Jeszcze do niedawna domy bez pozwolenia mogły zostać wzniesione tylko wtedy, gdy ich powierzchnia nie przekraczała 35 m2. Nowy Ład jednak zmienił tę kwestię i zezwolił na budowę domów do 70 m2 oraz domków letniskowych na tych samych zasadach. Sprawdź, jak wybudować dom bez pozwolenia i w jaki sposób sfinansować tę inwestycję.
- Budowa domu bez pozwolenia – co to znaczy?
- Zasady wznoszenia domów bez pozwolenia na budowę w 2023 roku
- Jak skorzystać z programu i zbudować dom bez pozwolenia?
- Z jakich materiałów mogę wybudować dom bez pozwolenia?
- Jak sfinansować budowę domu bez pozwolenia?
- Czy warto budować dom do 70 m2?
- Domy do 70m2 – ile średnio trwa wybudowanie domu bez pozwolenia?
- Dom do 70m2 bez formalności – podsumowanie
- Domy do 70m2 – czy Polacy faktycznie korzystają z tego programu?
- Dom bez formalności – najczęściej pojawiające się pytania
Kluczowe informacje
- Budowa domu bez pozwolenia jest możliwa, pod warunkiem że jego metraż nie przekroczy 70 m2.
- Pod koniec 2023 roku mają wejść w życie nowe przepisy, które umożliwią budowanie domów na zgłoszenie o większej powierzchni.
- Sposób finansowania budowy domu bez pozwolenia może być taki sam jak w przypadku tradycyjnych inwestycji. Istnieje jednak większe ryzyko, że bank odmówi udzielenia kredytu z obawy, czy taka nieruchomość będzie na pewno odpowiednim zabezpieczeniem kredytu hipotecznego.
- Decyzja o wybudowaniu domu jedynie na zgłoszenie może skrócić czas inwestycji o ok. 2 miesiące.
Budowa domu wiąże się nie tylko z dużymi wydatkami finansowymi, ale również ogromnym zaangażowaniem czasowym. Planując postawienie własnego domu, musisz mieć na uwadze szereg formalności, które mogą być skomplikowane zwłaszcza dla osób spoza branży.
Przed przystąpieniem do prac, konieczne będzie sprawdzenie, czy projekt domu jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a jeśli nie – to czeka Cię ewentualna jego modyfikacja. Do tej pory konieczne było również prowadzenie dziennika budowy, zatrudnienie ekipy budowlanej oraz kierownika budowy. Na szczęście tych formalności można już uniknąć.
Budowa domu bez pozwolenia – co to znaczy?
Zgodnie z przepisami budowlanymi obowiązującymi od stycznia 2022 roku, każda osoba posiadająca działkę budowlaną ma możliwość wzniesienia na niej domu o powierzchni do 70 m2 w uproszczonej procedurze, czyli bez uzyskania pozwolenia na budowę. Do rozpoczęcia realizacji inwestycji wystarczające będzie jedynie dokonanie zgłoszenia.
To jednak nie wszystkie zmiany, które czekają na nowych właścicieli. Formalności, które jeszcze do niedawna dotyczyły wszystkich inwestorów, zostały dodatkowo ograniczone do minimum. Prawo budowlane zezwala na to, aby każdy mógł rozpocząć budowę małego domu jednorodzinnego bez konieczności zatrudniania kierownika budowy oraz bez prowadzenia dziennika. To oznacza, że prywatny inwestor, który buduje dom na własne potrzeby, przejmuje pełną odpowiedzialność za kierowanie budową.
Kredyt hipoteczny na zakup działki – czy warto?Zasady wznoszenia domów bez pozwolenia na budowę w 2023 roku
Każdy, niezależnie od stanu cywilnego, statusu społecznego czy sytuacji rodzinnej, może bez uzyskiwania pozwolenia na budowę wznieść dom o powierzchni do 70 m2, pod warunkiem, że inwestycja ma służyć jego własnym potrzebom mieszkaniowym lub rekreacyjnym. Ważne jest też posiadanie odpowiedniego tytułu prawnego, który daje prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Jakie jeszcze warunki musi spełnić dom mieszkalny do 70 m2, aby mógł zostać wzniesiony bez pozwolenia? Powinien to być:
- jednorodzinny budynek mieszkalny, wolnostojący;
- dom, który ma nie więcej niż dwie kondygnacje;
- dom, który w całości mieści się na działce lub działkach, na których został zaprojektowany;
- dom zbudowany na własne cele mieszkaniowe 1.
