Umowa przedwstępna kupna/sprzedaży mieszkania – poradnik

Poszukiwania wymarzonych czterech kątów potrafią spędzić sen z powiek, jednak efekt często wynagradza wszystkie dotychczasowe męki. Pierwszym ważnym krokiem inicjującym transakcję jest tzw. umowa przedwstępna kupna/sprzedaży mieszkania. Sprawdzamy, jak ją poprawnie napisać, z czym wiąże się jej sygnowanie i dlaczego jest ona tak istotna.

Zakup mieszkania to często najważniejsze przedsięwzięcie w życiu – dla wielu jest to w końcu równoznaczne z wyborem miejsca, gdzie będzie się posiadać własny, bezpieczny kąt na codzienny odpoczynek, założenie rodziny i spędzenie wielu lat życia. Niezależnie od preferencji czy miejsca, generalnie na poszukiwanie swojego mieszkania trzeba poświęcić dużo czasu i uzbroić się w cierpliwość.

Znalezienie spełniającej nasze oczekiwania nieruchomości i nawiązanie wstępnego porozumienia ze sprzedawcą w kwestii chęci zawarcia transakcji to przełomowy moment. Należy jednak pamiętać, aby w odpowiedni sposób to udokumentować i przypieczętować, aby zabezpieczyć swoje interesy. Warto pamiętać o omawianym dziś w poradniku dokumencie szczególnie, jeżeli zamierzamy np. wziąć kredyt hipoteczny. Dlaczego? O tym szerzej w kolejnych akapitach.

Umowa przedwstępna kupna/sprzedaży mieszkania – czym jest?

Opisywany dzisiaj typ dokumentu stosowany jest przez osobę lub osoby, które chcą w formalny sposób potwierdzić chęć zakupu danej nieruchomości – domu lub mieszkania, z rynku wtórnego lub pierwotnego. Umowa przedwstępna kupna/sprzedaży mieszkania jest jednocześnie zabezpieczeniem dla obu stron transakcji, u zainteresowanych niwelując ryzyko, że sprzedawca dokona transakcji z kim innym, a u zakupującego zmniejsza niepewność, czy zainteresowani nagle się nie rozmyślą.

Istnienie umowy przedwstępnej jest też poniekąd wymuszone relatywnie dużym rozbudowaniem towarzyszącym procesowi zawierania właściwej umowy kupna-sprzedaży mieszkania. Wiąże się ona z koniecznością podpisania tzw. aktu notarialnego przeniesienia własności, co wymaga środków i dodatkowych nakładów, dlatego wstępem do tej procedury jest znacznie łatwiejszy i szybszy w sygnowaniu dokument w postaci umowy przedwstępnej.

Umowa przedwstępna nie jest narzędziem nieformalnym – jej istnienie poparte jest stosownymi przepisami prawa, a dokładniej art. 389 Kodeksu cywilnego 1. Kluczową zasadą, jaka została zdefiniowana w tym paragrafie, jest następujące zdanie.

§ 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jak rozumieć wyżej przytoczony cytat w świetle przepisów prawa? Umowa przedwstępna musi zawierać deklarację co najmniej jednej ze stron, że jej podpisanie będzie wprost prowadzić do zawarcia faktycznej tzw. umowy przyrzeczonej, a zatem w tym przypadku – umowy kupna mieszkania.

Co powinna zawierać umowa przedwstępna kupna mieszkania?

Sporządzając umowę przedwstępną kupna/sprzedaży mieszkania, należy zadbać o to, aby zawierała wszystkie niezbędne z punktu widzenia tego typu transakcji informacje. Wskazuje to przede wszystkim kodeks cywilny, co warto wiedzieć szczególnie, jeżeli przy umowę ze sprzedającym mieszkanie będziemy zawierać samodzielnie, bez pomocy np. agenta nieruchomości lub bez konsultacji z radcą prawnym lub notariuszem.

Jakie punkty informacje zostać uwzględnione w umowie kupna/sprzedaży mieszkania?

  • Wskazanie przedmiotu zawarcia umowy – czyli domu lub nieruchomości.
  • Ustalona cena nieruchomości, z dokładnością co do złotówki.
  • Powierzchnia nieruchomości, jej adres i ewentualne inne dane identyfikacyjne, jak np. nazwa osiedla lub kompleksu budowlanego.
  • Dane osobowe osoby, która jest zainteresowana zakupem mieszkania, włącznie z adresem zamieszkania, numerem PESEL i numerem dowodu osobistego.
  • Dane osobowe osoby lub dodatkowo podmiotu gospodarczego, który zajmuje się sprzedażą nieruchomości i pełni funkcję osoby decyzyjnej lub upoważnionej do zawarcia transakcji.
  • Określenie, że niniejsza umowa przedwstępna prowadzi do zawarcia właściwej umowy kupna nieruchomości, wskazując właściwy oraz ewentualny maksymalny, ostateczny termin (nie później niż do 12 miesięcy od podpisania umowy przedwstępnej).
  • Wskazanie sposobu zabezpieczenia, w formie zadatku lub zaliczki.
  • Określenie dokładnej wysokości zadatku lub zaliczki wpłacanej przez przyszłego nabywcę nieruchomości.
  • Określenie konsekwencji w przypadku zerwania ustaleń przez dowolną ze stron, najlepiej ustalając ich treść po dokładnym omówieniu tego między sobą.
  • Data oraz miejsce zawarcia transakcji.
  • Czytelne podpisy obu stron.

Umowa przedwstępna kupna/sprzedaży mieszkania musi być precyzyjna i nie budzić żadnych wątpliwości, a także nie może pozostawiać niedopowiedzeń i pytań. Dlaczego? W przypadku dochodzenia roszczeń przez dowolną ze stron, właściwie sformułowana umowa przedwstępna dobrze zabezpiecza interesy.

Czy umowa przedwstępna jest konieczna przy zakupie mieszkania?

Życie pisze różne scenariusze i bez wątpienia mogą się pojawić takie sytuacje, w których jedna ze stron nie będzie chętna do podpisania umowy przedwstępnej. Oczywiście – sprzedawca może argumentować to np. „kolejką chętnych” i brakiem czasu na rozwlekanie transakcji zakupu, nalegając, by właściwą umowę zakupu podpisać od razu po wyrażeniu chęci nabycia nieruchomości. Będzie mieć rację, bo umowa przedwstępna nie jest obowiązkowa.

Jeżeli jednak dowolna ze stron nie chce podpisać umowy przedwstępnej i polega jedynie na ustnych ustaleniach – wówczas powinna się zapalić czerwona lampka sugerująca, że dobijanie interesów z taką osobą nie jest warte naszego czasu. Nie otrzymujemy wówczas żadnej gwarancji, że druga osoba dotrzyma słowa, a jeżeli okaże się, że wycofa się ze swoich deklaracji – nie możemy się na taką kolej rzeczy oburzać, bo druga strona miała do tego prawo. W miarę możliwości należy zatem nalegać, aby do podpisania umowy przedwstępnej doszło. W przeciwnym przypadku – szukajmy dalej!

Umowa przedwstępna a kredyt hipoteczny

O zawarciu umowy przedwstępnej szczególnie warto pamiętać w przypadku chęci zaciągnięcia kredytu hipotecznego na jego zakup. Do jej podpisania należy doprowadzić jeszcze przed udaniem się do banku, gdyż te już na początku proszą konsumenta o odpowiednie potwierdzenie, że jesteśmy w porozumieniu ze sprzedawcą w celu dokonania zakupu nieruchomości. Mówiąc pokrótce, umowa przedwstępna w przypadku kredytu hipotecznego stanowi zabezpieczenie interesów kredytobiorcy.

Posiadając już umowę przedwstępną, należy dopilnować, aby sporządzić jej kopię lub zanieść oryginał do banku w celu dokonania weryfikacji i skserowania jej samodzielnie przez bank. Wówczas posiadamy kluczowe potwierdzenie i zarazem zielone światło do otrzymania kredytu na nieruchomość, w kierunku zakupu której dokonaliśmy pierwszy, istotny krok.

Planujesz zakup mieszkania lub budowę domu? Sprawdź nasz ranking kredytów hipotecznych i wybierz najbardziej korzystną ofertę dla siebie!

Kupno mieszkania, umowa przedwstępna a zadatek

Przy omawianiu niezbędnych elementów, które muszą towarzyszyć umowie przedwstępnej przy opracowywaniu jej treści, wspomnieliśmy o tzw. zadatku lub zaliczce. To bardzo popularne narzędzie, na którego zastosowanie nalega często sprzedawca nieruchomości, który chce w ten sposób otrzymać gwarancję, że z zawieranych ustaleń zainteresowani przyszli nabywcy się nie wycofają. Wysokość zadatku może przyjąć elastyczną postać, zazwyczaj stanowiącą kilku-kilkunastotysięczną sumę pieniędzy, obligując w ten sposób do zachowania warunków porozumienia.

Fakt, że przy zawieraniu umowy przedwstępnej został wpłacony zadatek lub zaliczka, musi zostać odnotowany w jej zapisach, włącznie z jego dokładną kwotą. Nie dajmy się też zwieść pozorom, które mogą sugerować, że zadatek i zaliczka to wyrazy o tożsamym znaczeniu – jest zupełnie odwrotnie. Zaliczka bowiem to rozwiązanie do bólu umowne, niebędące tak naprawdę żadnym realnym zabezpieczeniem niczyich interesów, a bardziej nieformalne narzędzie do umocnienia zaufania pomiędzy stronami transakcji.

Zupełnie inaczej jest z zadatkiem, którego istnienie można zresztą dostrzec w przepisach Kodeksu cywilnego, a dokładniej artykule 394 2.

  • Zadatek zabezpiecza obie strony umowy przedwstępnej.
  • W razie niewykonania postanowień przez jedną ze stron, otrzymujący zadatek może go zachować.
  • Jeżeli postanowienia umowy przedwstępnej zostaną naruszone przez dającego zadatek, ten ma prawo żądać od drugiej strony otrzymania zwrotu w postaci dwukrotności kwoty zadatku.

Nie ma wątpliwości – zadatek jest znacznie bezpieczniejszym rozwiązaniem, szczególnie w przypadkach, gdy siłą rzeczy druga strona transakcji nie jest nam znana i nie mamy pewności co do rzetelności i sumienności partnera. Zaliczka z kolei nie tylko nie podlega zwrotowi, ale i nie jest zdefiniowana w przepisach, co oznacza, że warto ją stosować tylko w transakcjach o obniżonym ryzyku – do których zakup mieszkania zdecydowanie nie należy.

Ile kosztuje umowa przedwstępna i na co trzeba uważać?

Umowa przedwstępna przy zakupie mieszkania, choć nie jest powiązana z tak rozbudowanymi procedurami jak w przypadku zawierana faktycznej umowy kupna, nie zawsze jest jednak pozbawiona kosztów. Warto zapoznać się ze wszystkimi typami opłat, które będziemy musieli pokryć w związku z jej zawieraniem i kiedy będzie to konieczne. Rozwiejmy ewentualne wątpliwości co do kluczowej kwestii – umowa przedwstępna kupna/sprzedaży mieszkania jest w pełni darmowa, jeżeli zawieramy ją w „domowych warunkach” jako umowę cywilnoprawną między dwiema stronami.

Sytuacja ulega jednak zmianie, gdy decydujemy się naturalnie na zaangażowanie w procedurę dodatkowej, trzeciej strony. Zawarcie umowy przedwstępnej będzie wiązać się z kosztami, gdy postanowimy sporządzić ją w formie tzw. aktu notarialnego. Zapłacić będziemy musieli tzw. taksę notarialną, czyli opłatę z tytułu przygotowania umowy i dopełnienia wszystkich związanych z tym obowiązków ze strony notariusza.

Jakie opłaty wliczają się do przygotowania umowy przedwstępnej kupna/sprzedaży mieszkania w formie aktu notarialnego?

  • Notarialne poświadczenie za jedną umowę – ok. 100 złotych brutto.
  • Podpis notariusza – ok. 24,60 złote brutto.
  • Wniosek wieczystoksięgowy o ujawnienie roszczenia – ok. 246 złote brutto.
  • Opłata sądowa – ok. 100 złotych brutto.
  • Wypis aktu notarialnego – ok. 100 złotych brutto.

Czy można zrezygnować z umowy przedwstępnej?

Choć umowa przedwstępna to rozwiązanie mające uchronić nas przed ściśle hipotetycznymi, nieoczekiwanymi konsekwencjami, które wcale nie muszą się wydarzyć, to jednak życie potrafi być nieprzewidywalne. Jeżeli się okaże, że któraś ze stron jest zmuszona wycofać się z wcześniej zawartych ustaleń, do wyboru mamy trzy ścieżki postępowania.

  • Rozwiązanie umowy za porozumieniem obu stron, po dokładnym omówieniu warunków wycofania się z niej i spisaniu dokumentu, który to potwierdza.
  • Rozwiązanie umowy przedwstępnej zgodnie z uwzględnioną w pierwotnym dokumencie klauzulą, jeżeli takową w niej zawarto.
  • Domaganie się zwrócenia zadatku w podwójnej wartości, jeżeli jest się niedoszłym nabywcą, a umowę zerwano z winy sprzedającego, lub zachowanie zadatku bez zwrotu, jeżeli jest się sprzedającym.

Przypisy:

1. https://www.arslege.pl/definicja-umowy-przedwstepnej/k9/a4256/

2. https://www.arslege.pl/znaczenie-zadatku/k9/a4261/


Komentarze (0)
Dodaj komentarz

Podobne artykuły