Co ot jest ubezpieczenie pomostowe?

Przymierzając się do kupna własnego mieszkania, często decydujemy się na kredyt hipoteczny. Mimo dużej popularności jest to dość zawiły i skomplikowany sposób finansowania, który często wiąże się z dodatkowymi kosztami. Ubezpieczenie pomostowe to jeden z przykładów takich dodatkowych opłat.

Co to jest ubezpieczenie pomostowe w kredycie hipotecznym?

Ubezpieczenie pomostowe w kontekście kredytu hipotecznego to koszt, który kredytobiorca musi ponieść przez pewien czas. Działanie tego ubezpieczenia rozpoczyna się w momencie, gdy bank wypłaca środki z kredytu, i trwa do chwili, gdy hipoteka zostaje wpisana do księgi wieczystej danej nieruchomości. Jego głównym celem jest ochrona interesów banku, który w tym okresie nie dysponuje formalnym zabezpieczeniem dla udzielonego kredytu.

Ubezpieczenie pomostowe może przybierać różne formy:

• kredytobiorca może być zobowiązany do opłacania miesięcznej prowizji od całkowitej kwoty kredytu,
• stawka marży może być podwyższona w stosunku do standardowej,
• wiąże się to z dodatkowym obciążeniem finansowym, które trwa aż do zakończenia procedury wpisu hipotecznego.

Dlaczego bank wymaga ubezpieczenia pomostowego?

Ubezpieczenie pomostowe, wymagane przez banki, ma na celu zabezpieczenie ich interesów finansowych w czasie, gdy kredyt już został wypłacony, ale hipoteka wciąż nie figuruje w księdze wieczystej. W tym okresie banki stają się bardziej narażone na ryzyko. Brak formalnego zabezpieczenia na nieruchomości może prowadzić do potencjalnych strat finansowych.

To właśnie ubezpieczenie pomostowe pełni rolę ochrony, zmniejszając to ryzyko i zapewniając bankowi większą stabilność. Bez tego zabezpieczenia, bank mógłby zdecydować się wstrzymać wypłatę kredytu, co mogłoby stworzyć ogromne trudności dla osób korzystających z kredytu.

Ten mechanizm jest istotny zarówno dla zabezpieczenia interesów banku, jak i dla gwarancji, że pożyczone fundusze będą odpowiednio chronione. Ułatwia to bankom oferowanie kredytów hipotecznych, nawet zanim hipoteka zostanie oficjalnie zarejestrowana.

Składka na ubezpieczenie pomostowe zazwyczaj oscyluje pomiędzy 0,07% a 0,1% wartości kredytu na miesiąc. Warto jednak zauważyć, że banki mogą ustalać różne marże kredytowe, co prowadzi do znacznego zróżnicowania oprocentowania aż do wygaśnięcia okresu ubezpieczenia. Wysokość składki oraz prowizji zależy od wielu czynników, takich jak:

• kwota zaciągniętego kredytu,
• długość trwania polisy,
• wewnętrzne zasady konkretnego banku.

W praktyce ubezpieczenie pomostowe realizowane jest poprzez podwyższenie marży kredytowej o 0,05-2,5 punktów procentowych lub miesięczną prowizję wynoszącą około 0,0833% kwoty zadłużenia.

Porównanie marż w głównych bankach polskich

Analiza głównych banków w Polsce pokazuje znaczące różnice w wysokości marży ubezpieczenia pomostowego w 2025 roku:

• Alior Bank: 2,5 p.p. (najwyższa marża na rynku)
• mBank: 1,5 p.p.
• PKO BP: 0,9 p.p.
• Santander: 0,5 p.p. (przy wpisie w ciągu miesiąca)
• ING: 0,05 p.p. (przy wpisie w ciągu 6 miesięcy – najniższa marża)
• Millennium Bank: prowizja miesięczna 0,0833% kwoty zadłużenia

Różnice w marżach między bankami mogą przekładać się na tysiące złotych różnicy w całkowitych kosztach ubezpieczenia, dlatego porównanie ofert przed wyborem kredytu jest kluczowe dla optymalizacji wydatków.

