Hipoteka przymusowa

Co to jest hipoteka przymusowa?

Hipoteka przymusowa to sądowe zabezpieczenie wierzytelności pieniężnej na nieruchomości dłużnika, ustanawiane bez jego zgody na podstawie tytułu wykonawczego. Wpis do księgi wieczystej następuje na wniosek wierzyciela i jest rozpatrywany przez sąd rejonowy właściwy dla położenia nieruchomości.

W przeciwieństwie do hipoteki umownej, hipoteka przymusowa nie wymaga zgody właściciela nieruchomości. Powstaje z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej, który stanowi podstawę do skutecznego dochodzenia roszczeń.

Hipoteka przymusowa zabezpiecza:

• należność główną
• odsetki
• koszty postępowania
• inne świadczenia uboczne wymienione we wpisie

Zabezpieczenie to obejmuje nieruchomość wraz z jej przynależnościami i częściami składowymi, nawet po ich odłączeniu, jeśli pozostają na działce. Hipoteka przymusowa daje wierzycielowi pierwszeństwo zaspokojenia przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości, niezależnie od tego, kto jest aktualnym właścicielem obciążonej nieruchomości.

Różnice między hipoteką przymusową a innymi rodzajami hipotek

Podstawową różnicą między hipoteką przymusową a hipoteką umowną jest sposób ich ustanowienia. Hipoteka umowna powstaje w wyniku porozumienia stron, podczas gdy hipoteka przymusowa jest ustanawiana bez zgody właściciela nieruchomości na podstawie tytułu wykonawczego.

Kluczowe różnice:

1. Podstawa ustanowienia:
   • Hipoteka przymusowa: tytuł wykonawczy (prawomocny wyrok sądu, decyzja administracyjna)
   • Hipoteka umowna: umowa między stronami w formie aktu notarialnego
2. Wymóg zgody właściciela:
   • Hipoteka przymusowa: nie wymaga zgody właściciela nieruchomości
   • Hipoteka umowna: wymaga zgody właściciela wyrażonej w formie aktu notarialnego
3. Procedura ustanowienia:
   • Hipoteka przymusowa: ustanawiana na wniosek wierzyciela przez sąd
   • Hipoteka umowna: ustanawiana w oparciu o oświadczenie woli właściciela nieruchomości
4. Wymagane dokumenty:
   • Hipoteka przymusowa: tytuł wykonawczy z klauzulą wykonalności
   • Hipoteka umowna: akt notarialny zawierający oświadczenie o ustanowieniu hipoteki
5. Zakres zabezpieczenia:
   • Hipoteka przymusowa: może zabezpieczać należność główną, odsetki, koszty postępowania
   • Hipoteka umowna: zakres zabezpieczenia określony w umowie

Hipoteka przymusowa wyróżnia się również specyfiką w przypadku hipoteki łącznej, która zabezpiecza tę samą wierzytelność na więcej niż jednej nieruchomości. W przypadku podziału nieruchomości obciążonej hipoteką przymusową, obciążenie przechodzi automatycznie na wszystkie powstałe części jako hipoteka łączna.

Rodzaje nieruchomości podlegające hipotece przymusowej

Hipoteka przymusowa może obciążać różne rodzaje nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami. Przedmiotem hipoteki przymusowej mogą być:

1. Własność nieruchomości gruntowej – obejmuje grunt wraz z budynkami i urządzeniami trwale związanymi z gruntem.
2. Użytkowanie wieczyste – hipoteka obciąża prawo użytkowania wieczystego wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie, które stanowią własność użytkownika wieczystego.
3. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – mimo że nie jest to klasyczna nieruchomość, prawo to może być obciążone hipoteką przymusową.
4. Wierzytelność hipoteczna – hipoteka przymusowa może obciążać wierzytelność już zabezpieczoną hipoteką.
5. Część ułamkowa nieruchomości – hipoteka może obciążać udział współwłaściciela w nieruchomości. Dotyczy to również udziału we wspólności praw związanych z użytkowaniem wieczystym i prawem do lokalu.

Warto zaznaczyć, że hipoteka przymusowa zawsze obejmuje nieruchomość wraz z jej częściami składowymi, nawet jeśli zostały odłączone od nieruchomości, pod warunkiem że nadal znajdują się na działce.

