Ulga mieszkaniowa w PIT pozwala na korzystne rozliczenie się z podatku dochodowego w momencie, gdy jako właściciel sprzedajesz nieruchomość i chcesz pozyskane środki przeznaczyć na cele mieszkaniowe. Tego typu ulga ma zastosowanie zarówno w przypadku zbycia nieruchomości zakupionej, jak i darowanej. Zobaczmy, jak z niej skorzystać i jak odliczyć taki podatek.
Choć ulga mieszkaniowa w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązuje od 1 stycznia 2009 roku, to nadal wielu podatników nie wie, z czego może skorzystać, nabywając lub sprzedając mieszkanie o charakterze niekomercyjnym. Znajdą się też i tacy, którzy mają kłopot z określeniem wydatków na własne cele mieszkaniowe.
W związku z trwającą epidemią COVID-19 do 31 grudnia 2021 roku przedłużono termin na wydatkowanie na własne cele mieszkaniowe środków pozyskanych ze sprzedaży nieruchomości w 2018 roku.
Co to jest ulga mieszkaniowa?
Ulga mieszkaniowa to po prostu zwolnienie z podatku, na które mogą liczyć osoby składające PIT. Taka ulga wynika dokładnie z zapisów ustawy o PIT, czyli ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Ulga mieszkaniowa przysługuje podatnikom, którzy kupili bądź odziedziczyli część lub całość nieruchomości, później dokonali jej odpłatnego zbycia przed upływem 5 lat, a środki z niej pozyskane przeznaczyli na własne cele mieszkaniowe. Wówczas taki przychód wolny jest od podatku dochodowego. W przeciwnym razie obowiązkiem zbywającego jest odprowadzenie od przychodu 19 proc. podatku.
Ulga mieszkaniowa 2021 – nowe przepisy
Jeszcze do niedawna, tego typu ulga obowiązywała tylko przez 2 lata. Obecne przepisy wydłużyły ten okres do 3 lat. Jest to dokładnie okres, w którym pieniądze ze zbycia mieszkania możesz przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe – i co za tym idzie, nie zapłacić podatku.
Ministerstwo Finansów, Funduszy oraz Polityki Regionalnej wydało również rozporządzenie, w ramach którego osoby, które sprzedały swoją nieruchomość w 2018 roku, mają więcej czasu na wykorzystanie środków z jej zbycia i uniknięcie podatku. Termin wydłużono o rok, do 31 grudnia 2021 roku.
Według zapewnień rządu nie została wprowadzona, tzw. ulga na zasiedlenie. Miała ona objąć osoby do 35. roku życia, kupujące swoje pierwsze mieszkanie na rynku pierwotnym lub chcące wybudować dom. Projekt miał obowiązywać od 1 stycznia 2021 roku, niestety został wycofany.
Co można odliczyć?
Ustawa o PIT dokładnie precyzuje, co należy rozumieć jako wydatek na własne cele mieszkaniowe. Są to, m.in.:
- zakup lokalu mieszkalnego/budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w budynku,
- nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
- wykupienie gruntu lub udziału w gruncie z przeznaczeniem na budowę domu,
- spłata kredytu hipotecznego wraz z odsetkami, który był zaciągnięty na cele mieszkaniowe (dotyczy to również kredytu na remont bądź adaptację mieszkania czy domu),
- budowa, rozbudowa, przebudowa lub remont budynku mieszkalnego/lokalu mieszkalnego,
- koszty budowy, rozbudowy, remontu albo adaptacji na cele mieszkalne budynku niemieszkalnego, jego części.
Tego typu wydatki zrealizowane w ciągu 3 lat od daty sprzedaży nieruchomości, pozwolą Ci skorzystać z ulgi mieszkaniowej przy rozliczaniu się z podatku dochodowego.
-> Polecamy też: Bon na zasiedlenie.
Na czym polega ulga mieszkaniowa?
Wydatki poczynione na cele mieszkaniowe nie muszą mieć miejsca wyłącznie na terenie Polski. Przepis ten obejmuje swoim zasięgiem także państwa należące do Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG) oraz Szwajcarię.
