Umowa deweloperska – na co zwrócić uwagę?

Kupując nowe mieszkanie na etapie budowy z rynku pierwotnego, pierwszą umową, jaką zawrzemy, będzie umowa deweloperska. Jest ona korzystna dla obu stron, ale przede wszystkim chroni prawnie kupującego nieruchomość. Na co zwrócić uwagę przy jej podpisaniu? Jakie prawa gwarantuje i jaki jest jej koszt?

O ile przy zakupie mieszkania używanego z rynku wtórnego możemy bez przeszkód obejrzeć kilka czy nawet kilkanaście nieruchomości, to niestety rynek pierwotny nie daje nam takiej możliwości. Budynek, w którym ma stanąć nasze mieszkanie, jeszcze nie istnieje albo jest w trakcie budowy. Nie możemy zajrzeć do pokoi, obejrzeć kuchni i łazienki, czy nawet wyjść na balkon. Pozostaje nam jedynie oglądanie planów lokalu i jego wizualizacji w katalogu inwestycji.

Dlatego podstawowym dokumentem, który przypieczętuje taką transakcję, jest tzw. umowa deweloperska. Przed jej podpisaniem warto jednak bliżej przyjrzeć się temu, jak sporządzić ją zgodnie z prawem.

Ostatnia aktualizacja: 16 Czerwca 2021
Ranking tworzony według najczęściej wybieranych ofert
Kredyt Hipoteczny Własny Kąt
12 - 420 miesięcy
Okres spłaty
20 000 - 2 000 000 zł
? Dostępne są kwoty kredytu aż do 3 mln zł
Kwota
2,80 %
? RRSO dla kredytu w PKO Banku Polskim: 2,80%RRSO dla kredytu w PKO Banku Hipotecznym: 2,81%
RRSO
1,10 %
? w pierwszym roku, 2,07% w kolejnych latach. Niższa marża kredytu w zielonej odsłonie
Marża
0
? 0% prowizji przy skorzystaniu z ubezpieczenia od utraty pracy
Prowizja
» SPRAWDŹ «
Dodaj do porównania
Usuń z porównania
Citi Bank Kredyt Hipoteczny
60 - 360 miesięcy
Okres spłaty
50 000 - 2 000 000 zł
? dostępne są kwoty kredytu aż do 3 mln zł
Kwota
2,99 %
RRSO
1,74 %
Marża
1%
Prowizja
» SPRAWDŹ «
Dodaj do porównania
Usuń z porównania
Pekao Bank Hipoteczny S.A
12 - 360 miesięcy
Okres spłaty
20 000 - 2 000 000 zł
? Dostępne są kwoty kredytu aż do 2,8 mln zł
Kwota
3,80 %
RRSO
-
1,99 %
Prowizja
» SPRAWDŹ «
Dodaj do porównania
Usuń z porównania

Co to jest umowa deweloperska?

Umowa deweloperska to dokument, który zgodnie z przepisami prawa musi przyjąć formę aktu notarialnego. Dzięki temu strony umowy – deweloper (przedsiębiorca) oraz nabywca (osoba fizyczna) na drodze sądowej mogą dochodzić swoich praw.

W takim dokumencie deweloper zobowiązuje się ustanowić lub przenieść na nabywcę prawo własności do nieruchomości po zakończeniu przedsięwzięcia budowlanego. Z kolei nabywca zobowiązuje się do zapłaty ceny za nabycie tego prawa. Oznacza to tyle, że deweloper ma obowiązek sprzedać nieruchomość, a nabywca za nią zapłacić.

Umowa deweloperska może się tyczyć:

  • lokalu mieszkalnego,
  • domu jednorodzinnego,
  • użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego, stanowiącego odrębną nieruchomość.

Warto jednak pamiętać, że umowa deweloperska to nie jedyny dokument, jaki trzeba podpisać, aby stać się właścicielem nieruchomości z rynku pierwotnego. Konieczne jest również sporządzenie umowy przeniesienia własności – także w formie aktu notarialnego. Dodatkowo deweloper musi zapewnić nam prospekt informacyjny, czy wpłatę środków pieniężnych na poczet ceny zakupu nieruchomości.

