Inwestowanie w nieruchomości – przegląd najpopularniejszych rozwiązań

Inwestycje w nieruchomości to jedna z najbardziej rozpowszechnionych form lokowania kapitału. Osoby rozczarowane nisko oprocentowanymi lokatami zwykle najpierw rozglądają się za trwałymi, “fizycznymi” aktywami, a dopiero później za instrumentami finansowymi o bardziej wirtualnym charakterze (np. akcje). Czy warto inwestować w nieruchomości po pandemicznych zawirowaniach i kolejnych rajdach cenowych tych aktywów? Spróbujmy odpowiedzieć na to pytanie i przyjrzyjmy się najpopularniejszym formom inwestowania w nieruchomości.

Ceny mieszkań w naszym kraju rosną w okolicach 10% rocznie. Może być to jednak także 20%, jak w Gdyni, Sosnowcu czy Białymstoku pomiędzy 2020 a 2021 rokiem. 1 Oczywiście bywają także lata spadków cen (jak np. po światowym kryzysie w 2008 roku), jednak trend jest względnie wzrostowy. Stopę zwrotu w okolicach 8-10% rocznie trzeba uznać za bardzo solidną, w porównaniu np. do nisko oprocentowanych lokat. A przecież najczęściej zakupione pod inwestycje mieszkania nie stoją puste, ich wynajem przynosi kolejny regularny zwrot z inwestycji.

Inwestowanie na rynku nieruchomości to nie zawsze pewny zysk

Inwestowanie w nieruchomości to nie jest jednak bułka z masłem. Ceny mieszkań nie będą rosły wieczne – niektórzy specjaliści oceniają, że już mamy do czynienia z bańką na rynku nieruchomości. Poza tym wiele osób inwestuje z wykorzystaniem nie gotówki, a kredytowanych środków, co w razie dalszej podwyżki stóp procentowych może zniwelować zysk. Dodatkowo zakup mieszkania i opieka nad nim wymaga czasu, wiedzy i doświadczenia. Mieszkania trzeba regularnie odnawiać, a lokatorzy nie znajdą się przecież sami.

Mimo tych trudności – inwestowanie w nieruchomości może być ciekawą formą lokowania swoich oszczędności. Sprawdźmy 7 różnych metod inwestorskich.

Podnajem, czyli jak nie kupić, a zarabiać


Inwestowanie w nieruchomości niejedno ma imię – i poza samym wyborem mieszkania czy lokalu w dogodnej lokalizacji – należy przygotować odpowiednią strategię. Pierwsza z nich jest na tyle wygodna, że w przypadku jej zastosowania nie ma potrzeby zakupu nieruchomości. Jest więc to wyśmienita opcja dla osób, które nie dysponują zbyt dużym kapitałem.

Mowa o podnajmie, czyli wynajęciu mieszkania, aby oddać je w dalszy najem komuś innemu za wyższą cenę. Jest to możliwe, gdy odpowiednio “podrasujemy” daną nieruchomość, dzięki czemu będziemy mogli inkasować wyższy czynsz. Ten styl inwestorski jest możliwy oczywiście tylko wtedy, gdy dogadamy się z właścicielem w kwestii remontu i możliwości podnajmowania czterech kątów innym lokatorom. Takie zapisy powinny znaleźć się w umowie wynajmu, aby nie doszło w tej sprawie do żadnych nieporozumień.

Podnajem ma największy sens w kontekście wynajmu krótkoterminowego, co pozwoli na zdecydowanie wyższą stopę zwrotu. Niektóre osoby podnajmują nawet kilkanaście wynajętych mieszkań – mamy wtedy do czynienia z naprawdę pokaźnym biznesem. Jego opłacalność jednak brutalnie zweryfikowała pandemia, kiedy to kompletnie osłabł wynajem krótkoterminowy.

Ile m2 kupi Europejczyk za roczne oszczędności?

