Wskaźnik DtI a zdolność kredytowa. Czym jest? Jak go obliczyć?

wskaźnik dti a zdolność kredytowa

Bank odmówił udzielenia kredytu, a Ty zastanawiasz się dlaczego? Przecież zarabiasz całkiem sporo, więc o co chodzi? Przyczyn może być kilka, a wśród nich znajdziesz tajemniczo brzmiące wskaźniki DtI i DStI.

Obliczając Twoją zdolność kredytową, bank bierze pod uwagę takie czynniki, jak: dochody, miesięczne zobowiązania, historię w BIK, wydatki na życie, sytuację rodzinną itp. Planując zaciągnięcie zobowiązania, w szczególności kredytu hipotecznego, powinieneś z wyprzedzeniem sprawdzić, czy masz szansę go uzyskać. Pomoże Ci w tym wyliczenie wskaźnika DtI lub DStI.

Czym jest wskaźnik DtI i DStI?

Polska Komisja Nadzoru Finansowego wydaje rekomendacje, w jaki sposób powinny działać zwykłe banki komercyjne. Są to na przykład Rekomendacje T i S, dotyczące dobrych praktyk w zarządzaniu kredytami detalicznymi oraz hipotecznymi. To właśnie w nich zostały zdefiniowane wskaźniki DtI i DStI.

Wskaźnik DtI — definicja

W aktualnej wersji funkcjonuje od 2013 roku, kiedy to nastąpiła aktualizacja Rekomendacji T, dotyczącej kredytów detalicznych.

DtI (Debt to Income) oznacza stosunek zobowiązań finansowych do dochodów netto. Przy jego wyliczaniu przyjmowane są najczęściej przeciętna pensja netto oraz suma zobowiązań kredytowych i innych stałych wydatków. Analizowane są dochody i wydatki w ujęciu miesięcznym.

Dług (Debt) — koszty związane z Twoimi zobowiązaniami kredytowymi, a także zobowiązaniami finansowymi pozabankowymi, z których nie możesz zrezygnować. Na przykład zasądzone alimenty, opłaty na czynsz, media, ubezpieczenia.

Dochód (Income) — Twój całkowity dochód netto.

Wskaźnik DStI — definicja

3 grudnia 2019 roku nastąpiła aktualizacja Rekomendacji S, dotyczącej dobrych praktyk w zakresie kredytów hipotecznych. Do tej pory mówiła ona o wskaźniku DtI. Po aktualizacji został on zastąpiony dokładniejszym wskaźnikiem DStI.

Wskaźnik DStI tłumaczymy z angielskiego Debt Service to Income, czyli koszt obsługi długu w stosunku do uzyskiwanego dochodu w ujęciu rocznym. Oznacza stosunek Twoich stałych wydatków do zarobków. Analizie podlegają wydatki i dochody z całego ostatniego roku, a nie z ostatniego miesiąca lub kilku miesięcy.

Wg rekomendacji, banki komercyjne powinny zacząć stosować DStI od 30.06.2021 r., a banki spółdzielcze od 31.12.2022 r.

Jak obliczyć wskaźnik DtI lub DStI?

Banki raczej nie podają do wiadomości klienta wyliczonych wskaźników DtI czy DStI (a przynajmniej rzadko kiedy widzi to szeregowy pracownik, który wprowadza Twój wniosek do systemu). Możesz policzyć go mniej więcej sam.

Po pierwsze, oblicz swój miesięczny dochód. Jeśli masz stałą pensję, to nie ma problemu. Trudność pojawi się w momencie, kiedy Twój dochód jest nieregularny, masz kilka źródeł lub też wypłata składa się z kilku części (np. stała podstawa plus zmienna premia). Banki najczęściej przyjmują dochody z 3 lub 6 ostatnich miesięcy.

W przypadku kredytu hipotecznego i wskaźnika DStI weź pod uwagę dochód z ostatniego roku (zsumuj ostatnie 12 miesięcy).

Krok drugi to zsumowanie Twoich miesięcznych stałych wydatków: rat kredytów, alimentów, wydatków na czynsz, media. Kłopot jest wtedy, gdy masz karty kredytowe lub limit w koncie. Każdy bank przyjmuje inny proc. przyznanego limitu do obliczania zdolności kredytowej i chyba żaden nie podaje tego do publicznej wiadomości. Jeden przyjmie 5%, drugi 10%, a trzeci może widzieć całość jako niespłacone zobowiązanie.

Następnie wystarczy zastosować wzór na wyliczenie DtI czy DStI.

Wskaźnik DtI i DStI — wzór

Wzór jest banalnie prosty:

DtI = (suma wszystkich zobowiązań + potencjalna rata kredytu / dochód netto) * 100%

Przy obliczaniu DtI bierze się pod uwagę dochody i wydatki w ujęciu miesięcznym. Natomiast wzór na obliczenie wskaźnika DStI jest taki sam, z tą różnicą, że bierzesz pod uwagę roczne dochody i roczne zobowiązania finansowe, czyli sumę pierwszych i drugich z 12 ostatnich miesięcy.

Jaki jest minimalny i maksymalny poziom wskaźnika DtI i DStI?

Powiem otwarcie: banki wcale nie muszą wdrażać na sztywno wytycznych z rekomendacji KNF. Nie są one aktem prawa powszechnie obowiązującego i w uproszczeniu można przyjąć, że ich stosowanie przez dany bank jest wyrazem jego dobrej woli.

Niemniej, większość instytucji stosuje się do tych zaleceń.

DtI

Maksymalny poziom wskaźnika DtI nie został określony przez KNF w Rekomendacji T. Banki mają możliwość jego dowolnego kształtowania:

W zakresie wskaźnika DtI Rekomendacja T proponuje, aby banki indywidualnie określały akceptowalną wartość tego parametru, adekwatną do specyfiki prowadzonej działalności oraz akceptowanego przez bank poziomu (…)1

Był on natomiast określony w Rekomendacji S (czyli tej od kredytów hipotecznych) z czerwca 2013 roku. Maksymalne DtI wg niej nie powinno przekraczać:

  • 40% dla klientów o dochodach nieprzekraczających przeciętnego poziomu wynagrodzeń w danym regionie zamieszkania;
  • 50% dla pozostałych klientów.

DStI

Rekomendacja S po nowelizacji określa maksymalny poziom wskaźnika DStI, jakie powinny stosować banki przy obliczaniu zdolności kredytowej do kredytu hipotecznego. Pozostał tak naprawdę na niezmienionym poziomie, czyli:

  • 40% dla klientów o dochodach nieprzekraczających przeciętnego poziomu wynagrodzeń w danym regionie zamieszkania;
  • 50% dla pozostałych klientów, czyli tych, którzy zarabiają więcej.

Tak jak przy DtI, banki mogą kształtować ten wskaźnik dowolnie. Dlatego też (między innymi) Twoja zdolność kredytowa w każdym banku jest inna.

DtI i DStI przy ocenie zdolności kredytowej

Dlaczego te wskaźniki są ważne? Jeśli bank stosuje się do rekomendacji KNF to zgodnie z przyjętą polityką kredytową, nie otrzymasz na przykład kredytu na mieszkanie, jeśli DStI przekracza więcej niż 40% lub 50%. Podam przykład.

Suma dochodów pana Jana to 7000 zł netto co miesiąc. Chciałby zakupić drugie mieszkanie. Ma już jeden kredyt hipoteczny z ratą 3000 zł. Stałe koszty utrzymania to czynsz w wysokości 1000 zł i opłaty za media 700 zł miesięcznie. Wartość wskaźnika DStI dla obecnych zobowiązań (i to bez uwzględnienia hipotetycznej przyszłej raty nowego kredytu) dla pana Jana wynosi zatem ponad 67%. Przeciętna wartość wynagrodzeń to 4500 zł netto, czyli dochód pana Jana jest powyżej średniego poziomu. Jeśli bank sztywno stosuje się do Rekomendacji S, gdzie maksymalny poziom wskaźnika to 50%, to pan Jan otrzyma odmowną decyzję kredytową.

Jak zwiększyć wysokość wskaźnika DStI przy staraniu się o kredyt?

Jeśli brakuje Ci zdolności kredytowej do kredytu hipotecznego, możesz spróbować ją nieco zwiększyć.

1. Poprzez zmniejszenie zobowiązań kredytowych

  • Spłać niewielkie kwoty pożyczek czy raty kredytów. Jeśli pozostało Ci. np. kilka ostatnich rat na sprzęt AGD, spłać je jednorazowo. Dzięki temu to zobowiązanie nie będzie już obciążać Twojej zdolności kredytowej.
  • Zamknij limity w koncie oraz kartę kredytową. Nawet jeśli ich nie używasz, to ich limity znacząco obciążają zdolność kredytową. Popatrz, zrobiłam symulację, jak zwykła karta kredytowa z niewielkim limitem 1000 zł wpłynie na zdolność kredytową:
wskaźnik dti symulacja
Wysokość kredytu przy otwartych limitach na kartach
wskaźnik dti symulacja bez limitów na kartach
Przypuszczalna wysokość kredytu bez posiadania otwartych zobowiązań na kartach

2. Poprzez zwiększenie dochodów

  • Spróbuj znaleźć dodatkowe źródło dochodu.
  • Wybierz odpowiedni moment na złożenie wniosku o kredyt. Chodzi mi o sytuacje, w których Twoja pensja składa się z dwóch części, stałej podstawy i premii, 13 pensji itp. Wybierz taką chwilę na złożenie wniosku, by dodatkowa wypłata była już widoczna na koncie.
  • Rozważ złożenie wniosku z drugą osobą. Pamiętaj tylko, że do wyliczenia zdolności kredytowej zostaną wzięte pod uwagę nie tylko jej roczne dochody netto, ale również zobowiązania.

Więcej o tym -> jak zwiększyć zdolność kredytową.

Wskaźnik DStI a LTV — różnice

DStI to jedno, a wskaźnik LTV to zupełnie co innego. Pomimo że oba dotyczą kredytu hipotecznego i oba wpływają na udzielanie kredytów bądź decyzje odmowne.

Co to LTV? To stosunek kwoty kredytu, który chcesz uzyskać na zakup nieruchomości do wartości zabezpieczenia.

Przykład

Pan Jan chce kupić mieszkanie o wartości 500.000 zł. Ma wkład własny 200.000 zł, zatem kredytu potrzebuje 300.000 zł. LTV wynosi 60%.

Wg Rekomendacji S, wskaźnik LTV nie powinien przekraczać:

  • 80%;
  • 90%, jeśli to dodatkowe 10% kredytu jest zabezpieczone (np. dodatkowym ubezpieczeniem, blokadą środków na koncie, środkami z IKE czy IKZE).

Czyli DStI określa Twoją zdolność kredytową, a LTV pokaże, ile maksymalnie kredytu mógłbyś uzyskać na zakup czy budowę konkretnej nieruchomości. I co za tym idzie, ile musisz mieć uzbieranego wkładu własnego.

Podsumowując: aby otrzymać pozytywną decyzję kredytową, musisz zadbać zarówno o odpowiednią proporcję między dochodami a wydatkami, jak i również zabezpieczyć wystarczające środki na wymagany wkład własny.


Polecamy: Minimalny wkład własny przy kredycie hipotecznym

Źródło:

1. https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzienniki-resortowe/wydanie-rekomendacji-t-dotyczacej-dobrych-praktyk-w-zakresie-34757906

Komentarze (0)
Dodaj komentarz

Podobne artykuły