Program Pierwsze Mieszkanie 2023 – analiza nowego programu rządowego

Czy program Pierwsze Mieszkanie zrewolucjonizuje rynek nieruchomości? Z pewnością liczą na to deweloperzy, którzy wraz ze zwiększonym popytem, będą mogli podwyższyć ceny mieszkań. Czy jednak właśnie taki jest cel programu Pierwsze Mieszkanie? Zapraszam do analizy.

Zakup pierwszego mieszkania to ważna decyzja. Często – w związku z niewystarczającą zdolnością kredytową – przesunięta w czasie. Młodzi, którzy chcą wziąć kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości, oprócz wkładu własnego muszą dodatkowo zmierzyć się z wysokimi kosztami finansowania. Rozwiązaniem tego problemu ma okazać się rządowe wsparcie, które m.in. utrzyma oprocentowanie kredytu na stałym poziomie oraz ułatwi oszczędzanie na własne cztery kąty.

Program Pierwsze Mieszkanie – najważniejsze założenia

Program Pierwsze mieszkanie składa się z dwóch rozwiązań: Bezpieczny Kredyt 2% oraz Konto Mieszkaniowe. Oba instrumenty mają za zadanie wspomóc finansowo osoby, planujące zakup własnej nieruchomości. Pierwszy z nich skierowany jest do tych, którzy są już gotowi na zakup. Drugi – dla planujących inwestycję w perspektywie kilku kolejnych lat. Wsparcie ma być przeznaczone jedynie dla osób młodych do 45. roku życia. Wnioskujący nie mogą też posiadać żadnej nieruchomości mieszkalnej na własność.

Bezpieczny Kredyt 2% – I filar programu Pierwsze Mieszkanie

Ten instrument zakłada utrzymanie oprocentowania kredytu na stałym poziomie, wynoszącym 2% (powiększonym o marżę i prowizje bankowe). Różnica występująca pomiędzy rynkowym oprocentowaniem kredytu a wspomnianymi 2% ma zrekompensować rządowa dopłata. Ta będzie obowiązywała przez pierwsze 10 lat spłaty kredytu, przez co stanie się realnym odciążeniem domowego budżetu.

Co więcej, Bezpieczny Kredyt, zgodnie z założeniami ma zostać udzielony na następujących warunkach:

• kwota kredytu objętego dofinansowaniem nie może przekroczyć 500 tys. złotych w przypadku singli oraz 600 tys. złotych w przypadku małżeństw lub par z minimum jednym dzieckiem;

• kredyt mieszkaniowy na zakup mieszkania czy domu jednorodzinnego może zostać udzielony przez dowolne banki komercyjne, pod warunkiem, że finansowanie będzie mieć stałe oprocentowanie;
• uzbieranie wkładu własnego nie jest konieczne do skorzystania z programu;
• z dofinansowania mogą skorzystać osoby, które nie ukończyły 45 lat oraz nie mają i nigdy nie posiadały nieruchomości na własność ani spółdzielczego prawa do lokalu.

Bezpieczny kredyt sprawi, że obniżeniu ulegną raty kredytów mieszkaniowych. Według wyliczeń udostępnionych na stronie gov.pl pierwsza rata kredytu udzielonego w wysokości 550 tys. złotych, z okresem spłaty 30 lat, wyniesie 2832 zł, zamiast 5405 zł.

Konto mieszkaniowe – II filar programu Pierwsze Mieszkanie

Drugie rozwiązanie, na którym został oparty program Pierwsze Mieszkanie to specjalne konto oszczędnościowe, umożliwiające odkładanie środków na cele mieszkaniowe. Rachunek może zostać założony w dowolnie wybranym banku, z zachowaniem następujących zasad:

• okres oszczędzania nie może być krótszy niż 3 lata oraz dłuższy niż 10 lat,
• comiesięczne wpłaty nie mogą być mniejsze niż 500 zł oraz większe niż 2000 zł,
• wykonanie minimum 11 wpłat w ciągu roku, to gwarancja dodatkowej Premii Mieszkaniowej, która wypłacana jest raz w ciągu każdego roku oszczędzania.

Co ciekawe, zebrane oszczędności zostaną zwolnione z podatku Belki. Z konta mieszkaniowego mogą skorzystać osoby, które nie posiadają i nie posiadały nigdy wcześniej własnego mieszkania oraz ci, którzy mieszkają w jednym posiadanym lokalu mieszkalnym z co najmniej dwójką własnych lub przysposobionych dzieci.