Zakup nieruchomości pod wynajem długoterminowy

Gdy nie chcemy podnajmować czyjegoś lokalu, tylko zarabiać pełną pulę na wynajmie oraz liczyć na wzrost ceny nieruchomości, musimy jakąś nabyć. Niestety ten styl inwestorski stał się na tyle popularny (m.in. dzięki różnego rodzaju internetowym kursom), że mieszkania potrafią znikać z rynku po 15 minutach od wstawienia ogłoszenia… Dodatkowo kupcem najczęściej jest człowiek, który przychodzi na oględziny mieszkania z gotówką w kieszeni.

Trudno w takich warunkach upolować interesujące cztery kąty, szczególnie jeśli dodatkowo chcemy posiłkować się kredytem hipotecznym… Deweloperzy jednak pracują na pełnych obrotach, więc jeśli nie uda się znaleźć niczego interesującego na rynku wtórnym, zawsze pozostaje nam rynek pierwotny.

Tak zakupione mieszkanie najczęściej przeznaczone jest na wynajem długoterminowy. To rozwiązanie jest o tyle wygodne, że umowy zwykle podpisuje się przynajmniej na rok, więc nie musimy ciągle aktywnie poszukiwać lokatorów.

Warto jednak pamiętać, że odświeżane mieszkanie będzie generowało koszty i mogą się przydarzyć problemy z kłopotliwymi najemcami. Dodatkowo w niektórych miesiącach mieszkanie będzie stało puste, a także popyt na wynajem nie zawsze jest wysoki (tak jak w pandemicznym 2020 roku), przez co ekspresowe znalezienie najemcy przy słabszej lokalizacji nieruchomości wcale nie musi być takie proste 

Wynajem nieruchomości jest obłożony 8,5-procentowym podatkiem.

Wynajem krótkoterminowy nieruchomości

Długoterminowy wynajem daje spokój, z drugiej jednak strony nie pozwala na pełne „zmonetyzowanie” zakupionego lokalu. 50-metrowe mieszkanie wynajmiemy w dużym mieście za 2500 złotych miesięcznie. Przy wynajmie dobowym taką kwotę możemy osiągnąć w 10 dni.

Oczywiście nie wszystko jest takie proste. Nieruchomość na wynajem krótkoterminowy powinna znajdować się w atrakcyjnej lokalizacji, czyli w centrum dużego miasta lub miejscowości turystycznej. Poza tym w tym segmencie wynajmu panuje duża konkurencja, przez co „pełne obłożenie” naszego lokalu może pozostać tylko w sferze marzeń.

Jakie są jeszcze przeszkody w przypadku takiej formy wynajmu?

  • Potrzeba ciągłego poszukiwania klientów.
  • Opieka nad klientami – przekazanie kluczy, udzielanie informacji, reklamacje, itd.
  • Sprzątanie po każdej wizycie. Nie obejdzie się prawdopodobnie bez współpracy z firmą sprzątającą.
  • Nieprzewidziane wydarzenia, które praktycznie całkowicie zablokują biznes. Dobrym przykładem jest pandemia, która na pewien czas „zabiła” rynek wynajmu krótkoterminowego.

Flipping 

Flipping polega na zakupie nieruchomości w nie najlepszej kondycji (ale z potencjałem), aby ją odnowić i sprzedać z zyskiem.

Czasy spektakularnych transakcji flipperskich prawdopodobnie są już za nami. Przed gwałtownymi wzrostami cen nieruchomości np. w Łodzi czy na Górnym Śląsku, niektórzy potrafili upolować naprawdę interesujące kąski za nieduże pieniądze. Po odpowiednim remoncie i nadaniu przestrzeni np. loftowego charakteru, stopy zwrotu potrafiły być nawet trzycyfrowe.

