REIT – co to takiego? Jak go kupić?

Inwestowanie w nieruchomości jest bardzo popularnym sposobem na lokowanie nadwyżek finansowych przez Polaków. W 2019 roku Ministerstwo Finansów podało, że złożono ponad 700 000 deklaracji podatkowych dotyczących rozliczeń przychodów z najmu czy dzierżawy. Poza typowym inwestowaniem w nieruchomości, można jednak skusić się także na REIT’y. Sprawdź, czym jest ten produkt inwestycyjny i jak go kupić.

Inwestowanie w pojedyncze nieruchomości ma swoje wady. Ciężko np. zdywersyfikować portfel nieruchomości pod względem geograficznym. Wynika to z tego, że pojedyncza inwestycja na rynku tych aktywów to wydatek rzędu kilkuset tysięcy złotych. Zatem zbudowanie portfela 10-15 nieruchomości to już konieczność zaangażowania 7-cyfrowej kwoty. A jeśli dodatkowo inwestor myśli o zainwestowaniu w kilku miejscach na świecie, to sytuacja zaczyna być skomplikowana pod względem prawnym i podatkowym. Istnieje jednak prostszy sposób inwestowania w nieruchomości.

Świetnym rozwiązaniem są REIT-y. Dzięki temu rozwiązaniu osoby, które nie są multimilionerami, mogą mieć zdywersyfikowany portfel nieruchomości. Aby stać się akcjonariuszem REIT, wystarczy mieć dostęp do rozwiniętych rynków zagranicznych. W dalszej części artykułu opiszemy dokładnie, czym jest REIT oraz jakie ma wady i zalety.

---

Kluczowe informacje:

• REIT’y to fundusze inwestujące w nieruchomości. Akcje większości z nich można kupić na giełdzie.
• Inwestycja w REIT wymaga mniejszych nakładów finansowych niż realne nabywanie nieruchomości.
• Najbardziej dojrzałym rynkiem REIT’owym jest rynek amerykański.
• Nie ma REIT’ów notowanych na polskiej giełdzie ze względu na brak odpowiedniej ustawy.
• Polscy inwestorzy mogą jednak nabyć akcje amerykańskich REIT’ów.

---

REIT – co to?

REIT to akronim od Real Estate Investment Trust. Jest to specyficzna forma organizacji przedsiębiorstwa, której początki sięgają lat sześćdziesiątych XX wieku. Właśnie w 1960 roku uchwalono Real Estate Investment Trust Act. Od tamtego momentu inwestorzy w Stanach Zjednoczonych mogli inwestować w nieruchomości komercyjne. Na początku były to centra handlowe czy przedsiębiorstwa inwestujące w aktywa kolejowe. W pierwszych latach działania REIT zajmował się posiadaniem i finansowaniem zakupów nieruchomości. Obecnie wiele funduszy nieruchomościowych to potężne przedsiębiorstwa, które mają miliardowe aktywa pod zarządzaniem. Wiele znanych galerii handlowych należy do tego typu podmiotów.

REIT w Stanach Zjednoczonych

Prawdziwa rewolucja i boom na powstawanie przedsiębiorstw tego rodzaju pojawił się wraz z reformą podatkową z 1986 roku. Po reformie podatkowej REIT uzyskał prawo do operowania oraz zarządzania nieruchomościami. W kolejnych latach zaczęły się pojawiać coraz bardziej „egzotyczne” REIT-y, takie jak operatorzy wież komórkowych, właściciele centrów danych czy magazynów.

Zgodnie z prawnymi regulacjami REIT może zarządzać takimi nieruchomościami jak:

• biurowce,
• centra handlowe,
• apartamenty,
• hotele,
• miejsca magazynowe,
• kurorty,
• magazyny,
• szpitale i przychodnie,
• nieruchomości przemysłowe,
• inne nieruchomości (np. centra danych),
• kredyty nieruchomościowe.

