Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego

Sytuacja na rynku kredytów mieszkaniowych

Kredyt hipoteczny na dom czy mieszkanie to jeden z najpopularniejszych produktów finansowych, na które decydują się Polacy. W samym 2019 roku wartość kredytów hipotecznych udzielonych przez banki wyniosła aż 65 mld złotych¹. 2020 rok z początku nie był tak obfity, z powodu zmieniającej się sytuacji ekonomicznej wywołanej COVID-19, jednak później “maszynka kredytowa” zdecydowanie się rozkręciła.

W 2022 roku sprawy znów nie wyglądają już tak różowo. Wysokie stopy procentowe i rekomendacje KNF spowodowały, że mało kto może pozwolić już sobie na zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego. Potrzebna ku temu zdolność kredytowa przerasta możliwości większości rodaków. A chęć posiadania własnych czterech kątów jest bardzo mocno odczuwalna, m.in. biorąc pod uwagę wzrost kosztów najmu mieszkań.

Otrzymanie kredytu hipotecznego nie jest więc łatwym zadaniem, szczególnie kredytu dla młodych osób. Na początku swojej kariery zawodowej trudno jest bowiem wykazać się zdolnością kredytową, która zadowalałaby banki. Potwierdzają to statystyki Ministerstwa Rozwoju. Aż 45% młodych Polaków w wieku od 25 do 34 lat mieszka wciąż z rodzicami². W tym przypadku średnia unijna jest zdecydowanie niższa i wynosi 28,6%, natomiast w krajach skandynawskich dobiega do kilkunastu procent.

Problemy mieszkaniowe Polaków

Co jest przyczyną takiego stanu rzeczy? Wysokie stopy procentowe, restrykcyjna polityka banków, brak zdolności kredytowej wśród młodych lub też szeroko zakrojonych programów mieszkaniowych, które występują w Szwecji czy Danii?

Kluczowym powodem może również być potrzeba posiadania wkładu własnego, koniecznego do ubiegania się o kredyt hipoteczny. Czy możliwe jest ominięcie tego elementu i otrzymanie takiego finansowania, jak kredyt na mieszkanie bez wkładu własnego? Odpowiedź na te pytanie czeka w kolejnych akapitach.

Czym jest wkład własny?

Wkład własny do kredytu hipotecznego jest formą zabezpieczenia, które pozwala bankom na zminimalizowanie ryzyka utraty części kredytowanych środków. Ceny nieruchomości mogą bardzo dynamicznie się zmieniać, zaś sam kredytobiorca może nagle utracić płynność finansową konieczną do spłaty swoich zobowiązań. W takim przypadku bank po sprzedaży nieruchomości, która potaniała, mógłby stracić kilkanaście procent na całym interesie. Aby temu zapobiec, wymaga się od klienta wkładu własnego, z którego pokryje się tę różnicę.

Kredyty z wkładem własnym udzielane są na niższe kwoty i na krótsze okresy, co także zmniejsza ryzyko braku spłaty zobowiązania.

Czy jednak wkład własny był wymagany przez banki od zawsze?

W czasach wysokich stóp procentowych i braku rządowych dyrektyw wkład własny często wynosił 0%. Wszystko zmieniła Rekomendacja S wprowadzona przez Komisję Nadzoru Finansowego w 2014 roku. Ta wytyczna doczekała się ostatniej aktualizacji w kwietniu 2022 roku.

Ile wynosi wkład własny do kredytu hipotecznego?

Pierwsza rekomendacja KNF z 2014 roku ustanowiła wysokość wkładu własnego na 5% wartości nieruchomości. Głównym powodem takiej decyzji był coraz większy problem banków z poprawną oceną ryzyka kredytowego w dynamicznie zmieniającym się świecie finansów. I tak z każdym rokiem, KNF regularnie podnosił rekomendowaną wysokość wkładu własnego.

• 2014 rok – 5%,
• 2015 rok – 10%,
• 2016 rok – 15%,
• od 2017 roku – 20%.