Wciąż jednak na rynku pojawiają się interesujące okazje, głównie na licytacjach komorniczych lub miejskich licytacjach. Warto jednak pamiętać, że zwykle spotkamy na nich innych flipperów, bo rynek takich nieruchomości jest przez nich dogłębnie penetrowany.

Jeśli sprzedamy nieruchomość przed upływem 5 lat od jej zakupu, zapłacimy 19-procentowy podatek dochodowy od zysku, jaki osiągnęliśmy na takiej transakcji.

źródło finansowania zakupu nieruchomości

Inwestowanie w nieruchomości komercyjne i grunty

Jeśli nie mieszkania, to może lokale komercyjne lub grunty? Takie nieruchomości przeznaczone są raczej dla inwestorów z bardziej zasobnym portfelem.

Grunty najlepiej kupić z myślą o sprzedaży ich z zyskiem – dzierżawa nie przyniesie nam zbyt dużego dochodu. Zdecydowanie bezpieczniej jest inwestować w działki budowlane, ich cena (tak jak było podczas pandemii) może gwałtownie wzrosnąć. Nie musimy przy tym prowadzić żadnych batalii z urzędami tak, jak w przypadku chęci odrolnienia działek rolnych. Warto też pamiętać, że gdy nie mamy statusu rolnika, możemy bez ograniczeń zakupić działkę rolną tylko do 0,30 ha.

Pandemia była łaskawa dla działek budowlanych, ale nie można już tego powiedzieć o nieruchomościach komercyjnych. Wiele firm albo przestało funkcjonować, albo przeszło na pracę zdalną. Spowodowało to masowe opuszczenie przestrzeni biurowych.

Prawdopodobnie praca zdalna będzie już stałym elementem naszej rzeczywistości, więc zakup nieruchomości komercyjnych (biurowych) pod wynajem mija się z celem. Szczególnie gdy zechcemy go wspomóc kredytem hipotecznym. Lepszym rozwiązaniem może być wynajem garaży czy niewielkich lokali dla np. fryzjerów, którzy nie mogą tak łatwo przejść na pracę zdalną.

Podatek od nieruchomości jest zdecydowanie wyższy dla lokali komercyjnych niż tych wykorzystywanych do celów prywatnych.

Crowdfunding deweloperski i inwestowanie w condohotele

Specyficzną formą inwestowania w nieruchomości jest społecznościowe finansowanie budowy budynków mieszkalnych czy hoteli. Gdy zbierze się odpowiednia liczba inwestorów, spółka przechodzi do realizacji projektu.

Umowy podpisywane z inwestorami i sposób rozliczenia mogą mieć bardzo różny charakter. W niektórych przypadkach wykonawca projektu zobowiązuje się do wypłaty rocznych odsetek od pożyczonego od nas kapitału. Może być to także podział zysków z wynajmu pokoi, jak w przypadku condohoteli.

Jest to więc czasem po prostu zwykła pożyczka, której udziela się deweloperowi. W takim przypadku nie nabywamy żadnej nieruchomości, tylko zyskujemy na spłacie długu z odsetkami. Taka forma inwestowania może jednak prowadzić do przekazania nam nieruchomości w ramach wpłaconego przez nas kapitału.

Firmy z tego sektora biznesowego najczęściej obiecują nam bardzo korzystne stopy zwrotu. Należy tylko pamiętać o ukrytych kosztach i tym, że nieruchomość wcale nie musi powstać. Gdy deweloper zbankrutuje, nasze zainwestowane środki przepadną. Podobne ryzyko występuje w przypadku obligacji korporacyjnych.

REITy – inwestycja w fundusze nieruchomości

Kolejna z metod inwestowania w nieruchomości, podobnie jak w przypadku podnajmu, nie wymaga od inwestorów zaangażowania bardzo dużego kapitału.

Istnieje bowiem możliwość ulokowania środków w tzw. REITy (angielski skrót od Real Estate Investment Trust). Czym one są? Są to fundusze inwestycyjne, które posiadają tysiące nieruchomości i osiągają zysk z wynajmu mieszkań oraz skutecznego nimi obrotu.