W przypadku podziału nieruchomości obciążonej hipoteką, obciążenie przechodzi na wszystkie powstałe części jako hipoteka łączna. Wierzyciel może żądać zaspokojenia z każdej nieruchomości z osobna, z wybranych części, lub dokonać proporcjonalnego podziału hipoteki między nieruchomości.

Kto może złożyć wniosek o hipotekę przymusową?

O ustanowienie hipoteki przymusowej może wnioskować każdy wierzyciel, którego wierzytelność została potwierdzona odpowiednim tytułem wykonawczym. Uprawnione podmioty to:

1. Osoby fizyczne – posiadające prawomocne orzeczenie sądu lub inny tytuł wykonawczy
2. Banki – zabezpieczające niespłacone kredyty na podstawie bankowego tytułu egzekucyjnego
3. Przedsiębiorstwa – posiadające zasądzone należności
4. Skarb Państwa – w przypadku należności publicznoprawnych
5. Jednostki samorządu terytorialnego – gminy, powiaty, województwa

Podstawą wniosku o ustanowienie hipoteki przymusowej musi być jeden z następujących dokumentów:

• Prawomocny wyrok sądu zaopatrzony w klauzulę wykonalności
• Postanowienie sądu o zabezpieczeniu roszczenia
• Decyzja administracyjna podlegająca wykonaniu, nawet nieostateczna
• Tytuł wynikający z przepisów o pomocy przy dochodzeniu należności publicznoprawnych

Wierzyciel, przed złożeniem wniosku o wpis hipoteki przymusowej, powinien sprawdzić dział IV księgi wieczystej nieruchomości dłużnika, aby ustalić czy nie ma już tam wpisanych hipotek o pierwszeństwie. Hipoteki wpisane wcześniej mają pierwszeństwo zaspokojenia przed hipotekami wpisanymi później.

Nawet jeśli nieruchomość została już sprzedana przez dłużnika, wierzyciel może wnioskować o wpis hipoteki przymusowej, pod warunkiem że posiada tytuł wykonawczy przeciwko zbywcy nieruchomości, a wniosek zostanie złożony w ciągu miesiąca od dnia, w którym dowiedział się o zbyciu.

Jak ustanowić hipotekę przymusową?

Procedura ustanowienia hipoteki przymusowej składa się z kilku precyzyjnie określonych kroków:

1. Uzyskanie tytułu wykonawczego – należy najpierw uzyskać prawomocny wyrok sądu lub inny dokument stanowiący podstawę egzekucji i zaopatrzyć go w klauzulę wykonalności.
2. Wypełnienie odpowiedniego formularza – należy wypełnić formularz KW-WPIS, w którym wskazuje się:
   • Sąd rejonowy właściwy dla położenia nieruchomości
   • Numer księgi wieczystej nieruchomości dłużnika
   • Sygnaturę tytułu wykonawczego
   • Żądaną kwotę hipoteki
3. Wniesienie opłaty sądowej – opłata za wpis hipoteki przymusowej do księgi wieczystej wynosi 200 zł, niezależnie od wartości wierzytelności.
4. Złożenie kompletu dokumentów – należy złożyć w sądzie rejonowym:
   • Wypełniony formularz KW-WPIS
   • Tytuł wykonawczy (oryginał lub poświadczony odpis)
   • Dowód uiszczenia opłaty sądowej

Wniosek o wpis hipoteki przymusowej składa się w sądzie rejonowym właściwym dla położenia nieruchomości, w wydziale ksiąg wieczystych. Można to zrobić osobiście w biurze podawczym sądu lub wysłać dokumenty pocztą.

Po złożeniu kompletnego wniosku sąd rozpatruje go, a następnie wydaje postanowienie o wpisie hipoteki przymusowej lub odmowie wpisu. W przypadku pozytywnej decyzji, hipoteka przymusowa powstaje z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej.

Suma hipoteki przymusowej wyrażana jest w tej samej walucie co zabezpieczona wierzytelność, chyba że umowa hipoteczna stanowi inaczej. Zmiana waluty wierzytelności wymaga zgody właściciela nieruchomości, jeśli nie jest on dłużnikiem osobistym.