Aktualnie wymagany wkład własny do kredytu hipotecznego wynosi 20%, jednak w pandemicznych czasach był podnoszony przez banki do 30, a nawet 40%! Na przykład w ING Banku Śląskim należało mieć przygotowane 30% wkładu własnego.

Na szczęście wraz z początkiem 2021 roku polityka kredytowa banków działających w Polsce zdecydowanie się rozluźniła. Wróciły oferty z 20% wkładem własnym, a niektóre instytucje finansowe zaczęły kusić nawet 10%. Jest tak na przykład w przypadku kredytów hipotecznych udzielanych przez PKO BP.³

Nasze pytanie jest jednak następujące – czy możliwe jest otrzymanie kredytu hipotecznego bez wkładu własnego? Odpowiedź poznamy w następnym akapicie.

Przy 20% wkładu własnego musimy uzbierać naprawdę pokaźną kwotę, aby starać się o kredyt hipoteczny. Przy wartości nieruchomości wynoszącej 500 000 zł, nasz wkład wyniesie aż 100 000 zł! Nie jest to łatwa do zebrania suma.

Jak otrzymać kredyt hipoteczny bez wkładu własnego?

Jeszcze do niedawna, gdy poszukiwaliśmy kredytu hipotecznego bez wkładu własnego w dosłownym tego słowa znaczeniu, to nie byliśmy w stanie znaleźć takiej oferty na rynku. Z tego powodu, że wkład własny po wielokrotnych interwencjach KNF stał się już naturalnym elementem krajowego pejzażu bankowego.

Aby temu zarazić, rząd postanowił w ramach tzw. Polskiego Ładu wprowadzić ustawę o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym, która weszła w życie 27 maja 2022 roku. Dzięki niej możliwe jest skorzystanie z programu Mieszkanie bez wkładu własnego.

Warto na samym początku zaznaczyć, że w ramach takiej pomocy:

1. Nie otrzymamy dofinansowania, jak miało to miejsce w przypadku programu Mieszkanie dla Młodych. Podstawą jest gwarancja udzielana przez BGK (Bank Gospodarstwa Krajowego), dzięki której bank komercyjny może zgodzić się na przyznanie nam kredytu hipotecznego bez wymaganego wkładu własnego.
2. Program nie jest skierowany dla osób, które mają niską zdolność kredytową, tylko do tych z dobrą zdolnością, które nie są w stanie uzbierać środków na wkład własny.
3. Zastąpienie dofinansowania gwarancją powoduje, że będziemy zmuszeni spłacić 100% wartości kredytu, a nie 80/90% – jak w przypadku posiadania wkładu własnego.
4. Umowę na kredyt hipoteczny bez wkładu własnego podpisujemy nie z państwem, ale z bankiem komercyjnym. Banki nie mają obowiązku przystąpienia do programu. Zrobią to, jeśli będą miały w tym interes ekonomiczny.⁴

Mieszkanie bez wkładu własnego – szczegóły programu

Poznajmy teraz pozostałe szczegóły dotyczące Mieszkania bez wkładu własnego.

• Kredyt musi być udzielony w polskiej walucie (aby nie wystąpiło ryzyko walutowe).
• Gwarancją objęty jest wkład własny, wynoszący od 10 do 20% wartości kredytu hipotecznego.
• Maksymalna kwota gwarancji to 100 tysięcy na minimalnie 15 lat.
• Możliwe jest otrzymanie realnego finansowania od BGK, jeśli podczas spłaty kredytu, powiększy nam się rodzina. Tzw. spłata rodzina wyniesie 20 tysięcy złotych, gdy pojawi się w rodzinie drugie dziecko, lub 60 tysięcy – w przypadku trzeciej lub kolejnej pociechy.
• Twórcy programu nie chcą, aby spowodował on dalsze nakręcanie się cen nieruchomości. Dlatego zostały zastosowane specjalne limity cenowe za metr kwadratowy mieszkania, które możemy nabyć w ramach gwarantowanego kredytu. Specjaliści są sceptyczni wobec tego punktu programu, sądząc, że limity są zbyt niskie i trudno będzie nabyć nieruchomość w takiej cenie – szczególnie w dużych miastach. ⁵