Praktyczne przykłady kosztów

Dla lepszego zobrazowania rzeczywistych kosztów ubezpieczenia pomostowego, przedstawiamy konkretne obliczenia dla kredytu o wartości 400 000 PLN:

Koszty miesięczne w zależności od marży:

• Marża 0,5%: 167 PLN miesięcznie
• Marża 1,0%: 333 PLN miesięcznie
• Marża 1,5%: 500 PLN miesięcznie
• Marża 2,0%: 667 PLN miesięcznie

Całkowite koszty przy średnim czasie oczekiwania 3,8 miesiąca:

• Marża 0,5%: 635 PLN
• Marża 1,0%: 1 267 PLN
• Marża 1,5%: 1 900 PLN
• Marża 2,0%: 2 540 PLN

Koszty związane z ubezpieczeniem pomostowym mogą zatem wahać się od kilkuset do kilku tysięcy złotych, co staje się znaczącym obciążeniem finansowym, dopóki hipoteka nie zostanie wpisana do księgi wieczystej.

Od czego zależy wysokość kosztu ubezpieczenia pomostowego?

Koszt ubezpieczenia pomostowego uzależniony jest od kilku istotnych aspektów:

• wartość kredytu hipotecznego – wyższa kwota kredytu oznacza, że składka ubezpieczeniowa będzie proporcjonalnie wyższa,
• czas oczekiwania – dłuższy okres oczekiwania na wpis hipoteki do księgi wieczystej skutkuje wyższymi kosztami,
• prawne procedury oraz ewentualne opóźnienia – mogą dodatkowo zwiększać całkowite nakłady związane z ubezpieczeniem,
• sposób naliczania kosztów przez bank – może wymagać regularnych miesięcznych składek lub podnieść marżę kredytową do chwili, gdy hipoteka zostanie wpisana,
• wybór banku – różnice w marżach między bankami mogą wynosić nawet 2,45 punktu procentowego (ING vs Alior Bank),
• długość ubezpieczenia w zależności od czasu oraz stopnia skomplikowania budowy domu – w przypadku kredytów budowlanych może wiązać się z dodatkowymi wydatkami.

Całkowite koszty ubezpieczenia pomostowego mogą wahać się od kilku setek do nawet kilku tysięcy złotych, w zależności od kombinacji powyższych czynników.

Jak obliczyć koszt ubezpieczenia pomostowego?

Aby wyliczyć, o ile wzrosła nasza miesięczna rata przez ubezpieczenie pomostowe, możemy albo posiłkować się specjalnym kalkulatorem dostępnym w internecie, albo obliczyć koszt samodzielnie.

Do obliczeń potrzebna nam będzie wiedza, o ile punktów procentowych podnoszona jest marża naszego kredytu hipotecznego (najczęściej 1-2%). Następnie należy dokonać obliczeń, według wzoru:

(Wysokość raty z ubezpieczeniem – Wysokość raty bez ubezpieczenia) x Liczba miesięcy w których płacimy za ubezpieczenie pomostowe = Miesięczny koszt ubezpieczenia pomostowego

Wykonajmy obliczenia na przykładzie. Wypłacona przez bank kwota naszego kredytu mieszkaniowego to 350 000 zł. Marża tego kredytu z tytułu ubezpieczenia pomostowego wzrosła o 1 punkt procentowy. Standardowe oprocentowanie kredytu wynosi 7%. Zatem przy ubezpieczeniu pomostowym wynosi 8%.