Z prawa do ulgi mieszkaniowej wykluczone są wydatki, które zostały wykorzystane na zakup albo budowę nieruchomości przeznaczonej na cele rekreacyjne. Założeniem celu mieszkaniowego jest bowiem zapewnienie tzw. dachu nad głową. A to oznacza nic innego, jak to, że po nabyciu nieruchomości podatnik powinien mieszkać w lokalu mieszkalnym, by cel mieszkalny przez organy skarbowe został spełniony.
Komu przysługuje?
Z punktu widzenia ustawy o podatku dochodowym, z ulgi mieszkaniowej skorzystają:
- osoby fizyczne, które nabyły nieruchomość (całość lub jej część) na drodze kupna bądź dziedziczenia,
- następnie sprzedały ją w ciągu 5 lat,
- i przeznaczyły pozyskane pieniądze na prywatne cele mieszkaniowe.
W skrócie taka ulga nie należy się osobom, które np. za otrzymane pieniądze ze sprzedaży mieszkania, kupią nieruchomość komercyjną.
Jakie warunki trzeba spełnić?
Abyś mógł skorzystać z przywileju ulgi mieszkaniowej, powinieneś:
- posiadać obywatelstwo polskie lub stałe miejsce zamieszkania na terenie Polski,
- nie być właścicielem innej nieruchomości, którą możesz zamieszkiwać,
- mieć spółdzielcze prawo do zamieszkania,
- być zameldowanym w jednym miejscu min. przez 5 lat,
- nie mieć zawartej umowy o najem nieruchomości.
Dokumenty wymagane do ubiegania się o ulgę
Zdecydowaną większość formalności związanych z ulgą mieszkaniową załatwisz u notariusza. W tym celu potrzebne będą poniższe dokumenty, jak:
- oświadczenie o spełnieniu warunków do zastosowania ulgi,
- dowody dokumentujące wydatki na cele mieszkaniowe w formie faktury, rachunku lub umowy sprzedaży.
UWAGA: Paragon fiskalny nie zawsze jest akceptowany przez organy skarbowe! Nie zawiera on danych kupującego.
Oczywiście, aby skorzystać z ulgi mieszkaniowej, musisz także złożyć PIT-39, do 30 kwietnia w roku następującym po roku, w którym dokonałeś sprzedaży nieruchomości.
Jak rozliczyć się z ulgi mieszkaniowej?
W bieżącym, 2021 roku ulga mieszkaniowa mogła zostać rozliczona, gdy do sprzedaży nieruchomości doszło w roku ubiegłym. Natomiast, jeśli transakcja nastąpiła w 2021 roku, to rozliczenia musisz dokonać do 30 kwietnia 2022 roku.
Deklaracja PIT-39 musi zawierać następujące kwoty:
- przychód z tytułu sprzedaży mieszkania,
- udokumentowane wydatki związane ze sprzedażą nieruchomości (np. skorzystanie z usług pośrednika),
- podatek PIT od dochodu, który nie jest zwolniony z PIT (to różnica między przychodem a kosztami),
- dochód zwolniony z podatku PIT (ze względu na przeznaczenie środków na cele mieszkaniowe). W zeznaniu podatkowym wykaż dochody zwolnione z podatku bez względu na to, czy wydatki na cele mieszkaniowe zostały już poniesione, czy dopiero są planowane.
Jak obliczyć ulgę mieszkaniową?
Wysokość ulgi mieszkaniowej możesz obliczyć wg poniższego wzoru:
Kwota dochodu x Kwota wydatków na cele mieszkaniowe/ Kwotę przychodu
Przykłady
Spójrzmy teraz, jak wygląda obliczanie ulgi mieszkaniowej w praktyce.
Przykład.
- Przychód od sprzedaży nieruchomości – 250 tys. zł
- Od przychodu odejmij koszty jego uzyskania – 50 tys. zł
250 000 zł – 50 000 zł = 200 000 zł
- Wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wynoszą 190 tys. zł
Dochód podlegający zwolnieniu wynosi:
50 000 zł x 190 000 zł/250 000 zł = 38 000 zł
Teraz oblicz dochód do opodatkowania. Odejmij wydatki poniesione na cele mieszkaniowe od przychodu ze sprzedaży mieszkania:
200 000 zł – 190 000 zł = 10 000 zł
W momencie, gdy cały przychód wydasz na cele mieszkaniowe, otrzymany dochód zostanie zwolniony z podatku VAT.