Według założeń gwarantowany kredyt mieszkaniowy bez wkładu własnego ma być takim samym zobowiązaniem, jak produkt udzielony z wymaganym wkładem początkowym. Banki jednak zawsze mogą stosować własne zasady i np. podwyższać marżę mniej pewnym klientom – a takimi są przecież osoby, które nie były w stanie uzbierać środków na pokrycie wkładu własnego.

Kto może skorzystać z gwarantowanego kredytu mieszkaniowego?

Praktycznie każdy. Jedynym warunkiem jest nieposiadanie innego mieszkania, choć i tutaj istnieją wyjątki. Ta zasada nie obowiązuje, jeśli w skład gospodarstwa domowego wchodzi co najmniej dwoje dzieci.

Występuje tu jednak pewne ograniczenie metrażowe. Możliwe jest posiadanie mieszkania o wielkości:

• 50m² – przy dwójce dzieci
• 75m² – przy trójce
• 90m² – przy czwórce
• brak ograniczeń metrażowych – przy piątce lub większej liczbie dzieci.

Jakie banki przystąpiły do programu?

Aby bank mógł udzielać kredytów hipotecznych bez wkładu własnego, musi podpisać stosowną umowę z BGK. Aktualnie na ten krok zdecydowały się poniższe instytucje:

1. Alior Bank S.A.
2. Bank Ochrony Środowiska S.A.
3. Pekao S.A.
4. Bank Spółdzielczy Rzemiosła w Krakowie
5. Bank Spółdzielczy w Brodnicy
6. BPS S.A.
7. PKO Bank Polski S.A.
8. Santander Bank Polska S.A. ⁶

Podpisanie umowy z BGK nie jest jednak jednoznaczne z dołączeniem do swojego portfolio produktowego kredytu hipotecznego bez wkładu własnego. Na razie taką ofertę znajdziemy tylko w Alior Bank i Santander Bank Polska.

Nie jest także powiedziane, że gwarantowany kredyt mieszkaniowy będzie łatwy do otrzymania. Wszystko zależy od polityki kredytowej danego banku oraz konfiguracji systemu scoringowego. Z powodu restrykcyjnych zasad dotyczących zdolności kredytowej może okazać się, że tylko nieliczni będą cieszyć się “hipoteką”, zaciągniętą bez potrzeby uiszczania wkładu początkowego.

W jaki sposób zastąpić wkład własny?

Jeśli nie mamy aktualnie pieniędzy, które moglibyśmy zainwestować we wkład własny, lub nie możemy skorzystać z gwarantowanego kredytu mieszkaniowego, istnieją pewne możliwości, które pozwolą go zastąpić. Mowa o różnego rodzaju zabezpieczeniach (np. działka, nieruchomość), które dana instytucja potraktuje jako klasyczny wkład finansowy. Podchodząc do sprawy w taki oto sposób, możemy nazwać prezentowane finansowanie również kredytem hipotecznym bez wkładu własnego. Sprawdźmy, jakie rozwiązania pojawiają się jeszcze w ofertach bankowych.

Wkład własny można zastąpić w całości lub w pewnej jego części, w zależności od zastosowania danego zabezpieczenia i ceny nieruchomości, na którą weźmiemy kredyt hipoteczny. Poniżej przedstawiamy najpopularniejsze formy zastępcze dla wkładu własnego.

