Podczas udzielania kredytu hipotecznego, bank bierze pod uwagę różne dane, raporty i wskaźniki. Pozwala to w jak najbardziej precyzyjny sposób obliczyć takie parametry kredytu, jak jego wysokość, termin spłaty, liczbę rat oraz koszty. Istotny wpływ przy jego kalkulacjach ma wskaźnik LTV. Co warto o nim wiedzieć i na czym polega?
Proces udzielania kredytu hipotecznego można podzielić na fazy, z czego jego finalna część prowadząca do upragnionego zakończenia rozbudowanej procedury, wiąże się z szeregiem liczb i wskaźników. Poza takimi elementami, jak prowizja, oprocentowanie czy RRSO, uwagę warto poświęcić też tzw. wskaźnikowi LTV. Wartość ta ma bowiem istotny wpływ na kształtowanie się kredytu hipotecznego w ostatecznej formie. Jednak to, ile wyniesie parametr LTV zależy bezpośrednio od klienta zaciągającego kredyt. Jak to możliwe? Wyjaśniamy to w dzisiejszym poradniku.
Czym jest wskaźnik LTV?
LTV jest skrótem pochodzącym od angielskiego sformułowania „loan to value”, co w wolnym tłumaczeniu oznacza tyle, co relację kwoty udzielanego kredytu do wartości wnoszonego przy jego udzielaniu zabezpieczenia. W przypadku omawianego dziś kredytu hipotecznego, wskaźnik LTV tłumaczy się jeszcze prościej. To stosunek kwoty udzielanego kredytu do faktycznej wartości nieruchomości, na której zakup jest on zaciągany przez konsumenta i udzielany przez bank.
Dzięki wskaźnikowi LTV w przedstawionej klientowi ofercie kredytu dowiadujemy się, jaka jest jego maksymalna kwota, którą ta instytucja jest gotowa nam udzielić. Jest on szczególnie istotny w przypadku przyznania kredytów hipotecznych na zakup mieszkania lub domu.
Wskaźnik LTV pomaga również oszacować tzw. ryzyko kredytowe, które nierozerwalnie dotyczy kredytów hipotecznych. Instytucja finansowa musi w końcu oszacować nie tylko wartość rynkową mieszkania, które chce zakupić kredytobiorca, ale i krytycznie zweryfikować takie czynniki, jak tendencje na rynku nieruchomości. W kwestii tendencji mowa przede wszystkim o ryzyku gwałtownych wahań cen nieruchomości. Bank jako kredytodawca, szczególnie interesuje się pojawieniem potencjalnych spadków w wartościach mieszkań i domów.
Ryzyko, jakie przedstawia wskaźnik LTV, bank interpretuje w następujący sposób: im większa wartość przedmiotu kredytu i związana z tym większa kwota udzielanego zobowiązania, tym większe ryzyko widzi bank w takiej transakcji. Wynika to ze wskaźnika LTV. Czy jednak sprawdzi się zasada: „im droższe mieszkanie kupowane za kredyt hipoteczny, tym wyższe ryzyko wynikające z opisywanego wskaźnika” ? Nie do końca. Dlaczego? O tym w kolejnym akapicie.
Co wpływa na wskaźnik LTV?
Wskaźnik LTV kształtuje przede wszystkim wartość zabezpieczenia oraz kwota kredytu udzielana kredytobiorcy. Nie można jednak zapominać o jeszcze jednym czynniku, który bierze udział w kalkulacji wskaźnika LTV. Jest to wkład własny, czyli wymagana przy takiej formie zobowiązania – procentowa wartość nieruchomości, jaką kredytobiorca zobowiązany jest wpłacić przed otrzymaniem pełnego finansowania.
Banki określają indywidualnie zakres wkładu własnego. Obecnie wartość ta waha się od 25 do 40% wartości nieruchomości. Nie jest jednak powiedziane, że kredytodawca nie może wpłacić więcej. Im większy wkład własny wpłacony „na wstępie”, tym niższy jest wskaźnik LTV. To oznacza z kolei, relatywnie niskie ryzyko związane z udzieleniem kredytu i preferencyjne warunki, na jakich zostanie on przyznany.
Dlaczego stosuje się wskaźnik LTV?
Cel, w jakim wskaźnik LTV jest szeroko stosowany przez sektor bankowy, wynika nie tylko z kwestii dotyczących prawidłowego szacowania ryzyka przy udzielaniu konkretnych kredytów. Parametr ten ma również bardzo istotne znaczenie w szerszym kontekście, dotyczącym ogólnego funkcjonowania banków w sektorze finansowym.
Wskaźnik LTV pozwala agencjom ratingowym oceniać i szacować aktualną wiarygodność finansową banków. Wskazuje też perspektywy ich aktualnej pozycji w skali lokalnej i wyznacza prognozy na temat ogólnej kondycji polskiej bankowości.
Wskaźnik LTV jest zatem wyjątkowo uniwersalny. Odgrywa ważną wolę na poziomie relacji banków z konsumentami, bierze udział w ich nadzorowaniu oraz pomaga w ocenie kondycji sektora finansowego. Dostęp do metody szacowania rentowności i ryzyka ma również państwowy organ, czyli Komisja Nadzoru Finansowego (KNF). Korzysta z niego na analogicznych zasadach, co agencje ratingowe.
Ile może wynieść wskaźnik LTV?
Jak wspomniano już na wstępie artykułu, wskaźnik LTV przyjmuje postać procentową. Co więcej, średni wynik dokonanych kalkulacji kredytów silnie się zmieniał na przestrzeni ostatnich lat. Przykładowo, stosunek wartości zabezpieczenia do udzielanego kredytu wahał się przed dekadą, między 95% a nawet 100%. Oferowano zatem konsumentom relatywnie bardzo korzystne warunki kredytowe. Oznaczało to, że powszechnym zjawiskiem było otrzymywanie kredytów bez grosza wkładu własnego – nawet na bardzo duże kwoty.
Zawirowania na rynkach finansowych, wywołane głównie problemami klientów ze spłatą zaciągniętych przez nich kredytów, doprowadziły do zaostrzenia stosunku banków do wartości wskazywanych przez LTV. Główną przyczyną było wejście w życie (w 2013 roku) tzw. Rekomendacji S, która została opracowana i ogłoszona przez Komisję Nadzoru Finansowego 1.
Rekomendacja S, czyli zbór dobrych praktyk uregulował przede wszystkim zasady dotyczące minimalnego wkładu własnego przy zaciąganiu, m.in. kredytu hipotecznego, co automatycznie wpłynęło też na wskaźnik LTV. Początkowo instytucje wymagały zaledwie 5% wkładu własnego, z czasem wartość tę podwyższono do 20%. Banki mogą więc udzielać kredytów hipotecznych tylko w takich przypadkach, gdy LTV nie wynosi więcej niż 80%.
Im mniejszą wartość procentową podaje wskaźnik LTV przy złożeniu wniosku o kredyt i im mniejsza jest to liczba od 80% – tym lepiej dla klienta.
Jak liczyć wskaźnik LTV?
Jeżeli przed zaciągnięciem kredytu mamy już przygotowaną kwotę wkładu własnego i jesteśmy już zdecydowani na określoną nieruchomość (której dokładną cenę znamy), to wskaźnik LTV możemy obliczyć jeszcze przed złożeniem wniosku o kredyt.
Zasady liczenia tego parametru są bardzo proste i opierają się na prostym wzorze matematycznym.
Wysokość udzielonego kredytu / realna wartość nieruchomości x 100% = LTV
Wartość, jaką wprowadzimy za pomocą wyżej przedstawionego wzoru może różnić się od tej, jaką przedstawi nam bank przy odpowiedzi na wniosek kredytowy. Wynika to, np. z określenia nieco innej realnej wartości nieruchomości, którą przypominamy – oszacowują na zlecenie banku niezależni rzeczoznawcy.
Jak wskaźnik LTV wpływa na koszty kredytu?
Wskaźnik LTV ma bezpośredni wpływ na to, ile wyniosą dodatkowe opłaty związane z uzyskaniem kredytu hipotecznego. Wynika to z prostej reguły – im mniej będziemy w stanie wpłacić w ramach wkładu własnego przy zaciąganiu zobowiązania, tym większy będzie tzw. całkowity koszt kredytu. Kształtuje go nie tylko prowizja, opłata przygotowawcza, oprocentowanie czy koszty wpisania hipoteki do księgi wieczystej. Są to także opłaty związane ze zleceniem wyceny nieruchomości rzeczoznawcy, ale i ubezpieczenie kredytu.
Ten ostatni czynnik jest kluczowy, bo przy niższym wkładzie własnym i przez to niższym LTV, bank zrekompensuje sobie stosunkowo wysokie ryzyko związane z udzieleniem kredytu. Może pojawić się tutaj podejrzenie, że niższy wkład oznacza mniej obiecującą sytuację finansową, która z kolei niesie większe ryzyko pojawienia się kłopotów z bezproblemową spłatą zobowiązania.
Aby zabezpieczyć się na wypadek np. nagłej utraty dochodu lub innych przyczyn utrudniających regularne spłacanie rat, konieczne będzie wykupienie ubezpieczenia. Jego koszt będzie wprost proporcjonalny do tego, jak wysokie jest LTV i jednocześnie – jak relatywnie niski jest wpłacany przez kredytobiorcę wkład własny.
Przypisy:
- https://www.esrb.europa.eu/mppa/cbmd/shared/pdf/Poland/2013-12-11_Polish_Recommendation_S.pdf?c30bc7c98a5b4d5c2be257a567c3ba0b
