Ubezpieczenie pomostowe — czym jest i przed czym chroni?

ubezpieczenie pomostowe - co to jest?

Przymierzając się do kupna własnego mieszkania, często decydujemy się na kredyt hipoteczny. Mimo dużej popularności jest to dość zawiły i skomplikowany sposób finansowania, który często wiąże się z dodatkowymi kosztami. Ubezpieczenie pomostowe to jeden z przykładów takich dodatkowych opłat.

Na czas zawarcia umowy kredytu hipotecznego, bank wpisywany jest do księgi wieczystej kupowanej przez nas nieruchomości. Jest to zabezpieczenie na wypadek niewypłacalności kredytobiorcy. Zanim jednak odpowiedni sąd dokona formalnych czynności i nastąpi ich uprawomocnienie, może upłynąć naprawdę sporo czasu. Aby ukrócić do minimum czas oczekiwania na wypłatę pieniędzy z banku, wprowadzono ideę ubezpieczenia pomostowego kredytu hipotecznego.

Ubezpieczenie pomostowe — co to jest?

Czym jest ubezpieczenie pomostowe? Najprościej – jest to ubezpieczenie kredytu hipotecznego na czas, gdy bank wypłacił już środki, ale nadal nie ma gwarancji w postaci wpisu do hipoteki. Od strony kredytobiorcy to nic innego, jak tylko dodatkowy koszt kredytu.

Zakupując nieruchomość z rynku wtórnego, przed otrzymaniem wypłaty kredytu hipotecznego, musimy złożyć w sądzie wniosek o dokonanie wpisu w księdze wieczystej. W przypadku rynku pierwotnego jest inaczej. Nie ma tutaj założonej jeszcze księgi wieczystej. Jest ona tworzona dopiero po akcie notarialnym przenoszącym własność. Banki wypłacają więc pieniądze z kredytu hipotecznego przed dokonaniem wpisu w księdze wieczystej. W ramach ponoszonego ryzyka zabezpieczają się w postaci ubezpieczenia pomostowego.

Zmiany w prawie bankowym a ubezpieczenie pomostowe

Rosnąca w zastraszającym tempie inflacja i podnoszone, co rusz, stopy procentowe są niemałym obciążeniem finansowym dla kredytobiorców. Według Raportu AMRON-SARFiN, I kw. 2022 przyniósł spadek sprzedaży kredytów mieszkaniowych aż o 25% w porównaniu do poprzedniego kwartału. BIK natomiast podaje, że w maju 2022 r. wartość zapytań o kredyt hipoteczny spadła o ponad połowę. Wszystkie te dane wskazują na to, że ewidentnie mamy do czynienia z ochłodzeniem na rynku kredytów mieszkaniowych1.

Liczba udzielonych kredytów hipotecznych

BankI kw. 2022IV kw. 2021I kw. 2021Zmiana względem I kw. 2022 a IV kw. 2021
Santander Bank Polska8 1449 0524 711
-908
mBank5 9085 8674 52341
Bank Millennium5 5849 2988 544-3 714
Bank Pekao4 9217 4527 577-2 531
BNP Paribas4 0633 9343 757129
Alior Bank2 0422 6662 406-624
BOŚ Bank42
Bank Pocztowy224173-19
Razem:30 72638 31031 591-7 584
Tabela powstała na podstawie danych zebranych przez AMRONSAFRiN

Systematycznie podnoszone stopy procentowe, a także koszty ponoszone z tytułu ubezpieczenia pomostowego to równocześnie coraz wyższa rata kredytu hipotecznego. Aby odciążyć, i tak już przeciążone do granic możliwości portfele kredytobiorców, przygotowano projekt nowelizacji w prawie bankowym.

Resort ministra sprawiedliwości uważa, że pieniądze z ubezpieczenia pomostowego powinny być traktowane jako kaucja lub depozyt. Po dokonaniu wpisu do księgi wieczystej pieniądze mają zostać zwrócone kredytobiorcy lub też zostać zaliczone w poczet należności bankowych.

Kolejna ważna zmiana proponowana przez Ministerstwo Sprawiedliwości to możliwość wpisu hipoteki do księgi wieczystej przez notariusza. Wszystko po to, aby odciążyć sądy w czynnościach o charakterze bezspornym. Celem tej zmiany jest także skrócenie czasu uzyskania wpisu w księdze wieczystej2.

[AKTUALIZACJA] Nowelizacja Prawa bankowego (22.07.2022 r.)

