Umowa deweloperska – na co zwrócić uwagę?

Kupując nowe mieszkanie na etapie budowy z rynku pierwotnego, pierwszą umową, jaką zawrzemy, będzie umowa deweloperska. Jest ona korzystna dla obu stron, ale przede wszystkim chroni prawnie kupującego nieruchomość. Na co zwrócić uwagę przy jej podpisaniu? Jakie prawa gwarantuje i jaki jest jej koszt? Sprawdźmy.

Umowa deweloperska

Kluczowe informacje

  • Umowa deweloperska jest formalnym dokumentem, który musi przyjąć formę aktu notarialnego. W umowie tej deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę prawa własności do nieruchomości po zakończeniu budowy, a nabywca zobowiązuje się do zapłaty ceny za to prawo.
  • Umowa deweloperska powinna zawierać szczegółowe informacje, takie jak dane stron, cenę nieruchomości, informacje o nieruchomości, termin przeniesienia własności, zobowiązania finansowe, warunki odstąpienia od umowy, oraz szczegóły dotyczące Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.
  • Kupujący ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w ciągu 30 dni od jej zawarcia, jeśli umowa nie zawiera wszystkich wymaganych elementów, różni się od informacji w prospekcie informacyjnym, lub jeśli deweloper nie dostarczył prospektu informacyjnego.
  • Umowa deweloperska jest bardziej formalna i zawiera więcej szczegółów oraz zobowiązań dla dewelopera w porównaniu do umowy przedwstępnej sprzedaży. Umowa deweloperska jest wymagana przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego i musi być podpisana przed uzyskaniem kredytu hipotecznego.

Co to jest umowa deweloperska?

Umowa deweloperska to dokument, który zgodnie z przepisami prawa musi przyjąć formę aktu notarialnego. Dzięki temu strony umowy: deweloper (przedsiębiorca) oraz nabywca (osoba fizyczna) na drodze sądowej mogą dochodzić swoich praw.

W takim dokumencie deweloper zobowiązuje się ustanowić lub przenieść na nabywcę prawo własności do nieruchomości po zakończeniu przedsięwzięcia budowlanego. Z kolei nabywca zobowiązuje się do zapłaty ceny za nabycie tego prawa. Oznacza to tyle, że deweloper ma obowiązek sprzedać nieruchomość, a nabywca za nią zapłacić.

Umowa deweloperska może się tyczyć:

  • lokalu mieszkalnego,
  • domu jednorodzinnego,
  • użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego, stanowiącego odrębną nieruchomość.

Warto jednak pamiętać, że umowa deweloperska to nie jedyny dokument, jaki trzeba podpisać, aby stać się właścicielem nieruchomości z rynku pierwotnego. Konieczne jest również sporządzenie umowy przeniesienia własności – także w formie aktu notarialnego. Dodatkowo deweloper musi zapewnić nam prospekt informacyjny, czy wpłatę środków pieniężnych na poczet ceny zakupu nieruchomości.

Umowa deweloperska a ustawa

Najważniejszym aktem prawnym, który reguluje umowę deweloperską, jest nowa ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym z dn. 20 maja 2021 r.1 Stanowi ona znowelizowaną wersję ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

To właśnie ona formalizuje prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej – przede wszystkim obowiązki sprzedającego, związane z realizacją przedsięwzięcia budowlanego.

Ustawa deweloperska określa, m.in.:

  • środki ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę,
  • zasady wypłaty środków finansowych z mieszkaniowego rachunku powierniczego,
  • obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy (której celem jest przeniesienie własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego),
  • zasady i tryb zawierania oraz treść umowy rezerwacyjnej,
  • zasady i tryb zawierania oraz treść umowy deweloperskiej,
  • prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej,
  • zasady i tryb dokonywania odbioru nieruchomości oraz zasady odpowiedzialności nabywcy i dewelopera w tym zakresie,
  • zasady działania i zakres odpowiedzialności Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.

Co powinna zawierać umowa deweloperska?

