Кредит з фіксованою ставкою – переваги та недоліки

Змінні відсоткові ставки протягом останнього року стали причиною неприємностей багатьох позичальників. Чи кредит з фіксованою ставкою є безпечнішим варіантом? Розглянемо сильні та слабкі сторони фіксованої відсоткової ставки, перш ніж приймати рішення.

Ключова інформація

• Іпотека з фіксованою ставкою передбачає стабільний розмір платежів, незалежно від змін процентних ставок на ринку. З іншого боку, вона не дозволяє отримати вигоду від падіння процентних ставок на ринку.
• На розмір платежів за іпотечним кредитом з фіксованою ставкою впливають різні фактори, такі як маржа банку, ситуація на ринку, власний внесок клієнта та додаткові витрати, наприклад, страхування майна.
• Позичальники мають можливість змінити процентну ставку зі змінної на фіксовану за формулою.

Зміна іпотечної ставки – чи варто?

Багато людей розглядають можливість зміни ставки з іпотечним кредитом в умовах інфляції та нещодавнього зростання відсоткових ставок. Виплати стають все більшими і часто призводять до серйозних проблем з платоспроможністю клієнтів банків. З цієї точки зору, перехід на фіксовану процентну ставку здається вигідним. Це дозволить зберегти суму зобов’язання фіксованою, незалежно від подальших підвищень, які можуть бути запроваджені в майбутньому.

З іншого боку, ми повинні пам’ятати, що зміна типу процентної ставки – це декларація на наступні кілька років, а не лише на місяці. Ніхто не може передбачити, чи будуть відсоткові ставки знову знижені через рік і чи подешевшають кредити разом з ними. На фіксовану процентну ставку такі зміни не вплинуть. Тому ми, як позичальники, повинні ретельно зважити, який варіант є більш вигідним для нас і несе менше ризиків, тим більше, що Комісія фінансового нагляду заблокувала можливість передчасної зміни процентної ставки з фіксованої на плаваючу, про що ми поговоримо далі в цій статті.

Що таке фіксована процентна ставка?

Фіксована процентна ставка за іпотечним кредитом дає нам гарантію того, що сума платежу за кредитом не зміниться протягом визначеного в договорі періоду. Це забезпечує нам фінансову безпеку, незалежно від індексу WIBOR і того, як будуть змінюватися процентні ставки або економічна ситуація в країні. На тлі інфляційної кризи, з якою Польща бореться вже кілька місяців, таке рішення приваблює багатьох. Про нього просять як клієнти, зацікавлені в новому кредиті, так і ті, хто бажає змінити умови раніше взятого зобов’язання.

Однак виникає питання, чому багато поляків замислюються про іпотеку з фіксованою відсотковою ставкою лише зараз? Що ж, у випадку зі змінною ставкою внесок зменшується в міру падіння WIBOR, що може принести значну вигоду позичальникам. З фіксованою процентною ставкою сума завжди залишається незмінною. Це означає, що ми ніяк не зможемо на ній заощадити.

Фіксована іпотечна ставка – що на неї впливає?

Фіксована іпотечна ставка іноді обходиться нам, позичальникам, трохи дорожче, ніж плаваюча. З іншого боку, ми можемо значно заощадити на ній у кризовий момент. Але що визначає кінцевий платіж, який потрібно сплатити, і що впливає на умови фіксованої відсоткової ставки? Перш за все, визначається вартість кредиту:

• WIBOR,
• маржа банку.

Хоча процентна ставка є фіксованою і не змінюватиметься протягом декількох років після підписання договору, її розмір також визначається низкою інших факторів. Особливо важливими в цьому відношенні є:

• ситуація на ринку
• політика банку
• термін дії договору;
• сума кредиту, що береться;
• власний внесок клієнта;
• додаткові витрати, наприклад, додаткове страхування майна.

Слід також пам’ятати, що як при отриманні кредиту з фіксованою процентною ставкою, так і зі змінною процентною ставкою, завжди перевіряється наша кредитоспроможність. Вона також значною мірою визначає суму боргу, яку ми можемо взяти як клієнт банку. Регулярне погашення попередніх зобов’язань, відсутність боргів і прострочень – все це позитивно впливає на розгляд нашої заявки.

