Podatek od zakupu mieszkania – czy można go uniknąć?

Chcąc nabyć mieszkanie, warto pamiętać o tym, że cena z ogłoszenia to nie będzie koniec naszych wydatków. Podatek od kupna mieszkania czy opłaty notarialne zwiększą nasze koszty. Ile wynosi taki podatek i czy można go uniknąć? Szczegóły poznacie w poniższym artykule.

zakup mieszkania - podatek

Kluczowe informacje:

  • Gdy kupujemy mieszkanie od dewelopera (czyli z rynku pierwotnego) lub od firmy z rynku wtórnego podatek jest już w cenie. Jest tu jednak pewien wyjątek – jeśli nabywamy szóste i kolejne mieszkanie w ramach jednej nieruchomości gruntowej (czyli w tym samym budynku czy na tym samym osiedlu dewelopera), wtedy obowiązuje dodatkowy podatek (PCC) w wysokości 6%.
  • Jeśli nabywamy nieruchomość na rynku wtórnym od osoby prywatnej, nie zapłacimy podatku, gdy będzie to zakup naszego pierwszego mieszkania. Jeśli jest to drugie mieszkanie (lub każde kolejne) do zapłacenia będzie podatek (PCC) w wysokości 2%.
  • Podatek od czynności cywilnoprawnych można ominąć, kupując mieszkanie od gmin i spółdzielni. Może jednak czekać nas wielka batalia z urzędem skarbowym z powodu różnych interpretacji przepisów.
  • Podatek od zakupu mieszkania to nie wszystko, sporo zapłacimy m.in. także za taksę notarialną.
  • Podatek od sprzedaży nieruchomości zapłacimy wtedy, gdy sprzedamy ją po wyższej wartości przed upływem 5 lat od jej kupna. Wykonując gruntowny remont mieszkania, możemy jednak zminimalizować wysokość podatku.

Z powodu szybko rosnących cen mieszkań, nasz budżet przeznaczony na zakup nieruchomości (wspomagany najczęściej kredytem hipotecznym) jest zwykle napięty do granic możliwości. Niestety poza samą kwestią zapłaty za mieszkanie, musimy ująć w naszym prywatnym kosztorysie dodatkowe pozycje, które mogą wynieść nawet kilkanaście tysięcy złotych. Najważniejszą z nich jest podatek od zakupu mieszkania.

Jakie podatki należy zapłacić kupując dom lub mieszkanie?

Istnieją dwa rodzaje podatków od kupna mieszkania. To, jakim zostaniemy objęci, zależy od tego, czy kupujemy mieszkanie na rynku pierwotnym, czy też wtórnym. Choć i tu istnieją pewne wyjątki, które pojawiły się w 2023 i 2024 roku wraz z nowelizacją ustaw.

  1. Pierwszy podatek to podatek od czynności cywilnoprawnych, zapisywany w skrócie jako PCC, choć można spotkać się także z określeniem „podatek od wzbogacenia”.
  • Dotyczy nas wtedy, gdy zakupimy mieszkanie na rynku wtórnym od osoby prywatnej. Od 31 sierpnia 2023 zwolnione z tego podatku są jednak osoby, które kupują swoje pierwsze mieszkanie. Dopiero, gdy jest to druga (lub kolejna nieruchomość) podatek wynosi 2%.
  • Z kolei od 1 stycznia 2024 roku z podatkiem PCC spotkamy się także przy transakcjach na rynku pierwotnym, gdy postanowimy zakupić powyżej 5 mieszkań w ramach jednej nieruchomości gruntowej – czyli np. w jednym budynku. W tym wypadku danina wynosi 6%, a została wprowadzona po to, aby ograniczyć masowe wykupywanie nowych mieszkań przez olbrzymie (głównie zagraniczne) fundusze inwestycyjne.

2. Drugi podatek to podatek VAT, który obowiązuje przy kupnie mieszkania z rynku pierwotnego oraz wtórnego (jeśli sprzedającym jest firma). Jest to więc najczęściej podatek od zakupu mieszkania od dewelopera. Warto pamiętać, że ten podatek jest już w cenie mieszkania i nie musimy go dodatkowo opłacać w urzędzie. Jeśli jednak kupujemy nieruchomość jako firma, możemy później odliczyć podatek VAT.