Jak wygląda poprawnie sporządzona umowa deweloperska? Oto informacje, które zawsze muszą zostać wyszczególnione w dokumencie:

  • wskazanie stron umowy, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej,
  • cenę nabycia prawa własności do nieruchomości,
  • przydatne informacje o nieruchomości deweloperskiej (np. powierzchnia działki, stan prawny, oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejące obciążenia hipoteczne czy służebności),
  • położenie oraz istotne cechy domu jednorodzinnego bądź budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny,
  • usytuowanie lokalu mieszkalnego w budynku, jego powierzchni, układu pomieszczeń, zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których zobowiązuje się deweloper,
  • termin przeniesienia na nabywcę prawa własności,
  • zobowiązanie pieniężne nabywcy do zapłaty za nieruchomość,
  • wysokość, terminy i sposób dokonywania wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy,
  • naliczanie i przekazywanie składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny,
  • numer pozwolenia na budowę, oznaczenie organu, który je wydał, informacja o tym, czy jest to ostateczne lub, czy zostało zaskarżone albo numer zgłoszenia budowy,
  • termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego,
  • określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także warunków zwrotów środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę na MRP,
  • wskazanie wysokości odsetek oraz kar umownych dla stron umowy deweloperskiej,
  • określenie sposobu pomiaru powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
  • oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, a także poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z dokumentami,
  • termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze nieruchomości,
  • zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności tego lokalu, oraz praw niezbędnych do korzystania z niego albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego,
  • informację o zawarciu umowy rezerwacyjnej i wysokości opłaty rezerwacyjnej albo o braku takiej umowy2.

Dokładny zakres informacji, jakie musimy zawrzeć w umowie, opisane są w ustawie. Gdyby dokument nie zawierał, chociażby jednego z powyższych podpunktów, możemy odstąpić od umowy w ciągu 30 dni od jej zawarcia.

Czy umowa deweloperska jest obowiązkowa?

Tak, jeśli zdecydujemy się na zakup nieruchomości z rynku pierwotnego. Jest to pierwszy i kluczowy krok, który oficjalnie potwierdza nasz wybór.

Warto wiedzieć, że umowę deweloperską zawsze(!) musimy podpisać w obecności notariusza. Jest też niezbędnym załącznikiem podczas ubiegania się o kredyt hipoteczny.

Jak wygląda proces podpisania umowy deweloperskiej?

Proces rozpoczyna się jeszcze przed wizytą u notariusza. Kupujący, zainteresowany konkretnym mieszkaniem lub domem, powinien otrzymać od dewelopera informacyjny prospekt wraz ze wzorem umowy deweloperskiej, która ma być później zawarta. Dzięki temu przed oficjalnym podpisaniem umowy, kupujący ma możliwość zapoznania się z jej treścią, zadawania pytań, wyjaśniania wątpliwości i negocjowania ewentualnych zmian. Jeśli nie zrobi tego wcześniej, to podczas spotkania u notariusza może być już za późno na jakiekolwiek negocjacje czy zmiany w umowie.

Kolejnym etapem jest ustalenie przez dewelopera i kupującego miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej. Zwykle to deweloper proponuje konkretnego notariusza, ale ostateczny wybór zależy od uzgodnień między obiema stronami. Deweloper również konsultuje z notariuszem termin spotkania. Podpisanie umowy zwykle odbywa się w biurze notarialnym, ale może mieć miejsce również w innej lokalizacji, np. w biurze dewelopera, jeśli notariusz na to zezwoli. Przed zawarciem umowy notariusz, często za pośrednictwem dewelopera, prosi o podanie danych osobowych kupujących do włączenia ich do projektu umowy. Warto pamiętać, że umowa deweloperska może być podpisana także w przypadku finansowania zakupu mieszkania za pomocą kredytu.

Co ciekawe, chociaż umowy deweloperskie powinny być zawierane w formie aktu notarialnego, to deweloperzy często zawierają z kupującymi mieszkania lub domy tzw. umowy rezerwacyjne. Są one zazwyczaj krótkie i podpisuje się je w standardowej formie pisemnej, choć zdarzają się przypadki, gdy są one sporządzane jako akt notarialny.

Na co zwrócić uwagę, podpisując umowę deweloperską?

