Rynek nieruchomości 2021 – jakie czekają przed nim perspektywy?

Rynek nieruchomości 2021

Poza grupą szczęśliwców, którzy dzięki np. wsparciu rodziny lub sukcesowi finansowemu mogą bezproblemowo nabyć nową nieruchomość, dla zdecydowanej większości własne cztery kąty to trudny do zrealizowania cel. Wielu po cichu czeka na „ten moment”, kiedy rzekoma bańka cenowa pęknie, jednak można mieć coraz większe wątpliwości, czy to nie tylko pobożne życzenia. Co niesie zatem rok 2021 dla rynku nieruchomości?

Rynek mieszkaniowy to kwestia, która od lat budzi silne emocje, głównie za sprawą cen, dostępności i jakości nieruchomości. Choć to marne pocieszenie, to nie są to sprawy spędzające sen z powiek tylko Polakom – problemy mieszkaniowe to problemy pokolenia dzisiejszych 20-30-latków na całym świecie, z naciskiem na kraje rozwinięte. Od lat mnożą się spekulacje wokół szans na odwrócenie negatywnych trendów – jedni szukają niczym yeti momentu, w którym „bańka nieruchomości” pęknie. Inni wskazują na przykłady państw, które próbują walczyć z tym problemem. Sprawdzamy, jakie perspektywy czekają rynek nieruchomości w Polsce na najbliższy czas.

Ceny mieszkań w Polsce – jak się zmieniały w ostatnich latach?

Teoretycznie nie powinno być zaskakujące, że wraz z systematycznym rozwojem polskiej gospodarki po 1989 roku i związanym z tym wzrostem zamożności społeczeństwa, kosztów usług i cen w sklepach, w podobnej proporcji gnają ceny nieruchomości.

Przyrost kosztów zakupu własnego domu lub mieszkania bynajmniej nie rośnie jednak wykładniczo – na przestrzeni 10 lat, między 2010 a 2020 rokiem, zaobserwować można następujące kształtowanie się krzywej. Powstała ona na podstawie tzw. indeksu cen transakcyjnych mieszkań – jest to łączna wartość względna średnich cen ofertowych mieszkań w ogłoszeniach.

Aby zobrazować rosnące rozbieżności między rozwojem gospodarczym, a tempem wzrostu cen mieszkań, porównać można np. współczynnik wzrostu gospodarczego. W 2016, 2017, 2018 i 2019 roku wyniósł on odpowiednio wahające się 3% 1, 4,6% 2, 5,1% 3 oraz 4%. Dla kontrastu, 2017 rok zapoczątkował gwałtowny wzrost średniej ceny mieszkań, który w kolejnym roku nabrał tak dużego tempa, by w 2019 roku – pomimo mniejszego wzrostu gospodarki 4 – nieustannie pnąc się ku górze, w wielu dużych miastach przyjmując roczne skoki nawet o 15-20%!

Dlaczego tak drogo? Co wpływa na ceny nieruchomości

Tendencje, jakie zachodzą w polskim rynku nieruchomości, w naturalny sposób budzą duże emocje i szerokie zainteresowanie zarówno ze strony badaczy rynku mieszkaniowego, ekonomistów, polityków i reszty społeczeństwa, którą ta sytuacja bezpośrednio w końcu dotyka. Jednym z najczęściej powtarzających się pytań jest podniesienie kwestii, dlaczego w ogóle mieszkania w Polsce drożeją i czemu dzieje się to tak szybko?

Pod uwagę należy wziąć kilka czynników, które odgrywają w tym procesie najważniejszą rolę. Na początek te najmniejszego kalibru, mogące stanowić usprawiedliwienie dla panującej tendencji.

  • Wzrost pensji minimalnej, a także zwiększająca się systematycznie średnie wynagrodzenie w Polsce.
    W ciągu ostatniej dekady, corocznie zmienia się wysokość minimalnego wynagrodzenia brutto. Dynamika zmian w ostatnich latach nabrała szczególnie szybkiego tempa – jeszcze w 2016 roku minimalna pensja równa była 1850 złotym brutto, w 2020 jest to już 2800 złotych brutto 5.
  • Spadająca w latach 2016-2020 stopa bezrobocia w skali kraju.
    Zmieniająca się struktura polskiej gospodarki, w której coraz istotniejszą rolę odgrywają nowo powstałe zakłady produkcyjne, małe i średnie przedsiębiorstwa i jednoosobowe działalności gospodarcze, korzystnie przyczyniła się do spadku bezrobocia. Na początku 2013 roku sięgało ono jeszcze prawie 15%, za to w 2019 roku spadło do rekordowego poziomu 5% 6.
  • Duże zapotrzebowanie na nieruchomości związane z rosnącą mobilnością.
    Dzisiejsze pokolenie 20 i 30-latków chętnie przeprowadza się do dużych aglomeracji miejskich w poszukiwaniu pracy i lepszego standardu życia. Powoduje to, że intensywny rozwój nowych budynków mieszkalnych zaobserwować można zarówno w sercach dużych miast, jak i na ich przedmieściach.