Що впливає на плаваючу ставку по іпотеці?

Якщо ви розглядаєте можливість взяти іпотеку зі змінною процентною ставкою, ви повинні, перш за все, взяти до уваги рівень процентних ставок. Чим вони вищі, тим вищим є індекс WIBOR, на який посилаються всі кредитні договори в Польщі. Таким чином, внесок за кредитом, що складається з капітальної та процентної частини, може збільшитися в останньому сегменті. Це пояснюється тим, що капітальна частина безпосередньо пов’язана з сумою позики, в той час як процентна частина – це, серед іншого, зростаюча процентна ставка.

Однак індекс WIBOR не змінюється щомісяця. У Польщі більшість банків використовують 3M або 6M WIBOR для визначення змінної процентної ставки за іпотечними кредитами. Вони оновлюються кожні 3 або 6 місяців. Це залежить від індивідуальних положень, які містяться в нашому договорі, підписаному з банком.

На скільки років можна взяти іпотеку з фіксованою ставкою?

Іпотека з фіксованою ставкою діє лише протягом періоду часу, зазначеного в договорі. Найчастіше банки пропонують 5 років. Однак на ринку можна знайти пропозиції з фіксованою ставкою на 7 або 10 років (наприклад, іпотека в BNP Paribas). Умови її погашення є сприятливими, коли відсоткові ставки зростають. З іншого боку, ми втрачаємо на цьому під час зниження.

Прикладом цього є час пандемії коронавірусу, коли польський уряд разом з КЦБ проводив монетарну політику, яка призвела до зменшення платежів. Для власників кредитів зі змінними відсотковими ставками сума до сплати була значно зменшена. У випадку з фіксованими відсотковими ставками нічого не змінилося.

Іпотека з фіксованою ставкою

У випадку іпотеки з фіксованою ставкою в договорі зазначається фіксований період виплат. На практиці це означає, що протягом цього періоду ми, як клієнти, будемо сплачувати однакову суму щомісяця, незалежно від обставин. Як ми вже згадували вище, зазвичай це 5 років, хоча багато що залежить від політики конкретного банку. Іпотеку ж зазвичай беруть на десяток, а іноді й на кілька десятків років. Враховуючи це, ми зможемо користуватися фіксованою відсотковою ставкою лише протягом частини періоду погашення.

Після закінчення цього часу перед нами постане інший вибір – ми можемо або продовжити договір і продовжувати користуватися іпотекою з фіксованою ставкою, або перейти на плаваючу ставку. Однак до цього рішення не варто ставитися легковажно. Подивіться на поточну економічну ситуацію в країні, власні фінансові можливості та проаналізуйте, який варіант може бути більш вигідним для вас. Варто також пам’ятати, що ми, як позичальник, не можемо змінювати режим погашення кредиту занадто часто. Залежно від правил банку, договори підписуються щонайменше на кілька років. І, найчастіше, змінити їх протягом даного періоду часу неможливо або це пов’язано з високими комісіями.

На скільки може збільшитися платіж по іпотеці?

Калькулятор іпотечного кредиту – це корисний онлайн-пристрій, який може допомогти нам визначити, наскільки високий платіж ми будемо платити, якщо вирішимо взяти кредит. В інтернеті є багато програм такого типу, абсолютно безкоштовних. Деякі з них також мають опцію прогнозування зміни платежів у разі зміни процентних ставок та індексу WIBOR.

Це пов’язано з тим, що на розмір платежів впливає не тільки сума іпотеки, але й економічна ситуація в країні. Це, звичайно, у випадку договору зі змінною процентною ставкою.

У січні 2022 року референційна ставка NBP (Національного Банку Польщі) становила 2,25%, з подальшими змінами вона зросла до 6,75%. Цього значення вона досягла в серпні 2022 року.