Banki będą zwracać wszystkie dodatkowe opłaty poniesione w okresie oczekiwania na wpis do hipoteki księgi wieczystej. Sejm znowelizował ustawę Prawa bankowego o ten podpunkt. Tak więc, jeśli instytucja doliczy nam koszty „za czekanie”, zmuszona jest zwrócić nam zabrane pieniądze lub doliczyć je na poczet zobowiązania kredytowego.

Nie powinno być tak, że w czasie oczekiwania na wpis hipoteki zabezpieczającej zakup mieszkania czy innej nieruchomości banki pobierają z tego tytułu dodatkową i wygórowaną opłatę. Tak być nie może, ponieważ ponad 99 proc. wniosków o wpis hipoteki jest uwzględnianych, udzielenie kredytu poprzedza analiza zdolności kredytowej, a wypłata pieniędzy nie nastąpi przed złożeniem wniosku o wpis zabezpieczenia do księgi wieczystej – zwrócił uwagę Marcin Warchoł, wiceminister sprawiedliwości.

Jego zdaniem, już od wielu lat ubezpieczenie pomostowe nie spełnia swojej funkcji w praktyce, a banki po prostu podwyższają swoją marżę, którą określają w sposób dowolny i wg własnego uznania.

Ubezpieczenie pomostowe a wpis do księgi wieczystej nieruchomości

Do tej pory ustanowienie wpisu hipoteki do księgi wieczystej wymagało od nas sporej dozy cierpliwości. Proces ten mógł trwać od kilku tygodni do nawet kilkunastu miesięcy. Czasem jednak mogliśmy ten czas sobie ukrócić, powołując się na losowe sytuacje życiowe. Obecnie nowe przepisy znacznie skracają ten okres. M.in. dzięki powierzeniu takich wpisów notariuszom.

To pozwoli nam więc na szybsze załatwienie sprawy. Będziemy mogli, jak dotychczas – za pośrednictwem notariusza złożyć wniosek do sądu, albo – skorzystać z nowej możliwości i wystąpić do notariusza, aby ten dokonał wpisu do księgi wieczystej. Nowe regulacje przyznają notariuszom również prawo do tzw. notarialnych nakazów zapłaty, co jednocześnie zmniejszy obciążenie sądów3.

Przeczytaj także —> Wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej

W okresie boomu na rynku mieszkaniowym, sądy wieczystoksięgowe były zawalone wnioskami o wpis. Niekiedy kredytobiorcy musieli płacić ubezpieczenie pomostowe nawet przez kilkanaście miesięcy. Bo właśnie tyle trwało dopełnienie formalności w sądzie.

Ile wynosi ubezpieczenie pomostowe?

Wysokość ubezpieczenia pomostowego do tej pory zależała od kwoty kredytu, a także od sposobu pobierania składki. Banki dokonywały jej na 2 sposoby:

  • podwyższenie marży kredytu hipotecznego do momentu, w którym dostarczymy instytucji odpis z ksiąg wieczystych (jest to ok. 1-2% wartości kredytu),
  • opłacanie składki ubezpieczeniowej.

Przyjmuje się, że rocznie koszt ubezpieczenia pomostowego wynosił od 3,5 do 4 tys. zł. Jednak w najgorszych przypadkach, kwota ta mogła wzrosnąć nawet kilkukrotnie.

ubezpieczenie pomostowe - na czym polega?

Jak obliczyć koszt ubezpieczenia pomostowego?

Aby wyliczyć, o ile wzrosła nasza miesięczna rata przez ubezpieczenie pomostowe, możemy albo posiłkować się specjalnym kalkulatorem dostępnym w internecie, albo obliczyć koszt samodzielnie.

Do obliczeń potrzebna nam będzie wiedza, o ile punktów procentowych podnoszona jest marża naszego kredytu hipotecznego (najczęściej 1-2%). Następnie należy dokonać obliczeń, według wzoru:

(Wysokość raty z ubezpieczeniem – Wysokość raty bez ubezpieczenia) x Liczba miesięcy w których płacimy za ubezpieczenie pomostowe = Miesięczny koszt ubezpieczenia pomostowego

Wykonajmy obliczenia na przykładzie. Wypłacona przez bank kwota naszego kredytu mieszkaniowego to 350 000 zł. Marża tego kredytu z tytułu ubezpieczenia pomostowego wzrosła o 1 punkt procentowy. Standardowe oprocentowanie kredytu wynosi 7%. Zatem przy ubezpieczeniu pomostowym wynosi 8%.

Symulację wysokości rat możemy wykonać w tym kalkulatorze kredytu hipotecznego. W przykładzie stosujemy równe raty a okres spłaty wynosi 25 lat. Zatem standardowa rata wynosi: 2473,73 zł. Rata z ubezpieczeniem to 2701,36 zł. Przy założeniu, że ubezpieczenie pomostowe będziemy płacić przez 12 miesięcy, to całkowity jego koszt wyniesie:


(2701,36 zł – 2473,73 zł) x 12 miesięcy = 2731,56 zł


Wniosek: Całkowity koszt ubezpieczenia pomostowego wyniesie w danym przykładzie 2731,56 zł.