Działają one w postaci spółek akcyjnych, dlatego możemy nabyć ich akcje i tym samym zarabiać na wzroście ich cen. O ile oczywiście rynek nieruchomości będzie w danym okresie rósł.

REITy jeszcze nie funkcjonują w naszym kraju, lecz możemy dzięki odpowiedniemu kontu maklerskiemu zainwestować np. w amerykańskie fundusze nieruchomości. Jednym z takich funduszy jest m.in. American Tower Corp. Akcje REITów możemy nabyć na platformach brokerskich, które znajdują się w naszym rankingu. W XTB nie zapłacimy prowizji od obrotu akcjami.

Ostatnia aktualizacja: 28 Września 2022
Ranking tworzony według najczęściej wybieranych ofert
XTB konto Standard
zmienna
? Dostępne kontrakty CFD na obligacje USA, koszty uzależnione od wybranego instrumentu
Prowizja od obrotu obligacjami
0%
? 0% prowizji do miesięcznego obrotu 100 000 EUR. Transakcje powyżej tego limitu zostaną obciążone prowizją w wysokości 0,2% (min. 10EUR).
Prowizja od obrotu akcjami
0€ lub 10€
? 0 zł przy otwarciu min.1 transakcji na 365 dni lub braku środków na koncie, jak nie
Prowadzenie konta
» SPRAWDŹ «
Dodaj do porównania
Usuń z porównania
Konto maklerskie
-
0% lub 0,19%
? 0 zł prowizji na zagranicznych giełdach 0,19% lub min. 5 zł prowizji na GPW
Prowizja od obrotu akcjami
0zł
? Jedyna opłata za rachunek może pojawić się przypadku gdy na rachunku nie będzie żadnej aktywności przez 12 kolejnych miesięcy. Wtedy opłata za prowadzenie rachunku wynosić będzie 9 PLN miesięcznie.
Prowadzenie konta
» SPRAWDŹ «
Dodaj do porównania
Usuń z porównania
eToro - Konto Inwestycyjne
-
Indywidualnie
? (tylko dla klientów eToro Europe Ltd oraz eToro UK Ltd i nie ma zastosowania do krótkich lub lewarowanych transakcji na akcjach)
Prowizja od obrotu akcjami
Zmienne
? Możesz dołączyć do eToro za darmo - każdy zarejestrowany użytkownik otrzymuje bezpłatny rachunek demonstracyjny na kwotę 100 000 USD. Jak wszystkie platformy internetowe, eToro pobiera jednak różne spready i opłaty za niektóre transakcje i wypłaty.
Prowadzenie konta
» SPRAWDŹ «
Dodaj do porównania
Usuń z porównania

Twój kapitał jest narażony na ryzyko. Obowiązują inne opłaty. Więcej informacji możesz znaleźć na stronie etoro.com/trading/fees.

Oferowane instrumenty finansowe, zwłaszcza z dźwignią, niosą ryzyko strat przekraczających zainwestowany kapitał.

Jak ocenić rentowność inwestycji w nieruchomość?

Analiza opłacalności zwrotu z inwestycji wymaga odpowiedniej wiedzy. Za pomocą wzorów możemy jednak dokonać szybkiej oceny możliwej stopy zwrotu. Załóżmy, że chcemy przewidzieć rentowność inwestycji w wynajem długoterminowy z pomocą kredytu hipotecznego. W takiej sytuacji można skorzystać ze wzoru na ROI:

Rentowność = (Czynsz x Liczba miesięcy) / Koszt zakupu nieruchomości x 100

Warto przyjąć, że liczba miesięcy, w jakich będzie wynajmowane mieszkanie, zwykle wynosi ok. 10,5 miesiąca. Przyjmujemy, że 1,5 miesiąca lokal może stać pusty z powodu remontu lub braku najemcy. Kwotę czynszu obliczamy jako różnicę opłaty za najem, jaką płaci dla nas najemca a wysokością miesięcznej raty za kredyt hipoteczny.

