Raty annuitetowe – na czym polegają i kiedy warto je wybrać?

Rata kredytu hipotecznego zawsze jest obciążeniem dla naszego budżetu. Czasem jednak jej spłata i odpowiednie rozłożenie zobowiązania na wiele lat może być korzystniejsze dla naszych interesów. Bardzo wiele zależy np. od tego, jaki rodzaj rat wybierzemy. Co bardziej nam się opłaci — raty równe (annuitetowe) czy wybór rat malejących?

BIK pod koniec lipca 2022 roku poinformował, że liczba kredytów mieszkaniowych zmniejszyła się w czerwcu 2022 roku aż o 55,1% w porównaniu do czerwca 2021 roku. Mniej Polaków sięgnęło też po kredyt gotówkowy (1,3%), a spadek o 33,6% odnotowały limity na kartach kredytowych ¹. Rosnące stopy kredytowe i inflacja sprawiły, że wiele osób może nie udźwignąć ciężaru regularnej spłaty kredytu.

Pomocą mają być rządowe wakacje kredytowe. BIK wskazuje, że z tego rozwiązania może skorzystać 83,8% kredytobiorców. Zgodnie z raportem, 2/3 osób z kredytem hipotecznym rozważa skorzystanie z tej opcji. My przyjrzyjmy się natomiast dwóm rodzajom rat, dostępnym w bankach w przypadku kredytów mieszkaniowych.

Czym są raty annuitetowe?

Rata annuitetowa brzmi tajemniczo, działa natomiast na stosunkowo prostej zasadzie. W tym przypadku wysokość comiesięcznego przelewu jest stała przez cały okres spłaty kredytu (zakładając wybór oprocentowania stałego lub brak zmian w wysokości stóp procentowych przy oprocentowaniu zmiennym).

W przypadku rat równych zmieniają się proporcje spłaty części kapitałowej oraz odsetkowej. Początkowo w większej części spłacać będziemy „wynagrodzenie” banku. Po pewnym czasie nastąpi zmiana, a nasze środki pokrywać zacznie w coraz większym stopniu pożyczony kapitał. Wszystko to jednak w ramach jednej, stałej opłaty. Każda rata kredytu jest bowiem tej samej wysokości.

Dzieje się tak dlatego, że ten typ spłaty jest dla banku bezpieczniejszy niż wybór rat malejących. Zwykle natomiast nie jest zbyt korzystny dla nas, jako osób spłacających zobowiązanie. Musimy w tym przypadku zwrócić uwagę zarówno na całkowity koszt kredytu, jak również na to, jakim obciążeniem będą dla nas raty stałe w przyszłości.

Raty annuitetowe a raty malejące — różnice

W zależności od rodzaju rat kredytowych możemy liczyć na korzystniejsze lub mniej sprzyjające warunki spłaty zobowiązania. W przypadku rat annuitetowych (przy założeniu stałego oprocentowania lub niezmiennych stóp procentowych) przez cały okres spłaty będziemy płacili ratę o tej samej wysokości. Różny będzie za to jej skład.

Musimy być tylko świadomi, że zobowiązujemy się do wysyłania przelewów o identycznej wysokości przez dziesiątki kolejnych miesięcy. I to niezależnie od zmian w naszej sytuacji materialnej czy życiowej. Nie będziemy mogli liczyć na ulgowe traktowanie w chwili utraty pracy czy np. przejścia na emeryturę. Natomiast w przypadku rat malejących nasze zobowiązanie jest z czasem coraz mniej uciążliwe dla budżetu domowego.

Annuitetowe raty a malejące – różnice c.d.

Annuitetowa rata ma dwie główne zalety — po jednej dla nas i dla banku. Dla instytucji finansowej jest o wiele bezpieczniejsza. My natomiast możemy się o nią ubiegać nawet przy niesprzyjającej zdolności kredytowej. Istnieje duże prawdopodobieństwo, że bank wyrazi zgodę na naszą prośbę, nawet jeśli na raty malejące nie mielibyśmy szans.