Prawa wierzyciela

Wierzyciel hipoteczny, na rzecz którego została ustanowiona hipoteka przymusowa, posiada następujące uprawnienia:

1. Pierwszeństwo zaspokojenia – wierzyciel ma prawo do zaspokojenia swoich roszczeń z nieruchomości przed wierzycielami osobistymi właściciela.
2. Niezależność od zmiany właściciela – wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości niezależnie od tego, czyją własnością nieruchomość się stała po ustanowieniu hipoteki.
3. Prawo do egzekucji – wierzyciel może wszcząć egzekucję z nieruchomości obciążonej hipoteką przymusową według przepisów sądowego postępowania egzekucyjnego.
4. Przeniesienie wierzytelności – przy przelewie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, na nabywcę przechodzi także hipoteka. Hipoteka nie może być przeniesiona bez wierzytelności, którą zabezpiecza.
5. Hipoteka łączna – w przypadku zabezpieczenia wierzytelności na kilku nieruchomościach (hipoteka łączna), wierzyciel może żądać zaspokojenia z każdej nieruchomości z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie.

Prawa właściciela nieruchomości

Właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką przymusową zachowuje następujące prawa:

1. Prawo do korzystania z nieruchomości – właściciel nadal może korzystać z nieruchomości, pobierać pożytki i dokonywać zmian, dopóki nie została wszczęta egzekucja.
2. Prawo do zbycia nieruchomości – właściciel może zbyć nieruchomość obciążoną hipoteką, jednak hipoteka pozostaje na niej jako obciążenie.
3. Prawo do zmniejszenia sumy hipoteki – właściciel może żądać zmniejszenia sumy hipoteki, gdy zabezpieczenie jest nadmierne w stosunku do zabezpieczanej wierzytelności.
4. Prawo do pobierania czynszu – właściciel zachowuje prawo do pobierania czynszu z najmu lub dzierżawy nieruchomości do momentu zajęcia nieruchomości przez wierzyciela.
5. Prawo do wykreślenia hipoteki – po spłacie wierzytelności właściciel ma prawo żądać od wierzyciela wydania zezwolenia na wykreślenie hipoteki.

Warto zaznaczyć, że hipoteka przymusowa obciąża nieruchomość wraz z jej częściami składowymi i przynależnościami. W przypadku odłączenia części składowej, hipoteka nadal ją obciąża, jeżeli część ta pozostaje na nieruchomości.

Procedura licytacji komorniczej

Nieruchomość obciążona hipoteką przymusową może zostać wystawiona na licytację komorniczą. Proces ten przebiega według ściśle określonych zasad i etapów:

1. Wszczęcie egzekucji – wierzyciel posiadający tytuł wykonawczy składa wniosek o wszczęcie egzekucji z nieruchomości do komornika sądowego.
2. Zajęcie nieruchomości – komornik dokonuje zajęcia nieruchomości poprzez wysłanie zawiadomienia do dłużnika oraz złożenie wniosku o wpis w księdze wieczystej.
3. Operat szacunkowy – przed licytacją komornik zleca rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego określającego wartość nieruchomości.
4. Obwieszczenie o licytacji – komornik wydaje obwieszczenie o licytacji, które publikuje się na co najmniej dwa tygodnie przed terminem licytacji.
5. Licytacja – odbywa się w sądzie rejonowym; wywołanie rozpoczyna się od ceny wywoławczej, która w pierwszym terminie wynosi 3/4 sumy oszacowania nieruchomości.

Konsekwencje licytacji dla hipoteki

Od złożenia wniosku o ustanowienie hipoteki przymusowej do momentu licytacji często mija kilkanaście miesięcy. Wynika to z konieczności przeprowadzenia całej procedury egzekucyjnej, w tym sporządzenia operatu szacunkowego.

Zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania cywilnego, z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i roszczenia ujawnione przez wpis w księdze wieczystej, w tym hipoteka przymusowa. Sąd dokonuje wykreślenia tych praw z urzędu.