Symulację wysokości rat możemy wykonać w tym kalkulatorze kredytu hipotecznego. W przykładzie stosujemy równe raty a okres spłaty wynosi 25 lat. Zatem standardowa rata wynosi: 2473,73 zł. Rata z ubezpieczeniem to 2701,36 zł. Przy założeniu, że ubezpieczenie pomostowe będziemy płacić przez 12 miesięcy, to całkowity jego koszt wyniesie:

---

(2701,36 zł – 2473,73 zł) x 12 miesięcy = 2731,56 zł

---

Wniosek: Całkowity koszt ubezpieczenia pomostowego wyniesie w danym przykładzie 2731,56 zł.

Od kiedy płaci się ubezpieczenie pomostowe?

Klient podpisuje ubezpieczenie pomostowe od momentu wypłaty kredytu lub od momentu wypłaty jego I transzy. W przypadku wypłaty kredytu hipotecznego w transzach bank, może wyliczyć ubezpieczenie pomostowe od całej kwoty kredytu lub od kwoty, która faktycznie została wypłacona w pierwszej transzy. Druga opcja dla nas – jako kredytobiorców, jest zdecydowanie korzystniejsza.

Do kiedy trzeba opłacać ubezpieczenie pomostowe?

Ubezpieczenie pomostowe musimy opłacać do momentu uzyskania wpisu wieczysto-księgowego. Całkowita kwota ubezpieczenia jest zależna więc, od czasu oczekiwania na wpis hipoteki. W większych miastach, takich jak Warszawa czy Gdańsk, cały proces może trwać nawet do kilkunastu miesięcy. Zwłaszcza gdy, mamy do czynienia z nieruchomością z rynku pierwotnego.

Bank ma prawo pobierać opłaty z tytułu ubezpieczenia pomostowego jedynie do momentu ustanowienia wpisu. Musimy jednak pamiętać o tym, że to na nas ciąży obowiązek poinformowania banku o dokonanej zmianie w księgach wieczystych.

Jeśli bank naliczy koszty tytułem ubezpieczenia pomostowego już po wpisie wieczysto-księgowym, jest on zobowiązany do dokonania korekty. Należy nam się wtedy zwrot nadpłaconego ubezpieczenia pomostowego.

Przed czym chroni ubezpieczenie pomostowe i kogo?

Ubezpieczenia pomostowe powstały po to, aby chronić banki przed nieuczciwymi kredytobiorcami. Wcześniejsza wypłata kredytu przed dokonaniem wpisu wieczysto-księgowego to dla nich duże ryzyko. Dlatego w oczekiwaniu na jego ustanowienie, instytucje zabezpieczają się w ramach ubezpieczenia pomostowego.

Stronami umowy tego ubezpieczenia są:

• bank oraz
• towarzystwo ubezpieczeniowe.

Kredytobiorca nie jest żadną ze stron umowy, choć to on jest odpowiedzialny za opłacanie wszelkich kosztów z tego tytułu. Również jako kredytobiorcy nie mamy możliwości wyboru ubezpieczenia. Musimy skorzystać z takiej opcji, jaką zaoferuje nam wybrany bank we współpracy z danym towarzystwem ubezpieczeniowym.

Czy ubezpieczenie pomostowe jest zwracane?

Kiedy bank zwraca ubezpieczenie pomostowe? Zwrot ubezpieczenia pomostowego dotąd był możliwy tylko w przypadku, gdy instytucja pobrała opłatę z tego tytułu już po ustanowieniu wpisu wieczysto-księgowego. Po nowelizacji prawa bankowego (dla nowo podpisanych umów) ubezpieczenie pomostowe jest traktowane jako kaucja podlegająca zwrotowi.

Dla kredytów zaciągniętych przed wejściem zmian, odzyskanie ubezpieczenia pomostowego jest możliwe, gdy zostało ono bezpodstawnie pobrane.

Aby uzyskać zwrot pobranych należności, które zostały zajęte bezpodstawnie, kierowaliśmy do banku odpowiednio sformułowany wniosek. Jeśli pomimo wysłania wniosku, nie zrealizował on zwrotu ubezpieczenia pomostowego, mamy prawo skierować sprawę do sądu. Takie działanie jest bowiem niezgodne z prawem.

