Hipoteka kaucyjna — co to jest? Czym różni się od hipoteki zwykłej?

Hipoteka kaucyjna jeszcze przed 2011 rokiem była w Polsce znaną i powszechnie wykorzystywaną formą zabezpieczenia wierzytelności. Obecnie nie jest już stosowana. Nie oznacza to jednak, że w ogóle przestała istnieć. Już ustanowione hipoteki kaucyjne nadal zachowują swoją ważność i nie brak osób, które wciąż je spłacają.

Nad zaciągnięciem kredytu hipotecznego jeszcze do niedawna zastanawiało się niezwykle wielu Polaków. „Własne M” jest kuszącą wizją, choć w ostatnich miesiącach zainteresowanie tak poważnym, długoterminowym i kosztowym zobowiązaniem zdecydowanie spadło. Jak wynika z raportu AMRON-SARFiN, w pierwszym kwartale 2022 roku sprzedaż kredytów mieszkaniowych zmniejszyła się aż o 25,27% w stosunku do kwartału poprzedniego, a ich wartość była niższa o 24,59% ¹. Obecnie na rynku dostępny jest tylko jeden rodzaj hipoteki. Stosunkowo niedawno istniało jednak również takie rozwiązanie, jak hipoteka kaucyjna, która cieszyła się znaczną popularnością wśród kredytobiorców.

Przeczytaj także —> Bon mieszkaniowy – kiedy ruszy rządowa pomoc?

Czym jest hipoteka kaucyjna?

Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, które ustanawiane jest na nieruchomości, stanowiąc zabezpieczenie wierzytelności. Jeśli takie zobowiązanie spoczywa na danym lokalu czy obiekcie, informacja ta zostaje wpisana w księdze wieczystej nieruchomości. Co to oznacza w praktyce?

Dzięki temu wierzyciel może domagać się regulowania spłaty niezależnie od tego, kim jest aktualny właściciel mieszkania czy domu. W ten sposób również ma on pierwszeństwo przed wierzycielami osobistymi tej osoby. Mówiąc krótko: jest to zabezpieczenie kredytu. Jeśli jako kredytobiorcy nie będziemy spłacali zaciągniętego zobowiązania w terminie, to wierzyciel będzie mógł walczyć o swoje należności z tytułu zajęcia nieruchomości.

Hipoteka kaucyjna obecnie nie jest funkcjonującym w Polsce rozwiązaniem prawnym, ale jej cel był taki sam. Stanowiła zabezpieczenie zaciąganego przez nas kredytu hipotecznego. Stosowano ją jednak w sytuacji, w której pełna kwota zobowiązania nie została jednoznacznie oznaczona. Ustalano ją w taki sposób, by określała daną maksymalną sumę, do której kredytobiorca mógł domagać się od nas – jako dłużników, spłaty długu, w związku np. z wierzytelnościami pobocznymi (takimi jak np. odsetki).

Nowa ustawa o księgach wieczystych i hipotece

Ustawa o księgach wieczystych i hipotece, funkcjonująca do 20 lutego 2011 roku ², zakładała istnienie hipoteki zwykłej oraz kaucyjnej. Po wprowadzeniu nowelizacji przepisów, ustawodawca pozostawił w zapisach jedynie pierwszy z wymienionych typów hipoteki, nazywany obecnie hipoteką umowną.

Rozwiązanie kaucyjne przestało więc być dostępne jako opcja przy ustanowieniu zabezpieczenia hipotecznego. Ważne pozostały natomiast tego typu hipoteki, ustanowione jeszcze przed zmianą przepisów.

Hipoteka zwykła a kaucyjna

Przed nowelizacją przepisów banki przy udzielaniu kredytów hipotecznych sięgały zarówno po hipoteki zwykłe, jak i kaucyjne. Wynikało to z faktu, że oba te rozwiązania wykorzystywane były przy odmiennych sytuacjach kredytowych.

Hipoteka umowna zwykła znalazła swoje zastosowanie w przypadku wierzytelności istniejących, o określonej odgórnie kwocie. Oznacza to, że właściciel nieruchomości zna dokładną wartość wierzytelności, dzięki czemu zaciągany kredyt może być w odpowiedni sposób zabezpieczony. W tym przypadku zabezpieczenie dotyczy zawsze wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego, konkretnej i oznaczonej.

W sytuacji dokładnie odwrotnej, związanej z wierzytelnościami niemożliwymi do określenia precyzyjnie, z pomocą przychodziła kredytobiorcom hipoteka kaucyjna. Dotyczyć ona mogła np. wierzytelności przyszłych i pobocznych, często wynikających z zaciąganego kredytu. Mowa tu np. o odsetkach o nieznanej wysokości.

