Licytacje komornicze – gdzie szukać, czy warto? Poradnik

Poza zwykłą sferą ogłoszeń sprzedażowych istnieje także tajemniczy świat licytacji komorniczych. Pozwalają one na nabycie domów, mieszkań, aut, maszyn czy nawet antyków w stosunkowo atrakcyjnych cenach. Czy warto odwiedzać licytacje komornicze? Gdzie ich szukać? Z jakimi pułapkami wiążą się takie transakcje? Postarajmy się wspólnie odpowiedzieć na te pytania.

Komornicy ściągają długi w rozmaity sposób. Gdy jednak nie ma już innej możliwości lub zadłużenie jest zbyt wielkie, mogą przystąpić do prób sprzedaży mienia, które należy do osoby zadłużonej.

Taka sprzedaż realizowana jest poprzez licytacje komornicze, nazywane czasem – aukcjami.

Co trzeba wiedzieć o licytacjach komorniczych?

Warto wiedzieć, że takie licytacje mają charakter publiczny. Oznacza to, że komornicy muszą obwieścić o planowanych aukcjach oraz, że każdy z nas może wziąć w nich udział. Pod warunkiem, że nie jesteśmy spokrewnieni z dłużnikiem oraz wpłaciliśmy odpowiednie wadium.

Wadium to forma zabezpieczenia. Wynosi zawsze 10% wartości przedmiotu licytacji. Gdy cena mieszkania wynosi 300 tys. zł, wysokość wadium będzie równa 30 tys. zł. Musimy je uiścić na dzień przed rozpoczęciem aukcji. Jeśli nie wygramy licytacji – komornik odda nam wpłacone środki. Jeśli wygramy – pozostanie nam do zapłaty pozostała kwota, pomniejszona o 10%.

Na czym jednak opiera się potencjalna atrakcyjność licytacji komorniczych? Na cenach wywoławczych licytowanych dóbr, które wynoszą 3/4 realnej ceny danego przedmiotu aukcji. Bywa jednak tak, że gdy na licytacji pojawi się dużo chętnych, a emocje wezmą górę nad rozsądkiem, kwota zakupu może znacznie przekroczyć rynkową cenę np. licytowanego mieszkania czy samochodu. Dlatego zwycięstwo na aukcji komorniczej nie zawsze jest synonimem finansowego sukcesu.

Jeśli pierwsza licytacja komornicza nie zakończy się sprzedażą, po kilku miesiącach komornik organizuje drugą, na której cena wywoławcza spada z 3/4 do 2/3 wartości licytowanego przedmiotu.

Co komornicy wystawiają na sprzedaż?

Licytacje komornicze nieruchomości to rzecz, którą kojarzy większość z nas. Na aukcjach pojawiają się jednak też inne mienia – wszystko zależy od tego, co takiego posiadał dany dłużnik.

Wśród nieruchomości na aukcjach komorniczych możemy znaleźć:

  • domy,
  • mieszkania,
  • garaże,
  • magazyny,
  • hale,
  • grunty,
  • a nawet… statki morskie, które traktuje się czasem jako nieruchomości.

Dostępne są także różnego rodzaju ruchomości:

  • maszyny przemysłowe,
  • samochody,
  • motocykle,
  • meble,
  • biżuteria,
  • jachty,
  • antyki.

Ruchomości (poza samochodami) są zdecydowanie rzadziej licytowane na aukcjach komorniczych niż nieruchomości.

Gdzie szukać licytacji komorniczych?

Jak już wspominaliśmy – komornik, który organizuje licytację, musi poinformować o tym publicznie – najpóźniej 14 dni przed wyznaczoną datą aukcji. W takim obwieszczeniu znajdziemy poza terminem licytacji, adres, pod którym się ona odbędzie, opis licytowanego przedmiotu, jego cenę czy zdjęcia.

Informacje o licytacjach komorniczych umieszczane są:

  • Na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej: https://licytacje.komornik.pl/,
  • w budynku oraz na stronie internetowej sądu, który zajmuje się daną sprawą,
  • na łamach lokalnej prasy.

W czasach, gdy obwieszczenia o licytacjach nie były publikowane na ogólnopolskiej stronie, dużo łatwiej było upolować coś na aukcjach w okazyjnej cenie. Cierpieli jednak na tym zadłużeni, których dobytek był licytowany poniżej wartości rynkowej, co nie pomagało w spłaceniu wszystkich wierzycieli.

strona z obwieszczeniami o licytacjach komorniczych
https://licytacje.komornik.pl/ – najpopularniejsza polska strona internetowa, na której komornicy wrzucają obwieszczenia o planowanych licytacjach. Poza nieruchomościami, licytowane są ruchomości, takie jak samochody, antyki czy sprzęt AGD.

Na stronach komorniczych wadium jest określane czasem mianem „rękojmi”. Warto pamiętać, że kwota wadium jest obliczana na podstawie ceny oszacowanej przez biegłego, a nie ceny wywoławczej, która jest o 3/4 niższa.

E-licytacje komornicze

Wraz z początkiem pandemii, w marcu 2020 roku, Krajowa Rada Komornicza uruchomiła portal (https://elicytacje.komornik.pl/), na którym możliwe jest wzięcie udziału w licytacji w formie online. Przypomina to bardzo internetowe aukcje, spotykane jeszcze do niedawna np. na Allegro.

Aby wziąć udział w e-licytacji, wystarczy założyć konto, wpłacić wadium oraz zaproponować swoją cenę lub przebić konkurencję – a to wszystko bez wychodzenia z domu. To, czym jeszcze różnią się e-licytacje komornicze od tradycyjnych aukcji, jest czas trwania całego procesu oraz większa anonimowość.

E-licytacje trwają 7 dni (zwykłe licytacje kilkadziesiąt minut) oraz bierze się w nich udział na podstawie numeru identyfikacyjnego, a nie imienia i nazwiska. Dla niektórych może być to bezpieczniejsze rozwiązanie.

Jak wyglądają licytacje komornicze?

Licytacje nieruchomości czy licytacje komornicze samochodów za bardzo się od siebie nie różnią. Zawsze mamy do czynienia z obwieszczeniem o danej aukcji, a później możliwością zapoznania się z dokumentacją (np. operatem szacunkowym) czy realnym przyjrzeniu się wystawionym na licytację nieruchomościom, czy ruchomościom.

Gdy jesteśmy zainteresowani aukcją, wystarczy wpłacić wadium i oczekiwać na dzień licytacji. W tym miejscu zatrzymajmy się na chwilę i powiedzmy kilka słów o wspomnianej przed chwilą możliwości obejrzenia przedmiotu aukcji.

Niestety nie zawsze jest z tym tak różowo – jeśli dłużnik jest skłócony z komornikiem, nie pozwoli nawet na zrobienie aktualnych zdjęć wewnątrz mieszkania. Zakup nieruchomości może odbyć się więc w ciemno, bez wiedzy, jaki jest jej stan. Czasem bywa tak, że dopiero po przysądzeniu własności (staniu się właścicielem), można obejrzeć mieszkanie kupione w ramach aukcji.


Kupowanie mieszkania z licytacji na kredyt hipoteczny może być ryzykownym pomysłem. Przed podjęciem takiej decyzji musimy upewnić się, że nieruchomość jest gotowa do zamieszkania i nie ma żadnych wad prawnych.


Przebieg licytacji w głównym stopniu zależy od liczby chętnych. Jeśli jesteśmy sami, zakupimy przedmiot po cenie wywoławczej. Gorąco zrobi się jednak wtedy, gdy na sali będzie np. kilkunastu chętnych. W takim przypadku trzeba liczyć się naprawdę z krwiożerczą walką o licytowane dobra.

Na jakich zasadach oparta jest licytacja?

  1. Ceny podbija się minimalnie o 1% ceny wywoławczej. Jeśli cena wywoławcza mieszkania wynosi 100 tys. zł, minimalne podbicie to tysiąc. Np. gdy konkurent proponuje 112 tys. zł, to nasza propozycja musi opiewać na przynajmniej 113. Oczywiście możemy zagrać mocniej, proponując od razu 115 czy 120 tys. zł.
  2. Wygrywa osoba, która zaproponuje najwyższą cenę, gdy po trzecim wezwaniu prowadzącego aukcję, nikt już jej nie przebije.
  3. Zwycięstwo to tzw. przybicie. Potwierdza je sąd, co musi się uprawomocnić w ciągu 7 dni.
  4. Następnie zwycięzca ma 14 dni na dokonanie wpłaty (90%, 10% pokryło wadium).
  5. Przysądzenie własności uprawomocnia się po 7 dniach od dokonania wpłaty.
Jak wygląda licytacja komornicza na przykładzie
Przykład licytacji komorniczej

Aukcje komornicze – kłopoty czyhające na kupujących

Choć na pierwszy rzut oka aukcje komornicze mogą wydawać się prawdziwą wygraną na loterii, dobrze jednak poznać wszystkie potencjalne problemy, jakie mogą wiązać się z taką transakcją. Szczególnie kłopotliwe są mieszkania z licytacji komorniczej – bywa tak, że dopiero po 3 latach uda wygrać się batalię prawną, która pozwoli na otrzymanie pełnych praw do zakupionego lokalu.

Wspomnieliśmy już o pierwszym problemie – czasem nie ma możliwości dokładnego obejrzenia przedmiotu licytacji. Domy są zamknięte, samochody nie mają kluczyków lub części. Jak skomentował to jeden z internautów:

„komornik nie pozwolił na jazdę próbną, z odpaleniem też był problem.”

