Rekomendacja S – o co w niej chodzi?

Jeśli zdarzyło Ci się przeglądać oferty kredytów hipotecznych, z pewnością zauważyłeś, że wszystkie banki wymagają wpłaty wkładu własnego. Dodatkowo nie udzielają kredytu na zakup nieruchomości w innej walucie, niż w tej, w której wnioskujący osiąga swoje dochody. Czy to przypadek? Nie. Za wszystkim stoi Rekomendacja S. Sprawdź, o co w niej chodzi.

Kluczowe informacje

  • Rekomendacja S została wprowadzona w lutym 2006 roku, jednak do 2023 roku była kilkukrotnie nowelizowana. Głównym celem wdrożenia zbioru dobrych praktyk stało się ograniczenie ryzyka ponoszonego zarówno przez kredytobiorców, jak i kredytodawców.
  • Ostatnia nowelizacja miała miejsce w 2022 roku, jednak w marcu 2023 roku UKNF wydał decyzję o możliwym obniżeniu buforu bezpieczeństwa.
  • Zgodnie z Rekomendacją S, minimalny, dopuszczalny wskaźnik LtV wynosi 80%. To oznacza, że przyszły kredytobiorca musi uzbierać wkład własny w wysokości pozostałych 20% wartości nieruchomości.

Jeszcze kilkanaście lat temu możliwe było wzięcie kredytu na zakup mieszkania czy domu bez wpłaty kapitału początkowego. Takie rozwiązanie było jednak mocno ryzykowne dla obu stron transakcji – zarówno dla kredytodawcy, jak i kredytobiorcy. Aby zwiększyć poczucie bezpieczeństwa i stabilności sektora bankowego, Komisja Nadzoru Finansowego postanowiła przygotować zbiór zaleceń, których banki udzielające kredytów hipotecznych, powinny przestrzegać. Proces wdrażania tych zmian rozpoczął się w 2006 roku i zajął kilkanaście lat.

Czym jest Rekomendacja S?

Rekomendacja S to dokument, który zawiera zbiór zaleceń stworzonych przez Komisję Nadzoru Finansowego. Dotyczy ona wszystkich banków, które udzielają kredytów z zabezpieczeniem hipotecznym. Jedną z największych regulacji tego dokumentu jest sposób liczenia zdolności kredytowej.

Zgodnie z rekomendacją, banki przed udzieleniem finansowania, muszą dokonywać analizy ilościowej i jakościowej, aby realnie ocenić, czy klient będzie w stanie spłacić zobowiązanie w określonym terminie. Co ciekawe – zdolność kredytowa powinna być liczona dla maksymalnego okresu kredytowania wynoszącego 25 lat, chociaż niektóre banki udzielają kredytów na 30 lub 35 lat.

Wskaźnik LtV a Rekomendacja S

Dużą zmianą dla przyszłych kredytobiorców okazało się wprowadzenie tzw. wskaźnika LtV (loan to value), który określa stosunek wartości udzielonego kredytu do wartości nieruchomości. Im wyższy wskaźnik LtV, tym mniejszy wkład własny należy wpłacić. 

Jak to wygląda w praktyce? Aktualnie minimalny wskaźnik LtV uplasował się na poziomie 80%. To oznacza, że kapitał początkowy wpłacony przez kredytobiorcę powinien wynosić pozostałe 20%. Dla nieruchomości o wartości 400 tys. złotych wkład własny będzie sięgał więc 80 tys. złotych. 


Sprawdź również: Mieszkanie bez wkładu własnego – kto skorzysta z rządowego programu?