Pamiętaj — nie zwlekaj z roszczeniem wobec banku, gdyż może dojść do przedawnienia. Masz czas na wystąpienie do banku z wnioskiem o zwrot nadpłaconej kwoty do 10 lat od dnia jego zapłaty.

Czy zawarcie ubezpieczenia pomostowego jest obowiązkowe?

Ubezpieczenie pomostowe w kredycie hipotecznym jest obowiązkowe. Jednakże każdy bank oferuje inne warunki, dlatego powinniśmy dobrze rozeznać się na rynku kredytów hipotecznych.

Jak długo obowiązuje ubezpieczenie pomostowe?

Ubezpieczenie pomostowe zaczyna obowiązywać w momencie wypłaty kredytu hipotecznego i trwa aż do momentu formalnego wpisu hipoteki w księdze wieczystej.

Średni czas oczekiwania

Według oficjalnych danych Ministerstwa Sprawiedliwości za I kwartał 2025 roku, średni czas oczekiwania na wpis hipoteki wynosi 3 miesiące 24 dni (3,8 miesiąca). Jednocześnie jedna trzecia spraw jest rozpatrywana po co najmniej 6 miesiącach, co oznacza znaczące wydłużenie okresu ubezpieczenia pomostowego dla części kredytobiorców.

Zróżnicowanie regionalne czasu oczekiwania

Analiza czasów oczekiwania w różnych lokalizacjach pokazuje znaczące różnice wynikające z obłożenia poszczególnych sądów wieczystoksięgowych:

• Duże miasta (Warszawa, Gdańsk): 8-12 miesięcy – najdłuższe okresy oczekiwania
• Średnie miasta (Poznań): 1-3 miesiące
• Średnia krajowa: 3,8 miesiąca
• Mniejsze ośrodki: często poniżej 1 miesiąca – najkrótsze terminy

Różnice regionalne mogą powodować, że całkowite koszty ubezpieczenia pomostowego dla identycznego kredytu w Warszawie będą nawet trzy razy wyższe niż w mniejszej miejscowości.

Co wpływa na długość procedury?

Długość procedury wpisu hipoteki zależy od wielu czynników:

• Obłożenie sądów wieczystoksięgowych – liczba wniosków oczekujących na rozpatrzenie,
• Liczba referendarzy i sędziów – dostępność kadry w danym sądzie,
• Rodzaj nieruchomości – rynek pierwotny zazwyczaj charakteryzuje się szybszymi procedurami niż rynek wtórny,
• Kompletność dokumentacji – braki w dokumentach mogą znacząco wydłużyć proces,
• Budowa domu – w sytuacji, gdy budujemy dom, ten okres może być jeszcze dłuższy i wynosić nawet kilka lat.

Dodatkowo zmiany wprowadzone nowelizacją ustawy z 2022 roku ograniczyły czas obowiązywania ubezpieczenia z podwyższoną marżą do chwili podjęcia decyzji w sprawie wpisu hipoteki, co może przyspieszyć zakończenie tego procesu.

Jak nowelizacja ustawy zmienia zasady ubezpieczenia pomostowego?

Nowelizacja ustawy z 17 września 2022 roku przyniosła ważne zmiany w zasadach dotyczących ubezpieczenia pomostowego, znacząco wzmacniając ochronę kredytobiorców. Od tej daty ubezpieczenie to wygasa w chwili, gdy sąd wyda postanowienie o wpisie hipoteki do księgi wieczystej, co znacząco skraca cały proces, ponieważ wcześniej obowiązywało aż do momentu uprawomocnienia tego wpisu.