Fundusze inwestycyjne, flipperzy i AirBnb – to też wpływa na ceny nieruchomości!

Nie można jednak zapominać o dodatkowych czynnikach stymulujących wzrost cen nieruchomości, napędzając go do stanu dużej dysproporcji do wzrostu zarobków. Przyjrzyjmy się najczęściej omawianym działaniom, które mogą ponosić współodpowiedzialność za ten stan rzeczy.

  • Rosnąca popularność mieszkania jako lokatę kapitału.
    Po kryzysie gospodarczym z lat 2007-2010, popularność zdobyło kupowanie mieszkań i nieruchomości przez fundusze inwestycyjne oraz zamożne osoby. Dzięki abstrakcyjnym zasobom finansowym, takie grono nabywców wchodzi w posiadanie miejsc w doskonałych lokalizacjach, często w ogromnych ilościach – mając istotny wpływ na kształtowanie się cen i korzystając z tego narzędzia do pomnażania zysków z działania na rynku nieruchomości.
  • Popularność tzw. flippingu.
    W ostatnich latach powodzeniem cieszy się metoda nabywania mieszkań do generalnego lub obszernego remontu, aby zwiększyć ich atrakcyjność i wartość, sprzedając je później z zyskiem na rynku wtórnym. Proces ten dotyczy głównie mieszkań w starszych blokach, także w tych z „wielkiej płyty”, powodując, że skok cen nie omija i budownictwa zastałego.
  • Mieszkanie jako dodatkowy dochód.
    Do developerów ustawiają się kolejki osób, które są gotowe kupić mieszkanie za gotówkę lub kredyt hipoteczny, nie aby w nim zamieszkać, ale by traktować je jako dodatkowe źródło dochodu. Trafia ono w ten sposób na wynajem, zarówno długoterminowy, jak i krótkoterminowy przy pośrednictwie takich serwisów, jak AirBnb czy Booking.com.

Czy COVID-19 spowolnił wzrost cen? Tylko na chwilę

We wszystkich wykresach analizujących zmiany w cenach nieruchomości w kończącym się wkrótce 2020 roku powtarza się jeden schemat. W marcu, w którym zdecydowano się na radykalny lockdown i zamknięcie wielu sektorów gospodarki, rozpoczęło się pierwsze od lat tąpnięcie we wzroście cen nieruchomości. Spadek, który zauważono w kwietniu i maju 2020 roku, nie okazał się jednak długotrwałym trendem.

Wskutek m.in. wciąż dużego popytu na nieruchomości, stopniowego znoszenia radykalnych obostrzeń u progu lata, a także po zaadaptowaniu się do nowych pandemicznych warunków wielu sektorów przedsiębiorstw i pracujących w nich osób, krzywa wzrostu cen ponownie zmieniła kierunek.

Warto jednak zwrócić uwagę, że nie są to póki co wzrosty przyjmujące tak niebotyczne wartości, jak przed wybuchem pandemii COVID-19. Mieszkania nie drożeją o kilkanaście procent, a raczej o sumy oscylujące między 1 a 5%.

Zobacz także: Jak kupić mieszkanie? Poradnik krok po kroku.

Ceny nieruchomości, a siła nabywcza – jak Polska prezentuje się na tle Europy?

Problem wzrostu cen nieruchomości to zjawisko, które nie trapi tylko mieszkańców Polski. Intensywne rozszastanie się ośrodków miejskich, przyciągający standard życia dużych metropolii, a także duża migracja cudzoziemców przynoszą trudne do przeoczenia skutki dla rynku mieszkań i domów. Widać to nie tylko w Moskwie, Wilnie czy Bukareszcie, ale przede wszystkim w Londynie, Berlinie, Amsterdamie, Dublinie czy Barcelonie – mieszkania drożeją, często w znacznej dysproporcji do siły nabywczej danego społeczeństwa.

Gdy dodać do tego fakt, że fundusze inwestycyjne ze szczególną lubością upodobały sobie nieruchomości w krajach bogatej Europy Zachodniej, a wynajmujący ukochali serwisy do krótkoterminowego najmu, wywracając tym trendem charakterystykę lokalnych rynków nieruchomości – problem rozgrzewa wielu w podobnym, a nawet większym stopniu, co w Polsce. Poza podobieństwami warto jednak i zwrócić uwagę na różnice, które kształtują dysproporcje w sile nabywczej.