Powyższy wzór to jedna z najprostszych metod liczenia rentowności inwestycji. Przydatny jest tylko na początkowym etapie analizy. Doświadczeni inwestorzy sięgają po bardziej złożone metody oceny stopy zwrotu.

Wady i zalety inwestowania w nieruchomości

Inwestowanie w nieruchomości to bardzo szerokie zagadnienie. Spróbujmy jednak je ocenić, podając najpopularniejsze wady i zalety takiej formy lokowania kapitału.

Wady: 

  1. Nieruchomość jest aktywem fizycznym, dlatego trzeba dbać o jej stan. Opieka nad lokalem generuje koszty i pochłania sporo czasu. Wyjściem z tej sytuacji jest inwestycja w REITy, czyli formę wirtualnego inwestowania w nieruchomości.
  2. Do inwestowania są potrzebne spore środki finansowe, nawet niewielkie mieszkanie to aktualnie spory koszt.
  3. Nieruchomości nie są płynnym aktywem. Czasem trzeba czekać wiele miesięcy, aby znalazł się kupiec czy sprzedawca, który zgodzi się na transakcje po satysfakcjonującej nas cenie.
  4. Na zwrot z inwestycji musimy zazwyczaj czekać wiele lat.
  5. Do zakupu nieruchomości jest często potrzebny kredyt hipoteczny. Wraz ze wzrostem stóp procentowych raty kredytów rosną, co zjada nasz zysk z inwestycji.
  6. Aby skutecznie obracać nieruchomościami, potrzebna jest wiedza i doświadczenie. Początkujący mogą stracić na takiej formie inwestowania.
  7. Prawdopodobnie w najbliższych lat pojawi się w naszym kraju podatek katastralny, który zmniejszyłby zyskowność inwestowania w nieruchomości.

Zalety:

  1. Nieruchomości są aktywem fizycznym, namacalnym, co daje poczucie pewności niektórym inwestorom.
  2. Ceny nieruchomości rosną w długim terminie. Ma to związek z utratą siły nabywczej pieniądza. Nieruchomości, podobnie jak złoto przechowują jego wartość.
  3. Minimalne ryzyko, że ceny nieruchomości spadną do zera, jak np. w przypadku akcji bankrutującej firmy.
  4. Poza samą sprzedażą nieruchomości z zyskiem, możemy zarabiać pasywnie na jej wynajmie.
  5. Nieruchomości mogą zostać wykorzystane jako zabezpieczenie kredytu hipotecznego czy gotówkowego, przez co otrzymamy wyższą kwotę od banku.
  6. Oprocentowanie kredytów hipotecznych jest niższe niż np. kredytów gotówkowych.
  7. Nieruchomość jest funkcjonalna, możemy w niej zamieszkać czy używać jej w różny sposób, np. odnowić, aby podnieść jej wartość. Wirtualne aktywa nie dają takiej możliwości.

Źródła:

1. https://www.expander.pl/raport-expandera-i-rentier-io-ceny-mieszkan-iii-kw-2021/

Komentarze (1)
Dodaj komentarz

Sortuj wg
  • W
    W
    Witold Młynar
    31.08.2022, 14:48

    Jak dla mnie inwestowanie w nieruchomości (jakiś fliping, apartamenty) to w zasadzie klasyka. Ja osobiście zainwestowałem w jeden z apartamentów inwestycyjnych i szczerze przyznam, że to było najlepsze co mogłem zrobić. Świetna lokalizacja, bo kompleks Wisełka Spa znajduje się w Wiśle, bezobsługowa inwestycja i w dodatku gwarancja zysku – wszystko co potrzebne jest, więc nie ma co narzekać. Ja tam się cieszę.

Podobne artykuły