Prawo budowlane przewiduje również możliwość wznoszenia domków letniskowych bez pozwolenia, pod warunkiem że:
- jest to parterowy budynek, który służy do rekreacji indywidualnej,
- rozpiętość elementów konstrukcyjnych budynku wynosi do 6 metrów i wysięg wsporników do 2 metrów.
Dom bez pozwolenia – zmiany w prawie w 2023 roku
Jeszcze w 2023 roku wejdzie w życie ustawa, która umożliwia budowę domu bez pozwolenia, o dowolnym metrażu. Co więcej, inwestorzy będą mogli jedynie na podstawie zgłoszenia wznosić również przydomowe schrony o powierzchni do 35 m2. Nowe przepisy mają zacząć obowiązywać od jesieni 2023 roku. Jak na razie nie została jednak podana żadna konkretna data.
Co z kredytami w czasie wojny?Jak skorzystać z programu i zbudować dom bez pozwolenia?
Formalności związane z budową domu bez pozwolenia nie są tak skomplikowane, jakby się mogło wydawać. Aby skorzystać z programu, należy:
- Skompletować potrzebne dokumenty.
- Złożyć je osobiście, korespondencyjnie lub online do starosty albo prezydenta miasta. Jeśli wybierzesz opcję zdalną, to wszystkich formalności dopełnisz na stronie: https://e-budownictwo.gunb.gov.pl/
- Zgłosić powiatowemu inspektorowi nadzoru budowlanego datę rozpoczęcia budowy. Podobnie jak w przypadku dokumentów możesz to zrobić osobiście lub elektronicznie, korzystając ze strony: https://e-budownictwo.gunb.gov.pl/. Zgłoszenie należy dostarczyć co najmniej 21 dni przed planowanym rozpoczęciem prac budowlanych.
Po zgłoszeniu daty rozpoczęcia budowy nie musisz już czekać na żadną odpowiedź czy zgodę. Po prostu w wyznaczonym terminie rozpocznij inwestycję.
Jakie dokumenty będą potrzebne do zgłoszenia budowy domu jednorodzinnego?
Do złożenia wniosku potrzebne będą podstawowe dokumenty, takie jak:
- oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
- projekt zagospodarowania działki lub terenu,
- projekt architektoniczno-budowlany,
- plan zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku, decyzja gminy o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Dodatkowo konieczne będzie dołączenia oświadczeń, w których potwierdzisz, że:
- budujesz dom dla własnych potrzeb mieszkaniowych,
- przejmujesz na siebie odpowiedzialność za kierowanie budową (pod warunkiem, że zdecydujesz, że nie chcesz zatrudniać kierownika budowy),
- złożyłeś komplet dokumentów.
Z jakich materiałów mogę wybudować dom bez pozwolenia?
Przepisy nie narzucają żadnych ograniczeń dotyczących materiałów, z których możesz zbudować swój dom. To oznacza, że masz pełną swobodę wyboru między różnymi rodzajami materiałów czy technologii budowlanych. Dzięki temu możesz samodzielnie zdecydować nie tylko o tym, jak będzie wyglądało Twoje mieszkanie, ale również – ile będzie kosztowało. Ta ostatnia kwestia jest szczególnie ważna, niezależnie od tego, czy zdecydujesz się finansować inwestycję z własnych środków, czy sięgniesz po kredyt bankowy.
Jak sfinansować budowę domu bez pozwolenia?
Budowę domu bez pozwolenia możesz sfinansować kredytem hipotecznym lub kredytem na budowę domu, tak jak w przypadku „tradycyjnej” budowy. Pamiętaj jednak o tym, że kredyt na budowę wypłacany jest w transzach, po ukończeniu każdego z etapów, określonego w harmonogramie. Czym w takim razie różni się wnioskowanie o kredyt na budowę domu bez pozwolenia i z pozwoleniem? W pierwszym przypadku nie będziesz musiał dołączać ważnego pozwolenia. Bank może również indywidualnie przeanalizować projekt, aby upewnić się, czy na pewno dom bez pozwolenia będzie odpowiednim zabezpieczeniem kredytu hipotecznego.