На скільки збільшиться платіж по іпотеці? Розрахунки

На практиці такі зміни означають, що люди, які мали кредит у розмірі 300 000 злотих, тепер повинні платити приблизно на 800 злотих більше. Залежно від маржі банку та деталей договору, плата може зрости від 1 600 злотих до 2 400 злотих. Це середні розрахунки, оскільки багато залежить від конкретного випадку та деталей угоди.

Польський економічний інститут опублікував матеріали для преси, які ілюструють збільшення платежів за кредитами у разі подальшого підвищення ставок. Згідно з цими розрахунками, вищезгадана особа, яка має кредит у розмірі 300 000 злотих, повинна буде погодитися на збільшення платежу до 2583 злотих у разі майбутнього підвищення ставки НБП до 6,50%.

Подібний розрахунок можна зробити безкоштовно за допомогою іпотечного калькулятора, доступного в Інтернеті, наприклад, на сайті finanse.uokik.gov.pl. Там ми можемо детально налаштувати умови кредитного договору відповідно до нашої конкретної ситуації. Ми візьмемо до уваги не тільки суму і процентну ставку кредиту, але також, наприклад, можливу переплату по кредиту. Результати показують щомісячний платіж по основній сумі та відсотках, а також його зміни після збільшення або зменшення відсоткової ставки на 1%, 2% або 3%.

Як швидко погасити кредит або іпотеку – 5 порад

Які банки пропонують кредит з фіксованою процентною ставкою?

У червні 2021 року Komisja Nadzoru Finansowego внесла поправку до Рекомендації S, скерованої до банків. Згідно з нею, на жаль, кредитоспроможність багатьох поляків знизилася. Це пов’язано з тим, що банки більше не можуть брати до уваги максимальний термін погашення кредиту 35 років, а лише 25 років. Це означає, що багато позичальників можуть розраховувати на набагато меншу суму, ніж до цієї зміни. Однак це не єдина рекомендація KNF.

Вона також рекомендувала, щоб іпотечний кредит можна було брати щонайменше на 5 років з фіксованою відсотковою ставкою. Цю зміну можна вважати позитивною з огляду на той факт, що все більше людей обирають цей тип кредитної пропозиції. Банки, що працюють у Польщі, також адаптувалися до цієї рекомендації.

У наведеній нижче таблиці ми чітко представили найважливіші аспекти, що містяться в кредитному договорі. Ми включили термін кредиту з фіксованою ставкою та процентну ставку.

Банк	Відсоткова ставка	Термін фіксованої ставки
Credit Agricole	7,60%	7 років
BNP Paribas	od 6,6%	10 років
Santander Bank Polska	7,17%	5 років
Bank Pekao	7,34%	5 років
Bank PKO BP	6,44% (1 рік), 7,47% (2-5 рік)	5 років
ING Bank Śląski	7,99%	5 років

Чи можна змінити процентну ставку за кредитом зі змінної на фіксовану?

Так, згідно з Рекомендацією S Комісії фінансового нагляду, позичальник має право змінити процентну ставку за кредитом зі змінної на фіксовану за формулою.

Банк повинен дозволити клієнту-фізичній особі змінити формулу процентної ставки за кредитом зі змінної на фіксовану або періодично фіксовану процентну ставку – це стосується і кредитних договорів, укладених до набрання чинності цією Рекомендацією, про що ми можемо прочитати в Рекомендації S.

Як змінити процентну ставку на фіксовану?

Процедура зміни відсоткової ставки за кредитом зі змінної на фіксовану залежить від правил, положень і практики конкретних банків. У більшості випадків нам доведеться особисто з’явитися в банк, щоб подати відповідну заяву. Пізніше від нас вимагатимуть підписати додаток, що вносить зміни до існуючого договору.

У більшості випадків ця процедура є безкоштовною, але деякі банківські підрозділи можуть стягувати плату за підготовку додатку. У деяких банках запит на зміну формули розрахунку відсоткової ставки можна подати дистанційно – через Інтернет або під час телефонної розмови з консультантом. Однак це може вимагати від нас автентифікації нашої особи або наявності кваліфікованого електронного підпису.

