Zasiedzenie nieruchomości – kiedy następuje?

zasiedzenie nieruchomosci jak dziala

W większości przypadków do nabycia nieruchomości konieczny jest jej zakup. Jeśli jednak posiadamy nieruchomość przez określony czas, to możemy nabyć prawa własności przez zasiedzenie. Dowiedz się, kiedy dochodzi do stwierdzenia zasiedzenia, czym jest posiadanie samoistne i kiedy posiadacz nieruchomości może utracić do niej prawo.

Zasiedzenie nieruchomości – po ilu latach jest możliwe?

Zasiedzenie nieruchomości polega na tym, że osoba, która nie jest jej właścicielem, nabywa własność przez to, że posiada nieruchomość nieprzerwanie przez ściśle określony prawem czas. Wówczas jej prawo własności do lokalu nie różni się niczym od tego, które miałby pierwotny właściciel.

Artykuł 172 Kodeksu cywilnego jasno precyzuje to, po jakim czasie następuje zasiedzenie nieruchomości i jakie przesłanki muszą zostać spełnione, by można było zostać właścicielem nieruchomości.

Przede wszystkim musi minąć pewien okres. Jest to 20 lat (w przypadku dobrej wiary) lub 30 lat (gdy mówimy o złej wierze). Wspomniane okresy odnoszą się do człowieka, który nie jest właścicielem nieruchomości. Oznacza to, że aby doszło do zasiedzenia nieruchomości, musimy być osobą, która posiada nieruchomość nieprzerwanie jako posiadacz samoistny przez 20 lub 30 lat. 1

Posiadacz samoistny to ktoś, kto włada lokalem jak właściciel nieruchomości, choć nie posiada tytułu prawnego. Ważna jest tu właśnie chęć władania rzeczą jak właściciel, a nie rzeczywiste prawo własności. 

Zasiedzenie nieruchomości a dobra i zła wiara posiadacza 

Zastanawiasz się nad tym, jak załatwić zasiedzenie nieruchomości? Poza wspomnianą już kwestią upływu czasu musisz również wiedzieć, czym jest posiadanie w złej wierze.

Świadomość (lub jej brak), że istnieje właściciel nieruchomości, którą chcemy „zasiedzieć”, jest badana przez sąd wtedy i tylko wtedy, gdy mówimy o posiadaniu samoistnym.

W tym ujęciu dobra wiara posiadacza nieruchomości to po prostu niewiedza o istnieniu prawowitego właściciela. Wówczas, aby doszło do zasiedzenia nieruchomości, wystarczy posiadać ją nieprzerwanie przez 20 lat. 

Uwaga! Według wyroku SN z 25.06.2003 r. (III CZP 35/03, LEX nr 83981) późniejsza zmiana świadomości posiadacza nieruchomości o prawowitym właścicielu nie uzasadnia przedłużenia terminu zasiedzenia nieruchomości do 30 lat. Kluczowy jest moment objęcia nieruchomości w posiadanie.

Posiadanie w złej wierze występuje, gdy mamy wiedzę (lub możemy ją w łatwy sposób uzyskać) o istnieniu uprawnionej osoby do władania nieruchomością. W takim przypadku, aby można było mówić o zasiedzeniu, musimy posiadać nieruchomość nieprzerwanie przez 30 lat. 

Dowody na zasiedzenie nieruchomości 

Upraszczając, aby można było mówić o zasiedzeniu nieruchomości, konieczne jest:

  1. posiadanie nieruchomości – nieprzerwanie przez 20 lub 30 lat,
  2. władanie nieruchomością jak właściciel – posiadanie samoistne. 

Obie te przesłanki muszą być spełnione łącznie. Dopiero wtedy osoba, która nie jest właścicielem, nabywa własność.

