Hipoteka umowna – czym jest? Rodzaje hipoteki umownej

Hipoteka umowna

Potencjalni kredytobiorcy z takim terminem jak hipoteka spotykają się przeważnie wtedy, gdy zaczynają starać się o kredyt hipoteczny. Co to jest hipoteka umowna? Jakie ma znaczenie i na czym polega? Dowiecie się tego z poniższego artykułu. Zapraszamy do lektury

Zdaniem historyków taki termin jak hipoteka pojawił się już w XIV wieku. Pierwsze regulacje prawne przyniosła jednak dopiero konstytucja sejmowa z 1588 roku. Od tego momentu przepisy związane z tym zagadnieniem wielokrotnie się zmieniały. Sama hipoteka oraz jej zakres także ewaluowały na przestrzeni wieków.

To, czym jest hipoteka i w jakim celu się ją stosuje, precyzuje art. 65 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Czytamy w nim, co następuje:

1. W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).
2. Przedmiotem hipoteki może być także:
1) użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego;
2) spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;
3) wierzytelność zabezpieczona hipoteką.
3. Hipoteką może być obciążona część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela, oraz przysługujący współuprawnionemu udział we wspólności praw wymienionych w ust. 2 pkt 1 i 2.
4. Do hipotek określonych w ust. 2 i 3 stosuje się odpowiednio przepisy o hipotece na nieruchomości1.

Hipoteka umowna zwykła – definicja

Hipoteka umowna zwykła to, najprościej rzecz ujmując, ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości. Oznacza to, że hipoteka umowna wiąże się z przepisaniem na osobę trzecią praw do nieruchomości. Jeśli ubiegamy się o kredyt hipoteczny, to „właścicielem” wspomnianych praw zostaje bank. Dla instytucji finansowej ustanowienie hipoteki np. na lokalu własnościowym to forma dodatkowego zabezpieczenia. Jest to także sposób na zminimalizowanie ryzyka związanego z tym, że nie spłacimy swojego zobowiązania. W przypadku hipoteki umownej wysokość zabezpieczenia jest adekwatna do wysokości przyznanego nam wsparcia finansowego. To, na jakich zasadach może zostać ustanowiona hipoteka umowna, określa art. 245 Kodeksu cywilnego:

„§ 1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności.

§ 2. Jednakże do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości nie stosuje się przepisów o niedopuszczalności warunku lub terminu. Forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla oświadczenia właściciela, który prawo ustanawia2.”

Rodzaje hipoteki umownej

Zarówno sama hipoteka, jak i hipoteka umowna może występować pod różnymi postaciami. Do tych najbardziej znanych rodzajów hipoteki umownej zalicza się:

  • Hipoteka umowna zwykła – stanowi odwrotność hipoteki przymusowej. Hipoteka umowna zwykła powstaje wówczas, gdy właściciel nieruchomości złoży dobrowolne oświadczenie woli o ustanowieniu zabezpieczenia hipotecznego. Składane oświadczenie ma formę aktu notarialnego. Bardzo często ustanowienie hipoteki jest warunkiem koniecznym do uzyskania kredytu mieszkaniowego.
  • Hipoteka umowna łączna – to najpopularniejsza forma hipoteki łącznej. Hipoteka umowna łączna zabezpiecza zarówno aktualnie istniejące wierzytelności, jak i te, które powstaną w przyszłości. Do tego, by ją ustanowić, konieczny jest akt notarialny lub pisemne oświadczenie złożone pod rygorem nieważności. Natomiast sama hipoteka łączna jest rodzajem hipoteki zwykłej. Różnica pomiędzy hipoteką zwykłą a łączną polega na tym, że w przypadku tej drugiej zabezpieczenie stanowi więcej niż jedna nieruchomość. Jeśli na zestawie nieruchomości została ustanowiona hipoteka umowna łączna, to wierzyciel (bank) ma prawo wybrać to, z której nieruchomości chce w pierwszej kolejności egzekwować spłatę kredytu.
  • Hipoteka umowna kaucyjna – obecnie jest to już nieistniejąca forma zabezpieczenia wierzytelności. Hipoteka umowna kaucyjna została zniesiona w 2011 roku. Stanowiła ona zabezpieczenie tych wierzytelności, które nie posiadały określonej wysokości. Hipoteka umowna kaucyjna była ustanawiana jedynie do pewnej sumy. Wciąż można jednak się z nią spotkać. Hipoteka umowna kaucyjna ustanowiona przed zmianą przepisów, pozostaje ważna do czasu całkowitego wygaśnięcia zobowiązania.
  • Hipoteka przymusowa – jak wskazuje sama nazwa, hipoteka przymusowa ustanawiana jest bez zgody właściciela nieruchomości. Podstawą jej powstania jest wiążąca decyzja uprawnionego do tego organu. Może ona zostać ustanowiona np. wtedy, gdy zalegamy z płatnościami do ZUS.

Przydatna rada!

