Czym jest i jak obliczyć wskaźnik LTV? Jaka jest maksymalna wartość tego wskaźnika oraz jak wpływa na koszty kredytu hipotecznego?
Czym jest wskaźnik LTV?
Wskaźnik LTV (Loan to Value) to procentowy stosunek kwoty kredytu hipotecznego do wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie. Wyrażany jest wzorem: (wysokość kredytu ÷ wartość zabezpieczenia) × 100%.
Wskaźnik ten pokazuje, jaką część wartości nieruchomości finansuje bank, a jaka pochodzi z wkładu własnego kredytobiorcy. LTV na poziomie 80% oznacza, że bank finansuje 80% wartości mieszkania, podczas gdy pozostałe 20% stanowi wkład własny klienta.
Banki wykorzystują wskaźnik LTV do oceny ryzyka kredytowego. Im wyższy wskaźnik, tym większe ryzyko dla instytucji finansowej, że wartość zabezpieczenia spadnie poniżej kwoty zadłużenia. Niższy LTV oznacza większy udział własnych środków kredytobiorcy i lepsze zabezpieczenie dla banku.
Przykład praktyczny: przy nieruchomości wartej 500 000 zł i wkładzie własnym 100 000 zł, kwota kredytu wynosi 400 000 zł. LTV = (400 000 ÷ 500 000) × 100% = 80%.
Wskaźnik LTV odzwierciedla stopień zaangażowania finansowego klienta i bezpośrednio wpływa na warunki kredytowania, wysokość marży oraz wymagania dotyczące dodatkowych zabezpieczeń.
Jak obliczyć wskaźnik LTV?
Obliczenie wskaźnika LTV wymaga podzielenia kwoty kredytu przez wartość nieruchomości i pomnożenia wyniku przez 100. Wzór matematyczny przedstawia się następująco:
LTV = (kwota kredytu ÷ wartość nieruchomości) × 100%
Przykład obliczenia nr 1:
- Wartość mieszkania: 400 000 zł
- Kwota kredytu: 300 000 zł
- Kalkulacja: 300 000 ÷ 400 000 = 0,75
- LTV = 75%
Przykład obliczenia nr 2:
- Wartość domu: 600 000 zł
- Wkład własny: 120 000 zł
- Kwota kredytu: 600 000 – 120 000 = 480 000 zł
- Kalkulacja: 480 000 ÷ 600 000 = 0,80
- LTV = 80%
Wartość nieruchomości do obliczeń stanowi wycenę rynkową przeprowadzoną przez rzeczoznawcę na zlecenie banku. Wycena ta może różnić się od ceny zakupu nieruchomości.
Praktyczne zastosowanie: przed złożeniem wniosku kredytowego warto samodzielnie wyliczyć przewidywany LTV. Pozwala to oszacować warunki finansowania i przygotować odpowiedni wkład własny.
Istotne: im niższa wartość LTV, tym korzystniejsze warunki kredytowania oferuje bank, włączając niższą marżę i brak konieczności dodatkowych ubezpieczeń.
Jaka jest wymagana wysokość wskaźnika LTV?
Zgodnie z przytoczoną już wyżej przeze mnie Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego, wartość tego wskaźnika w momencie uruchomienia kredytu na nieruchomościach mieszkalnych nie powinna przekraczać poziomu 80%. Ale to konkretny bank określa wskaźnik LTV.
W przypadku nieruchomości komercyjnych poziom ten wynieść może z kolei maksymalnie 75%.
Chociaż jest kilka ale. Wyjątkowo wskaźnik LTV może mieć maksymalnie 90% w przypadku nieruchomości mieszkalnych oraz 80% w przypadku nieruchomości komercyjnych. Ale tylko wtedy, gdy dla części kredytu przekraczającej wartość podstawowego wskaźnika Loan to Value ustanowiono:
- odpowiednie zabezpieczenie lub
- blokadę środków na rachunku bankowym bądź zastaw na papierach wartościowych lub
- przeniesienie określonej kwoty na własność banku lub
- przeniesienie środków klienta zgromadzonych na Indywidualnym Koncie Emerytalnym lub Indywidualnym Koncie Zabezpieczenia Emerytalnego.
Do powyższych rekomendacji KNF banki komercyjne muszą się obowiązkowo stosować. Mimo wszystko każdy z nich ma własną politykę określania wskaźnika LTV (*trzymając się przy tym tylko ram zarysowanych przez KNF).