Wprowadzenie odgórnego limitu maksymalnego poziomu wskaźnika LtV to jeden z głównych instrumentów polityki makroostrożnościowej. W 2006 roku, banki otrzymały prośbę o opracowanie wytycznych w zakresie działań na wypadek przekroczenia maksymalnego przyjętego przez bank wskaźnika LtV, ale sztywne limity zostały wprowadzone dopiero w 2014 roku. Od tego czasu trwała ich stopniowa implementacja, która zakończyła się w 2017 roku 1

źródło: Raport HR

Chociaż minimalny poziom wkładu własnego został sztywno określony przez KNF, to wśród ofert kredytowych wciąż można znaleźć propozycje skierowane do osób, które uzbierały jedynie 10% wkładu własnego. Ta grupa musi jednak skorzystać z dodatkowego ubezpieczenia niskiego wkładu własnego (UNWW), które przez pewien czas zauważalnie podnosi wysokość spłacanej raty.

Rekomendacja S – kredyty walutowe

Kolejne nowelizacje Rekomendacji S nałożyły na kredytodawców ograniczenia związane z kredytami walutowymi. W efekcie czego banki mogą udzielać tego typu finansowań jedynie pod warunkiem, że wnioskujący ma naprawdę dobrą sytuację finansową. Raty wszystkich spłacanych kredytów nie mogą pochłonąć więcej niż 42% osiąganych przychodów. Dodatkowo kredytodawca może udzielić finansowania tylko w tej walucie, w której wnioskujący uzyskuje główny przychód. A to oznacza, że aby otrzymać kredyt hipoteczny w euro, należy, chociaż część dochodów uzyskiwać właśnie w tej walucie. 


Sprawdź, też: Kredyt hipoteczny w euro. Gdzie dostępny?


Kiedy weszła w życie Rekomendacja S?

Rekomendacja S weszła w życie w lutym 2006 roku, chociaż zaczęła obowiązywać dopiero w lipcu 2007 roku. W związku z tym, że w początkowym okresie nie przyniosła zamierzonych rezultatów, Komisja Nadzoru Finansowego postanowiła ją kilkukrotnie nowelizować. Pierwsza zmiana została wydana jeszcze w 2006 roku, a następnie w:

  • 2008 – wprowadzono obowiązek informowania kredytobiorcy o spreadzie walutowym oraz umożliwiono spłatę kredytu w walucie indeksacyjnej, bez dodatkowych kosztów;
  • 2011 – wprowadzono maksymalny okres 25 lat dla liczenia zdolności kredytowej oraz ustalono maksymalny poziom relacji zobowiązań kredytowych do średnich dochodów netto na poziomie nie wyższym niż 42%;
  • 2013 – ustalono maksymalne LTV dla nieruchomości mieszkalnych i komercyjnych. Zasada ta została jednak wprowadzana stopniowo:
    • do 31.12.2014 roku – wartość LtV do 95%,
    • do 31.12.2015 roku – wartość LtV do 90%,
    • do 31.12.2016 roku – wartość LtV nie powinna przekraczać poziomu 85 lub 90%.
  • 2019 – KNF dodał zapis umożliwiający zmianę formuły oprocentowania ze zmiennej stopy procentowej na stałą lub okresowo stałą stopę procentową,

Podstawą Rekomendacji S jest ustawa Prawo bankowe z dnia 29 sierpnia 1997 r. 

Kolejna nowelizacja miała miejsce w połowie 2021 roku. Dzięki niej zmienił się sposób obliczania zdolności kredytowej. Banki zostały również zobligowane do tego, aby wprowadzić do propozycji kredytów hipotecznych ofertę ze stałym oprocentowaniem, które musi obowiązywać co najmniej 5 lat. 

Rosnąca inflacja sprawiła, że w kwietniu 2022 roku pojawiła się kolejna nowelizacja Rekomendacji S. Ta z kolei wprowadziła konieczność stosowania wyższego bufora zakładającego ewentualną zmianę wskaźnika WIBOR(R). Minimalny poziom wynosił wówczas 5 p.p.

Rekomendacja KNF 2023 – obniżony bufor bezpieczeństwa

Urząd Komisji Nadzoru Finansowego w marcu 2023 roku przywrócił bankom możliwość przyjmowania w analizie kredytowej wnioskujących, mniejszego niż do tej pory bufora bezpieczeństwa, znosząc go do poziomu 2,5 p.p. dla kredytów z okresowo stałą stopą procentową.

Trudno ocenić, czy złagodzenie warunków kredytowych, istotnie wpłynie na zwiększenie popytu. Musimy bowiem pamiętać o tym, że załamanie, które aktualnie obserwujemy, nie wynika jedynie z zaostrzonych zaleceń UKNF, ale również z wysokości stóp procentowych. Te wpływają na całkowity koszt zobowiązania i sprawiają, że wielu osób po prostu nie stać na kredyt.

— Daria Rek, Czerwona Skarbonka

Marcowa nowelizacja przyniosła również zmiany w sposobie określania parametru kosztów utrzymania gospodarstwa domowego, branego pod uwagę podczas obliczania zdolności kredytowej. Według KNF ich poziom powinien przekraczać minimum socjalne, dzięki czemu w domowym budżecie zwiększy się bufor na ewentualny wzrost raty.

Jakich kredytów dotyczy Rekomendacja S?

Rekomendacja S, jak wskazuje sama nazwa dokumentu, dotyczy dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi, zabezpieczonymi hipotecznie. Co to oznacza? Właśnie to, że obejmuje swoim działaniem wszystkie kredyty udzielane na zakup nieruchomości mieszkalnych, w przypadku których ustanowiono zabezpieczenie w postaci hipoteki. Rekomendacja S nie będzie miała więc żadnego wpływu np. na badanie zdolności kredytowej klienta w procesie udzielania mu kredytu gotówkowego na dowolny cel. 

Czy rekomendacje KNF są wiążące?

„Rekomendacja” może dla wielu osób oznaczać, że wprowadzane na jej mocy przepisy, nie są obowiązkowe. Jest jednak zgoła inaczej. Rekomendacje mają charakter wiążący dla wszystkich instytucji, które udzielają kredytów i są objęte nadzorem Komisji Nadzoru Finansowego. Oferowanie klientom finansowań na łagodniejszych zasadach, niż te, które zostały określone w dokumencie, jest niezgodne z prawem. 

Rekomendacja S – podsumowanie

Przyjmowanie nowych zasad w zakresie udzielania kredytów hipotecznych ma przede wszystkim ograniczyć ryzyko ponoszone przez rynek finansowy, ale również wyhamowywać dynamikę wzrostu cen na rynku nieruchomości. Konieczność odłożenia wkładu własnego czy ograniczenie kredytów walutowych ma również ochronić kredytobiorcę od niebezpieczeństwa związanego, chociażby z wahaniem kursów.

Niestety skuteczność maksymalnych dopuszczalnych wskaźników LtV w dużej mierze zależy od regulacji wprowadzonych przez państwo. Takie programy jak np.: Kredyt bez wkładu własnego, mogą więc stanowić duży problem. 

Naszym celem jest dostarczanie użytkownikom wartościowych i wiarygodnych treści, które pomogą im podejmować świadome decyzje finansowe. Wszystkie artykuły publikowane na naszym portalu opierają się na sprawdzonych źródłach i są redagowane przez specjalistów z dziedziny finansów.

Źródła:

1 https://heritagere.pl/wp-content/uploads/2017/12/Raport_HRE_TT_Znaczenie-instytucji_wkladu_wlasnego_dla_rynku_nieruchomosci_Rekomendacje_dla_Polski.pdf

Jak podobała Ci się treść?
5 - ciekawa, 1 - nieciekawa
4.2/5 - (10 votes)
Komentarze (0)

Odpowiadasz na komentarz:

Komentarz zostanie opublikowany pod tą nazwą

Adres e-mail nie zostanie nigdzie opublikowany

Treści, które udostępniasz w serwisie są weryfikowane

Polecane artykuły

Zobacz wszystkie
Zobacz wszystkie