Koszt kredytu hipotecznego − ile realnie kosztuje kredyt?

koszt kredytu hipotecznego

Wynajem ma swoje plusy, jak i minusy. Wiele osób po latach opłat administracyjnych, regulowania czynszu i martwienia się licznikami, dochodzi do wniosku, że warto w pewnym momencie przeznaczyć pieniądze na coś własnego. Prawda jest taka, że obecnie prawie każdy ma kredyt, a my podnajmując mieszkanie, spłacamy tak naprawdę cudze zobowiązanie. Należy jednak pamiętać, że hipoteka to nie tylko wkład własny, oprocentowanie kredytu i poszczególne raty. Przed złożeniem podpisu na umowie należy zorientować się, ile w rzeczywistości zapłacimy. Warto podliczyć wszystkie koszty związane z zaciągnięciem takiego zobowiązania. Jak to zrobić?

Każdemu z nas marzy się własny dom. W szczególności wynika to z chęci stabilizacji, a także zapewnienia sobie odrobiny komfortu. Potrzeba zakupu wynika także z pewnego znużenia kwestiami wynajmowania mieszkań. Dlaczego? Ze względu na koszty, które mogłyby stanowić część inwestycji w coś, co w przyszłości będzie należeć wyłącznie do nas. Co nas jednak przed tym powstrzymuje? Wkład własny? Może oprocentowanie kredytu? Z reguły jest to po prostu złożoność całej procedury. Do tego także dochodzi fakt, że rzadko kto posiada środki pozwalające zakupić mieszkanie bez zaciągania kredytu hipotecznego. Na czym to polega? Ile aktualnie wynosi koszt hipoteki? Tego dowiesz się właśnie w tym artykule! 


Ostatnia aktualizacja: 16 Czerwca 2021
Ranking tworzony według najczęściej wybieranych ofert
Kredyt Hipoteczny Własny Kąt
12 - 420 miesięcy
Okres spłaty
20 000 - 2 000 000 zł
? Dostępne są kwoty kredytu aż do 3 mln zł
Kwota
2,80 %
? RRSO dla kredytu w PKO Banku Polskim: 2,80%RRSO dla kredytu w PKO Banku Hipotecznym: 2,81%
RRSO
1,10 %
? w pierwszym roku, 2,07% w kolejnych latach. Niższa marża kredytu w zielonej odsłonie
Marża
0
? 0% prowizji przy skorzystaniu z ubezpieczenia od utraty pracy
Prowizja
» SPRAWDŹ «
Dodaj do porównania
Usuń z porównania
Citi Bank Kredyt Hipoteczny
60 - 360 miesięcy
Okres spłaty
50 000 - 2 000 000 zł
? dostępne są kwoty kredytu aż do 3 mln zł
Kwota
2,99 %
RRSO
1,74 %
Marża
1%
Prowizja
» SPRAWDŹ «
Dodaj do porównania
Usuń z porównania
Pekao Bank Hipoteczny S.A
12 - 360 miesięcy
Okres spłaty
20 000 - 2 000 000 zł
? Dostępne są kwoty kredytu aż do 2,8 mln zł
Kwota
3,80 %
RRSO
-
1,99 %
Prowizja
» SPRAWDŹ «
Dodaj do porównania
Usuń z porównania

Sytuacja na rynku kredytowym 

Przed zaciągnięciem zobowiązania zawsze warto sprawdzić, w jaki sposób będziemy postrzegani przez kredytodawcę. Dlaczego? Z tego względu, że rynek jest dynamiczny i przykładowo kredyt w czasach pandemii jest dla dłużnika po prostu korzystniejszy.

Banki w obecnej sytuacji stawiają przede wszystkim na usługi online. Wbrew pozorom prościej dzisiaj jest uzyskać kredyt hipoteczny czy gotówkowy. Poza tym można otrzymać go zdalnie. Kredyt online zarezerwowany był od dłuższego czasu wyłącznie dla stałych klientów. Zobowiązanie posiadało także liczne ograniczenia pod kątem maksymalnej kwoty zadłużenia i terminu spłaty. 

Dzisiaj jest nieco inaczej. COVID-19 spowodował, że można bez problemu zawrzeć umowę przez internet. Dotyczy to także nowych klientów. Drugą istotną kwestią jest to, że Rada Polityki Pieniężnej określiła zupełnie nowe progi procentowe. Z perspektywy kredytobiorcy wydają się one naprawdę niezwykle opłacalne. Dlaczego? Każde zobowiązanie jest obliczane na niższym oprocentowaniu kredytu.

Co determinuje realny koszt kredytu hipotecznego?