Maksymalne LTV w bankach
Jaki maksymalny poziom wskaźnika LTV podają konkretne banki dla oferowanych przez siebie kredytów hipotecznych na nieruchomości mieszkalne?
| Bank | Maksymalny stosunek LTV | Dodatkowe warunki |
|---|---|---|
| PKO BP | 90% | Wkład własny ≥ 10% |
| Pekao SA | 90% | Wkład własny ≥ 10% |
| Santander Bank Polska | 90% | Wkład własny ≥ 10% |
| mBank | 90% | Wkład własny ≥ 10% |
| Alior Bank | 90% | Wkład własny ≥ 10% |
| VeloBank | 90% | Wkład własny ≥ 10% + ubezpieczenie NWK |
| ING Bank Śląski | 80% | Wkład własny ≥ 20% |
| Bank Millennium | 80% | Wkład własny ≥ 20% (od 1.01.2025) |
| BNP Paribas | 80% | Wkład własny ≥ 20% |
Wyjaśnienie:
- LTV 90% – bank finansuje do 90% wartości nieruchomości, wymagany wkład własny minimum 10%
- LTV 80% – bank finansuje do 80% wartości nieruchomości, wymagany wkład własny minimum 20%
- Ubezpieczenie NWK – ubezpieczenie niskiego wkładu własnego (dodatkowy koszt przy LTV > 80%)
Większość banków oferuje maksymalne LTV na poziomie 90%, jednak przy przekroczeniu 80% zazwyczaj wymagają dodatkowych zabezpieczeń lub naliczają wyższą marżę.
Wkład własny a wskaźnik LTV
W zasadzie można zgodzić się z twierdzeniem, że wkład własny to po prostu odwrotna wysokość wskaźnika LTV. Im wyższy wskaźnik LTV, tym odpowiednio niższy jest potrzebny wkład własny.
Przykład:
Jeśli wskaźnik LTV rozpatrywanego kredytu hipotecznego wynosi 80%, musisz być przygotowany na 20% wkładu własnego. Dla nieruchomości wartej 500 000 zł będzie to 100 000 zł z własnej kieszeni, przy 400 000 zł pożyczonych od banku.
Jak wskaźnik LTV wpływa na kredyt hipoteczny?
Wskaźnik LTV bezpośrednio determinuje warunki finansowania kredytu hipotecznego. Banki dostosowują marżę kredytową do poziomu ryzyka wyrażonego przez LTV.
Różnice w marży w zależności od LTV:
- LTV do 60%: najniższa marża, brak dodatkowych opłat
- LTV 60-80%: standardowa marża, typowe warunki kredytowania
- LTV powyżej 80%: marża wyższa o 0,1-0,3 punktu procentowego
Przykład wpływu na oprocentowanie:
- Kredyt 400 000 zł na 25 lat przy LTV 70%: marża 2,5%
- Ten sam kredyt przy LTV 85%: marża 2,8%
- Różnica w kosztach: około 180 zł miesięcznie więcej w racie
Wyższe LTV wiąże się z dodatkowymi wymaganiami:
- Obowiązkowe ubezpieczenie niskiego wkładu własnego przy LTV >80%
- Wyższe prowizje za udzielenie kredytu
- Dodatkowe zabezpieczenia (blokada środków, zastaw na papierach wartościowych)
Wpływ na wysokość raty kredytu ma charakter podwójny. Większa kwota kredytu przy wysokim LTV automatycznie podnosi ratę, a wyższa marża dodatkowo zwiększa koszty odsetek.
Praktyczny przykład:
- Nieruchomość 500 000 zł, LTV 60% (kredyt 300 000 zł): rata około 1 680 zł
- Ta sama nieruchomość, LTV 80% (kredyt 400 000 zł): rata około 2 380 zł
- Różnica: 700 zł miesięcznie plus koszty ubezpieczenia
Długoterminowe skutki: różnica 0,3 p.p. w marży przy kredycie 400 000 zł na 25 lat oznacza dodatkowe koszty przekraczające 54 000 zł przez cały okres spłaty.
Sprawdź listę aktualnych kredytów hipotecznych w bankach:
45 osób
wybrało ofertę
27 osób
wybrało ofertę
26 osób
wybrało ofertęŹródła:
1. Dokument Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego KNF
https://www.knf.gov.pl/knf/pl/komponenty/img/Nowelizacja_Rekomendacja_S_23-07-2020_70340.pdf