Ulga mieszkaniowa a spłata kredytu
Tego typu ulga stosuje się również w przypadku spłaty kredytu hipotecznego. Muszą tylko zostać spełnione poniższe warunki:
- spłata dotyczy kredytu/pożyczki zaciągniętej na kupno innej nieruchomości albo prawa majątkowego,
- spłata obejmuje kredyt/pożyczkę zaciągniętą przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia mieszkania czy też praw majątkowych.
Zakup mieszkania a ulga
W takim scenariuszu, środki przeznaczone na własne cele mieszkaniowe, mogą zostać zaliczone, np. do wkładu własnego lub kosztów notarialnych, związanych z nabyciem nowego mieszkania.
Wkład własny może być zatem doliczony do ulgi mieszkaniowej, ale pod warunkiem, gdy do nabycia nieruchomości dojdzie w ciągu 3 lat od daty zbycia wcześniejszego lokalu.
Podpisanie umowy o kredyt na zakup mieszkania po sprzedaży innego lokalu, niestety nie uprawnia do zwolnienia z podatku PIT.
Ulga mieszkaniowa w podatku od spadków i darowizn
Ulga mieszkaniowa przysługuje także osobom, które nabyły nieruchomość na mocy spadku albo darowizny. Szczegółowo opisuje to art. 16 ustawy o podatku od spadków i darowizn1.
Jednak, by podatnik mógł skorzystać z takiego przywileju, musi spełnić pewne okoliczności, które upoważnią go do takiej ulgi.
- Obywatelstwo polskie lub zamieszkanie na terenie kraju.
- Zameldowanie w danym mieszkaniu przez okres min. 5 lat.
- Posiadanie spółdzielczego prawa do zamieszkania nieruchomości.
- Niedysponowanie inną nieruchomością możliwą do zamieszkania.
- Brak umowy o najem mieszkania.
W praktyce trzeba zatem spełnić wszystkie powyższe warunki, by skorzystać z ulgi mieszkaniowej na drodze spadku. Jako podatnik musisz dostarczyć notariuszowi również oświadczenie potwierdzające spełnienie warunków do zastosowania ulgi. Taką informację umieszcza się później w akcie notarialnym.
Nie zapomnij o udokumentowaniu wydatków
Polskie przepisy pozwalają podatnikom zbywającym swoją nieruchomość na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej. Płacąc więc podatek dochodowy PIT, jednocześnie zwolniony jesteś z konieczności zapłaty podatku przy sprzedaży nieruchomości.
Pamiętaj tylko, że w tym względzie kluczowe jest udokumentowanie ponoszonych wydatków. Tyczy się to zarówno zbywanej nieruchomości, jak i tej, którą zamierzasz kupić bądź wybudować. W pierwszym przypadku, jeśli zechcesz podnieść standard dotychczasowego mieszkania, możesz poniesione koszty doliczyć do kosztów uzyskania przychodu, czym obniżą dochód wykazany w PIT-39. W drugim z kolei masz prawo przeznaczyć środki na zaspokojenie swoich potrzeb mieszkaniowych. Miej to na uwadze, bo urząd skarbowy w każdej chwili może przeprowadzić kontrolę, czy pieniądze zostały spożytkowane zgodnie z założoną intencją.
Źródło:
1. Ustawa o podatku od spadków i darowizn, sejm.gov
Absolwentka Dziennikarstwa i Komunikacji Społecznej Uniwersytetu Gdańskiego. W finansach najbardziej interesuje ją świat bankowości, którego zagadnienia stara się przedstawiać w przystępny sposób. Po godzinach – autorka bloga wnętrzarskiego. Na co dzień miłośniczka spontanicznych podróży bez planu, ale zawsze z pomysłem. Uwielbia sport, muzykę hiszpańską, zwierzaki i kuchnię azjatycką.
