Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego

Jedną z podstawowych ludzkich potrzeb jest posiadanie wygodnego dachu nad głową. Najczęściej jednak, aby spełnić swoje marzenia, potrzebny jest do tego kredyt hipoteczny. Banki konkurują między sobą, oferując coraz to atrakcyjniejsze oferty. Czy możliwe jest otrzymanie finansowania bez wyłożenia swoich środków? Sprawdźmy, czy kredyt hipoteczny bez wkładu własnego jest możliwy do uzyskania na polskim rynku.

Ostatnia aktualizacja: 8 Października 2020
Ranking tworzony według najczęściej wybieranych ofert
Kredyt Hipoteczny
2,99 %
? RRSO dla przykładu reprezentatywnego dla kredytu w PKO Banku Polskim: 3,17% RRSO dla przykładu reprezentatywnego dla kredytu w PKO Banku Hipotecznym: 2,99%.
RRSO
1,10 %
? w pierwszym roku
Marża
0
Prowizja
» SPRAWDŹ «
Dodaj do porównania
Usuń z porównania
Kredyt hipoteczny na dobrych warunkach
3,43 %
RRSO
2,10 %
Marża
0%
Prowizja
» SPRAWDŹ «
Dodaj do porównania
Usuń z porównania
Citi Bank Wygodny Kredyt Hipoteczny
2,99 %
RRSO
1,74 %
Marża
1%
Prowizja
» SPRAWDŹ «
Dodaj do porównania
Usuń z porównania
ING Bank Śląski S.A.
4,45 %
RRSO
1,90 %
Marża
1,90 %
Prowizja
» SPRAWDŹ «
Dodaj do porównania
Usuń z porównania
Open Millennium hipoteczny
4,54 %
RRSO
2,30 %
Marża
0%
Prowizja
» SPRAWDŹ «
Dodaj do porównania
Usuń z porównania
BOŚ S.A.
4,68 %
RRSO
2,20 %
Marża
2 %
Prowizja
» SPRAWDŹ «
Dodaj do porównania
Usuń z porównania
Open mBank hipoteczny
5,22 %
RRSO
4,80 %
Marża
0 %
Prowizja
» SPRAWDŹ «
Dodaj do porównania
Usuń z porównania
Open Pekao Bank Hipoteczny S.A
4,53 %
RRSO
-
1,99 %
Prowizja
» SPRAWDŹ «
Dodaj do porównania
Usuń z porównania
Open Finance - kredyt hipoteczny Alior Bank S.A.
5,89 %
RRSO
2,79 %
Marża
2 248,42 zł
Prowizja
» SPRAWDŹ «
Dodaj do porównania
Usuń z porównania
Santander Bank Polska S.A.
5,99 %
RRSO
3,29 %
Marża
2,12 %
Prowizja
» SPRAWDŹ «
Dodaj do porównania
Usuń z porównania
Bank Pocztowy S.A.
8,11 %
RRSO
4,99 %
Marża
2,00%
Prowizja
» SPRAWDŹ «
Dodaj do porównania
Usuń z porównania

Kredyt hipoteczny na dom czy mieszkanie to jeden z najpopularniejszych produktów finansowych, na które decydują się Polacy. W samym 2019 roku wartość kredytów hipotecznych udzielonych przez banki wyniosła aż 65 mld złotych1. Prawdopodobnie 2020 rok nie będzie tak obfity, z powodu zmieniającej się sytuacji ekonomicznej wywołanej COVID-19. Wciąż jednak chęć posiadania własnych czterech kątów będzie mocno odczuwalna.

Otrzymanie kredytu hipotecznego nie jest łatwym zadaniem, szczególnie dla młodych osób. Na początku swojej kariery zawodowej trudno jest bowiem wykazać się zdolnością kredytową, która zadowalałaby banki. Potwierdzają to statystyki Ministerstwa Rozwoju. Aż 45% młodych Polaków w wieku od 25 do 34 lat mieszka wciąż z rodzicami2. W tym przypadku średnia unijna jest zdecydowanie niższa i wynosi 28,6%, natomiast w krajach skandynawskich dobiega do kilkunastu procent.

Co jest przyczyną takiego stanu rzeczy? Brak zdolności kredytowej wśród młodych lub też szeroko zakrojonych programów mieszkaniowych, które występują w Szwecji czy Danii? Kluczowym powodem może być potrzeba posiadania wkładu własnego, koniecznego do ubiegania się o kredyt hipoteczny. Czy możliwe jest ominięcie tego elementu i otrzymanie finansowania, jak kredyt na mieszkanie bez wkładu własnego? Odpowiedź na te pytanie czeka w kolejnych akapitach.

Czym jest wkład własny?

Wkład własny do kredytu hipotecznego jest formą zabezpieczenia, które pozwala bankom na zminimalizowanie ryzyka utraty części kredytowanych środków. Ceny nieruchomości mogą bardzo dynamicznie się zmieniać, zaś sam kredytobiorca może nagle utracić płynność finansową konieczną do spłaty swoich zobowiązań. W takim przypadku bank po sprzedaży nieruchomości, która potaniała, mógłby stracić kilkanaście procent na całym interesie. Aby temu zapobiec, wymaga się od klienta wkładu własnego, z którego pokryje się tę różnicę.

Kredyty z wkładem własnym udzielane są na niższe kwoty i na krótsze okresy, co także zmniejsza ryzyko braku spłaty zobowiązania. Czy jednak wkład własny był wymagany przez banki od zawsze? W czasach wysokich stóp procentowych i braku rządowych dyrektyw wkład własny często wynosił 0%. Wszystko zmieniła Rekomendacja S wprowadzona przez Komisję Nadzoru Finansowego w 2014 roku, która doczekała się ostatniej aktualizacji 3 grudnia 2019 roku.3

Ile wynosi wkład własny do kredytu hipotecznego?

Pierwsza rekomendacja KNF z 2014 roku ustanowiła wysokość wkładu własnego na 5% wartości nieruchomości. Głównym powodem takiej decyzji był coraz większy problem banków z poprawną oceną ryzyka kredytowego, w dynamicznie zmieniającym się świecie finansów. I tak z każdym rokiem, KNF regularnie podnosił rekomendowaną wysokość wkładu własnego.

  • 2014 rok – 5%,
  • 2015 rok – 10%,
  • 2016 rok – 15%,
  • 2017 rok – 20%.

Aktualnie wkład własny do kredytu hipotecznego wynosi 20%, jednak może zostać podniesiony do 30%. Na przykład w ING Banku Śląskim, aby móc starać się o kredyt hipoteczny należy mieć przygotowane 30% wkładu własnego4. Z kolei w PKO BP możliwe było otrzymanie takiego finansowania przy wkładzie własnym wynoszącym 10% (ostatnio PKO BP podniosło tę wartość do 20%). Te przetasowania związane są z pandemią koronawirusa i rekordowo niskimi stopami procentowymi. Nasze pytanie jest jednak następujące – czy możliwe jest otrzymanie kredytu hipotecznego bez wkładu własnego? Odpowiedź poznamy w następnym akapicie.

Przy 30% wkładu własnego musimy uzbierać naprawdę pokaźną kwotę, aby starać się o kredyt hipoteczny. Przy wartości nieruchomości wynoszącej 510 000 zł, nasz wkład wyniesie aż 170 000 zł! Nie jest to łatwa do zebrania suma.

Jak otrzymać kredyt hipoteczny bez wkładu własnego?

Jeśli poszukujemy kredytu hipotecznego bez wkładu własnego w dosłownym tego słowa znaczeniu, to takiej oferty na rynku nie odnajdziemy. Wkład własny po wielokrotnych interwencjach KNF stał się już naturalnym elementem krajowego pejzażu bankowego. I choć kredyt na mieszkanie z wkładem 0% nie istnieje, to jest na niego pewne rozwiązanie.

Jeśli nie mamy aktualnie pieniędzy, które moglibyśmy zainwestować we wkład własny, istnieją pewne możliwości, które pozwolą go zastąpić. Mowa o różnego rodzaju zabezpieczeniach (np. działka, nieruchomość), które dana instytucja potraktuje jako klasyczny wkład finansowy. Podchodząc do sprawy w taki oto sposób, możemy nazwać prezentowane finansowanie kredytem hipotecznym bez wkładu własnego. Sprawdźmy, jakie rozwiązania pojawiają się jeszcze w ofertach bankowych.

W jaki sposób zastąpić wkład własny?

Wkład własny można zastąpić w całości lub w pewnej jego części, w zależności od zastosowania danego zabezpieczenia i ceny nieruchomości, na którą weźmiemy kredyt hipoteczny. Poniżej przedstawiamy najpopularniejsze formy zastępcze dla wkładu własnego.

  • Działka pod zabudowę – gdy chcemy zbudować dom za pożyczone przez bank pieniądze i posiadamy już ziemię pod zabudowę, jesteśmy w dobrej sytuacji. Najczęściej wartość działki przy aktualnych cenach jest w stanie pokryć wkład własny, a gdy spłacimy kredyt hipoteczny, bank odda nam prawa do naszego gruntu. Taka forma zabezpieczenia przypadnie do gustu osobom, które mają już działkę, a zebranie kwoty na pokrycie wkładu własnego potrwałoby wiele lat. Zastawienie działki pozwala na szybkie ruszenie z budową domu.
  • Inna nieruchomość – jako formę zabezpieczenia i zastępstwa dla wkładu własnego możemy wykorzystać inne grunty czy też nieruchomości, które zostały już spłacone.
  • Koszty poniesione podczas robót budowlanych czy remontów – gdy rozpoczęliśmy już wcześniejsze działania na swojej działce lub dopiero je planujemy, warto zbierać wszelkie faktury, które mogą potwierdzić nasze wydatki. Przedstawienie tego rodzaju kosztów pozwala na zmniejszenie wysokości wkładu własnego przez bank.
  • Środki przekazane developerowi – pieniądze, które zostaną przekazane developerowi na zasadzie opłat wstępnych czy też rachunku powierniczego mogą służyć jako forma pokrycia części wkładu własnego.
  • Fundusze emerytalne IKE oraz IKZE – kolejnym sposobem jet skorzystanie ze swoich środków odłożonych w ramach funduszy IKE czy też IKZE. Nie musimy tych pieniędzy wypłacać. Gdy kredyt hipoteczny zostanie spłacony, bank sięgnie po nie i dalej będziemy mogli spokojnie odkładać środki na swoim funduszu.
  • Wycena nieruchomości po cenie wyższej niż rynkowa – dość niestandardową formą ominięcia wkładu własnego jest świadoma wycena domu czy mieszkania po cenie wyższej niż rynkowa. Jest to rzadko spotykane rozwiązanie, jednak w niektórych sytuacjach wciąż można z niego skorzystać.
  • Obligacje i akcje – zamiast „żywej gotówki”, wkład własny mogą pokryć obligacje skarbu państwa. Niektóre banki godzą się także na przejęcie naszych nabytych akcji rządowych czy też nawet prywatnych spółek.
  • Pomoc z programów państwowych – warto dokładnie przyglądać się nowym pomysłom rządowym, bo dzięki powstającym programom można uzyskać potrzebne środki. „Mieszkanie na Start” to jeden z przykładów tego rodzaju rządowej pomocy.

Jak inaczej zdobyć środki na pokrycie wkładu własnego?

Oczywiście oszczędzając lub też zmieniając pracę na lepiej płatną także możemy zacząć zbierać na wkład własny. Rozwiązaniem, które jest szczególnie popularne w naszym kraju, jest po prostu pomoc rodziny. Plusem takiego rozwiązania jest to, że środki otrzymane przez najbliższych traktowane są jako darowizna, która nie podlega opodatkowaniu. Jednak, aby tak się stało, konieczne jest wypełnienie druku SD-Z2 w urzędzie skarbowym.

Innym sposobem jest umówienie się z bankiem na zastaw nieruchomości, która należy do bliskich nam osób. Tym samym możliwe jest zaciągnięcie kredytu hipotecznego bez wkładu własnego i powolne go spłacanie. Dzięki rodzinnej pomocy będzie to łatwiejsze, a gdy zobowiązanie zostanie spłacone, nieruchomość należąca do bliskich nie będzie już zagrożona przejęciem przez bank.

Sprawdź nasz ranking kredytów hipotecznych

Źródła:

1. alebank.pl/banki-udzielaja-coraz-wiecej-kredytow-hipotecznych-i-na-coraz-wyzsze-kwoty-2020-rok-bedzie-rekordowy/

2. gov.pl/web/rozwoj/raport-o-stanie-mieszkalnictwa

3.knf.gov.pl/knf/pl/komponenty/img/Nowelizacja_Rekomendacji_S_3_12_2019_67953.pdf

4. ing.pl/indywidualni/kredyty-i-pozyczki/kredyt-hipoteczny