W zasadzie nie ma jednego czynnika, gdyż na ostateczną wysokość inwestycji w ramach hipoteki wpływa szerokie spektrum parametrów. Koszty determinuje oprocentowanie kredytu, prowizja, cena ubezpieczenia, marża i wiele innych np. dodatkowy kredyt zaciągnięty w celu uzyskania wkładu własnego. Przybliżone kwoty można poznać, wykorzystując kalkulator kosztów kredytu lub zasięgając rady u doradcy kredytowego.  Nie wolno zapomnieć, że kredyt hipoteczny to zobowiązanie zaciągane na długie lata. W niektórych przypadkach nawet do końca życia. Dlatego warto przeanalizować ofertę każdego banku i wybrać najkorzystniejszą. Na co bezwzględnie trzeba zwrócić uwagę pod kątem umowy z bankiem?

Oprocentowanie kredytu hipotecznego

W zasadzie jest to najważniejsza część, która decyduje o tym, jak wysoki będzie koszt kredytu hipotecznego. Oprocentowanie kredytu to suma wysokości stopy procentowej oraz marży nakładanej przez bank. Pierwszy czynnik to tzw. Warsaw Interbank Offered Rate (WIBOR®), czyli stawka referencyjna dla pożyczek międzybankowych. Natomiast marża banku jest parametrem niezmiennym i stałym przez cały okres kredytowania. Ponadto Warsaw Interbank Offered Rate nie podlega żadnym negocjacjom, z kolei nad marżą oraz później prowizją można dyskutować. 

Wysokość marży zależy od polityki cenowej danego banku. Jeśli jesteśmy atrakcyjni z perspektywy kredytowej, ryzyko dla banku jest niskie, tym samym marża będzie bardziej atrakcyjna. Przykładowo bank udzielając kredytu, może mieć wątpliwości, jeśli kredytobiorca dysponuje małym wkładem własnym, nie wykazuje satysfakcjonujących dochodów bądź w ogóle nie posiada stałej pracy. Pomimo tego zawsze możemy negocjować marżę i z reguły jest to bardzo opłacalne. Wystarczy wyliczyć na kalkulatorze koszty kredytu, zebrać odpowiednie dokumenty, poprawić nieco swoją zdolność kredytową i udać się samodzielnie na rozmowę lub też skorzystać z pomocy doradcy kredytowego.

Jak prowizja dla banku wpływa na ostateczny koszt kredytu hipotecznego?

Zależy, czy prowizja będzie kredytowana przez bank, czy też zapłacimy ją gotówką. Dlaczego? Jeśli prowizja jest kredytowana, to każdego miesiąca dodatkowo będą również naliczane odsetki właśnie od niej. W takiej sytuacji koszt kredytu wzrośnie. Prowizja jest niczym innym jak opłatą usługową dla banku za możliwość udzielenia hipoteki. Determinuje ona wysokość kosztu kredytu, jednak w stopniu mniejszym lub większym w zależności od wspomnianego aspektu kredytowania. Wysokość w niektórych instytucjach osiąga nawet 5% od kwoty przyznanego zobowiązania. Warto więc w takiej sytuacji zwrócić na to uwagę.

W jaki sposób ubezpieczenie wpływa na wysokość hipoteki?

Bank udzielając kredytu hipotecznego, podejmuje pewne ryzyko. Zobowiązanie jest bowiem przekazaniem kilkuset tysięcy złotych do spłaty na wiele lat. Przez cały ten czas wiele może wyniknąć po stronie dłużnika. Dlatego ubezpieczenia kredytu hipotecznego są z reguły wpisane w umowę, a przez to obowiązkowe. Minimalizują one bowiem wspomniane ryzyko niewypłacalności dłużnika i chronią zarówno jego, jak i bank w przypadku zdarzeń losowych. Z perspektywy klienta jest to oczywiście dodatkowy wydatek, jednak może on pomóc w nieprzewidzianej sytuacji. 

Co tworzy koszt kredytu hipotecznego?
Co tworzy koszt kredytu hipotecznego?

Jakie rodzaje ubezpieczenia mogą okazać się obowiązkowe w przypadku hipoteki?

  • Ubezpieczenie pomostowe

Dodatkowa opłata pobierana w okresie od kupna nieruchomości. Stawka naliczana jest od wypłaty pierwszej raty kredytu do chwili wpisania banku do księgi wieczystej. Ubezpieczenie powoduje okresowy wzrost marży banku. Nie jest to wielka suma, ale trzeba się z nią liczyć. Opłata obowiązuje do momentu ustanowienia hipoteki na budowanej samodzielnie nieruchomości bądź tej stawianej przez dewelopera. W praktyce będzie to kilka najbliższych miesięcy.

  • Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego

Im większy wkład własny, tym lepsze warunki kredytu. Minimalna, ustawowa wartość wkładu własnego to 10% wartości nieruchomości. Niektórzy pożyczkodawcy wymagają jednak nawet 20 czy 30%. W przypadku zakupu mieszkania np. w Warszawie nie zawsze będziemy jednak w stanie zdobyć taką sumę. Z 700 000 zł przy wkładzie wynoszącym 10% będzie to odpowiednio 70 000 złotych, a trudno będzie uzbierać taką kwotę w relatywnie krótkim czasie. Kolejnego kredytu na sam wkład nie warto natomiast zaciągać. W takiej sytuacji banki wymagają dodatkowego ubezpieczenia. Można uzyskać jednak tzw. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. W przypadku niskiego wkładu własnego do składników kosztu kredytu dochodzi kolejna opłata. Stawka dodatku naliczana jest od tego, ile brakuje do wkładu własnego.

  • Ubezpieczenie na życie 

W zasadzie jest to najważniejsze ubezpieczenie z punktu widzenia banku. Może być udzielone przez samą instytucję lub Towarzystwo Ubezpieczeniowe, które nawiązało współpracę z bankiem. Ubezpieczenie pokryje koszty długu w przypadku śmierci lub trwałego kalectwa kredytobiorcy.

Za jakimi innymi kosztami dodatkowymi trzeba się liczyć? 

Niestety oprocentowanie kredytu, prowizja oraz liczne ubezpieczenia to nie jedyne opłaty, jakie trzeba będzie uiścić. Jak widać, kredyt hipoteczny jest zdecydowanie droższą inwestycją, niż sugerują to np. atrakcyjne wysokości rat kredytowych. Do wspomnianych składników zobowiązania hipotecznego dochodzą także koszty wyceny nieruchomości, jeśli ta pochodzi z rynku wtórnego. Kolejną kwestią są koszty regulowane w Tabeli Opłat i Prowizji. Wynikają one z opłat za podpisanie aneksu, następnie obejmują wcześniejszą spłatę kredytu. Zupełnie inną sprawą natomiast będą specyficzne kary umowne. Naliczone zostają one za opóźnienia w spłatach bądź brak niezbędnych dokumentów.

Czy da się przewidzieć ostateczne koszty kredytu hipotecznego?

Wszystko zależy od indywidualnej sytuacji pożyczkobiorcy. Ocena realnego kosztu jest bardzo trudna i przede wszystkim czasochłonna. Konieczne jest przeanalizowania umowy kredytowej, którą zamierzamy podpisać. Ponadto jej forma i kształt w ostateczności będą uzależnione od naszej zdolności kredytowej, a także sytuacji na rynku kredytowym. Obecnie (stan na 27.11.2020) bardzo opłaca się zaciągać kredyty, gdyż są one nisko oprocentowane. 

Warto pamiętać o tym, że kredyt hipoteczny to nie tylko poszczególne raty. Do jego kosztów trzeba doliczyć także opłaty okresowe przez kilka pierwszych miesięcy, kwoty niezbędne na ubezpieczenia, a także nieprzewidziane wypadki losowe. Kolejną kwestią jest sam wkład własny. 

Nie zawsze 10% będzie wystarczające, aby skorzystać z atrakcyjnej stawki kredytowej. Często konieczne jest nawet 20%, aby nie otrzymać tzw. ubezpieczenia od niskiego wkładu. Ponadto wcześniejsza spłata, jeśli udałoby się spłacić zobowiązanie przed upływem terminu zapisanego w umowie, również stanowi pewien koszt. Przy obliczaniu tego, ile realnie kosztuje kredyt, trzeba będzie wziąć pod uwagę wszystkie czynniki wymienione w artykule. Ponadto nadal będzie to suma przybliżona, gdyż oferta każdego banku jest po prostu inna, a warunki na rynku dynamiczne.

Komentarze (2)
Dodaj komentarz

Sortuj wg
  • z
    z
    zosia
    27.12.2020, 09:22

    zwracajcie uwagę na wszystkie ubezpieczenia doliczane do kredytu,

  • z
    z
    zosia
    27.12.2020, 09:20

    Odradzam kredyt w PKO BP. Doliczają takie koszty ubezpieczeń, że się nie pozbieracie, Przed podpisaniem umowy jest ok, niskie oprocentowanie itd., Potem trzeba wykupić szereg produktów za słone pieniążki, OSZUści i tyle, Uważajcie i uciekajcie do innych banków

Podobne artykuły
NOWOŚĆ
pobierz-pwa

Pobierz aplikacje

czerwona-skarbonka.pl

x