Jak widać – zakres działalności, która może zostać zakwalifikowana jako REIT, jest bardzo szeroki. Jednak samo działanie na rynku nieruchomości nie oznacza, że przedsiębiorstwo „z marszu” staje się REIT-em. W Stanach Zjednoczonych, by firma stała się REIT-em, musi spełnić takie wymagania, jak:

• przekazać 90% zysku do opodatkowania akcjonariuszom w formie dywidendy,
• mieć udziały w pełni możliwe do transferu,
• mieć minimum 100 akcjonariuszy w ciągu pierwszego roku działania REIT-a,
• 5 największych akcjonariuszy nie może posiadać więcej niż 50% akcji przedsiębiorstwa,
• REIT musi być zarządzany przez Radę Dyrektorów (Board of Directors) albo członków zarządu (trustees),
• minimum 75% aktywów musi być zainwestowanych w nieruchomości albo gotówkę,
• przynajmniej 75% zysku brutto musi pochodzić z nieruchomości (np. czynsze) albo z finansowania nieruchomości (np. odsetki od udzielonego kredytu),
• 95% zysku brutto ma pochodzić z nieruchomości, dywidend oraz odsetek. ¹

Dzięki zaklasyfikowaniu do REIT przedsiębiorstwo jest zwolnione z podatku dochodowego do wysokości kwoty wypłaconej dywidendy swoim akcjonariuszom. Inwestowanie w nieruchomości poprzez tego rodzaju spółki jest bardzo popularne w USA.

W Stanach Zjednoczonych dużo inwestorów indywidualnych inwestuje w fundusze REIT. Według badania NARIET z 2022 roku aż 150 mln amerykanów posiada udziały w firmach inwestujących na różnych rynkach nieruchomości. Dane prezentowane przez NAIRET są szczegółowe. Przykładowo inwestowanie w REIT na Florydzie nie jest tak popularne jak np. wśród gospodarstw domowych żyjących w stanie Maryland (43% vs 50%). ²

Rodzaje REIT-ów

REIT-y można podzielić na trzy rodzaje:

• Equity REIT,
• Mortgage REIT,
• Hybrid REIT.

Equity REIT jest to najbardziej rozpowszechniona forma Real Estate Investment Trust. Jest to przedsiębiorstwo, które posiada albo operuje nieruchomościami generującymi dochód (np. apartamenty na wynajem).

Mortgage REIT jest to przedsiębiorstwo, które oferuje finansowanie firmom działającym na rynku nieruchomości. Tego typu REIT-y zajmują się także oferowaniem innego niż kredyty sposobu finansowania nieruchomości. Do grona Mortgage REIT-y wchodzą także firmy zajmujące się nabywaniem MBS-ów (Mortgage Backed Securities). Z racji prowadzenia takiej działalności są one znacznie bardziej zadłużone niż Equity REIT. Wynika to z tego, że pożyczki finansowane są za pomocą taniego finansowania dłużnego. Czasami, aby ograniczać swoje ryzyko kredytowe, firmy tego typu używają sekurytyzacji pożyczek albo stosują inne techniki hedgingowe.

Jak nietrudno się domyślić, hybrydowe REIT-y prowadzą działalność zarówno jako „Equity” jak i „Mortgage”. Oczywiście różne firmy mają inny miks między poszczególnymi działalnościami.

Wiele REIT-ów jest zarejestrowanych w SEC (Komisja Papierów Wartościowych i Giełd) i jest notowana na giełdach papierów wartościowych. Zdarzają się także takie REIT-y, które mimo tego, że są zarejestrowane w SEC, to nie są notowane na giełdzie. Tego typu spółki są nazywane PNLR (Public Non-Listed REIT). Inwestorzy mogą kupować akcje takich przedsiębiorstw na rynku pozagiełdowym. Minimalna wartość inwestycji jest szacowana na 1000$ – 2500$. Oprócz tego istnieją tak zwane trusty, które nie są zarejestrowane w SEC. Są one nabywane przez inwestorów profesjonalnych. Inwestorowi indywidualnemu znacznie łatwiej jest kupić REIT notowany na giełdzie.

