Ustawa deweloperska 2021 – co zmieniła?

Ustawa deweloperska to akt prawny regulujący prawa i obowiązki deweloperów sprzedających nieruchomości na rynku pierwotnym. 20 maja 2021 r. nastąpiła jej nowelizacja, która ochroni interesy osób kupujących mieszkania na rynku pierwotnym. Co zmieniają nowe przepisy ustawy w 2021 roku?

Kupno mieszkania na rynku pierwotnym wiąże się z pewnym ryzykiem, które nie występuje w przypadku nabycia nieruchomości z rynku wtórnego. Chodzi tutaj przede wszystkim o zakup na etapie prac budowy. Podpisujemy wówczas umowę deweloperską i na poczet zakupu mieszkania uiszczamy opłatę wstępną, na którą zazwyczaj zaciągamy kredyt hipoteczny.

Aby uchronić się przed sytuacjami, w których nieuczciwy deweloper pozostawia swoich kupujących bez funduszy i praw własności do mieszkań – a za to z zaciągniętymi na wiele lat kredytami, powstała tzw. ustawa deweloperska. Zrewolucjonizowała ona proces kupna lokali na rynku pierwotnym. Zobaczmy, jakie zmiany w 2021 roku wprowadziła nowa ustawa deweloperska.

Co to jest ustawa deweloperska?

Ustawa deweloperska to potoczna nazwa Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z 29 kwietnia 2012 r. W tym dokumencie odnajdziemy wszystkie wytyczne zawierania umów z deweloperami oraz zakres obowiązków obu stron umowy.

Ustawa zobowiązuje sprzedającego do przedstawienia prospektu informacyjnego i okazania klientowi stanu finansowo-prawnego projektu deweloperskiego, dzięki czemu cała transakcja jest przejrzysta. Jeśli tego nie uczyni, kupujący zyskuje prawo do natychmiastowego zerwania umowy.

W największym skrócie, sprzedający pod względem przedmiotowym zobowiązuje się do:

• wybudowania mieszkania lub domu i przeniesienia na nieruchomość prawa własności klienta. Z kolei klient zobowiązuje się do zapłaty na rzecz dewelopera,
• ustanowienia użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na nim postawionej i stanowiącej odrębną nieruchomość.

Przepisy ustawy deweloperskiej mają też zastosowanie w przypadku umów przedwstępnych zakupu nieruchomości. Traktują one umowę przedwstępną jak kontrakt, na podstawie którego sprzedający zobowiązuje się do zawarcia właściwej umowy deweloperskiej.

W dniu 20 kwietnia 2021 roku Sejm RP uchwalił ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.

Co określa ustawa deweloperska?

• Ochronę wpłat dokonywanych przez nabywcę,
• Zasady i tryb zawierania umów deweloperskich,
• Obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy deweloperskiej,
• Treść umowy deweloperskiej,
• Prawa i obowiązki nabywcy i sprzedającego,
• Zasady postępowania ze środkami nabywcy w przypadku ogłoszenia przez dewelopera upadłości.

Nowelizacja ustawy deweloperskiej

Po sześciu latach od obowiązywania ustawy coraz częściej zaczęły pojawiać się przesłanki do jej znowelizowania. Zwracano uwagę na jej nieprecyzyjne postanowienia, które mogą stwarzać zarówno praktyczne, jak i prawne problemy w efektywnej ochronie kupujących w relacjach z deweloperem.

20 maja 2021 r. Sejm zdecydował się na przyjęcie nowej ustawy deweloperskiej przygotowanej przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Dokument wejdzie w życie po upływie 12 miesięcy od dnia ogłoszenia w Dzienniku Ustaw. Wyjątek stanowią dwa przepisy, które wejdą w życie z dniem następującym po dniu ogłoszenia oraz kilka innych, które wejdą w życie po upływie 30 dni od daty ich ogłoszenia.

Dotychczasowe przepisy nie zapewniały klientom deweloperów odpowiedniej ochrony prawnej, a także finansowej. Nowa ustawa doprowadzi do tego, że polskie rodziny decydujące się na zakup mieszkania lub domu od dewelopera nie będą musiały obawiać się utraty powierzanych przedsiębiorcy pieniędzy.

Mieszkaniowy rachunek powierniczy

Obecnie deweloperzy muszą gromadzić wpłaty kupujących na mieszkaniowych rachunkach powierniczych (MRP). Trafiają one do nich na dwa sposoby:

• na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy – bank wypłaca przedsiębiorcy pieniądze dopiero po przeniesieniu własności nieruchomości na nabywcę,
• otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy (może być z gwarancją bankową albo ubezpieczeniową) – środki z niego trafiają do dewelopera w transzach po zakończeniu kolejnych etapów budowy. W tej chwili ok. 90 proc. deweloperów na rynku stosuje tego typu rachunek.