Pamiętajmy, że każda forma hipoteki (hipoteka umowna kaucyjna, hipoteka umowna łączna, hipoteka umowna zwykła) stanowi rodzaj ograniczonego prawa rzeczowego. W wyniku ustanowienia hipoteki dochodzi do zabezpieczenia spłaty danego zobowiązania. Hipoteka umowna najczęściej pojawia się przy wnioskowaniu o kredyt mieszkaniowy i może pomóc nam otrzymać upragnione zobowiązanie.

Jak ustanowić hipotekę?

Pierwszym, co musimy zrobić, jest sprawdzenie tego, czy jesteśmy uprawnieni do tego, by ustanowić hipotekę. Chodzi tutaj o to, czy jesteśmy właścicielami danej nieruchomości, zarówno w sensie praktycznym, jak i w odniesieniu do informacji, które znajdują się w księdze wieczystej. W sytuacji, w której chcemy, by zabezpieczenie kredytu stanowiła nieruchomość, która do nas nie należy, będziemy potrzebowali do tego zgody prawowitego właściciela lokalu, działki itd.

Następnie, konieczne będzie sporządzenie umowy w formie pisemnej. Najlepiej zrobić to w obecności notariusza. Zapis o ustanowieniu hipoteki umownej znajdzie się również w akcie notarialnym, jeśli dany lokal kupujemy na kredyt. W takim przypadkach zawsze ustanawiana jest hipoteka umowna i od tej reguły nie ma wyjątków. Po dokonaniu tych formalności, dokumenty razem z wnioskiem o wpis do księgi wieczystej kieruje się do właściwego sądu. Dokonanie wpisu (o czym zostaniemy powiadomieni przez sąd) kończy procedurę ustanowienia hipoteki na nieruchomości.

Co jednak istotne, nawet jeśli ustanowiona została hipoteka, to wciąż pozostajemy właścicielami nieruchomości i możemy ją np. sprzedać. Dotyczy to jednak sytuacji, w której, to co uzyskamy ze sprzedaży lokalu, przeznaczymy na spłatę kredytowanej nieruchomości.

Hipoteka umowna kaucyjna a sprzedaż mieszkania

Jak już wspomnieliśmy, w aktualnie obowiązujących przepisach nie znajdziemy takiego pojęcia jak hipoteka umowna kaucyjna. Wcześniej ten rodzaj hipoteki zabezpieczał dwie formy wierzytelności. Po pierwsze, były to te wierzytelności, które nie miały określonej wysokości, a które albo już istniały, albo mogły powstać w przyszłości. Drugim rodzajem wierzytelności były te z dokumentów zbywalnych poprzez pisemne oświadczenie, istniejące lub przyszłe.

Hipoteka kaucyjna zabezpieczała również roszczenia powiązane z wierzytelnością hipoteczną, które nie były objęte hipoteką zwykłą. Do takich roszczeń zaliczały się m.in. gwarancje bankowe, poręczenia kredytów, alimentów itd. Hipoteka umowna kaucyjna nie mogła natomiast zabezpieczać tych wierzytelności, których wartość była już określona. Do nich odnosiła się bowiem hipoteka umowna zwykła. Aby ustanowić hipotekę kaucyjną, konieczne było podanie maksymalnej sumy, która obciążała nieruchomość zabezpieczoną hipoteką.

Hipoteka umowna kaucyjna a sprzedaż mieszkania w kilku punktach:

  1. Właściciel nieruchomości, na której ustanowiona została hipoteka kaucyjna, musi zaspokoić wierzyciela do wysokości ustanowionej kwoty. Oznacza to, że wystawiając obciążone hipoteką mieszkanie na sprzedaż, ma obowiązek poinformować potencjalnych nabywców o istnieniu długu (i o jego wysokości).
  2. Osoba, która zdecyduje się kupić mieszkanie obciążone hipoteką, wiedzieć o jej istnieniu (dług ciąży bowiem na nieruchomości, a nie na wcześniejszym właścicielu lokalu).
  3. Spisując umowę przedwstępną z nabywcą lokalu, należy zawrzeć w niej to, jak zostaną podzielone pochodzące ze sprzedaży środki. Część z nich powinna zostać przeznaczona na spłatę długu tj. trafić na konto banku, zaś pozostała część trafi do sprzedającego nieruchomość.
  4. Hipoteka umowna kaucyjna – wykreślenie – jako nowy właściciel lokalu, jeśli dług został już spłacony, możesz zwrócić się do sądu z wnioskiem o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Nie zapomnij dołączyć do wniosku potwierdzenia, że dług został spłacony oraz dowodu uiszczenia opłaty skarbowej. Rozpatrzenie wniosku trwa zazwyczaj kilka miesięcy, a koszt wykreślenia hipoteki nie jest wysoki i zamyka się w kwocie około 100 złotych. Wspomnianą opłatę zwyczajowo ponosi sprzedający lokal. Postanowienie o wykreśleniu z hipoteki (jeśli nasz wniosek nie zawierał błędów formalnych) właściwy sąd prześle na adres nowego właściciela wolnej już od długu nieruchomości.

Sprawdź także: Co to jest odwrócona hipoteka?

Źródła:

1 https://www.arslege.pl/pojecie-przedmiot-i-zakres-hipoteki/k49/a7219/
2 https://www.lexlege.pl/kc/art-245/

Komentarze (0)
Dodaj komentarz

Podobne artykuły