Prawa stron w procesie licytacji

Wierzyciel hipoteczny może:

• Uczestniczyć w licytacji jako licytant
• Zostać zaspokojony z kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości według kolejności określonej w planie podziału

Właściciel nieruchomości (dłużnik) ma prawo:

• Spłacić zadłużenie przed licytacją, co skutkuje umorzeniem egzekucji
• Zaskarżyć czynności komornika, jeśli naruszają przepisy
• Uczestniczyć w licytacji i składać wyjaśnienia

Nabywca nieruchomości na licytacji:

• Nabywa nieruchomość wolną od obciążeń hipotecznych
• Ponosi koszty związane z przeniesieniem własności
• Musi uiścić cenę nabycia w ciągu dwóch tygodni od uprawomocnienia się przybicia

Okoliczności wygaśnięcia hipoteki przymusowej

Hipoteka przymusowa wygasa w następujących przypadkach:

1. Spłata całości zadłużenia – hipoteka wygasa z chwilą całkowitej spłaty zabezpieczonej wierzytelności, obejmującej należność główną, odsetki i dodatkowe koszty egzekucyjne.
2. Wygaśnięcie zabezpieczonej wierzytelności – hipoteka co do zasady wygasa, gdy wygaśnie wierzytelność, którą zabezpiecza, chyba że z danego stosunku prawnego mogą wyniknąć w przyszłości kolejne wierzytelności.
3. Uprawomocnienie się postanowienia o przysądzeniu własności – w przypadku licytacji komorniczej hipoteka wygasa z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności.
4. Wykreślenie bez podstawy prawnej – hipoteka wykreślona bez podstawy prawnej wygasa po upływie dziesięciu lat od dnia wykreślenia.
5. Zrzeczenie się hipoteki przez wierzyciela – wierzyciel może zrzec się zabezpieczenia hipotecznego, co prowadzi do wygaśnięcia hipoteki.

Samo wygaśnięcie hipoteki nie oznacza automatycznego jej wykreślenia z księgi wieczystej. Wykreślenie stanowi odrębną procedurę, którą należy przeprowadzić.

Procedura wykreślenia hipoteki przymusowej

Aby wykreślić hipotekę przymusową z księgi wieczystej, należy:

1. Uzyskać zezwolenie wierzyciela – konieczne jest pisemne zezwolenie wierzyciela na wykreślenie hipoteki, bez którego wniosek nie zostanie rozpatrzony.
2. Wypełnić formularz KW-WPIS – należy prawidłowo wypełnić formularz, wskazując:
   • Sąd rejonowy prowadzący księgę wieczystą
   • Numer księgi wieczystej nieruchomości
   • Żądanie wykreślenia hipoteki
3. Wnieść opłatę sądową – opłata za wykreślenie hipoteki przymusowej wynosi 100 zł. Jeśli wniosek składa pełnomocnik, dolicza się 17 zł opłaty skarbowej za poświadczenie pełnomocnictwa.
4. Złożyć komplet dokumentów – należy dostarczyć do sądu:
   • Formularz KW-WPIS
   • Zezwolenie wierzyciela na wykreślenie hipoteki
   • Dowód uiszczenia opłaty sądowej
   • Ewentualne pełnomocnictwo z dowodem opłaty skarbowej

Wniosek o wykreślenie hipoteki przymusowej można złożyć osobiście w biurze podawczym właściwego sądu rejonowego lub wysłać listownie. Po pozytywnym rozpatrzeniu wniosku sąd wydaje postanowienie o wykreśleniu hipoteki z księgi wieczystej.

Warto pamiętać, że zgodnie z przepisami, wierzyciel ma obowiązek wydać właścicielowi nieruchomości dokumenty potrzebne do zwolnienia hipoteki po wygaśnięciu wierzytelności zabezpieczonej hipoteką.

Przedawnienie zabezpieczonego zobowiązania

Kwestia przedawnienia zobowiązań zabezpieczonych hipoteką przymusową zależy od rodzaju wierzytelności:

• Zobowiązania publicznoprawne zabezpieczone hipoteką, zgodnie z Ordynacją podatkową, nie przedawniają się.
• Jednak orzecznictwo dopuszcza stosowanie ogólnych terminów przedawnienia określonych w przepisach prawa.