Umowa deweloperska a ustawa

Najważniejszym aktem prawnym, który reguluje umowę deweloperską, jest nowa ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym z dn. 20 maja 2021 r.1 Stanowi ona znowelizowaną wersję ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

To właśnie ona formalizuje prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej – przede wszystkim obowiązki sprzedającego, związane z realizacją przedsięwzięcia budowlanego.

Ustawa deweloperska określa, m.in.:

  • środki ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę,
  • zasady wypłaty środków finansowych z mieszkaniowego rachunku powierniczego,
  • obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy (której celem jest przeniesienie własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego),
  • zasady i tryb zawierania oraz treść umowy rezerwacyjnej,
  • zasady i tryb zawierania oraz treść umowy deweloperskiej,
  • prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej,
  • zasady i tryb dokonywania odbioru nieruchomości oraz zasady odpowiedzialności nabywcy i dewelopera w tym zakresie,
  • zasady działania i zakres odpowiedzialności Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.

Co powinna zawierać umowa deweloperska?

Jak wygląda poprawnie sporządzona umowa deweloperska? Oto informacje, które zawsze muszą zostać wyszczególnione w dokumencie:

  • wskazanie stron umowy, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej,
  • cenę nabycia prawa własności do nieruchomości (cenę sprzedaży nieruchomości),
  • przydatne informacje o nieruchomości deweloperskiej (np. powierzchnia działki, stan prawny, oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejące obciążenia hipoteczne czy służebności),
  • położenie oraz istotne cechy domu jednorodzinnego bądź budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny,
  • usytuowanie lokalu mieszkalnego w budynku, jego powierzchni, układu pomieszczeń, zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których zobowiązuje się deweloper,
  • termin przeniesienia na nabywcę prawa własności,
  • zobowiązanie pieniężne nabywcy do zapłaty za nieruchomość,
  • wysokość, terminy i sposób dokonywania wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy (w tym informacje o nazwie banku, numerze rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi, informacje o kosztach prowadzenia takiego depozytu),
  • naliczanie i przekazywanie składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny,
  • numer pozwolenia na budowę, oznaczenie organu, który je wydał, informacja o tym, czy jest to ostateczne lub, czy zostało zaskarżone albo numer zgłoszenia budowy,
  • termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego,
  • określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także warunków zwrotów środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę na MRP,
  • wskazanie wysokości odsetek oraz kar umownych dla stron umowy deweloperskiej (jeśli to przewidziały),
  • określenie sposobu pomiaru powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
  • oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, a także poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z dokumentami,
  • termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze nieruchomości,
  • zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z niego albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego,
  • informację o zawarciu umowy rezerwacyjnej i wysokości opłaty rezerwacyjnej albo o braku takiej umowy2.

Dokładny zakres informacji, jakie musimy zawrzeć w umowie, opisane są w ustawie. Dlatego zapoznanie się z nią wcześniej jest tak kluczowe. Gdyby dokument nie zawierał, chociażby jednego z powyższych podpunktów, możemy odstąpić od umowy w ciągu 30 dni od jej zawarcia.

Wzór umowy deweloperskiej odnajdziemy w internecie, warto jednak przed samym podpisaniem skonsultować go z prawnikiem.

Czy umowa deweloperska jest obowiązkowa?

Tak, jeśli zdecydujemy się na zakup nieruchomości z rynku pierwotnego. Jest to pierwszy i kluczowy krok, który oficjalnie potwierdza nasz wybór.

Warto wiedzieć, że umowę deweloperską zawsze(!) musimy podpisać w obecności notariusza. Jest też niezbędnym załącznikiem podczas ubiegania się o kredyt hipoteczny.

ranking kredytów hipotecznych

Na co zwrócić uwagę, podpisując umowę deweloperską?