Alternatywy dla gotówki jako wkładu własnego

• Działka pod zabudowę – gdy chcemy wybudować dom za pożyczone przez bank pieniądze i posiadamy już ziemię pod zabudowę, jesteśmy w dobrej sytuacji. Najczęściej wartość działki przy aktualnych cenach jest w stanie pokryć wkład własny, a gdy spłacimy kredyt hipoteczny, bank odda nam prawa do naszego gruntu. Taka forma zabezpieczenia przypadnie do gustu osobom, które mają już działkę, a zebranie kwoty na pokrycie wkładu własnego potrwałoby wiele lat. Zastawienie działki pozwala na szybkie ruszenie z budową domu.

• Inna nieruchomość – jako formę zabezpieczenia i zastępstwa dla wkładu własnego możemy wykorzystać inne grunty czy też nieruchomości, które zostały już spłacone.

• Koszty poniesione podczas robót budowlanych czy remontów – gdy rozpoczęliśmy już wcześniejsze działania na swojej działce lub dopiero je planujemy, warto zbierać wszelkie faktury, które mogą potwierdzić nasze wydatki. Przedstawienie tego rodzaju kosztów pozwala na zmniejszenie wysokości wkładu własnego przez bank.

• Środki przekazane developerowi – pieniądze, które zostaną przekazane developerowi na zasadzie opłat wstępnych czy też rachunku powierniczego mogą służyć jako forma pokrycia części wkładu własnego.

• Fundusze emerytalne IKE oraz IKZE – kolejnym sposobem jet skorzystanie ze swoich środków odłożonych w ramach funduszy IKE czy też IKZE. Nie musimy tych pieniędzy wypłacać. Gdy kredyt hipoteczny zostanie spłacony, bank odblokuje nasze środki i dalej będziemy mogli spokojnie odkładać pieniądze na swoim funduszu.

• Wycena nieruchomości po cenie wyższej niż rynkowa – dość niestandardową formą ominięcia wkładu własnego jest świadoma wycena domu czy mieszkania po cenie wyższej niż rynkowa. Jest to rzadko spotykane rozwiązanie, jednak w niektórych sytuacjach wciąż można z niego skorzystać.

• Obligacje i akcje – zamiast “żywej gotówki”, wkład własny mogą pokryć obligacje skarbu państwa. Niektóre banki godzą się także na przejęcie naszych nabytych akcji spółek Skarbu Państwa czy też nawet papierów wartościowych od prywatnych spółek.

• Pomoc z programów państwowych – warto dokładnie przyglądać się nowym pomysłom rządowym, bo dzięki powstającym programom można uzyskać potrzebne środki. “Mieszkanie na Start” to jeden z przykładów tego rodzaju rządowej pomocy.

Inną inicjatywą było “Mieszkanie dla młodych”. Choć nowe wnioski nie są już przyjmowane w ramach tego programu, osoby, które mu podlegają, mogą liczyć na dodatkowe bonifikaty. Stanie się tak, gdy w rodzinie pojawi się trzecie lub kolejne dziecko do 5 lat od zakupu domu lub mieszkania w ramach MDM. Po złożeniu wniosku można otrzymać dodatkowe 5% wartości nieruchomości.⁷

Jak inaczej zdobyć środki na pokrycie wkładu własnego?

Oczywiście oszczędzając lub też zmieniając pracę na lepiej płatną, także możemy zacząć zbierać na wkład własny. Rozwiązaniem, które jest szczególnie popularne w naszym kraju, jest po prostu pomoc rodziny. Plusem takiego rozwiązania jest to, że środki otrzymane przez najbliższych traktowane są jako darowizna, która nie podlega opodatkowaniu. Jednak, aby tak się stało, konieczne jest wypełnienie druku SD-Z2 w urzędzie skarbowym.

Innym sposobem jest umówienie się z bankiem na zastaw nieruchomości, która należy do bliskich nam osób. Tym samym możliwe jest zaciągnięcie kredytu hipotecznego bez wkładu własnego i powolne go spłacanie. Dzięki rodzinnej pomocy będzie to łatwiejsze, a gdy zobowiązanie zostanie spłacone, nieruchomość należąca do bliskich nie będzie już zagrożona przejęciem przez bank.