Ponadto, nim złożymy wniosek o zasiedzenie nieruchomości, warto wyjaśnić, czym jest nieruchomość. Określa to art. 46 Kodeksu cywilnego, z którego wynika, że nieruchomością są części powierzchni ziemskiej, które stanowią odrębny przedmiot własności (grunty). Nieruchomością będą też budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków. 

Dobrze jest także być świadomym tego, że nie każdą nieruchomość można zasiedzieć. I nie wystarczy tu samo posiadanie nieruchomości.

Zasiedzenie odnosi się wyłącznie do tego, co może być przedmiotem własności. Oznacza to, że możemy zasiedzieć całą nieruchomość, ale już nie pokój, strych, czy piwnicę (bo są to części składowe lokalu i nie możemy nabyć do nich prawa własności).

Pierwszą z przesłanek, które musimy rozważyć, zastanawiając się nad tym, jak załatwić zasiedzenie nieruchomości, jest wspomniane już posiadanie samoistne. Jak wynika z art. 336 Kodeksu cywilnego, posiadaczem samoistnym będzie ten, kto włada nieruchomością jak właściciel. Wyłącznie posiadanie samoistne może prowadzić do zasiedzenia nieruchomości. 3

Drugim warunkiem jest zasygnalizowana już dobra i zła wiara. To od niej zależne będzie to, przez jaki czas musimy nieprzerwanie posiadać nieruchomość. Przypomnijmy, że w przypadku złej wiary jest to 30 lat, zaś w przypadku dobrej wiary – 20 lat. 

Czym są dowody na zasiedzenie nieruchomości? Może być nim odpis z księgi wieczystej, mapy nieruchomości, dowody na to, że dbaliśmy o budynek (np. wykonywaliśmy remonty), płaciliśmy za daną nieruchomość podatki i ubezpieczenia. 

Jak załatwić zasiedzenie nieruchomości?

Teoretycznie, aby załatwić zasiedzenie nieruchomości, nie trzeba iść do sądu. Wystarczy bowiem, że spełnione zostaną omówione wcześniej przesłanki zasiedzenia nieruchomości. Wówczas nabywamy własność nieruchomości z mocy prawa, bez postępowania sądowego. Konieczne będzie jednak przeprowadzenie nieprocesowego postępowania o stwierdzenie zasiedzenia. Takie postanowienie będzie najlepszym dowodem na to, że rzeczywiście przysługuje nam prawo własności danej nieruchomości.

Jak złożyć do sądu wniosek o zasiedzenie nieruchomości? Wniosek o zasiedzenie nieruchomości składa się do sądu rejonowego do wydziału cywilnego. Musi to być sąd właściwy dla miejsca położenia nieruchomości. Taki wniosek należy opłacić. We wniosku należy wskazać te osoby, które mogą być zainteresowane sprawą zasiedzenia. 

Po przeprowadzeniu postępowania, jeśli mamy dowody na zasiedzenie nieruchomości, sąd wyda postanowienie o zasiedzeniu. Wówczas prawowity właściciel traci prawo własności do nieruchomości (i nie może nią władać) na rzecz osoby, która nieruchomość zasiedziała. Można powiedzieć, że własność nieruchomości „przechodzi” na osobę, która się o to ubiegała.

Zasiedzenie nieruchomości po osobie zmarłej 

A jak wygląda zasiedzenie nieruchomości po osobie zmarłej? Zakładając, że spadkodawca władał nieruchomością przez długi czas i że do zasiedzenia doszło za jego życia, to spadkobiercy mogą złożyć wniosek o zasiedzenie nieruchomości po osobie zmarłej.

-> Zobacz: czy żona odpowiada za długi męża po jego śmierci?

Taki wniosek może zostać złożony oddzielnie, jak i być częścią postępowania spadkowego. Na drodze postępowania sądowego orzeczone zostanie to, czy doszło do zasiedzenia nieruchomości na rzecz zmarłego. Jeśli zasiedzenie miało miejsce, to samo nabycie własności nastąpi już z mocy prawa. 

Zasiedzenie nieruchomości a spadkobiercy  

Wyjaśniliśmy już, jak wygląda zasiedzenie nieruchomości po osobie zmarłej. Warto dodać, że jeśli na rzecz spadkobierców zostanie orzeczone zasiedzenie, to nie muszą oni uiszczać podatku od nabycia nieruchomości na drodze zasiedzenia. Będzie ich dotyczył tylko podatek od spadków i darowizn.

Czy przed zasiedzeniem nieruchomości można się bronić?

Po pierwsze, istnieją nieruchomości i ich części składowe, które nie można zasiedzieć. Po drugie zaś, są sytuacje, w których dojdzie do przerwania biegu zasiedzenia. Bieg terminu zasiedzenia będzie liczony na nowo, gdy:

  • przed sądem lub jakimkolwiek innym powołanym do tego organem, zostanie podjęta dowolna czynność w celu zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia, 
  • roszczenie zostanie uznane przez osobę, której przysługuje, 
  • zostanie wszczęta mediacja. 

Wówczas właściciel lokalu, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, doprowadza do przerwania biegu zasiedzenia. Zasiedzenie własności nieruchomości jest wtedy liczone od daty podjęcia konkretnej czynności prawnej.

Dobrą informacją dla prawowitego właściciela lokalu jest więc to, że przed zasiedzeniem nieruchomości można się bronić. Jeśli mamy nieruchomość, która do nas należy, warto na bieżąco śledzić to, co się z nią dzieje. Gdy dojdzie do sytuacji, w której ktoś zamieszkuje lub użytkuje należący do nas lokal bez naszej wiedzy i zgody, to należy jak najszybciej podjąć przewidziane prawem kroki. Tym, co możemy zrobić, jest podpisanie umowy najmu lub dzierżawy. Wówczas stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości nie będzie możliwe.

Takie prawne uregulowanie sytuacji sprawi, że osoba, która przebywa w lokalu stanie się posiadaczem zależnym (nie będzie to już posiadacz samoistny). Uniemożliwi jej to w przyszłości podniesienie określonych przesłanek zasiedzenia.

Nieco inaczej wygląda sytuacja, gdy jesteśmy spadkobiorcami. Wówczas warto sprawdzić to, czy miało miejsce zasiedzenie nieruchomości po osobie zmarłej. Jeśli w skład spadku wchodzą jakieś nieruchomości, to należy jak najszybciej sprawdzić i uregulować ich stan prawny. Wszelkie zmiany w tym zakresie wymagają zachowania formy aktu notarialnego.

Pomocne w obronie przed zasiedzeniem nieruchomości może być także wskazanie na posiadanie w złej wierze. Tym, co możemy zrobić, jest także podjęcie jakiejkolwiek czynności, która doprowadzi do tego, że bieg zasiedzenia zostanie przerwany. Będzie miało to moc prawną tylko wówczas, gdy jesteśmy właścicielami nieruchomości. 

Zasiedzenie nieruchomości. Podsumowanie 

Stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości to jeden ze sposobów nabycia do niej własności. Dochodzi do niego wówczas, gdy osoba posiadająca nieruchomość włada nią tak, jakby była jej właścicielem. Prawa własności do nieruchomości może nabyć zarówno osoba fizyczna, jak i prawna. 

Przypomnijmy, że zasiedzeniu podlegają nieruchomości budynkowe i lokalowe oraz służebności gruntowe. Przedmiotem zasiedzenia nie mogą być części składowe nieruchomości czy np. dobra kultury.

Źródła:

1. https://arslege.pl/nabycie-wlasnosci-nieruchomosci-przez-zasiedzenie/k9/a3612/ 

2. https://arslege.pl/definicja-nieruchomosci/k9/a1036/

3; https://arslege.pl/definicja-posiadacza-zaleznego-i-posiadacza-samoistnego/k9/a4194/

Komentarze (0)
Dodaj komentarz

Podobne artykuły