Hipoteka kaucyjna a kredyt hipoteczny

Wiele osób myli „hipotekę” z „kredytem hipotecznym”, bo w mowie potocznej rzeczywiście często bywają używane zamiennie. W rzeczywistości są to dwie odmienne kwestie. Jak opisywaliśmy wyżej, każda hipoteka, w tym również kaucyjna, stanowi zabezpieczenie konkretnej wierzytelności, którą mógł być właśnie np. kredyt hipoteczny.

W praktyce zatem — jako kredytobiorcy — zaciągamy zobowiązanie (np. kredyt hipoteczny) na budowę, kupno czy remont nieruchomości. Jednocześnie musimy dobrowolnie zobowiązać się do jego spłaty. Jeśli jednak zaniedbamy płacenie rat, bank może wykorzystać swoje zabezpieczenie (hipotekę) do odzyskania środków, które zostały nam powierzone.

Na podobnej zasadzie działała również hipoteka kaucyjna. Warto podkreślić jednak, że była ona głównie związana z kosztami pobocznymi kredytów hipotecznych, których wysokość nie została precyzyjnie ustalona. Mowa tu zatem np. o odsetkach.

Przykłady zastosowania hipoteki kaucyjnej

Hipoteka kaucyjna znalazła zastosowanie np. przy wierzytelnościach przyszłych, przez co w znacznej mierze kojarzona była z kredytami hipotecznymi. Oprócz nich jednak stosowana była też do zabezpieczania m.in.:

• alimentów;
• odszkodowań;
• weksli i czeków;
• kredytów w walucie obcej.

Zabezpieczenie wierzytelności hipoteką kaucyjną

Hipoteka kaucyjna była wpisywana do księgi wieczystej, a we wpisie hipotecznym określana była dokładna kwota. W jej ramach wierzyciel mógł dochodzić swoich roszczeń np. w związku z odsetkami kredytowymi czy kosztami różnego rodzaju postępowań (np. egzekucyjnych czy sądowych).

Dzięki temu hipoteka kaucyjna mogła stanowić skuteczne zabezpieczenie kredytu, który zaciągnęliśmy. Wraz z bankiem określaliśmy maksymalną wartość, stanowiącą ochronę dla kredytodawcy. Przyszła pełna kwota wierzytelności nie jest nikomu znana, warunki musiały być więc szczegółowo przemyślane. W tym przypadku bankom zależało oczywiście na tym, by wpisana w hipotece suma była jak najwyższa, bo przyszłe odsetki musiały się w niej zmieścić.

Ustanowienie hipoteki kaucyjnej — na jakich warunkach?

Głównym warunkiem umożliwiającym ustanowienie hipoteki kaucyjnej było określenie wartości pieniężnej, której rolą było zabezpieczenie zobowiązania i obciążenie nieruchomości. Istotny jest w tym przypadku jednak fakt, że jako dłużnicy hipoteczni, byliśmy zobowiązani do zapłaty takiej kwoty, jaka stanowiła podstawę wierzytelności i wynikała z umowy. W praktyce więc określona w hipotece suma nie zawsze mogła być w całości egzekwowana przez wierzyciela, chyba że wymagała tego konkretna sytuacja.

Na czym polega hipoteka umowna kaucyjna?

Hipoteka umowna kaucyjna to rozszerzona nazwa hipoteki kaucyjnej, którą w tym artykule szczegółowo opisujemy. Nie należy jej jednak mylić z hipoteką umowną, która jest już osobnym rozwiązaniem. W 2011 roku narzędzia nazywane „hipoteką kaucyjną” oraz „hipoteką zwykłą” zastąpiono jednym określeniem: „hipoteka umowna”.

Hipoteka umowna jest obecnie powszechna i wykorzystywana w instytucjach bankowych. W jej ramach składamy w banku dobrowolne oświadczenie o ustanowieniu zabezpieczenia hipotecznego, aby starać się o otrzymanie kredytu mieszkaniowego. Taki dokument sporządzany jest w formie aktu notarialnego i z góry określone są w nim wszystkie kwoty i szczegółowe warunki zaciąganego zobowiązania.

Hipoteka kaucyjna a hipoteka umowna — różnice

Główne różnice między hipoteką kaucyjną a hipoteką umowną, przedstawia poniższa tabela.