Gdy kupujemy mieszkanie czy samochód w zwykły sposób, starzy właściciele przecież bardzo chętnie pokażą nam wszelkie zakamarki i o wszystkim opowiedzą. Przy aukcjach komorniczych może być z tym ciężko…

Z jakimi problemami możemy się jeszcze spotkać?

  1. Mieszkania najczęściej kupuje się razem z lokatorami. Osoba zadłużona może być wciąż zameldowana pod danym adresem lub nawet dożywotnio wpisana do ksiąg wieczystych. Przed przystąpieniem do licytacji nieruchomości, dobrze zbadać akta postępowania egzekucyjnego oraz księgi wieczyste,
  2. Stary właściciel mieszkania może na każdym kroku zgłaszać zażalenia i skarżyć każdą decyzję do sądu. Może to wydłużyć cały proces „przejmowania nieruchomości”.
  3. Licytacje komornicze stały się bardzo popularne – trudno już kupić mieszkanie czy samochód w okazyjnej cenie.
  4. Za każdą aukcją komorniczą stoją ludzkie dramaty – możemy mieć wątpliwości natury etycznej, gdy zobaczymy, jak starym właścicielom odbiera się im dobytek.
  5. Niektóre licytacje nie odbywają się w oparciu o czyste reguły. Dochodzi do zmów, sztucznego podbijania cen, szantaży.
  6. W czasie sądowej walki o nieruchomość (może to potrwać nawet do 3 lat), trzeba płacić za czynsz.

Jak uniknąć licytacji komorniczej swojego dobytku?

W te całej licytacyjnej układance może dojść do sytuacji, że to my będziemy po drugiej stronie. Już nie jako inwestorzy czyhający na okazję, ale osoby, których majątek będzie wystawiony na aukcję.

Jak uniknąć licytacji komorniczej, aby np. nie stracić danej nieruchomości?

  1. Poza niechlubnymi wyjątkami komornicy to funkcjonariusze publiczni, z którymi można się dogadać. Zamiast uciekać od kontaktu, lepiej zdobyć się na szczerą rozmowę. Może to pomóc w wyjściu z zadłużenia bez turbulencji i wyprzedawania majątku za bezcen.
  2. Możliwością jest także ogłoszenie upadłości konsumenckiej. Zapraszamy do przeczytania artykułu: Upadłość konsumencka 2022 – kogo obejmuje i jak złożyć wniosek?
  3. Na rynku jest także sporo różnego rodzaju produktów oddłużeniowych, które mogą pomóc w takiej sytuacji. Za przykład niech posłużą: kredyty konsolidacyjne.

Licytacje komornicze – czy warto?

Ta sprawa jest bardzo trudna do rozstrzygnięcia – wszystko zależy od określonej sytuacji. Dla niektórych opcja zakupu dużego domu z upustem była niczym złoty traf. Inni przejechali się na aukcjach. Bo w czasie licytacji komorniczej nie wytrzymali ciśnienia i podali zbyt wysoką cenę, chcąc pokonać rywali. Albo nieruchomość okazała się prawnie obciążona, czego wcześniej nie sprawdzili.

Podaliśmy już sporo minusów licytacji komorniczych, zwróćmy jednak uwagę jeszcze na kilka negatywnych aspektów. Zastanówmy się również nad plusami takiego rozwiązania.

Wady

  • duża konkurencja – trudno wygrać licytację, osiągając niską cenę,
  • potrzeba zapłacenia wadium, które może wynieść nawet 100 tysięcy złotych, gdy jest licytowany duży dom z kawałem ziemi,
  • nieuczciwość podczas aukcji – niektóre osoby mogą żądać od nas zapłaty, w przeciwnym razie będą podbijać cenę, co zwiększy nasze koszty.
  • długi okres od momentu wygrania aukcji do realnego posiadania nieruchomości – pod danym adresem najczęściej jest ktoś zameldowany. Sprawy sądowe mogą trwać latami,
  • kupowanie mieszkań razem z ludźmi – może to budzić wątpliwości etyczne,
  • przedmioty na aukcjach są często w złym stanie technicznym – auto nie było dawno odpalane, dom stał pusty i nieogrzewany, w mieszkaniu zostały zdarte podłogi i kafelki, itd.
  • czasem brak możliwości dokładnego obejrzenia przedmiotu aukcji – bo np. osoba zadłużona nie wpuszcza komornika do domu.

Zalety

  • możliwość upolowania ciekawych nieruchomości i ruchomości w atrakcyjnych cenach,
  • szeroka oferta nieruchomości na aukcjach komorniczych,
  • bardzo wygodne e-licytacje pozwalają na wzięcie udziału w aukcjach bez wychodzenia z domu.
  • wysokie emocje – osoby z hazardową żyłką mogą lubić tego typu atmosferę licytacyjnej rywalizacji.

Komentarze (0)
Dodaj komentarz

Podobne artykuły