Warto w tym celu rzucić okiem na siłę nabywczą Polaków w stosunku do Europejczyków, patrząc na to, ile przeciętne gospodarstwo domowe jest w stanie „odłożyć” z rocznych dochodów po odliczeniu uśrednionych kosztów życia, a następnie ile metrów kwadratowych mieszkania będzie w stanie kupić za taką kwotę. Kontrast jest wyraźny.

Ile średnio zostaje w kieszeni Europejczyka rośnie?
Ile m2 kupi Europejczyk za roczne oszczędności?

Rynek nieruchomości wymaga naprawy – i pora zacząć głośno o tym mówić

Obserwując sytuację na rynku nieruchomości w Polsce, warto spoglądać poza granicę naszego kraju nie tylko w poszukiwaniu pocieszającego potwierdzenia, że drożejące mieszkania to problem globalny i frustruje nie tylko tutejsze młode pokolenie wkraczające w dorosłość. Nie powinno się przy tym jednak zapominać o rozeznaniu, jak z tym problemem próbują sobie radzić inni – a nuż, może niektóre rozwiązania okażą się warte naśladowania lub choćby posłużą jako argument w dyskusji.

Ta bowiem dzięki wieloletniej batalii m.in. ruchów miejskich czy ekonomistów nagłaśniających problemy polskiego rynku nieruchomości dyskusja systematycznie nabiera rozpędu, co daje dobrą nadzieję na przyszłość. Można tu dostrzec analogię do problemu ze smogiem i zanieczyszczeniem powietrza, który jeszcze niedawno w polskiej debacie był zagadnieniem marginalnym. Schowanym za typowym dla postkomunistycznego społeczeństwa na dorobku obsesyjnym niedostrzeganiem tego, że do dobrego życia w rozwiniętym państwie nie wystarczy tylko rozwój infrastruktury i wzrost PKB w tabelkach.

Dzięki presji organizacji zwracających uwagę na fatalną jakość powietrza w polskich miastach, zarówno na szczeblu lokalnym, jak i krajowym w życie wchodzą kolejne działania, mające walczyć z tym problemem. Podobnie, coraz bardziej medialne staje się zwracanie uwagi na to, jak istotną przeszkodą ku budowie nowoczesnego kraju dobrobytu są drogie i trudno dostępne mieszkania, co coraz więcej polityków zmusza co najmniej do refleksji.

Mieszkanie Plus – wyszło mizernie

Jeśli mowa o działaniach, to w nieruchomościach coś powoli też się rusza, ale to za mało przy niewystarczającej determinacji i mizernej woli do zmian. Słynny w ostatnich latach program Mieszkanie Plus, będący jednym ze sztandarowych projektów obecnie rządzącej koalicji, nie przyniósł zbyt imponujących rezultatów. Po ogłoszeniu programu w 2016 roku, rok później rozpoczęła się jego realizacja.

W kwietniu 2018 roku premier Mateusz Morawiecki zapowiadał, że do końca 2019 roku w całej Polsce powstanie dzięki Mieszkaniu Plus aż 100 tysięcy mieszkań.

Prędko okazało się jednak, że niedorzecznie ambitne założenia nie spotkają się nawet z połowiczną realizacją. Do sierpnia 2018 roku ukończono 444 lokale, za to rok później ich liczba powiększyła się do zaledwie 887, z kolejnymi 663 w budowie 7. Inwestycja zatem nie tylko nie przyniosła dużego wkładu w polski rynek nieruchomości, ale i nie okazała się pomocna dla osób, do których była kierowana – wszak szukających przystępnego cenowo mieszkania młodych osób jest nie ledwo półtora tysiąca, a nieco więcej. Znacznie więcej.

Walka z drogimi mieszkaniami – jak to robi Wiedeń?

Choć Austria wśród zwolenników klasycznej, liberalno-wolnorynkowej koncepcji funkcjonowania gospodarki jest kojarzona z popularnym określeniem „szkoły austriackiej”, to jednak stolica tego kraju od lat działa w myśl zupełnie przeciwnej wizji. Socjaldemokratyczne władze Wiednia od lat inwestują miliony euro w rozwój lokali socjalnych i komunalnych, już w 2014 stając się największym skupiskiem tego typu nieruchomości w Europie8, których liczba przekroczyła już ćwierć miliona, w niespełna dwumilionowej metropolii.

Na czym polega polityka mieszkaniowa władz Wiednia?

  • Rocznie na mieszkalnictwo komunalne przeznaczane jest około 600 milionów euro.
  • Ceny za metr kwadratowy mają docelowo być znacznie niższe niż rynkowe, stanowiąc odpowiedź na potrzeby najmniej zamożnych Austriaków.
  • W 2017 roku powstało 17 tysięcy nowych mieszkań socjalnych.
  • 60% mieszkańców Wiednia w 2018 roku mieszkało w mieszkaniach czynszowych.
  • System ma długie tradycje, sięgające lat 90. XIX wieku.