Kto może wziąć udział w programie Pierwsze Mieszkanie?

Rządowe wsparcie niestety nie zostanie przyznane wszystkim chętnym na zakup pierwszego mieszkania. Kandydaci muszą spełnić kilka dodatkowych warunków, których zakres zależy od wybranego filaru. W jednym i w drugim przypadku wnioskujący w dniu udzielenia kredytu nie może mieć ukończonych 45 lat. Dodatkowo obowiązuje go kryterium związane z brakiem posiadanej nieruchomości.

Program Pierwsze Mieszkanie bez przeszkód można łączyć z Mieszkaniem bez wkładu własnego. To oznacza, że o Bezpieczny Kredyt może starać się osoba, która nie posiada środków potrzebnych na wpłatę. Połączenie dwóch programów może mieć jednak swoje wady. Wnioskujący nie będzie mógł w takiej sytuacji skorzystać z rodzinnej spłaty, czyli mechanizmu umarzającego część kredytu.

Kiedy ruszy program Pierwsze Mieszkanie?

Zgodnie z zapowiedziami rządu, program ma ruszyć najpóźniej w III kwartale 2023 roku. Wiele wskazuje na to, że najprawdopodobniej będzie to już 1 lipca 2023. Warto jednak zdać sobie sprawę z tego, że w dalszym ciągu czekamy na ustawę, która formalnie ureguluje kwestie dofinansowania. Dodatkowo banki potrzebują czasu na wdrożenie tych rozwiązań.

Jak program Pierwsze Mieszkanie wpłynie na rynek?

Zdania ekspertów finansowych są mocno podzielone. Większość z nich uważa jednak, że aby program w ogóle miał sens, banki powinny stosować znacznie łagodniejsze zasady wyliczania zdolności kredytowej. W przeciwnym razie program będzie skupiał tylko zamożnych Polaków, którzy już teraz mogliby pozwolić sobie na zakup mieszkania. W efekcie czego, jak wspomniał Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl:

Rząd dofinansuje ze środków publicznych, zakup pierwszego mieszkania osobom o zarobkach wyraźnie powyżej średniej krajowej, kosztem całej reszty podatników, także tych którzy o zdolności kredytowej mogą obecnie tylko pomarzyć.¹

Jarosław Jędrzyński, portal RynekPierwotny.pl

Kierownik zespołu Analiz Nieruchomości banku PKO, Wojciech Matysiak zauważył, że aby do tego nie dopuścić, konieczna jest zmiana podejścia. Tylko wtedy rząd ma szansę zwiększyć dostępność kredytów oraz mieszkań.

„Wydaje się racjonalne, że warunki wyliczania mogą być mniej rygorystyczne niż obecnie. Program zakłada bowiem malejące raty, więc przy kredycie na 25 lat, po 10 latach wsparcia kredytobiorcy pozostanie co najwyżej 60 proc. kapitału do spłaty. W tej sytuacji zdolność kredytowa mogłaby być wynikiem założenia raty będącej maksimum z wyliczonej dla całego kredytu przy stopie 2 proc. i wyliczonej dla 60 proc. kredytu przy stopie rynkowej wraz z buforem.²

Wojciech Matysiak, Bank PKO S.A.

Dla osób zainteresowanych zakupem własnego mieszkania czy domu, program Pierwsze Mieszkanie, wydaje się dobrym i korzystnym rozwiązaniem. Przede wszystkim dlatego, że nie trzeba martwić się o średnie oprocentowanie kredytów. Te w ostatnim czasie, w wyniku podwyżek stóp procentowych znacznie zwiększyły koszt finansowania i tym samym – comiesięczną ratę. Warto zadać sobie jednak pytanie, czy kolejna ingerencja rządu nie zadziała proinflacyjnie? Może się bowiem okazać, że ceny nieruchomości już niedługo poszybują niebezpiecznie w górę. 

Źródła: 

¹ https://www.parkiet.com/nieruchomosci/art37633761-ograniczone-wsparcie-mieszkaniowki

² https://serwisy.gazetaprawna.pl/finanse-osobiste/artykuly/8616192,program-pierwsze-mieszkanie-kredyt-oszczedzanie-opinie-ekspertow.html