Rata kredytu zawsze składa się z:

• części odsetkowej — „wynagrodzenie banku”, zawierające wszelkie opłaty dodatkowe, np. stawkę referencyjną czy marżę;

• części kapitałowej — spłata kwoty, którą rzeczywiście otrzymaliśmy od banku.

Rata annuitetowa kredytu początkowo składa się głównie z części odsetkowej, która z czasem się zmniejsza, a rośnie fragment kapitałowy. Wszystko w obrębie stałej wysokości raty.

W przypadku rat malejących część kapitałowa się nie zmienia. Najwyższe odsetki natomiast płacimy na początku, by potem było ich coraz mniej. Wraz z ich zanikaniem stopniowo maleje ogólna wysokość przelewów, które musimy wysyłać bankowi.

Główne różnice między ratami annuitetowymi a malejącymi prezentujemy w tabeli.

Jak obliczyć wysokość rat annuitetowych? Wzór

Istnieje ogólny wzór umożliwiający obliczenie wysokości rat annuitetowych:

Minusem korzystania z tego wzoru jest fakt, że liczymy osobno wysokość każdej kolejnej raty. To dość uciążliwy i czasochłonny proces, ale przyniesie nam dokładne wyniki. Alternatywnym rozwiązaniem są rozmaite kalkulatory internetowe. Musimy jednak traktować je jedynie jako opcję szacunkową, bo opierają się na:

• kwocie kredytu;

• stopie procentowej;

• racie kredytu;

• ilości rat miesięcznych.

Najlepszą opcją jest odwiedzenie banku lub doradcy kredytowego. Tam otrzymamy szczegółowe informacje na temat wysokości poszczególnych rat i warunków spłaty. W tym przypadku uwzględnione zostaną także rozmaite koszty dodatkowe, takie jak np.:

• dodatkowe ubezpieczenie kredytu;

• prowizja banku;

• stawkę referencyjną.

Raty annuitetowe a zmiana oprocentowania

Wybierając stałą formę spłaty kredytu, musimy mieć świadomość, że jej wysokość w niektórych przypadkach również nie będzie zawsze identyczna. Dzieje się tak wtedy, gdy wybieramy zmienne oprocentowanie. W sytuacji modyfikacji stóp procentowych wysokość kredytu także ulega zmianie. Co za tym idzie — nasza rata może wzrosnąć lub zostać obniżona.

Czy da się tego uniknąć? Tak, wystarczy tylko, że wybierzemy kredyt ze stałym oprocentowaniem. Zwykle jest ona nieco droższa, ale gwarantuje nam niezmienne raty przez określony czas. Najczęściej umowa dotyczy 5 kolejnych lat. Po tym czasie bank aktualizuje stawkę oprocentowania stałego i daje nam dwie możliwości:

• przedłużenie gwarancji oprocentowania na kolejnych 5 lat na nowych warunkach;
• zmianę oprocentowania na zmienne, czyli zależne od stóp procentowych.

Spłacam kredyt hipoteczny. Czy w czasie jego trwania można zmienić rodzaj rat?

Zmiana annuitetowej raty na malejącą i na odwrót jest w wielu bankach możliwa nawet podczas spłaty kredytu. Aby jednak do tego doszło, musimy skontaktować się z konsultantem, który opiekuje się naszym zobowiązaniem.

Po złożeniu odpowiedniego wniosku najczęściej konieczne jest ponowne sprawdzenie naszej zdolności kredytowej. O ile kwalifikuje nas ona do spłaty innych rat, bank wyrazi zgodę na zmianę. W tym przypadku najczęściej wymagane jest podpisanie aneksu do umowy. Zależnie od banku, może to też wiązać się z różnymi opłatami dodatkowymi.

Koszt kredytu przy wyborze rat annuitetowych

Zasady spłaty kredytu, jego koszt oraz wysokość opłat dodatkowych przeanalizujmy na konkretnym przykładzie. Załóżmy, że zaciągamy zobowiązanie na 100 tys. zł. Spłacać je będziemy przez równych 30 lat, a oprocentowanie kredytu (stałe) wynosi 3,40%. Jak suma spłaty i koszt kredytu będą wyglądać dla rat malejących i annuitetowych?

• Raty malejące:
  • suma spłaty: 151143,48 zł;
  • koszt kredytu: 51143,48 zł.

Szczegóły kolejnych rat malejących w takiej sytuacji prezentują się następująco:

• Annuitetowe raty (stałe):
  • suma spłaty: 159653,32 zł;
  • koszt kredytu: 59653,32 zł.

Szczegóły spłaty kolejnych rat stałych przedstawia poniższa tabela:

Oczywiście są to koszty szacunkowe. Nie bierzemy pod uwagę np. prowizji banku, rozmaitych kosztów dodatkowych czy ubezpieczenia, bo są one zależne od konkretnej instytucji finansowej. Pozwala nam to jednak zorientować się, jak w praktyce wygląda rata annuitetowa i co dzieje się ze spłatami w przypadku rat malejących.

Jak łatwo zauważyć, koszt annuitetowych rat w tym przypadku jest wyższy o 8509,84 zł, a nasze zobowiązanie dotyczyło kwoty zaledwie 100 tys. zł. Kredyty hipoteczne zwykle zakładają sumy kilkukrotnie wyższe, w przypadku których różnica ta będzie jeszcze większa i boleśniejsza dla nas. Na podstawie tych informacji możemy stwierdzić, że raty malejące są dla nas znacznie korzystniejsze finansowo.

Kiedy opłaca się wybrać raty annuitetowe?

Rany annuitetowe raczej nie są uważane za opłacalne z powodu wysokich kosztów. Ich spłata bywa dość uciążliwa, zwłaszcza w obliczu zobowiązania o stałej wysokości, niezmiennego nawet przez 30 lat. Może być to jednak jedyne dostępne dla nas rozwiązanie, jeśli nie posiadamy zdolności kredytowej pozwalającej na bezproblemowe zaciągnięcie kredytu z ratą malejącą.

Za atrakcyjne uznać to wyjście mogą również osoby ceniące stabilność i te, które są pewne, że ich domowy budżet nie ulegnie zmianie przez cały okres spłaty kredytu. W połączeniu z oprocentowaniem stałym, rata rzeczywiście przez wiele kolejnych lat nie ulegnie zmianie. Pozwoli nam to na zakup własnej nieruchomości i systematyczną spłatę, bez ciągłego sprawdzania wysokości zobowiązania na dany miesiąc. To też szansa na lepsze i bardziej świadome zarządzanie budżetem domowym.

Kiedy wybór raty annuitetowej będzie złym pomysłem?

Annuitetowe raty w dłuższej perspektywie mogą być niebezpieczne. Ich wysokość jest stała, co może sprowadzić na nas poważne problemy, gdy w okresie spłaty pójdziemy na emeryturę czy rentę. Każde obniżenie dochodów wiązać się będzie z potencjalnym ryzykiem wystąpienia kłopotów z regulowaniem comiesięcznego zobowiązania.

Ta opcja nie jest też korzystna dla osób o dochodach nieregularnych. Nie ma w niej miesięcy przynoszących ulgę, a ciężar opłat zawsze jest taki sam. Warto podkreślić, że kredyt tego typu jest też drogi w porównaniu do rat malejących. Oznacza to po prostu, że nie jest opłacalny pod względem finansowym. Sytuacje jednak są różne i zawsze warto przed podjęciem decyzji skonsultować się z doradcą kredytowym, który przeanalizuje naszą sytuację finansową i życiową, a następnie wybierze opcję, która będzie dla nas najlepsza.

Czy warto skorzystać z rat annuitetowych?

Raty annuitetowe najczęściej są mniej opłacalne niż malejące. Wybierane są najczęściej przez osoby, którym bank nie przyznał rozwiązania o charakterze malejącym. Wiąże się to z ich dość wysokim kosztem oraz stałą wysokością, która w perspektywie wielu kolejnych lat może być ryzykowna. Jeśli jednak bardzo zależy nam na kupnie nieruchomości lub trafiła nam się wyjątkowa okazja, a nasza zdolność kredytowa nie jest odpowiednia, może to być jedyna i najlepsza opcja. Z czasem natomiast — nawet już w trakcie spłaty — możemy ubiegać się w banku o zmianę rodzaju rat.