Ustawa o REIT-ach w Polsce

Przez wiele lat w Polsce trwały prace nad wprowadzeniem ustawy, która pozwoli tworzyć krajowe REIT-y. Dzięki temu powstałyby firmy, które mogłyby zostać założone w Polsce i działać zarówno na rynku polskim jak i zagranicznym. Projektowana ustawa miała skłonić fundusze do inwestowania na rynku nieruchomości, głównie w mieszkania na wynajem. Jednak projekt został zawieszony. Co ciekawe Polska idzie pod prąd obecnych trendów. W 2021 roku REIT-y działały w 14 krajach Europy. Działalność REIT-ów jest uregulowana prawnie w takich krajach jak Francja, Zjednoczone Królestwo, Niemcy, Włochy, Hiszpania czy Portugalia. ³

REIT w Polsce

Brak uregulowania prawnego REIT nie oznacza tego, że tego typu fundusze nie działają w Polsce. Wręcz przeciwnie. Inwestują w galerie handlowe, biurowce czy mieszkania na wynajem. Jednym z nich jest francuski Unibail-Rodamco-Westfield (URW). Jeszcze kilka lat temu był jednym z komponentów indeksu Euro Stoxx 50. ⁴ W Polsce jest właścicielem Galerii Mokotów, Arkadii oraz Wroclavii. Kolejnym REIT-em mającym ekspozycję w Polsce jest Klepierre, który posiada m.in. centrum handlowe Lublin Plaza, Poznań Plaza, Rybnik Plaza czy Sadyba Best Mall. ⁵

Europejskie REIT’y

Kraje Unii Europejskiej nie mają jednorodnych regulacji dotyczących działalności funduszy nieruchomości na rynku. Niektóre z państw członkowskich UE umożliwiają założenie tego typu firm. W Niemczech takie organizacje mogą działać jako spółka akcyjna i rozpocząć działalność po rejestracji w rejestrze handlowym lub Federalnym Urzędzie Skarbowym. Minimalna wielkość kapitału konieczna do powołania REIT-a w Niemczech wynosi 15 mln€. Z kolei w Bułgarii, aby otworzyć tego typu firmę, wystarczy 250 000$.

W wielu europejskich krajach jest obowiązek wejścia tego typu firm na giełdę. Tak jest m.in. w Bułgarii, Niemczech, Francji, Hiszpanii czy na Węgrzech. Z kolei w Holandii nie ma takiego obowiązku. Większość krajów europejskich przyjęła bardziej restrykcyjną politykę dotyczącą maksymalnego poziomu zadłużenia. Z inną sytuacją mamy do czynienia w przypadku hiszpańskich regulacji, które są znacznie bardziej liberalne (na wzór amerykańskich). ⁶

REIT – jak kupić?

Inwestor może w bardzo prosty sposób zainwestować w REIT-y. Jednak aby to było możliwe, konieczne jest posiadanie rachunku maklerskiego umożliwiającego handel na rynkach zagranicznych (np. XTB). Bardzo dużo spółek nieruchomościowych jest notowanych w Stanach Zjednoczonych. Wiele z tych spółek jest komponentami głównych indeksów w USA. Aż 29 komponentów indeksu S&P 500 to REIT-y. Do największych REIT-ów należących do tego indeksu należą:

• Prologis,
• American Tower Corporation,
• Equinix.

Prologis to największy REIT działający w branży przemysłowej. Jej specjalnością jest rynek nieruchomości logistycznych. Na koniec 2022 roku firma miała 5 495 obiektów o łącznej powierzchni 1,2 miliarda stóp kwadratowych. Prologis działa w 19 krajach. Spółka posiada magazyny, które wynajmuje klientom w zamian za miesięczną opłatę. Do klientów Prologis należy m.in. Amazon. Przedsiębiorstwo w ostatnich latach zaczęło dywersyfikować swoją działalność w branży energii (m.in. stacji ładowania samochodów elektrycznych).

American Tower Corporation jest to specjalistyczny REIT, który działa na rynku telekomunikacyjnym. Działalność spółki polega na budowie infrastruktury służącej do komunikacji bezprzewodowej. Firma oferuje maszty telekomunikacyjne, które następnie dzierżawi swoim klientom (np. telefoniom komórkowym). Warto wspomnieć, że w 2022 roku firma znalazła się na liście Fortune 500.

Equinix to kolejna firma o ciekawym projekcie inwestycyjnym. Firma zajmuje się rozwojem infrastruktury internetowej oraz budową i zarządzaniem centrami danych. Jest to jeden z beneficjentów dynamicznego rozwoju usług chmurowych.