Te modyfikacje oznaczają, że klienci muszą ponosić dodatkowe koszty związane z:

• podwyższoną marżą kredytową przez znacznie krótszy czas,
• odciążeniem finansowym kredytobiorców,
• przyspieszeniem procedur administracyjnych dotyczących wpisu hipoteki.

Taka zmiana przynosi korzyści zarówno klientom, jak i instytucjom bankowym. Nowelizacja była efektem prac Ministerstwa Sprawiedliwości, której celem było wzmocnienie ochrony kredytobiorców w obliczu rosnących stóp procentowych.

Obowiązek zwrotu kosztów ubezpieczenia pomostowego

Najważniejszą zmianą wprowadzoną nowelizacją jest obowiązek zwrotu kosztów ubezpieczenia pomostowego przez banki. Nowe przepisy przewidują, że:

• Banki mają obowiązek zwrotu kosztów ubezpieczenia pomostowego po dokonaniu wpisu hipoteki,
• Zwrot musi nastąpić w terminie 60 dni od wpisu do księgi wieczystej,
• Kredytobiorca może wybrać między zwrotem gotówkowym a zaliczeniem na poczet spłaty kredytu.

Zakres zastosowania nowych przepisów

Regulacja obejmuje:

• Nowe umowy kredytowe zawarte po 17 września 2022 roku,
• Istniejące kredyty, gdzie wpis hipoteki nastąpił po tej dacie,
• Wyklucza umowy zawarte i rozliczone przed tą datą.

Jak uzyskać zwrot nadpłaconego ubezpieczenia pomostowego?

Aby ubiegać się o zwrot nadpłaconego ubezpieczenia pomostowego, kredytobiorca powinien złożyć formalny wniosek w banku. Proces ten powinien być rozpoczęty po zapisaniu hipoteki w księdze wieczystej. W trakcie składania wniosku istotne jest dostarczenie potwierdzenia tego wpisu.

Terminy dochodzenia zwrotu:

• Bank ma obowiązek dokonać zwrotu w terminie 60 dni od wpisu hipoteki do księgi wieczystej,
• Kredytobiorca ma prawo dochodzić zwrotu przez 10 lat od momentu dokonania wpisu.

Zwrócenie nadpłaconych kosztów ubezpieczenia to ważny aspekt ochrony praw konsumenckich. Użyteczne jest zrozumienie, że bank zwraca te środki tylko za okres, w którym ubezpieczenie nie było już wymagane. Dlatego warto być świadomym swoich praw, aby skutecznie móc dochodzić zwrotu nadpłaty.

Jak przyspieszyć wpis hipoteki i zakończenie ubezpieczenia pomostowego?

Aby przyspieszyć proces wpisu hipoteki oraz zakończyć obowiązek posiadania ubezpieczenia pomostowego, warto zrealizować kilka istotnych kroków:

• składanie wniosków do sądu w sposób sprawny i precyzyjny – kompletna dokumentacja od początku eliminuje opóźnienia,
• regularne śledzenie statusu sprawy – aktywny monitoring pozwala reagować na ewentualne problemy,
• rozważenie skorzystania z procedur przyspieszonych wpisów – w niektórych przypadkach dostępne są szybsze ścieżki,
• zastosowanie innych form zabezpieczenia – takich jak tymczasowy wpis hipoteki, depozyt bankowy czy gwarancja ubezpieczeniowa,
• cyfryzacja procesów – elektroniczne postępowanie wieczystoksięgowe (EKW) może znacznie skrócić czas oczekiwania.

Dzięki temu można znacznie skrócić czas oczekiwania na wpis do księgi wieczystej. Zastosowanie powyższych strategii nie tylko przyspiesza proces wpisu hipotecznego, ale również pozwala na obniżenie całkowitych kosztów kredytu. W rezultacie możliwe jest wcześniejsze zakończenie wymogu ubezpieczenia pomostowego, co przekłada się na oszczędności dla kredytobiorcy oraz lepsze zarządzanie jego finansami.