Otwarte MRP stanowią dla nabywcy realne ryzyko w momencie, gdy firma przerwie budowę bądź upadnie, a bank już przekazał jej środki z takiego depozytu. Kolejnym zagrożeniem dla klienta może być również upadłość banku, który prowadzi taki rachunek powierniczy. Zgodnie z założeniami, kwoty do 100 tys. euro chronione są przez Bankowy Fundusz Gwarancyjny. Jak wiemy, często mieszkania bywają droższe. Poza tym sama gwarancja BFG obejmuje w sumie wszystkie oszczędności konsumenta – także te zgromadzone na koncie osobistym czy lokatach. W związku z tym klient po upadłości banku może nie odzyskać całej sumy.

Nowa ustawa deweloperska usuwa otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy z gwarancją bankową oraz otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy z gwarancją ubezpieczeniową. Pozostałe rachunki MRP – zamknięty i otwarty będą nadal funkcjonowały. Zabezpieczeniem środków kupującego na tych depozytach będzie Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym¹ zakłada powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Jego głównym zadaniem będzie zwiększenie ochrony osób, które chcą kupić nowe mieszkanie, w przypadku upadłości dewelopera.

Chodzi tutaj głównie o usunięcie ryzyka utraty przez nabywców wpłat środków dokonywanych na mieszkaniowe rachunki powiernicze. DFG mają zasilać składki uiszczane przez deweloperów. Wysokość stawek procentowych może wynieść maksymalnie do 1 proc. (w przypadku otwartych MRP) oraz do 0,1 proc. (w przypadku zamkniętych MRP).

Środki z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego będą uruchamiane w sytuacjach, m.in.:

• upadłości dewelopera,
• upadłości banku – jeśli gwarancja BFG (do 100 tys. euro) nie wystarczy, aby pokryć sumę zgromadzoną na otwartym lub zamkniętym MRP,
• odstąpienia kupującego od umowy we wskazanych przypadkach, np. nieprzeniesienie przez dewelopera prawa własności lokalu na nabywcę w terminie ustalonym w umowie deweloperskiej. Może to być też brak zgody wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie własności nieruchomości bądź nieusunięcie przez dewelopera wady istotnej uwzględnionej w protokole odbioru, ewentualnie potwierdzenie takiej wady przez rzeczoznawcę budowlanego.

Obowiązkowy prospekt informacyjny

Deweloper będzie miał też obowiązek – a nie jak dotychczas – jedynie na żądanie klienta kupującego mieszkanie, przekazać mu prospekt informacyjny dotyczący przedsięwzięcia deweloperskiego.

Umowy rezerwacyjne

To kolejny kluczowy podpunkt, który nie był dotychczas regulowany w ustawie. Jak wskazuje na to jej sama nazwa, umowa rezerwacyjna to prawny sposób na zarezerwowanie przedmiotu, którego ten dokument dotyczy. I najczęściej właśnie odnosi się do rezerwacji nieruchomości z rynku pierwotnego. W grę może wchodzić umowa rezerwacyjna, np.:

• najmu mieszkania,
• kupna domu,
• lokalu,
• działki,
• samochodu.

Zgodnie z ustawą deweloperską 2021 opłata rezerwacyjna nie będzie mogła przekroczyć 1 proc. ceny lokalu mieszkalnego albo domu. Zostanie też doliczona na poczet ceny mieszkania i trafi na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Dlatego, jeśli bank nie udzieli klientowi kredytu, ten bez problemu może odzyskać swoje pieniądze. Z kolei, gdy deweloper w trakcie rezerwacji zawarł umowę z inną osobą i dotyczy ona tego samego lokalu, to będzie musiał zwrócić rezerwującemu opłatę rezerwacyjną w podwójnej wysokości. Natomiast, gdy to klient się rozmyśli, wówczas to on traci wniesioną kwotę z rezerwacji.

Wady istotne przy odbiorze mieszkania

Obecne przepisy zakładają, że nabywca nie może odmówić odbioru nieruchomości, gdy ma ona wady istotne – a więc takie, które czynią ją bezwartościową bądź niezdatną do codziennego użytkowania. W praktyce dochodzą do tego także koszty związane z utrzymaniem takiego lokalu, które musi ponosić jego lokator.

Nowe przepisy z 2021 r. dają nabywcy prawo do dochodzenia swoich roszczeń w przypadku wykrycia wady istotnej. Jeśli deweloper uznał wadę istotną w protokole odbioru, a mimo to jej nie usunął (ma na to trzy podejścia) – to kupujący może odstąpić od umowy. Może się też zdarzyć, że deweloper nie uznał wady istotnej w protokole odbioru. Wtedy to nabywca ma prawo wystąpić do rzeczoznawcy budowlanego o opinię. Jeśli będzie ona przychylna dla klienta, skorzysta on z nowego prawa i odstąpi od umowy.

Wady nieistotne przy odbiorze nieruchomości

Ustawa deweloperska 2021 usprawnia też procedurę usuwania wad nieistotnych – tym samym zwiększając presję dewelopera do ich terminowej eliminacji.

Przykładowo, jeśli sprzedający uznał wadę nieistotną w protokole odbioru i nie usunął jej (ma na to trzy podejścia), kupujący ma możliwość ją usunąć na koszt dewelopera.

Zabezpieczenie przed wpisaniem hipoteki

W przypadku, gdy nowa nieruchomość pochodząca z przedsięwzięć deweloperskich zostanie objęta hipoteką, np. na rzecz banku kredytującego dewelopera, sprzedający będzie musiał uzyskać zgodę banku na to, by klient po wpłaceniu całej sumy otrzymał mieszkanie z czystą hipoteką. Taka zgoda będzie załącznikiem do umowy deweloperskiej. Nie jest też ona obligatoryjna, co oznacza, że to kredytujący bank ma pierwszeństwo w zaspokajaniu swoich roszczeń finansowych, gdy dojdzie do upadłości dewelopera.

Dzięki nowym przepisom nabywca otrzyma nieruchomość z “czystą kartą” bez obciążeń hipotecznych albo uzyska pierwszeństwo w zaspokojeniu swoich roszczeń. Jeśli deweloper nie będzie miał takiej zgody wierzyciela, klient może odstąpić od umowy. Sam sprzedający może mieć z tego tytułu problemy i zostać obciążony karą grzywny.

Nadzór nad wypłatą środków od dewelopera

Nowa ustawa deweloperska 2021 zwiększa zakres nadzoru instytucji prowadzącej mieszkaniowy rachunek powierniczy nad rzetelnością przekazywania środków przez dewelopera. Harmonogram płatności zostanie powiązany z harmonogramem pracy budowy. Kupujący będzie zatem płacić tylko za ukończony etap, który deweloper potwierdzi na papierze lub innym trwałym nośniku.

Bank przed dokonaniem wpłaty po zakończeniu danego etapu, ma obowiązek sprawdzić, czy deweloper nie zalega z podatkami i innymi opłatami oraz, czy rozliczył się ze swoimi podwykonawcami.

W przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego ostatnia rata płatności dla dewelopera nastąpi już po przeniesieniu przez niego własności lokalu mieszkalnego na nabywcę, na podstawie zawartego aktu notarialnego.

Jakich nieruchomości dotyczy znowelizowana ustawa deweloperska?

Ustawa swoim zasięgiem obejmuje wszystkie umowy zawierane między deweloperem a kupującym, w której to deweloper zobowiązuje się do wybudowania nieruchomości (mieszkania/domu), ustanowienia jego własności albo przeniesienia tego prawa na kupującego.

Musimy jednak pamiętać, że umowa deweloperska nie przenosi własności na nabywcę, mimo że musi on uregulować 100 proc. ceny. Dlatego do takiej umowy znajdują zastosowanie wszystkie przepisy ustawy. Na ich podstawie deweloper musi otworzyć MRP, odprowadzić składki na DFG, zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego, a same roszczenia kupującego zostaną wpisane do księgi wieczystej.

Takie same regulacje będą obejmować lokale użytkowe, np. garaże (pod warunkiem, że będą zawierane wraz z umową deweloperską). Natomiast, gdy sprzedający w przypadku lokalu gotowego zdecyduje się na umowę sprzedaży, na podstawie której nabywca staje się właścicielem nieruchomości, to jego obowiązki ograniczać się będą do przekazania określonych informacji przed zawarciem umowy oraz dokonania odbioru.

Deweloper nie będzie musiał tutaj zakładać mieszkaniowego rachunku powierniczego, ani też odprowadzać składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Analogiczne zasady obowiązywać będą każdego przedsiębiorcę innego niż deweloper, sprzedającego nowe mieszkania.

Dzisiaj ustawa deweloperska znajduje zastosowanie tylko do sprzedaży nieruchomości przed uzyskaniem pozwolenia na jej użytkowanie. Jednak zgodnie z zaproponowaną zmianą, deweloper będzie miał takie same obowiązki (np. doręczenie prospektu czy założenie MRP) zarówno wobec nabywcy kupującego lokal po pozwoleniu na użytkowanie, jak i wobec nabywcy kupującego lokal na etapie “dziury w ziemi”.

Ustawa deweloperska 2021 – podsumowanie

Ustawa deweloperska zaproponowana w nowym brzmieniu wydaje się być dość kontrowersyjna. Nowe przepisy spowodują zwiększenie kosztów inwestycji dla deweloperów, a także ryzyka prowadzenia przez nich inwestycji deweloperskich. Możemy się zatem spodziewać, że część tych kosztów zostanie “przerzucona” na barki kupujących.

Spore zmiany czekają również banki prowadzące MRP oraz kredytujące działalność deweloperów. Co za tym idzie, może to oznaczać wzrost kosztów kredytów. Takim przykładem jest, chociażby obowiązek, by w trakcie zawierania umowy deweloperskiej, deweloper przedstawił bankowi zgodę na, tzw. bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu. Dotychczas odbywało się to w trakcie umowy przenoszącej własność na klienta. Od teraz musi się mieć to miejsce już w trakcie zawierania umowy deweloperskiej.

Źródło:

1. Ustawa z dnia 20 kwietnia 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym