Drugi kredyt hipoteczny – czy jest możliwy?

Obciążenie hipoteką niewątpliwie oznacza obniżenie Twojej zdolności kredytowej. Czy w takiej sytuacji możliwy jest drugi kredyt hipoteczny na koncie? Teoretycznie, bank może udzielić Ci drugiego kredytu hipotecznego, ale pod pewnymi warunkami. Zobacz, jakie wymogi musisz spełnić, by kolejna hipoteka była dla Ciebie dostępna.

Drugi kredyt hipoteczny dostępny na rynku

Kredyt hipoteczny często jest jedynym rozwiązaniem, które pozwala na zrealizowanie planów dotyczących zakupu własnego gniazdka. Pieniądze z takiego zobowiązania możesz przeznaczyć na kupno mieszkania, budowę domu, remont lub modernizację lokalu czy nabycie działki budowlanej. Ostatnimi czasy popularne jest również wykorzystanie hipoteki na cele ekologiczne, jak np. sfinansowanie paneli fotowoltaicznych.

Co w przypadku, gdy masz już “na głowie” jeden kredyt hipoteczny, który regularnie spłacasz i chcesz zaciągnąć kolejną hipotekę? Czy można spłacać dwa kredyty hipoteczne jednocześnie? Odpowiedź brzmi: tak. Wszystko zależy od wartości posiadanej przez Ciebie nieruchomości, a także Twoich możliwości finansowych. Musisz więc wykazywać nie tylko odpowiednio wysoką zdolność kredytową, ale także wysoki wkład własny i nie spóźniać się z regulowaniem rat aktualnego kredytu.

Odpowiednio i świadomie wybrany kredyt mieszkaniowy nie tylko przyniesie Ci korzyści, w postaci realizacji planów o wymarzonym mieszkaniu lub domu – ale pozwoli też uniknąć dodatkowych kosztów. Zerknij na nasz ranking kredytów hipotecznych, w którym odnajdziesz najlepsze oferty dostępne w bankach, z uwzględnieniem ich najważniejszych kosztów.

Czym jest kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny to kredyt celowy, który możesz przeznaczyć wyłącznie na cele mieszkaniowe. Okres kredytowania takiego zobowiązania wynosi zazwyczaj 20-25 lat, choć może też liczyć nawet 35 lat. W wyniku tego, że kredyt mieszkaniowy jest udzielany na długi okres spłaty i wysokie sumy, wymaga również odpowiedniego zabezpieczenia. Jest nim przede wszystkim wkład własny na poziomie minimum 20%.

Dokładną definicję hipoteki określa Ustawa o kredycie hipotecznym oraz nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami z 23.03.2017 r. W myśl jej zasad, środki z takiego zobowiązania możesz wykorzystać na sfinansowanie działalności mieszkalnej, jak np.

• Zakup domu, mieszkania lub działki budowlanej,

• Budowa, rozbudowa albo dokończenie budowy domu,

• Wykończenie mieszkania czy domu,

• Remont i modernizacja lokalu,

• Zakup lub budowa garażu, miejsca postojowego,

• Zmiana lokatorskiego prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,

• Zmiana lokatorskiego lub własnościowego spółdzielczego prawa na prawo odrębnej własności,

• Wykup nieruchomości od gminy, Skarbu Państwa, spółdzielni mieszkaniowej czy Wojskowej Agencji Mieszkaniowej.

Czasami też kredyt hipoteczny wykorzystasz do nabycia nieruchomości rekreacyjnej.

• Kupno działki rekreacyjnej lub finansowanie domku letniskowego całorocznego,

• Budowa domu mieszkalnego zlokalizowanego na gruncie o charakterze rekreacyjno-wypoczynkowym.

Aby obliczyć wysokość rat kredytu hipotecznego i wygenerować harmonogram spłat, skorzystaj z naszego kalkulatora kredytu hipotecznego.

Część banków udziela hipoteki również na inne cele, jak nabycie gruntów rolnych, kupno siedliska czy nawet lokalu użytkowego przeznaczonego na wynajem.

Warunki uzyskania drugiego kredytu hipotecznego

Jak uzyskać drugi kredyt hipoteczny? Warunki, jakie należy spełnić, aby uzyskać drugi kredyt mieszkaniowy są niemal identyczne, jak w przypadku pierwszego. Bank w trakcie analizowania wniosku weźmie pod uwagę zdolność kredytową, podczas której oceni Twoje możliwości do regularnej spłaty zobowiązania rozłożonego na wiele lat (po uwzględnieniu wszystkich ponoszonych przez Ciebie wydatków).

Zbyt niska zdolność kredytowa obciążona już jedną hipoteką oraz innymi wydatkami może zniweczyć Twoje szanse na drugi kredyt hipoteczny. Ponadto, jakiekolwiek opóźnienia w spłacie dotychczasowego kredytu mieszkaniowego, nie pozwolą na zaciągnięcie podobnego zobowiązania. Przy drugim kredycie hipotecznym konieczny jest także wkład własny. Banki wymagają od klientów co najmniej 20% wkładu własnego, z czego połowa może być zastąpiona zabezpieczeniem, np. w postaci ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, jednostek funduszu inwestycyjnego, oszczędności na lokacie bankowej lub innej nieruchomości, która nie jest obciążona hipoteką.

Jeśli posiadasz stosunkowo duży kapitał, który możesz potraktować jako wkład własny na start, to zdecydowanie łatwiej będzie Ci uzyskać dobrą zdolność kredytową. Tym sposobem, unikniesz też uruchamiania dodatkowych kosztów związanych, m.in. z wykupem ubezpieczenia od niskiego wkładu własnego.

Gdzie ubiegać się o drugi kredyt hipoteczny?

Wielu kredytobiorców jest zdania, że starając się o kolejną hipotekę lepiej wnioskować w tym samym banku, w którym spłacane jest już jedno zobowiązanie. Jednak, czy dwa kredyty hipoteczne w tej samej instytucji to faktycznie najlepsze rozwiązanie? Nie do końca.

Faktem jest, że ubiegając się o drugi kredyt mieszkaniowy w tym samym banku, czeka na Ciebie o wiele mniej formalności:

• nie będziesz musiał okazywać zaświadczenia o dochodach i zatrudnieniu oraz innych dokumentów, które udostępniłeś we wcześniejszej procedurze,

• o wiele krócej trwa proces wyliczania zdolności kredytowej (bank posiada wszystkie informacje tyczące się Twojego wieku, zatrudnienia, historii kredytowej, miesięcznych kosztów utrzymania oraz aktualnie spłacanych zobowiązań),

• banki doceniają klientów godnych zaufania, regularnie spłacających raty zobowiązań – a to ułatwia uzyskanie kolejnego wsparcia finansowego,

• łatwiej “zapanujesz” nad kredytami zaciągniętymi w jednej instytucji.

Natomiast może się okazać, że dwa kredyty hipoteczne u jednego kredytodawcy wcale nie będą tańsze niż dwa kredyty spłacane w dwóch różnych bankach. Dlatego, ubiegając się o kolejną hipotekę porównaj oferty różnych banków i wybierz propozycję, która będzie dla Ciebie najlepsza w danym momencie.

Jeśli zależy Ci na zaciągnięciu drugiego kredytu hipotecznego, dokładnie przeanalizuj aktualne oferty banków i złóż wniosek o hipotekę wraz z kompletem niezbędnych dokumentów.

Czy możliwe jest zaciągnięcie dwóch kredytów na jedną nieruchomość?

Zapewne zastanawiasz się, czy jedna nieruchomość może być zabezpieczeniem dla dwóch kredytów. Banki podchodzą z dużą rezerwą do takiego rozwiązania – i prawnie – dwa kredyty hipoteczne zaciągnięte na tej samej nieruchomości nie wchodzą w grę. Wyjątkiem od tej reguły jest sytuacja, w której wartość lokalu znacznie przekracza wartość obu hipotek. Jak wiemy, w praktyce takie przypadki raczej się nie zdarzają.

Instytucje nie zgadzają się na tego typu wyjście z oczywistych powodów. O ile w księdze wieczystej mogą zostać ustanowione dwa wpisy hipoteki na poczet dwóch różnych banków, tak w momencie wpisania dwóch kredytów hipotecznych na jedną nieruchomość – kluczowe znaczenie ma kolejność wpisów hipotecznych w księdze wieczystej. Tym sposobem, pierwszy wpis w księdze wieczystej zawsze jest najważniejszy. Dlatego drugi bank dużo ryzykuje, jeśli dokona wpisu do księgi na drugim czy kolejnym miejscu.

W przypadku ustanowienia dwóch kredytów hipotecznych na jednej nieruchomości obowiązuje art. 12 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Stanowi on o pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych, w tym hipoteki wpisanej do księgi wieczystej, o której przesądza moment wpisu.

Kiedy warto zaciągnąć drugi kredyt hipoteczny?

Bez względu na to, na jaki cel chcesz przeznaczyć kolejny kredyt mieszkaniowy pamiętaj, że obciążając dodatkowo hipotekę, musisz dokładnie zastanowić się nad sensem jego zaciągnięcia. Możesz zatem zdecydować się na drugi kredyt hipoteczny, gdy:

• pierwszy kredyt hipoteczny jest już praktycznie spłacony,

• chcesz zainwestować w dodatkową nieruchomość, by czerpać z niej zysk,

• zastanawiasz się nad zmianą lokalizacji bądź przeprowadzką do innego miasta,

• zamierzasz wykonać kosztowny remont, ale nie posiadasz na ten cel wystarczających środków,

• masz dzieci, które dorosły i pragniesz zapewnić im przytulne “gniazdko” do samodzielnego zamieszkania.

Decydując się na kolejną hipotekę sprawdź, czy jej wartość przewyższa dotychczasowe zabezpieczenie. Tylko w takim sposób uda Ci się uzyskać zgodę na drugi kredyt hipoteczny bez dodatkowych zabezpieczeń.

Drugi kredyt hipoteczny a wkład własny

Jak już zdążyliśmy wspomnieć, wkład własny jest elementem niezbędnym do tego, by w ogóle marzyć o kredycie hipotecznym. Instytucje wymagają minimum 20% wkładu własnego, który nie musi przyjmować wyłącznie postaci gotówki. Dokładne zapisy dotyczące okresu spłaty kredytów hipotecznych oraz wysokości wymaganego wkładu własnego, opisane są w dokumencie dobrych praktyk, czyli tzw. Rekomendacji S wydanej przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF).

Zgodnie z zapisami Rekomendacji S wkładem własnym może być:

• darowizna,

• działka budowlana,

• inna nieruchomość,

• wpłata u dewelopera,

• dotychczasowe koszty poniesione w związku z prowadzonymi pracami (np. kupno materiałów budowlanych),

• środki zgromadzone na IKE lub IKZE,

• jednostki funduszy inwestycyjnych czy nawet akcje

• oszczędności zgromadzone na lokacie albo koncie oszczędnościowym,

• obligacje skarbowe, korporacyjne lub inne papiery wartościowe,

• książeczka mieszkaniowa.

Przy rozglądaniu się za kolejną hipoteką poszukaj banku, który będzie skłonny pożyczyć Ci pieniądze bez uwzględniania zaciągniętego pierwszego kredytu hipotecznego, i który zaliczy różnicę między wartością już posiadanej nieruchomości a wartością nowego lokalu (jako wkład własny na drugi kredyt hipoteczny).

Czy drugi kredyt hipoteczny się opłaca?

Nie da się ukryć, że dwa kredyty hipoteczne to podwójne raty kapitałowo-odsetkowe, które będziesz musiał spłacać w terminie. Dlatego Twoja zdolność kredytowa musi kreować się na tyle wysoko, aby podołać takim wydatkom, nie wspominając już regulowaniu innych zobowiązań.

Dodatkowo, kolejny kredyt mieszkaniowy wiąże się też z innymi kosztami, jak:

• wycena operatu szacunkowego,

• opłata przygotowawcza oraz prowizja związana z zaciągnięciem hipoteki,

• opłaty sądowe i notarialne,

• wykup ubezpieczenia.

Drugi kredyt hipoteczny jest szczególnie opłacalny w sytuacji, gdy kończysz już spłatę perwszego zobowiązania. Dzięki czemu, nowo pozyskane środki możesz przeznaczyć na budowę domu lub zamianę dotychczasowego lokalu na większy.

Po drugi kredyt hipoteczny sięgają najczęściej inwestorzy, którzy obracają dużym kapitałem własnym oraz wysokimi, miesięcznymi zarobkami.

W którym banku drugi kredyt hipoteczny będzie najlepszy?

W poszukiwaniu najbardziej przystępnej oferty może Ci pomóc ranking kredytów hipotecznych, dzięki któremu szybko porównasz różne propozycje i sprawdzisz, czy możesz liczyć na pozytywną odpowiedź kredytową.

Przed podjęciem ostatecznej decyzji, weź pod uwagę najważniejsze parametry, jak:

• maksymalną kwotę kredytu,

• okres kredytowania,

• wysokość miesięcznej raty,

• minimalny wkład własny,

• wysokość RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania),

• wysokość marży bankowej,

• prowizję za udzielenie środków,

• ewentualną opłatę za wcześniejszą spłatę zobowiązania,

• sposób załatwienia formalności, np. w oddziale banku, przez telefon lub online.

Drugi kredyt hipoteczny to większe ryzyko

Drugi kredyt mieszkaniowy naturalnie obciąża dodatkowo zdolność kredytową klienta i stanowi duże ryzyko w utrzymaniu stabilności finansowej. Kolejne zobowiązanie na 20-30 lat nigdy nie daje stuprocentowej pewności, że rynek nieruchomości przez ten czas pozostanie niezmienny podobnie, jak poziom stóp procentowych.

Jeśli starasz się o drugi kredyt hipoteczny w celu zainwestowania w rynek wynajmu, uważaj też na ryzyko bańki mieszkaniowej. W ciągu ostatnich trzech lat, ceny mieszkań regularnie idą w górę dużo szybciej niż ceny wynajmu (w wyniku czego kupno lokalu na wynajem staje się coraz mniej opłacalne). Przed zaciągnięciem kolejnej hipoteki trzeba zatem dokładnie przemyśleć to, czy faktycznie jest to najlepsze rozwiązanie.

Jeśli Twoja zdolność kredytowa jest stabilna, dodatkowo hipoteka ustanowiona jest na wartościowej nieruchomości – i Twój pierwszy kredyt mieszkaniowy zbliża się ku finiszu, to możesz liczyć na atrakcyjną ofertę kredytu.

Sprawdź również nasz artykuł „Kredyt hipoteczny dla singla„, gdzie zebraliśmy porady dla osób, które chcą samodzielnie uzyskać i spłacić kredyt hipoteczny.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami

2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece

3. Rekomendacja S – dotycząca dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie