Wskaźnik LTV – co to jest i jak wpływa na kredyt?

Czym jest i jak obliczyć wskaźnik LTV? Jaka jest maksymalna wartość tego wskaźnika oraz jak wpływa na koszty kredytu hipotecznego?

wskaźnik ltv - jak obliczyć? i na co wpływa?

Kluczowe informacje

  • Wartość wskaźnika LTV (ang. loan to value) określa Rekomendacja S jako wskaźnika, który wyraża stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości, stanowiącej zabezpieczenie spłaty zobowiązania;
  • Zgodnie z powyższą Rekomendacją wartość wskaźnika LTV na kredytach zabezpieczonych nieruchomością, nie może być wyższa niż 80 proc.;
  • Chociaż bank może zgodzić się na sfinansowanie do 90 proc. wartości nieruchomości, ale pod warunkiem zakupu dodatkowego zabezpieczenia, np. ubezpieczenia niskiego wkładu własnego;
  • Im wyższy wskaźnik LTV przy kredycie, tym niższy wymagany wkład własny. A co za tym idzie: wysoki wskaźnik LTV zawsze oznacza wyższe koszty dla kredytobiorcy.

Każdy, kto kiedykolwiek brał lub choćby przymierzał się do wzięcia kredytu hipotecznego z pewnością, nawet nieświadomie, spotkał się ze wskaźnikiem LTV. Miernik ten jest dla kredytobiorców szczególnie istotny, gdyż pokazuje, ile wkładu własnego wymaga wybrany przez nas bank.

W poniższym artykule odpowiadam na pytanie, czym jest wskaźnik LTV i jak wpływa na koszty kredytu hipotecznego. Przedstawiam również wzór do jego samodzielnego obliczenia, a także jego maksymalne wartości, które znajdują się w ofertach banków i wynikają z rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego. Zapraszam do lektury.

Ile wynosi minimalny wkład własny? Poradnik Zobacz

Czym jest wskaźnik LTV?

Wskaźnik LTV (ang. loan to value), to wskaźnik wyrażający stosunek ekspozycji kredytowej do wartości nieruchomości. Jego dokładny opis odnajdziesz w Rekomendacji S dotyczącej dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie, wydaną przez Komisję Nadzoru Finansowego1.

Jest to miernik opisujący procentową wartość kredytu do całkowitej wartości danej nieruchomości, będącej jednocześnie zabezpieczeniem tego kredytu.

Co ciekawe, wskaźnik LTV wykorzystuje się przy kredytach hipotecznych, ale nie tylko. Znajduje on również zastosowanie przy kredytach samochodowych i pożyczkach pod zastaw nieruchomości.

Jak obliczyć wskaźnik LTV?

Wartość wskaźnika LTV obliczymy bardzo prosto za pomocą następującego wzoru:

Wskaźnik LTV = Wysokość kredytu hipotecznego (czyli środków, które pożycza Ci bank) / Wartość nieruchomości x 100%.

Obrazując powyższe na przykładzie:

  1. Kwota kredytu hipotecznego, którą chcesz zaciągnąć = 400 000 zł;
  2. Kwota w wysokości równej wartości nieruchomości = 500 000 zł;
  3. Wskaźnik LTV = 400 000 zł / 500 000 zł x 100% = 80%.

Wskaźnik LTV jest to więc procentowy stosunek kwoty kredytu (czyli kwoty, którą od banku pożyczasz) do kwoty, która obrazuje faktyczną, realną i obecną wartość nieruchomości.

Jaka jest wymagana wysokość wskaźnika LTV?

Zgodnie z przytoczoną już wyżej przeze mnie Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego, wartość tego wskaźnika w momencie uruchomienia kredytu na nieruchomościach mieszkalnych nie powinna przekraczać poziomu 80%. Ale to konkretny bank określa wskaźnik LTV.

W przypadku nieruchomości komercyjnych poziom ten wynieść może z kolei maksymalnie 75%.

Chociaż jest kilka ale. Wyjątkowo wskaźnik LTV może mieć maksymalnie 90% w przypadku nieruchomości mieszkalnych oraz 80% w przypadku nieruchomości komercyjnych. Ale tylko wtedy, gdy dla części kredytu przekraczającej wartość podstawowego wskaźnika Loan to Value ustanowiono:

  • odpowiednie zabezpieczenie lub
  • blokadę środków na rachunku bankowym bądź zastaw na papierach wartościowych lub
  • przeniesienie określonej kwoty na własność banku lub
  • przeniesienie środków klienta zgromadzonych na Indywidualnym Koncie Emerytalnym lub Indywidualnym Koncie Zabezpieczenia Emerytalnego.

Do powyższych rekomendacji KNF banki komercyjne muszą się obowiązkowo stosować. Mimo wszystko każdy z nich ma własną politykę określania wskaźnika LTV (*trzymając się przy tym tylko ram zarysowanych przez KNF).

Maksymalne LTV w bankach

Jaki maksymalny poziom wskaźnika LTV podają konkretne banki dla oferowanych przez siebie kredytów hipotecznych na nieruchomości mieszkalne?

BankMaksymalny wskaźnik LTV
Alior Bank90%
Credit Agricole90%
mBank90%
Bank Millennium90%
BOŚ Bank90%
PKO BP90%
Pekao90%
Santander Bank Polska90%
Velobank90%
Bank Polskiej Spółdzielczości
(BPS)
90%
ING Bank Śląski80%
Credit Agricole80%
Bank Pocztowy80%
Citibank80%

W kontekście powyższych rekomendacji KNF oraz podanych przez banki maksymalnych wartości wskaźnika LTV zaznaczę tylko, że od zasad tych istnieją wyjątki. Dotyczą one rządowych programów, przy okazji których możliwe jest otrzymanie kredytu w wysokości nawet 100% wartości nieruchomości. Wskaźnik LTV równy 100% w praktyce oznacza zupełny brak konieczności posiadania wkładu własnego.

A dotyczy to dwóch poniższych programów:

  • Bezpieczny kredyt 2 procent;
Bezpieczny kredyt 2%. Szczegółowy poradnik Zobacz

Wkład własny a wskaźnik LTV

W zasadzie można zgodzić się z twierdzeniem, że wkład własny to po prostu odwrotna wysokość wskaźnika LTV. Im wyższy wskaźnik LTV, tym odpowiednio niższy jest potrzebny wkład własny.

Przykład:

Jeśli wskaźnik LTV rozpatrywanego kredytu hipotecznego wynosi 80%, musisz być przygotowany na 20% wkładu własnego. Dla nieruchomości wartej 500 000 zł będzie to 100 000 zł z własnej kieszeni, przy 400 000 zł pożyczonych od banku.

wskaźnik ltv - co to jest?

Jak wskaźnik LTV wpływa na kredyt hipoteczny?

Gdy wskaźnik LTV jest wyższy, jako kredytobiorca mniej dajesz od siebie, a więcej bierzesz od banku. To z kolei stawia Cię w trochę gorszej pozycji negocjacyjnej, bo obniża Twoją wiarygodność kredytową. Dla banku podnosi się przy tym poziom ryzyka pojawienia się w przyszłości problemów ze spłatą kredytu. A to z logicznego punktu widzenia, musi przełożyć się na wyższy całkowity koszt kredytu (który objawić może się np. wyższą marżą przyjętą przez bank).

Koszty kredytu wzrosną, gdy zdecydujesz się na jego zaciągnięcie przy poziomie wskaźnika LTV, który będzie wyższy niż 80% (i nie będzie to kredyt połączony z żadnym rządowym programem mieszkaniowym).

Tego rodzaju kredyt hipoteczny związany będzie z nadprogramowymi, przytoczonymi wyżej wymogami, takimi jak konieczność ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia. Banki w takich przypadkach proponują często, niespecjalnie korzystne z punktu widzenia kredytobiorcy, ubezpieczenie niskiego wkładu własnego — o wartości zabezpieczenia.

Ubezpieczenie to stanowi różnicę pomiędzy wkładem domyślnie wymaganym (a więc wynoszącym minimum 20% wartości nieruchomości) a wkładem rzeczywiście posiadanym. Dokładne koszty takiej polisy ubezpieczeniowej zależą oczywiście od wielu czynników oraz oferty danej instytucji. Jednak na pewno nie są czymś, co dla klientów jest korzystne i opłacalne.

Sprawdź listę aktualnych kredytów hipotecznych w bankach:

Marża
2,09 %
Kwota
50 000 - 3 mln zł
? dostępne są kwoty kredytu aż do 3 mln zł
Prowizja
1%
RRSO
8,29 %
? 8,29% oprocentowanie okresowo stałe przez pierwsze 60 miesięcy, później oprocentowanie zmienne: 8,25%

333 osób

wybrało ofertę
Sprawdź
Marża
2 %
Kwota
100 000 - 3 mln zł
Prowizja
0 %
? za wcześniejszą spłatę lub nadpłatę kredytu
RRSO
8,12 %

263 osób

wybrało ofertę
Sprawdź
Marża
1,79 %
? 1,79% w ofercie eko kredyty mieszkaniowe
Kwota
10 000 - 2.52 mln zł
Prowizja
0 %
? bez prowizji
RRSO
8,43 %

312 osób

wybrało ofertę
Sprawdź

Polecamy:

Naszym celem jest dostarczanie użytkownikom wartościowych i wiarygodnych treści, które pomogą im podejmować świadome decyzje finansowe. Wszystkie artykuły publikowane na naszym portalu opierają się na sprawdzonych źródłach i są redagowane przez specjalistów z dziedziny finansów.

Źródła:

1. Dokument Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego KNF

https://www.knf.gov.pl/knf/pl/komponenty/img/Nowelizacja_Rekomendacja_S_23-07-2020_70340.pdf

Jak podobała Ci się treść?
5 - ciekawa, 1 - nieciekawa
4.8/5 - (9 votes)
Komentarze (0)

Odpowiadasz na komentarz:

Komentarz zostanie opublikowany pod tą nazwą

Adres e-mail nie zostanie nigdzie opublikowany

Treści, które udostępniasz w serwisie są weryfikowane

Polecane artykuły

Zobacz wszystkie
Zobacz wszystkie
Porównywarka ofert
Porównaj ()