Dla kontrastu, system spotyka się również z krytyką. Niektórzy zwracają uwagę, że powinien on lepiej weryfikować sytuację finansową osób długofalowo korzystających z mieszkań komunalnych. Według danych z 2018 roku 9, aż 12% najemców to osoby o bardzo dobrych dochodach, a tylko 22% to osoby najuboższe i niezamożne, do których program jest kierowany w pierwszej kolejności.

Rynek nieruchomości 2021 – jakie perspektywy przed nim?

Zarówno w przypadku władz państwowych, jak i tych samorządowych, nie widać planów pójścia w ślady wybranych zachodnioeuropejskich polityków, którzy jako lek na szybujące ceny nieruchomości i ich przeciętną dostępność uznali działania interwencjonistyczne.

Polski sektor nieruchomości zatem pozostaje zdany na łaskę i niełaskę tendencji rynkowych, które malują się w wyjątkowo niepewnych barwach na najbliższy czas. Podstawową przyczyną jest rzecz jasna pandemia COVID-19, która nie tylko po letnim wyhamowaniu uderzyła z potrojoną siłą, ale i związane z nią skutki uboczne.

Druga fala wymusiła bowiem powrót do obostrzeń, które prawdopodobnie zdziesiątkują tysiące przedsiębiorstw najbardziej poszkodowanych branż: gastronomicznej, fitness, turystycznej czy eventowej. W naturalny sposób pogorszy to sytuację materialną wielu Polaków, zapewne prowadząc do dalszego wyhamowania dotychczasowych wzrostów cen nieruchomości.

Spadnąć mogą prawdopodobnie również ceny najmu, wymuszone choćby funkcjonującą zdalną edukacją, która wielu studentów zachęciła do powrotu do rodzinnych domów i zrezygnowania z wydawania niebotycznych sum z i tak mizernych studenckich prac dorywczych na czynsz w dużych miastach.

U progu 2021 roku Polska stoi zatem przed największą od lat zmianą w sytuacji gospodarczej, która w istotny sposób zmieni również długofalowo rynek nieruchomości. To, jak obszerne i głębokie będą te zmiany, pozostaje kwestią otwartą – ściśle uzależnionego od tego, ile trwać będzie pandemia koronawirusa oraz jak duże szkody wyrządzi ona w otaczającym nas świecie.

Źródła:

1. https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/rachunki-narodowe/kwartalne-rachunki-narodowe/informacja-glownego-urzedu-statystycznego-w-sprawie-zaktualizowanego-szacunku-pkb-wedlug-kwartalow-za-lata-2016-2017,8,6.html

2. https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/rachunki-narodowe/kwartalne-rachunki-narodowe/informacja-glownego-urzedu-statystycznego-w-sprawie-zaktualizowanego-szacunku-pkb-wedlug-kwartalow-za-lata-2016-2017,8,6.html

3. https://www.wnp.pl/finanse/pkb-wzrosl-w-2018-r-o-5-1-proc-rdr-szacunek-gus,339001.html

4. https://www.forbes.pl/gospodarka/wzrost-pkb-w-2019-roku-dane-gus-gwaltowne-spowolnienie-w-iv-kwartale/msk93fy

5. https://businessinsider.com.pl/twoje-pieniadze/praca/placa-minimalna-w-polsce-na-2021-r-a-dane-oecd/mt5j2fg?utm_source=businessinsider.com.pl_viasg_businessinsider&utm_medium=referal&utm_campaign=leo_automatic&srcc=ucs&utm_v=2

6. https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/rynek-pracy/bezrobocie-rejestrowane/stopa-bezrobocia-rejestrowanego-w-latach-1990-2020,4,1.html

7. https://www.wnp.pl/finanse/pkb-wzrosl-w-2018-r-o-5-1-proc-rdr-szacunek-gus,339001.html

8. https://www.dw.com/pl/szukasz-mieszkania-jedź-do-wiednia/a-17843704

9. https://alebank.pl/austria-budownictwo-socjalne-wcale-nie-dla-najbiedniejszych/

Komentarze (2)
Dodaj komentarz

Sortuj wg
  • C
    C
    Cichy
    11.12.2020, 12:55

    Chętnie bym się dowiedział, jak to będzie wszystko wyglądało za rok…

  • K
    K
    Kostia
    05.02.2021, 10:44

    Kłopotem jest to, że mieszkanie jest traktowane jak towar. Fundusze przez to śpią na kabzie, a młodzi ludzie nie mogą sobie kupić mieszkania. Przypominam, że 70% ludzi w tym kraju nie ma zdolności kredytowej, żeby wziąć hipotekę!

Podobne artykuły