Подання запиту на зміну типу процентної ставки за кредитом зазвичай призводить до того, що банк починає процедуру перевірки нашої кредитоспроможності. В результаті нас можуть попросити, серед іншого, надати документи, що підтверджують наші доходи.

Остаточне схвалення або відмова у зміні типу процентної ставки може бути надана нам одразу на місці в банку або через кілька днів чи навіть тижнів. Це також залежить від практики конкретного банку.

Чи можу я змінити процентну ставку за кредитом з фіксованої на плаваючу?

Komisja Nadzoru Finansowego (KNF) вирішила, що позичальники не зможуть достроково змінити процентну ставку за кредитом з фіксованої на плаваючу. Рішення було прийнято напередодні запланованого зниження процентних ставок, яке має відбутися восени 2023 року. Зміна випливає з нової Рекомендації S про “належну практику управління іпотечними кредитами” і стосується позичальників, які взяли кредити з високою фіксованою процентною ставкою, а тепер – в умовах падіння процентних ставок – хочуть від неї відмовитися.

На думку Комісії з фінансового нагляду, такі дії можуть дестабілізувати весь банківський сектор. Варто, однак, зазначити, що ця заборона має діяти лише протягом періоду, на який клієнт домовився з банком про фіксовану ставку. Після закінчення цих п’яти, семи або десяти років позичальник зможе передумати і знову попросити плаваючу ставку.

Чи може платіж з фіксованою ставкою зрости?

Фіксована відсоткова ставка – це гарантія того, що сума платежу залишиться незмінною протягом усього періоду, зазначеного в кредитному договорі. Це означає, що протягом певної кількості років або місяців ви будете сплачувати щомісяця точно таку ж суму, про яку ви домовилися з банком, коли брали на себе зобов’язання. На вартість кредиту протягом цього періоду не впливає вартість злотого, WIBOR, процентні ставки або економічна та ділова ситуація в країні.

Умови можуть змінитися тільки після закінчення фіксованого терміну іпотеки. Тоді у нас є два варіанти:

• знову підписати договір з фіксованою іпотечною ставкою на наступні кілька років;
• прийняти рішення про перехід на плаваючу процентну ставку.

У першому випадку процентна ставка буде оновлена. Для її визначення банк використовуватиме поточний індекс WIBOR та ситуацію на фінансовому ринку. Це точно так само, як і в попередньому договорі. Другий варіант, тобто перехід на плаваючу процентну ставку, передбачає, що відсотки розраховуються відповідно до WIBOR 6M або 3M (залежно від договору), тобто оновлюються кожні 3 або 6 місяців.

Які переваги та недоліки іпотеки з фіксованою ставкою?

Іпотечні кредити зі змінною та фіксованою ставкою мають свої сильні та слабкі сторони. Багато що залежить від ситуації позичальника, його доходів або економічної ситуації в країні. Однак певні моменти є незмінними для всіх клієнтів банків і їх варто взяти до уваги, якщо ви серйозно розглядаєте можливість отримання кредиту з фіксованою ставкою.

Переваги фіксованої процентної ставки:

• відсутність збільшення платежів у зв’язку зі зростанням відсоткової ставки;
• ризик зміни процентної ставки несе банк, а не клієнт;
• легке управління сімейним бюджетом;
• психологічний комфорт та відчуття захищеності.

Недоліки фіксованої процентної ставки:

• відсутність можливості отримати вигоду від зниження процентних ставок;
• кредит часто дорожчий, ніж у випадку зі змінною відсотковою ставкою;
• обмежений термін дії фіксованої процентної ставки (зазвичай 5 років);
• необхідність поновлення договору або переходу на плаваючу процентну ставку в кінці періоду дії фіксованої процентної ставки.

Наша мета – надати користувачам цінний і надійний контент, який допоможе їм приймати обґрунтовані фінансові рішення. Всі статті, опубліковані на нашому порталі, базуються на перевірених джерелах і редагуються фінансовими професіоналами.