Decydując się na kredyt, pamiętaj o tym, że konieczne będzie wniesienie wkładu własnego, który najczęściej wynosi 20% wartości budowanej nieruchomości. Jeśli jednak posiadasz na własność działkę budowlaną, na której stanie budowla, możesz wykorzystać ją jako wspomniany wyżej wkład.
Czy warto budować dom do 70 m2?
Mieszkanie o metrażu 70 m2 może być wystarczająco przestronne dla czteroosobowej rodziny. Zatem, jeżeli nie planujesz aranżowania domowej siłowni czy kina, to teoretycznie nie ma konieczności wybierania projektu o większej powierzchni. Dodatkowo, budując dom do 70 m2, zyskujesz większą niezależność, gdyż to Ty podejmujesz większość decyzji, oszczędzając jednocześnie czas i środki finansowe.
Szacuje się, że domy o takim metrażu można wznosić już za 270 000 zł, biorąc pod uwagę, że w 2023 roku cena za metr kwadratowy domu wynosi około 3 800 zł. 2.
Czy budowa domu bez formalnego pozwolenia może mieć jakieś minusy? Wybierając taką ścieżkę, musisz mieć na uwadze fakt, że bez nadzoru kierownika budowy mogą zostać zaniedbane normy bezpieczeństwa. Ponadto istnieje większe ryzyko, że bank nie oceni pozytywnie Twojej inwestycji, co z kolei może skutkować brakiem możliwości uzyskania kredytu na sfinansowanie projektu.
Domy do 70m2 – ile średnio trwa wybudowanie domu bez pozwolenia?
Zmniejszenie ilości wymaganych formalności pozwoliło przyspieszyć cały proces budowy. Normalnie urzędy mają 65 dni na wydanie zezwolenia na budowę oraz 21 dni na zgłoszenie sprzeciwu wobec planu. Teraz działania mogą być podjęte natychmiast, co sugeruje, że – po spełnieniu kryteriów programu – czas realizacji inwestycji może skrócić się nawet o dwa miesiące.
Dom do 70m2 bez formalności – podsumowanie
Głównym celem nowelizacji Prawa budowlanego w ramach programu Nowy Ład było umożliwienie szybkiego i niskobudżetowego budowania domów dla osób o ograniczonych środkach finansowych. Jest to również odpowiedź na problemy gospodarcze, które były częściowo wynikiem pandemii COVID-19.
Nowe regulacje pozwalają na budowę domów bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę, zatrudnienia kierownika czy prowadzenia dziennika. Jednakże wprowadzają też pewne ryzyko: odpowiedzialność za zgodność budowy z prawem przechodzi teraz na inwestora, a nie urzędnika. Pomimo uproszczenia niektórych procedur, budowa może nadal łamać przepisy, a inwestor, który – nawet nieumyślnie – naruszy te regulacje, może odpowiadać za nielegalną budowę.
Domy do 70m2 – czy Polacy faktycznie korzystają z tego programu?
Według informacji podanych przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego (GUNB), na podstawie pozwoleń na budowę oraz zgłoszeń złożonych w roku 2022 możliwe będzie wybudowanie około 117,8 tysięcy domów jednorodzinnych. W porównaniu do roku poprzedniego, kiedy zezwolenia i zgłoszenia dotyczyły niemal 153,3 tysięcy domów, liczba ta spadła o 23 procent 3.
Czy to oznacza, że Polacy nie chcą korzystać z programu? Jak na razie budowa domów bez pozwolenia nie cieszy się taką popularnością, jak zakładano, być może dlatego, że płynące z niej ułatwienia są tylko pozorne. Liczba dokumentów, które należy zebrać jest w obu przypadkach taka sama, a na korzyść pozwolenia na budowę przemawia fakt, że jest to trwała decyzja, która po pięciu latach od doręczenia nie może zostać unieważniona.
Dom bez formalności – najczęściej pojawiające się pytania
Co można budować bez pozwolenia na budowę?
Kiedy można rozpocząć budowę domu na zgłoszenie?
Czy budynek rekreacji indywidualnej budowany na zgłoszenie może być całoroczny?
Źródła: