowa. 

Warto wiedzieć, że ustawa o kredycie hipotecznym zobowiązuje banki do wydania decyzji w ciągu 21 dni od daty złożenia wniosku. Jest to więc długi czas, który w niektórych przypadkach może się jeszcze wydłużyć. Wydawać by się więc mogło, że zarówno flipowanie, jak i zaciągnięcie kredytu – jest proste. Niestety nie do końca tak jest. 

Dla kogo jest house flipping?

Wiele osób przed house flippingiem powstrzymuje brak wystarczających funduszy. Oczywiście nie jest to metoda przeznaczona wyłącznie dla tych osób, które dysponują stosownym kapitałem. W Polsce jest tak naprawdę niewiele takich osób, a większość inwestorów rozpoczynała swoją przygodę z flippingiem od kredytu hipotecznego.

Ceny nieruchomości w naszym kraju w odniesieniu do przeciętnych zarobków są wręcz ogromne i ciężko oczekiwać od początkującego inwestora takich pieniędzy. Niestety zakup mieszkania na kredyt również nie jest rozwiązaniem dla każdego – potrzebna jest zdolność kredytowa. Osoby, które jej nie posiadają, mogą zwyczajnie nie otrzymać kredytu.

House flipping polecany jest przede wszystkim tym osobom, które orientują się na polskim rynku mieszkaniowym, posiadają odpowiednią wiedzę oraz doświadczenie. Niektóre wady konstrukcyjne w starych blokach czy kamienicach bardzo łatwo jest przeoczyć, co w konsekwencji może spowodować, że inwestycja będzie całkowicie nieopłacalna. Niestety każda inwestycja niesie za sobą większe lub mniejsze ryzyko. Najważniejsze to zachowanie ostrożności oraz posiadanie stosownej wiedzy, dzięki której będziemy w stanie uniknąć przykrych niespodzianek.

Teraz każdy chce zarabiać na flipach

Historie fliperów, którzy zarabiali krocie w ostatnich 10 latach, przyciągnęły na ten rynek kolejnych śmiałków. Internet cały jest usiany poradnikami i vlogami na temat tego, jak zarabiać na flipach. Dla młodszych osób jest to jedna ze słodkich wizji na szybkie dorobienie się.

Nie ma co się jednak czemu dziwić – np. ceny nieruchomości na rynku wtórnym w Krakowie urosły pomiędzy 4 kwartałem 2022 roku a 4 kwartałem 20234 roku aż o 34,5%!. 1 Przy takich wynikach inwestycja w nieruchomości wydaje się jedyną sensowną możliwością – bo przecież nawet na giełdzie taki wynik roczny byłby uznany za bardzo dobry rezultat, który jest w zasięgu tylko najlepszych speców.

Flipping przestanie mieć sens?

Nic jednak nie trwa wiecznie – i już niedługo może się skończyć flipowe eldorado.

  • Pierwszy problem to potrzeba pozyskania zewnętrznego finansowania na realizację pierwszego flipa. Przy aktualnej polityce banków, potrzeba naprawdę sporych zarobków oraz oczywiście wkładu własnego, aby móc dostać kredyt hipoteczny.
  • Drugi problem to olbrzymia konkurencja – młody fliper, wspomagany kredytem hipotecznym, raczej przegra z rynkowymi wyjadaczami, którzy potrafią ściągać z rynku mieszkania za gotówkę – i to już 15 minut od pojawienia się ogłoszenia na portalu.
  • Trzecie problem jest taki, że całkiem możliwe, że zbliżamy się do szczytu bańki spekulacyjnej. Aktualna potężne wzrosty cen nieruchomości i wciąż duża opłacalność flippingu mogą mieć związek z tzw. teorią większego głupca. Flipy opłacają się, dopóki znajdzie się kolejny nierozgarnięty kupiec, który kupi daną nieruchomość o te 10 czy 20 tysięcy złotych drożej. A warto dodać, że często dochodzi do tzw. „brudnych flipów”. Gdy mieszkanie nawet nie jest remontowane przed sprzedażą.
  • A czwarty problem to możliwe podatki, np. podatek katastralny (choć ten raczej nie odstraszy fliperów, którzy szybko będą pozbywać się swoich mieszkań). Mogą pojawić się jeszcze jakieś inne daniny, które będą miały na celu ograniczenie house flippingu.

Flipping jest oskarżany o psucie rynku mieszkań. Niektórzy zwracają uwagę na to, że głównie tracą na tym osoby, które chciałyby kupić swoje mieszkanie i założyć rodzinę. A nie mogą tego zrobić z powodu spekulantów, których działalność podbija ceny nieruchomości. Przecież gdyby ktoś kupował chleb w piekarni za 4 złote, a później sprzedawał go ludziom za 6 złotych, spotkałby się z bardzo mocną krytyką społeczną. Czemu więc flipy uznawane są za szczyt przedsiębiorczości?

Naszym celem jest dostarczanie użytkownikom wartościowych i wiarygodnych treści, które pomogą im podejmować świadome decyzje finansowe. Wszystkie artykuły publikowane na naszym portalu opierają się na sprawdzonych źródłach i są redagowane przez specjalistów z dziedziny finansów.

1. https://barometr.metrohouse.pl/

Jak podobała Ci się treść?
5 - ciekawa, 1 - nieciekawa
5/5 - (5 votes)
Komentarze (1)

Odpowiadasz na komentarz:

Komentarz zostanie opublikowany pod tą nazwą

Adres e-mail nie zostanie nigdzie opublikowany

Treści, które udostępniasz w serwisie są weryfikowane

  • D
    D

    Dragon

    05.02.2021, 10:47

    Wyróżniający się komentarz

    Kiedyś się zdecydowałem na jeden flip, ale tak potem utonąłem w papierach i remoncie, że koniec końcem zarobiłem może 7k za kilka miesięcy w sumie ciężkiej pracy. Prawdziwych flipperów już nie ma…

Polecane artykuły

Zobacz wszystkie
Zobacz wszystkie