Cecha	Hipoteka kaucyjna	Hipoteka umowna
Czy obecnie funkcjonuje?	NIE	TAK
Rodzaj wierzytelności	Przyszła lub o niesprecyzowanej kwocie	Istniejąca, o ustalonej kwocie
Wysokość należności	Określała górną granicę, do jakiej możliwe było egzekwowanie należności	Z góry określona
Co zabezpiecza?	Głównie koszty poboczne, np. odsetki	Głównie kapitał
Zastosowanie	– kredyty hipoteczne, – alimenty, – odszkodowania, – kredyty w obcej walucie, – weksle i odszkodowania, – wszelkie wierzytelności przyszłe oraz takie, w których pełna kwota nie jest możliwa do ustalenia w chwili podpisywania umowy	– kredyty hipoteczne

Hipoteka kaucyjna a hipoteka przymusowa

W przypadku hipoteki przymusowej, w odróżnieniu od hipoteki kaucyjnej, nie jest wymagana wcześniejsza zgoda właściciela nieruchomości, na której spoczywa obciążenie nieuregulowanym zobowiązaniem. Aby doszło do jej realizacji, niezbędne jest wydanie decyzji przez odpowiednie organy, np. sąd czy prokuratora.

Najczęściej hipoteka przymusowa ma związek z nieregulowanymi przez długi czas zaległościami podatkowymi. Co istotne, w przypadku tego instrumentu również niezbędne jest dokonanie wpisu w księdze wieczystej.

Hipoteka przymusowa jest skuteczna wobec każdorazowego właściciela przedmiotu hipoteki i przysługuje jej pierwszeństwo zaspokojenia przed hipotekami ustanowionymi dla zabezpieczenia innych należności – czytamy w wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 26 listopada 2007 roku³.

Przed 2011 rokiem rozróżniano hipotekę przymusową zwykłą oraz hipotekę przymusową kaucyjną. Pierwsza dokładnie określała kwotę wierzytelności, która musiała zostać spłacona. Do ustalania drugiej wykorzystywano dokumenty, które nie określały precyzyjnie sumy hipoteki. Obecnie funkcjonujący instrument, nazywa się po prostu hipoteką przymusową. Służy zarówno do zabezpieczenia głównej wierzytelności, jak i wszelkich kosztów dodatkowych oraz odsetek.

Co różni hipotekę kaucyjną od łącznej?

Hipoteka umowna łączna działa na innych zasadach niż hipoteka kaucyjna. Po nowelizacji z 2011 roku nadal funkcjonuje ona w prawie bankowym i może zostać przez nas zawarta dobrowolnie.

Hipoteka łączna polega na tym, że do zabezpieczenia zaciąganego przez nas zobowiązania możemy wykorzystać kilka różnych nieruchomości. Jeśli będziemy mieli problem ze spłatą zaciągniętego kredytu, bank sam wybierze, z których nieruchomości, w jaki sposób i w jakiej kolejności będzie egzekwował zaległą spłatę.

Kiedy wygasają hipoteki kaucyjne?

Hipoteka kaucyjna nie funkcjonuje już w Polsce, ale wszelkie zobowiązania zaciągnięte na jej zasadach przed 20 lutego 2011 roku nadal pozostają aktualne. Oznacza to, że hipoteki te muszą być spłacane aż do momentu wygaśnięcia zobowiązań. Te następują natomiast wtedy, gdy jako kredytobiorcy — spłacimy całą kwotę, którą pożyczyliśmy lub była związana z kupioną przez nas nieruchomością.

Co istotne, ustawa o księgach wieczystych i hipotece nie zakłada kwestii przedawnienia wierzytelności, która została zabezpieczona hipoteką kaucyjną. Wierzyciel może zatem zawsze dochodzić zaspokojenia swoich roszczeń, niezależnie od tego, ile czasu minęło od chwili podpisania umowy.

Wykreślenie hipoteki kaucyjnej

Aby przystąpić do wykreślenia hipoteki kaucyjnej (lub jakiejkolwiek innej) z księgi wieczystej nieruchomości, niezbędne jest złożenie odpowiedniego wniosku. Zobligowani do tego jest każdy kredytobiorca. Bank natomiast powinien z nami w tym zakresie współpracować. Taki dokument możemy złożyć wtedy, gdy udało nam się całkowicie spłacić kredyt ciążący na naszej nieruchomości.

Wykreślenie hipoteki wiąże się z koniecznością złożenia opłaty za wniosek, której wysokość to 100 zł. Wpłaty dokonujemy przelewem na numer konta wydziału ksiąg wieczystych, na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości lub w kasie sądu.

Źródła:

1. Raport AMRON-SARfiN 1/2022, 26 maja 2022;

2. https://mojafirma.infor.pl/nieruchomosci/prawo/692227,Rewolucyjne-zmiany-w-hipotece.html

3. https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20072251671/T/D20071671TK.pdf