Jeszcze do niedawna napisalibyśmy, że nie można przy zakupie mieszkania zapłacić jednocześnie i podatku VAT, i podatku PCC, bo podwójne opodatkowanie jest niezgodne z prawem. Jednak wejście w życie (wraz z 1 stycznia 2024 roku) podatku PCC w wysokości 6% od zakupu szóstego i kolejnych mieszkań w ramach jednej inwestycji – podważyło ten stan rzeczy. Na szczęście z tym problemem będą musiały się mierzyć raczej olbrzymie fundusze, które wykupują czasem całe budynki od developerów, a nie „typowi Kowalscy”. Skończy się pewnie jednak na tym, że i tak ten 6% podatek będzie rzadko uiszczany. Po pierwsze poprzez rozdzielenie działalności funduszu czy firmy na spółki córki, a po drugie przez kupowanie wielu mieszkań na różnych nieruchomościach gruntowych.

Ile wynosi podatek od zakupu mieszkania?

W zależności od rodzaju podatku, występują różne jego wysokości.

  • Podatek PCC

Podatek od czynności cywilnoprawnych wynosi 2% (przy zakupie drugiego lub kolejnych mieszkań) lub 6% (przy zakupie powyżej 5 mieszkań w ramach tej samej nieruchomości gruntowej). Należy go opłacić w urzędzie skarbowym w ciągu 14 dni. Najczęściej tę formalność załatwia za nas notariusz, warto więc go dopytać w tej kwestii. Obowiązek podatkowy pojawia się w momencie, gdy zawrzemy umowę kupna-sprzedaży, według której przenoszona jest na nas własność mieszkania.

Wysokość podatku obliczana jest od ceny nieruchomości, która została ustalona w umowie między kupującym a sprzedającym. Jeśli będzie to 500 000 złotych, podatek od zakupu mieszkania wyniesie 10 000 złotych.

Nie warto w tym przypadku szukać dróg na skróty i dogadywać się ze sprzedającym w kwestii zaniżenia na umowie realnej ceny mieszkania. Urzędy skarbowe są bardzo czułe w tej kwestii i mogą łatwo zakwestionować zbyt niską cenę, każąc później kupującemu mieszkanie oddać należną część podatku.

  • Podatek VAT

Podatek VAT od zakupu mieszkania różni się w zależności od powierzchni danej nieruchomości. Występują dwie stawki podatkowe.

  1. Podatek VAT wynosi 8% w przypadku mieszkań do 150 m2 oraz domów do 300 m2.
  2. Większe domy i mieszkania objęte są podatkiem VAT wynoszącym 23%.

Ustawodawca wprowadził to rozróżnienie, aby standardowe mieszkania dla rodzin nie były obłożone zbyt wysokim podatkiem i były trochę tańsze. Warto pamiętać, że dodatki do mieszkań, takie jak na przykład garaż zawsze objęte są podatkiem VAT o wysokości 23%. Niezależnie od wielkości mieszkania.

Kto płaci podatek od kupna mieszkania?

Podatek od zakupu mieszkania zawsze opłaca osoba, która kupuje nieruchomość. Strona sprzedająca musi uiścić podatek od sprzedaży, o czym piszemy w przedostatnim akapicie.

Jak wspominaliśmy – podatek VAT jest już w cenie mieszkania kupionego na rynku pierwotnym, więc opłacamy go automatycznie. Kwestią rozliczenia podatku VAT zajmuje się developer. Inaczej jest w przypadku zakupu drugiego lub kolejnych mieszkań na rynku wtórnym od osoby prywatnej – obowiązek podatkowy (PCC w wysokości 2%) spada na nasze barki. Choć pamiętajmy, że najcześciej załatwi to za nas notariusz.

Podatek od zakupu mieszkania - podział

Jak uniknąć podatku od kupna mieszkania?

Podatku od kupna mieszkania nie da się uniknąć, jeśli drugą stroną transakcji jest deweloper (choć podatek będzie podany już w cenie). Jeśli kupujemy mieszkanie z rynku wtórnego od prywatnego właściciela – nie zapłacimy podatku, gdy będzie to nasza pierwsza nieruchomość. Przy kolejnych nie będzie już możliwości uniknięcia daniny. Choć i tu istnieją pewne furtki.

Które otwierają się, gdy decydujemy się na zakup mieszkania od gminy czy spółdzielni. W jakich sytuacjach możemy uniknąć podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC)?

  • Gdy kupujemy mieszkanie od spółdzielni – w przypadku zakupu z prawem spółdzielczym własnościowym, czyli wtedy gdy realnym właścicielem nieruchomości wciąż pozostaje spółdzielnia,
  • Gdy kupujemy nieruchomość od spółdzielni w ramach przetargu (po wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu),
  • Gdy nabywamy mieszkanie komunalne (wg określonych przepisów o gospodarce narodowej),
  • Gdy kupujemy mieszkanie w oparciu o przepisy o ochronie i kształtowaniu środowiska.1

Istnieje sporo interpretacji tych przepisów i często nie do końca jasne jest to, czy podatek od czynności cywilnoprawnych należy uiścić. Potwierdzają to dziesiątki pytań dotyczących tej kwestii na forach prawniczych. Szczególnie tyczą się one wykupu mieszkania od spółdzielni. Na przetargach organizowanych przez spółdzielnie można zakupić lokale nawet za 500 000 złotych. Podatek od tej kwoty to 10 000 złotych – jest więc o co walczyć.