Przede wszystkim musimy przyjrzeć się, czy umowa deweloperska posiada identyczną nazwę na papierze i nie jest zatytułowana jako, np. „umowa przedwstępna” albo „umowa budowlana”. Musi też zawierać wszystkie niezbędne dane. Wiemy już, co powinno się znaleźć w takim dokumencie (akapit 3.) – ewentualnie możemy zajrzeć do znowelizowanej ustawy deweloperskiej i wypunktować sobie te informacje. Brak istotnych elementów w takiej umowie, może być powodem do jej zerwania.

Przyjrzyjmy się również terminom w niej zawartym, bo to one odgrywają kluczową rolę. Podobnie zresztą, jak dołączone do umowy klauzule niedozwolone. Jeśli nie mamy pewności, że dany zapis jest dla nas korzystny – wstrzymajmy się ze złożeniem podpisu i zasięgnijmy pomocy u prawnika.

umowa deweloperska na co zwrócić uwagę

Jak wygląda proces odstąpienia od umowy deweloperskiej?

Proces odstąpienia od umowy deweloperskiej przebiega w kilku etapach:

  1. Sprawdzenie warunków odstąpienia. Najpierw należy sprawdzić, czy spełnione są warunki umożliwiające odstąpienie od umowy.
  2. Wyznaczenie terminu deweloperowi. Jeśli chodzi o przekroczenie terminu przeniesienia własności, należy najpierw wyznaczyć deweloperowi dodatkowy 120-dniowy termin na realizację zobowiązań. Odstąpić można dopiero po jego upływie.
  3. Forma pisemna odstąpienia. Odstąpienia od umowy musisz dokonać w formie pisemnej.
  4. Zgoda na wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej. W odstąpieniu należy zawrzeć zgodę na wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej nieruchomości, na której ma powstać budynek.
  5. Zwrot środków. Po odstąpieniu od umowy bank, który przechowywał środki na rachunku powierniczym, powinien je zwrócić nabywcy. Deweloper ma obowiązek zwrócić środki, które otrzymał od banku.

Kiedy można odstąpić od umowy deweloperskiej?

Prawo do rezygnacji z umowy deweloperskiej jest zagwarantowane przez przepisy prawne. Możesz z niej odstąpić w ciągu 30 dni od daty podpisania, jeżeli:

  • umowa deweloperska nie zawiera wszystkich wymaganych przez prawo deweloperskie elementów;
  • informacje w umowie różnią się od tych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach (chyba że zostałeś poinformowany o dokonanych zmianach);
  • deweloper nie dostarczył Ci prospektu informacyjnego wraz z załącznikami;
  • dane zawarte w prospekcie informacyjnym i załącznikach nie odpowiadają rzeczywistości (na przykład status prawny nieruchomości jest inny niż podano);
  • prospekt informacyjny nie zawiera wszystkich informacji wymaganych przez wzór dołączony do ustawy deweloperskiej.

Dodatkowo masz prawo odstąpić od umowy, jeśli deweloper nie przekazał Ci prawa własności do mieszkania lub domu jednorodzinnego w ustalonym terminie. W takim przypadku musisz najpierw dać deweloperowi dodatkowe 120 dni na realizację tego obowiązku. Prawo do odstąpienia od umowy nabywasz po upływie tego dodatkowego terminu. W takiej sytuacji zachowujesz również prawo do ewentualnych kar umownych, jeśli były przewidziane w umowie.

Koszt umowy deweloperskiej

Ile kosztuje umowa deweloperska? W momencie notarialnego zawarcia umowy deweloperskiej obie strony – nabywca i deweloper dzielą się kosztami sporządzenia aktu po połowie. Inaczej będzie w przypadku sporządzania aktu umowy sprzedaży. Wtedy to wszystkie opłaty reguluje nabywca.

Koszty, które musimy uwzględnić i które zostaną podzielone po połowie:

  • opłaty notarialne (nie należą do niskich, a ich cena zależy od wartości nieruchomości. Ich maksymalna wysokość nie może przekroczyć 1 tys. zł),
  • koszty wypisu i wieczystoksięgowe (wpis do księgi wieczystej wynosi 150 zł, a wypis aktu notarialnego, ok. 200-300 zł).

Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym, jesteśmy zwolnieni z 2 proc. podatku z tytułu nabycia nieruchomości. To deweloper rozlicza podatek VAT, który jest już w cenie mieszkania.