Zalety i wady samodzielnego wyboru REIT’ów

Zaletą indywidualnego doboru spółek jest to, że inwestor może sobie wybrać tylko takie przedsiębiorstwa, które spełniają jego kryteria. Kryteria mogą dotyczyć:

• rodzaju nieruchomości – inwestor może wybrać inwestowanie tylko w zdrowotne REIT-y albo takie, które inwestują wyłącznie na rynku więziennym czy kolejowym. Paleta możliwości jest naprawdę duża,

• wyceny – wycena tego typu spółki jest nieco inna niż klasycznej spółki notowanej na giełdzie. Zysk netto oraz wypłacana dywidenda to nie jedyne kryteria pomagające wycenić przedsiębiorstwo. Niektórzy inwestorzy, zamiast takich miar wolą korzystać z „szytych na miarę” wskaźników. Jednym z nich jest FFO. Więcej na ten temat znajdziemy w dalszej części artykułu,

• perspektywy – przeszłość jest ważna, ponieważ potrafi określić, jakie były trendy wzrostu biznesu. Jednak to przyszłe generowane zyski, FFO i gotówka jest głównym motorem zmiany wyceny tego typu przedsiębiorstw,

• wyników finansowych – inwestor może inwestować np. w takie REIT-y, które są nisko zadłużone albo mają odpowiedni poziom rentowności aktywów, albo kapitałów własnych.

Dużą wadą indywidualnego wyboru spółek jest ogromna ilość czasu, jaka zostanie skonsumowana na przeanalizowaniu interesujących firm. Konieczne jest przeczytanie modeli biznesowych, relacji z kontrahentami i ocena sytuacji finansowej oraz perspektyw. Takie podejście wymaga skrupulatności, cierpliwości oraz krytycznego spojrzenia.

Kolejną potencjalną wadą jest narażenie na koszty podatkowe w przypadku aktywnego inwestowania na rynku REIT. Wynika to z tego, że częsta zmiana składu portfela może generować zyski, od których inwestor będzie musiał odprowadzić podatek. Oczywiście polski inwestor może skorzystać z oferty IKE albo IKZE. Dzięki temu może odroczyć podatek, co podniesie średnioroczną stopę zwrotu z zainwestowanego kapitału.

W XTB możesz bez prowizji zakupić akcje najważniejszych amerykańskich REIT’ów, takich jak Prologis czy American Tower.

Inwestowanie w REIT poprzez ETF

Innym sposobem na uzyskanie ekspozycji na rynek REIT-ów jest nabycie wyspecjalizowanego ETF-a. Obecnie notowanych jest wiele tego typu instrumentów zarówno na rynku amerykańskim, jak i niektórych europejskich. Kupno ETF-a to pasywny sposób na zainwestowanie w tę klasę aktywów. Inwestor dzięki ETF-owi może kupić koszyk spółek nieruchomościowych bez konieczności spędzania dni, a nawet tygodni na analizie poszczególnych przedsiębiorstw. Przy pasywnym inwestowaniu nie ma ryzyka osiągnięcia znacznie niższej stopy zwrotu niż benchmark. Jest to ogromna zaleta w długim terminie, ponieważ inwestorzy indywidualni z reguły osiągają niższą stopę zwrotu niż indeks.

Warto jednak zauważyć, że taki rodzaj inwestycji ma także swoje wady. Inwestorzy muszą się pogodzić z tym, że kupują zarówno najlepsze spółki nieruchomościowe, jak i te najgorsze. W efekcie stopa zwrotu nie pokona rynku. Z tego powodu jest to propozycja dla osoby, która chce osiągać wyższe zyski niż na lokacie (w długim terminie) bez zbytniego zaangażowania czasu na wybór instrumentu finansowego.

Poniżej przedstawimy trzy największe ETF-y inwestujące na rynku nieruchomości. Kryterium wyboru to wielkość aktywów pod zarządzaniem (AuM).

---

Zobacz także: Co to jest fundusz ETF? Jak w niego zainwestować? Gdzie kupić?

---

Vanguard Real Estate

Vanguard Real Estate (VNQ) to największy ETF dający ekspozycję na światowy rynek nieruchomości. W marcu 2023 roku aktywa pod zarządzaniem przekroczyły 32 mld $. Sam fundusz specjalizuje się w inwestowaniu na rynku nieruchomości. Jego benchmarkiem jest Real Estate Spliced Index. ETF na koniec lutego 2023 roku miał w swoim portfelu 166 spółek o średniej kapitalizacji wynoszącej 24,1 mld $.

Największymi komponentami ETF-u (poza Vanguard Real Estate II Index Fund) to: Prologis, American Tower Corporation, Equinix, Crown Castle International. Vanguard Real Estate ETF ma bardzo niskie opłaty za zarządzanie – wynoszą one 0,12% rocznie. Jest to zatem naprawdę tani sposób na rozpoczęcie swojej przygody z REIT-ami. Osiągnięta średnioroczna stopa zwrotu z inwestycji w VNQ nie jest najwyższa. W ciągu ostatnich 10 lat średnioroczna stopa zwrotu z ETF-u wyniosła 6,30%. Było to o 12 punktów bazowych (0,12%) mniej niż benchmark.

Schwab US REIT ETF

Schwab US REIT ETF (SCHH) – benchmarkiem dla tego ETF-u jest Dow Jones Equity All REIT Capped Index. Sam SCHH jest średniej wielkości funduszem (jak na warunki amerykańskie). Jego aktywa pod zarządzaniem wynoszą około 5,3 mld $. Sam fundusz jest dosyć drogi jak na tego typu instrument, jego roczna opłata za zarządzanie wynosi 0,7%. W portfelu ETF posiada 128 spółek o średniej kapitalizacji na poziomie 35,2 mld $. Cztery największe komponenty indeksu są takie same jak w przypadku Vanguard Real Estate: Prologis, American Tower Corporation, Equinix, Crown Castle International. Kolejną na liście spółką jest Public Storage. Schwab US REIT ETF to przykład na to, że wysokie opłaty za zarządzanie nie zawsze idą w parze z osiąganymi zyskami w długim terminie. W ciągu ostatnich 10 lat średnioroczna stopa zwrotu ETF-u wyniosła 4,94%. W tym samym czasie benchmark wzrósł średniorocznie o 5,02%.

Real Estate Select Body SPDR Fund

Real Estate Select Sector SPDR Fund (XLRE) jest to ETF, który na dzień 22 marca posiadał 4,3 mld $ aktywów pod zarządzaniem (AuM). Benchmarkiem dla ETF-u jest Real Estate Select Sector Index. Sam fundusz jest dosyć tani. Jego roczna opłata za zarządzanie wynosi 0,1%, co czyni go najtańszym rozwiązaniem z zaprezentowanej trójki. Jak z kolei wyglądają zyski z inwestycji w ten ETF? XLRE został założony w 2015 roku. Z tego powodu weźmiemy pod uwagę 5-letni okres inwestycji. Średnioroczna stopa zwrotu za ten okres wyniosła 8,41%. 4 największe komponenty XLRE są takie same jak w Schwab US REIT ETF.

Jak wyceniać REIT?

Mimo tego, że wiele funduszy nieruchomości jest notowanych na giełdzie, to wycenia się je w zupełnie inny sposób, niż to ma miejsce w przypadku zwykłych przedsiębiorstw. Z uwagi na model biznesowy spółek działających na rynku nieruchomości zysk netto jest często miarą błędną. Wynika to z tego, że amortyzacja „zaniża” rzeczywisty obraz zyskowności. Przecież amortyzacja mieszkania na wynajem nie odzwierciedla rzeczywistej zmiany wartości tej nieruchomości. Zazwyczaj tego typu nieruchomości zyskują na wartości w czasie. Zysk netto może mieć znaczenie w przypadku wyceny przedsiębiorstwa na podstawie modelu dywidendowego. Jednak najpopularniejsze sposoby na wycenę REIT-u to FFO oraz AFFO.

FFO – co to takiego?