Przede wszystkim musimy przyjrzeć się, czy umowa deweloperska posiada identyczną nazwę na papierze i nie jest zatytułowana jako, np. „umowa przedwstępna” albo „umowa budowlana”. Musi też zawierać wszystkie niezbędne dane. Wiemy już, co powinno się znaleźć w takim dokumencie (akapit 3.) – ewentualnie możemy zajrzeć do znowelizowanej ustawy deweloperskiej i wypunktować sobie te informacje. Brak istotnych elementów w takiej umowie, może być powodem do jej zerwania.

Przyjrzyjmy się również terminom w niej zawartym, bo to one odgrywają kluczową rolę. Podobnie zresztą, jak dołączone do umowy klauzule niedozwolone. Jeśli nie mamy pewności, że dany zapis jest dla nas korzystny – wstrzymajmy się ze złożeniem podpisu i zasięgnijmy pomocy u prawnika.

umowa deweloperska na co zwrócić uwagę

Koszt umowy deweloperskiej

Ile kosztuje umowa deweloperska? W momencie notarialnego zawarcia umowy deweloperskiej obie strony – nabywca i deweloper dzielą się kosztami sporządzenia aktu po połowie. Inaczej będzie w przypadku sporządzania aktu umowy sprzedaży. Wtedy to wszystkie opłaty reguluje nabywca.

Wśród kosztów, które musimy uwzględnić, i które zostaną podzielone po połowie należą:

  • opłaty notarialne (nie należą do niskich, a ich cena zależy od wartości nieruchomości. Ich maksymalna wysokość nie może przekroczyć 1 tys. zł),
  • koszty wypisu i wieczystoksięgowe (wpis do księgi wieczystej wynosi 150 zł, a wypis aktu notarialnego, ok. 200-300 zł).

Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym, jesteśmy zwolnieni z 2 proc. podatku z tytułu nabycia nieruchomości. To deweloper rozlicza podatek VAT, który jest już w cenie mieszkania.

Kiedy umowa deweloperska, a kiedy przedwstępna?

W praktyce coraz częściej deweloperzy celowo pomijają zawieranie ze swoimi klientami umów deweloperskich, które nakładają na nich szereg obowiązków i nie pozwalają na elastyczne formułowanie treści, np. konieczność sporządzenia prospektu informacyjnego i prowadzenia rachunku powierniczego. Dodatkowo nie mogą swobodnie kształtować prawa do rozwiązania dokumentu. Wolą więc zawrzeć z kupującymi umowę rezerwacyjną, czy właśnie umowę przedwstępną sprzedaży.

Umowa deweloperskaUmowa przedwstępna sprzedaży
Czym jest?akt prawny zobowiązujący dewelopera do wybudowania i sprzedaży nieruchomości, a kupującego do zapłaty za nią określonej ceny.to oświadczenie woli, w
którym strony umowy zobowiązują się do zawarcia docelowej umowy, a więc umowy przyrzeczonej. Jest ona wstępem do umowy kupna-sprzedaży nieruchomości
Formaaktu notarialnegoaktu notarialnego albo zwykła forma pisemna
Celzabezpieczenie przyszłego przeniesienia własności nieruchomości na kupującegozabezpieczenie
przyszłego przeniesienia własności nieruchomości
na kupującego
Treść umowydokładnie sprecyzowana na podstawie ustawy deweloperskiejswobodne kształtowanie treści niepodlegające regulacji prawnej
Prawo do rozwiązania i odstąpienia od umowyza porozumieniem obu stron – dewelopera i nabywcy
(prawo uregulowane w ustawie deweloperskiej)
za porozumieniem
obu stron – dewelopera i nabywcy
Moment zawarciaprzed wybudowaniem lokalu mieszkalnego lub na etapie budowyw trakcie budowy lokalu mieszkalnego lub już oddanego do użytku

Umowa przedwstępna sprzedaży w przeciwieństwie do umowy deweloperskiej, może być sporządzona w formie aktu notarialnego lub zwykłej pisemnej. Główną różnicą między tymi dwiema umowami jest treść wzajemnych zobowiązań. W umowie przedwstępnej deweloper może swobodnie formułować swoje zobowiązania względem nabywcy – w związku z czym, jego głównym obowiązkiem jest przeniesienie prawa własności nieruchomości.

Z kolei umowa deweloperska narzuca szereg obowiązków i ograniczeń, którym musi sprostać deweloper – a które kupującemu gwarantują różne prawa. Wówczas sprzedający zobowiązuje się już nie tylko do przeniesienia prawa własności nieruchomości, ale również, m.in. do wybudowania budynku, uiszczania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny czy wyodrębnienia lokalu mieszkalnego.

Poza tym umowa deweloperska bazuje na założeniu, że nieruchomość nie została jeszcze wybudowana, dlatego nie ma żadnych podstaw do tego, by podpisać umowę sprzedaży. W odróżnieniu od umowy przedwstępnej umowa deweloperska zawierana jest przed dniem powstania nieruchomości – w efekcie czego cała inwestycja obarczona jest potencjalnym ryzykiem. W tym celu gwarantuje ona bardzo szeroki zakres praw dla nabywcy.

Zawarcie umowy przedwstępnej zamiast deweloperskiej – skutki

Aby właściwie ocenić dopuszczalność umowy przedwstępnej sprzedaży, musimy wziąć pod uwagę wszystkie okoliczności, np. etap, na jakim znajduje się inwestycja budowlana czy sposób jej finansowania.

Przykład —> Jeśli podpisujemy umowę przedwstępną zakupu mieszkania, które zostało już wybudowane i umowa ta faktycznie posiada cechy umowy przedwstępnej sprzedaży – to taka transakcja przeprowadzana jest zgodnie z prawem i nie ma podstaw do jej podważania.

Inaczej to wygląda w sytuacji:

Przykład —> Jeśli podpisujemy umowę przedwstępną w momencie, gdy deweloper, m.in. nie wybudował budynku, nie wyodrębnił lokalu, a mimo to pobrał zaliczkę, którą przeznaczył na realizację przedsięwzięcia budowlanego – to warto zawrzeć z deweloperem umowę deweloperską.

Gdy nie zawrzemy w powyższym przypadku umowy deweloperskiej, a jedynie umowę przedwstępną sprzedaży, to i tak zostanie ona zaliczona jako umowa deweloperska. Zgodnie z prawem deweloper nie może obchodzić przepisów umowy deweloperskiej. Jeśli to uczyni, zapisy umowy przedwstępnej zostaną uznane za nieważne.

Umowa deweloperska a kredyt – o czym warto pamiętać?

Gdy będziemy starać się o kredyt hipoteczny na zakup mieszkania z rynku pierwotnego, musimy mieć podpisaną umowę deweloperską. Co w momencie, gdy bank odmówi nam finansowania?

Wówczas w umowie warto zastosować zapis z tzw. prawem do odstąpienia. Co oznacza, że jeśli bank nie przyzna nam kredytu, to bez żadnych prawnych konsekwencji możemy rozwiązać taki dokument w ciągu 30 dni od jego podpisania.

Co podpisać w pierwszej kolejności – umowę kredytową czy deweloperską? Umowa deweloperska musi zostać podpisana przed kredytem!

Podsumowanie

Umowa deweloperska jest głównym filarem inwestycji w nieruchomość z rynku pierwotnego. Zamysłem jej powstania była ochrona obu stron umowy – nabywcy i dewelopera. Dlatego, jeśli w tak spisanym akcie nie został zawarty, chociażby jeden zapis, którego nakazuje znowelizowana ustawa deweloperska – prawo jest po naszej stronie i zawsze możemy odstąpić od takiej umowy.

Z kolei, gdy nie odnajdziemy ku temu żadnej podstawy prawnej, na którą możemy się powołać, pozostaje nam wypowiedzenie umowy i uregulowanie kosztów, np. odszkodowania. Dlatego, planując zakup nieruchomości z rynku pierwotnego, warto przygotować się do takiego przedsięwzięcia z dużą skrupulatnością i wiedzą, co do tego, jakie przysługują nam prawa i obowiązki.

Źródło:

1., 2. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym

Komentarze (0)
Dodaj komentarz

Podobne artykuły
NOWOŚĆ
pobierz-pwa

Pobierz aplikacje

czerwona-skarbonka.pl

x