Kiedy umowa deweloperska, a kiedy przedwstępna?

W praktyce coraz częściej deweloperzy celowo pomijają zawieranie ze swoimi klientami umów deweloperskich, które nakładają na nich szereg obowiązków i nie pozwalają na elastyczne formułowanie treści, np. konieczność sporządzenia prospektu informacyjnego i prowadzenia rachunku powierniczego. Dodatkowo nie mogą swobodnie kształtować prawa do rozwiązania dokumentu. Wolą więc zawrzeć z kupującymi umowę rezerwacyjną, czy właśnie umowę przedwstępną sprzedaży.

Umowa deweloperska a przedwstępna

Umowa deweloperskaUmowa przedwstępna sprzedaży
Czym jest?Akt prawny zobowiązujący dewelopera do wybudowania i sprzedaży nieruchomości, a kupującego do zapłaty za nią określonej ceny.Oświadczenie woli, w
którym strony umowy zobowiązują się do zawarcia docelowej umowy, a więc umowy przyrzeczonej. Jest ona wstępem do umowy kupna-sprzedaży nieruchomości
Formaaktu notarialnegoaktu notarialnego albo zwykła forma pisemna
Celzabezpieczenie przyszłego przeniesienia własności nieruchomości na kupującegozabezpieczenie
przyszłego przeniesienia własności nieruchomości
na kupującego
Treść umowydokładnie sprecyzowana na podstawie ustawy deweloperskiejswobodne kształtowanie treści niepodlegające regulacji prawnej
Prawo do rozwiązania i odstąpienia od umowyza porozumieniem obu stron – dewelopera i nabywcy
(prawo uregulowane w ustawie deweloperskiej)
za porozumieniem
obu stron – dewelopera i nabywcy
Moment zawarciaprzed wybudowaniem lokalu mieszkalnego lub na etapie budowyw trakcie budowy lokalu mieszkalnego lub już oddanego do użytku

Umowa przedwstępna sprzedaży w przeciwieństwie do umowy deweloperskiej, może być sporządzona w formie aktu notarialnego lub zwykłej pisemnej. Główną różnicą między tymi dwiema umowami jest treść wzajemnych zobowiązań. W umowie przedwstępnej deweloper może swobodnie formułować swoje zobowiązania względem nabywcy – w związku z czym, jego głównym obowiązkiem jest przeniesienie prawa własności nieruchomości.

Z kolei umowa deweloperska narzuca szereg obowiązków i ograniczeń, którym musi sprostać deweloper – a które kupującemu gwarantują różne prawa. Wówczas sprzedający zobowiązuje się już nie tylko do przeniesienia prawa własności nieruchomości, ale również, m.in. do wybudowania budynku, uiszczania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny czy wyodrębnienia lokalu mieszkalnego.

Poza tym umowa deweloperska bazuje na założeniu, że nieruchomość nie została jeszcze wybudowana, dlatego nie ma żadnych podstaw do tego, by podpisać umowę sprzedaży. W odróżnieniu od umowy przedwstępnej umowa deweloperska zawierana jest przed dniem powstania nieruchomości – w efekcie czego cała inwestycja obarczona jest potencjalnym ryzykiem. W tym celu gwarantuje ona bardzo szeroki zakres praw dla nabywcy.

Zawarcie umowy przedwstępnej zamiast deweloperskiej – skutki

Aby właściwie ocenić dopuszczalność umowy przedwstępnej sprzedaży, musimy wziąć pod uwagę wszystkie okoliczności, np. etap, na jakim znajduje się inwestycja budowlana czy sposób jej finansowania.

Przykład 1.

Jeśli podpisujemy umowę przedwstępną zakupu mieszkania, które zostało już wybudowane i umowa ta faktycznie ma cechy umowy przedwstępnej sprzedaży, to taka transakcja przeprowadzana jest zgodnie z prawem i nie ma podstaw do jej podważania.

Inaczej to wygląda w sytuacji:

Przykład 2.

Jeśli podpisujemy umowę przedwstępną w momencie, gdy deweloper, m.in. nie wybudował budynku, nie wyodrębnił lokalu, a mimo to pobrał zaliczkę, którą przeznaczył na realizację przedsięwzięcia budowlanego – to warto zawrzeć z deweloperem umowę deweloperską.