FFO jest to akronim od Funds From Operations. Wycena FFO jest ustandaryzowana przez NAREIT (National Association of Real Estate Investment Trust). Jest to miara, która ma za zadanie oszacować, ile środków pieniężnych z działalności operacyjnej jest w stanie wygenerować analizowana firma. Oczywiście miara pomija poniesione wydatki inwestycyjne (CAPEX). Wzór na FFO jest prosty:

FFO = zysk netto + amortyzacja nieruchomości + straty ze sprzedaży nieruchomości – zysk ze sprzedaży nieruchomości +/- inne zdarzenia jednorazowe

Warto wyjaśnić, dlaczego zysk netto jest poddany korektom:

• Innymi zdarzeniami jednorazowymi są np. odpisy na nieruchomościach. Jest to działalność typowo jednorazowa, która może istotnie zaburzać prawdziwą zdolność firmy do generowania gotówki.
• Wyniki ze sprzedanej nieruchomości również się odlicza, aby nie zaburzać wyniku działalności operacyjnej przedsiębiorstwa. Sprzedaż nieruchomości z portfela firm jest działalnością jednorazową.
• Amortyzacja jest odejmowana, ponieważ jest to koszt niegotówkowy, a zadaniem FFO jest określenie, jaki jest potencjał portfela nieruchomości do generowania gotówki. Oczywiście FFO nie mówi, jak kształtują się wydatki inwestycyjne na utrzymanie nieruchomości w niezmienionym stanie technicznym.

W przypadku spółek notowanych w Stanach Zjednoczonych, tego typu firmy muszą prezentować wyniki również w FFO. Na wielu portalach takie spółki są wyceniane według wskaźnika P/FFO. Warto zatem przed podjęciem decyzji inwestycyjnej sprawdzić, jakie wskaźniki mają analizowane firmy i ETF-y.

Zalety FFO:

• FFO lepiej nadaje się do wyceny mnożnikowej firm inwestujących w nieruchomości niż zysk netto,
• dobry substytut do wyliczenia potencjalnej zdolności firmy do generowania gotówki,
• jest nieczuły na zmiany stawek amortyzacyjnych,
• nie wpływają na niego wyniki z działalności jednorazowej,
• wskaźnik wprowadzony przez „NAREIT”.

Wady FFO:

• FFO nie mówi nic o tym, jakie wydatki utrzymaniowe są konieczne do zachowania wartości nieruchomości (np. remonty),
• wskaźnik opiera się na miarach z rachunku zysków i strat (zysk netto), co zwiększa ryzyko manipulowania wielkością FFO,
• wydatki zapłacone w akcjach są traktowane jako koszty „gotówkowe”.

AFFO, czyli „oczyszczony FFO”

AFFO jest to FFO poddane korekcie. W przeciwieństwie do poprzedniego wskaźnika ten nie jest ustandaryzowany. Jego wartości są zależne od polityki przyjętej przez firmę. FFO może być pomniejszany o wydatki utrzymaniowe (tak zwane RCE, czyli recurring capital expenditures). Zdarza się, że FFO jest powiększane o koszty zapłacone w akcjach. Płatność w akcjach jest księgowo kosztem, ale nie powoduje zmniejszenia się gotówki w kasie firmy. W tym wypadku zawsze warto dokładnie przyjrzeć się, jak spółka wylicza AFFO.

Inwestowanie w REIT’y – podsumowanie

REIT umożliwia bardzo proste inwestowanie w spółki z sektora nieruchomości. Dzięki kupieniu akcji tego typu firm albo nabyciu ETF-a z ekspozycją na ten rynek, inwestor może w prosty sposób zbudować zdywersyfikowany portfel nieruchomości. Niestety polski inwestor musi szukać tego typu instrumentów poza polskim rynkiem kapitałowym. Wynika to z tego, że w Polsce brak jest ustawy, która ułatwiłaby zakładanie i inwestowanie w tego typu działalność. Miejmy nadzieję, że nasz kraj dogoni pod tym względem Stany Zjednoczone, Niemcy, Francję czy Hiszpanię.

Źródła:

1. https://www.sec.gov/files/reits.pdf

2. https://www.reit.com/data-research/research/nareit-research/150-million-americans-own-reit-stocks

3. https://www.parkiet.com/parkiet-plus/art19476761-reit-y-dzialaja-juz-w-14-krajach-europy-czas-na-polske

4. https://qontigo.com/stoxx-changes-composition-of-blue-chip-indices-2/

5. https://www.klepierre.com/en/our-malls

6. https://www2.deloitte.com/content/dam/Deloitte/pl/Documents/Books/pl_REIT_studium.pdf