Gdy kupujemy nieruchomość na rynku wtórnym od firmy, a nie sprzedawcy prywatnego, nie zapłacimy PCC. Nie ominie nas jednak podatek VAT. Jest on już zawarty w cenie mieszkania czy domu.

Z jakimi jeszcze opłatami należy się liczyć, kupując mieszkanie?

Podatek od zakupu mieszkania to zdecydowanie nie koniec kosztów, które będziemy musieli ponieść, nabywając nieruchomość. Na jakie m.in. wydatki musimy się jeszcze przygotować?

  • taksa notarialna – aby nasza umowa kupna-sprzedaży, która przenosi prawo własności do mieszkania, była ważna, musi mieć charakter aktu notarialnego. Za tę usługę notariusz pobiera sporą taksę. Jej maksymalna wysokość zależy od przepisów i ceny nieruchomości. Np. zakup mieszkania w przedziale cenowym od 60 000 do 1 000 000 złotych obłożony jest taksą w wysokości 1010 złotych + 0,4% od nadwyżki powyżej dolnego limitu ceny. Przykładowo: jeśli kupujemy mieszkanie za 500 000 złotych, zapłacimy maksymalnie -> 1010 zł + 1840 złotych (obliczone na podstawie: 460 000 * 0,4%) = 2950 złotych taksy notarialnej.
  • koszt wyceny nieruchomości (przy kredycie hipotecznym) – wykonywany przez rzeczoznawcę na potrzeby banku, zwykle jest to koszt około 500 złotych, przy większych nieruchomościach cena może wzrosnąć do 1000 zł,
  • opłaty sądowe – wpis własności i wpis hipoteki do Ksiąg Wieczystych będą nas kosztować 400 złotych,
  • podatek od nieruchomości – ten podatek będziemy płacić co roku. Jego wysokość zależy od powierzchni mieszkania, a ustala go gmina. Aktualnie nie jest zbyt wysoki, wszystko mógłby jednak zmienić podatek katastralny.
  • Jeśli nabywamy nieruchomość z wykorzystaniem kredytu hipotecznego czeka nas także podatek od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia hipoteki. Jego wysokość to stałe 19 złotych.
  • Jeśli postanowiliśmy skorzystać z usług biura nieruchomości, za ich usługi będziemy musieli dodatkowo zapłacić. Zwykle jest to kilka procent od ceny mieszkania.

Podatek od sprzedaży mieszkania

Nie tyko kupujący musi martwić się podatkiem. Również sprzedający mieszkanie jest zobowiązany do uiszczenia stosownej daniny. Dzieje się tak jednak wtedy, gdy zakupione mieszkanie sprzeda się przed upływem 5 lat. Podatek wyniesie wtedy 19%. Należy pamiętać, że jest on naliczany tylko wtedy, gdy osiągnie się zysk na sprzedaży takiej nieruchomości.

Jeśli więc zakupiło się w 2018 roku mieszkanie za 200 000 złotych, a sprzedało się je w 2021 roku za 250 000 złotych – należny będzie podatek w wysokości 19% x 50 000 zł, czyli 9690 złotych. Ta danina dotyczy głównie osób, które inwestują w nieruchomości, aby je szybko sprzedać z zyskiem. Jest to tak zwany fliping. Flipperzy jednak dzięki kosztom remontu mogą znacznie zbić wysokość podatku.

Naszym celem jest dostarczanie użytkownikom wartościowych i wiarygodnych treści, które pomogą im podejmować świadome decyzje finansowe. Wszystkie artykuły publikowane na naszym portalu opierają się na sprawdzonych źródłach i są redagowane przez specjalistów z dziedziny finansów.

Źródła:

1. https://lexlege.pl/ustawa-o-podatku-od-czynnosci-cywilnoprawnych/art-9/

Jak podobała Ci się treść?
5 - ciekawa, 1 - nieciekawa
5/5 - (5 votes)
Komentarze (0)

Odpowiadasz na komentarz:

Komentarz zostanie opublikowany pod tą nazwą

Adres e-mail nie zostanie nigdzie opublikowany

Treści, które udostępniasz w serwisie są weryfikowane

Polecane artykuły

Zobacz wszystkie
Zobacz wszystkie