Jeśli w powyższym przypadku nie zawrzemy umowy deweloperskiej, a jedynie umowę przedwstępną sprzedaży, to i tak zostanie ona zaliczona jako umowa deweloperska. Zgodnie z prawem deweloper nie może obchodzić przepisów umowy deweloperskiej. Jeśli to uczyni, zapisy umowy przedwstępnej zostaną uznane za nieważne.

Umowa deweloperska a kredyt – o czym warto pamiętać?

Gdy będziemy starać się o kredyt hipoteczny na zakup mieszkania z rynku pierwotnego, musimy mieć podpisaną umowę deweloperską. Co w momencie, gdy bank odmówi nam finansowania?

Wówczas w umowie warto zastosować zapis z tzw. prawem do odstąpienia. Co oznacza, że jeśli bank nie przyzna nam kredytu, to bez żadnych prawnych konsekwencji możemy rozwiązać taki dokument w ciągu 30 dni od jego podpisania.

Co podpisać w pierwszej kolejności – umowę kredytową czy deweloperską? Umowa deweloperska musi zostać podpisana przed kredytem!

Podsumowanie

Umowa deweloperska jest głównym filarem inwestycji w nieruchomość z rynku pierwotnego. Zamysłem jej powstania była ochrona obu stron umowy – nabywcy i dewelopera. Dlatego, jeśli w tak spisanym akcie nie został zawarty, chociażby jeden zapis, którego nakazuje znowelizowana ustawa deweloperska – prawo jest po naszej stronie i zawsze możemy odstąpić od takiej umowy.

Z kolei, gdy nie odnajdziemy ku temu żadnej podstawy prawnej, na którą możemy się powołać, pozostaje nam wypowiedzenie umowy i uregulowanie kosztów, np. odszkodowania. Dlatego, planując zakup nieruchomości z rynku pierwotnego, warto przygotować się do takiego przedsięwzięcia z dużą skrupulatnością i wiedzą, co do tego, jakie przysługują nam prawa i obowiązki.

FAQ: Najczęściej zadawane pytania

Czy umowa deweloperska jest bezpieczna?

Tak. Już sama natura tej umowy jako aktu notarialnego, sporządzonego przez notariusza – urzędnika państwowego, dostarcza inwestorom poczucia pewności i ochrony

Co dalej po umowie deweloperskiej?

Ostatecznym etapem realizacji zobowiązań wynikających z umowy deweloperskiej jest zawarcie umowy, która przekazuje prawa własności do mieszkania lub domu, dokonywanej w formie aktu notarialnego

Czy można sprzedać mieszkanie z umowy deweloperskiej?

Tak, można sprzedać mieszkanie nabyte na podstawie umowy deweloperskiej, ale istnieją pewne specyficzne warunki i ograniczenia, które należy wziąć pod uwagę. Przede wszystkim potrzebujemy zgody dewelopera. Dodatkowo sprzedaż przed zakończeniem budowy może być skomplikowana, ponieważ nieruchomość nie jest jeszcze formalnie wyodrębniona i zarejestrowana jako odrębna własność. W takim przypadku sprzedaż odbywa się poprzez cesję praw z umowy deweloperskiej.

Ile trwa umowa deweloperska?

Umowa deweloperska odnosi się do nieruchomości, która jest w trakcie budowy lub dopiero ma powstać. W związku z tym czas od momentu podpisania umowy do momentu przekazania prawa własności do lokalu może trwać nawet kilka lat.
Naszym celem jest dostarczanie użytkownikom wartościowych i wiarygodnych treści, które pomogą im podejmować świadome decyzje finansowe. Wszystkie artykuły publikowane na naszym portalu opierają się na sprawdzonych źródłach i są redagowane przez specjalistów z dziedziny finansów.

Źrodło:

1., 2. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym

Jak podobała Ci się treść?
5 - ciekawa, 1 - nieciekawa
5/5 - (3 votes)
Komentarze (0)

Odpowiadasz na komentarz:

Komentarz zostanie opublikowany pod tą nazwą

Adres e-mail nie zostanie nigdzie opublikowany

Treści, które udostępniasz w serwisie są weryfikowane

Polecane artykuły

Zobacz wszystkie
Zobacz wszystkie