Od kiedy płaci się ubezpieczenie pomostowe?

Klient podpisuje ubezpieczenie pomostowe od momentu wypłaty kredytu lub od momentu wypłaty jego I transzy. W przypadku wypłaty kredytu hipotecznego w transzach bank, może wyliczyć ubezpieczenie pomostowe od całej kwoty kredytu lub od kwoty, która faktycznie została wypłacona w pierwszej transzy. Druga opcja dla nas – jako kredytobiorców, jest zdecydowanie korzystniejsza.

Do kiedy trzeba opłacać ubezpieczenie pomostowe?

Ubezpieczenie pomostowe musimy opłacać do momentu uzyskania wpisu wieczysto-księgowego. Całkowita kwota ubezpieczenia jest zależna więc, od czasu oczekiwania na wpis hipoteki. W większych miastach, takich jak Warszawa czy Gdańsk, cały proces może trwać nawet do kilkunastu miesięcy. Zwłaszcza gdy, mamy do czynienia z nieruchomością z rynku pierwotnego.

Bank ma prawo pobierać opłaty z tytułu ubezpieczenia pomostowego jedynie do momentu ustanowienia wpisu. Musimy jednak pamiętać o tym, że to na nas ciąży obowiązek poinformowania banku o dokonanej zmianie w księgach wieczystych.

Jeśli bank naliczy koszty tytułem ubezpieczenia pomostowego już po wpisie wieczysto-księgowym, jest on zobowiązany do dokonania korekty. Należy nam się wtedy zwrot nadpłaconego ubezpieczenia pomostowego.

Przed czym chroni ubezpieczenie pomostowe i kogo?

Ubezpieczenia pomostowe powstały po to, aby chronić banki przed nieuczciwymi kredytobiorcami. Wcześniejsza wypłata kredytu przed dokonaniem wpisu wieczysto-księgowego to dla nich duże ryzyko. Dlatego w oczekiwaniu na jego ustanowienie, instytucje zabezpieczają się w ramach ubezpieczenia pomostowego.

Stronami umowy tego ubezpieczenia są:

  • bank oraz
  • towarzystwo ubezpieczeniowe.

Kredytobiorca nie jest żadną ze stron umowy, choć to on jest odpowiedzialny za opłacanie wszelkich kosztów z tego tytułu. Również jako kredytobiorcy nie mamy możliwości wyboru ubezpieczenia. Musimy skorzystać z takiej opcji, jaką zaoferuje nam wybrany bank we współpracy z danym towarzystwem ubezpieczeniowym.

Czy ubezpieczenie pomostowe jest zwracane?

Kiedy bank zwraca ubezpieczenie pomostowe? Zwrot ubezpieczenia pomostowego dotąd był możliwy tylko w przypadku, gdy instytucja pobrała opłatę z tego tytułu już po ustanowieniu wpisu wieczysto-księgowego. Po nowelizacji prawa bankowego (dla nowo podpisanych umów) ubezpieczenie pomostowe jest traktowane jako kaucja podlegająca zwrotowi.

Dla kredytów zaciągniętych przed wejściem zmian, odzyskanie ubezpieczenia pomostowego jest możliwe, gdy zostało ono bezpodstawnie pobrane.

Aby uzyskać zwrot pobranych należności, które zostały zajęte bezpodstawnie, kierowaliśmy do banku odpowiednio sformułowany wniosek. Jeśli pomimo wysłania wniosku, nie zrealizował on zwrotu ubezpieczenia pomostowego, mamy prawo skierować sprawę do sądu. Takie działanie jest bowiem niezgodne z prawem.

Pamiętaj — nie zwlekaj z roszczeniem wobec banku, gdyż może dojść do przedawnienia. Masz czas na wystąpienie do banku z wnioskiem o zwrot nadpłaconej kwoty do 10 lat od dnia jego zapłaty.

Przykłady ubezpieczenia pomostowego w ofercie banków

Ubezpieczenie pomostowe w kredycie hipotecznym jest obowiązkowe i jest objęte umową kredytu hipotecznego. Jednak w zależności od oferty, jego stawki różnią się między sobą.

Przyjrzyjmy się przykładowym wartościom tego rodzaju ubezpieczenia w wybranych bankach.

  • Ubezpieczenie pomostowe mBank
    Wysokość ubezpieczenia w mBanku wynosi +1,5 p.p do marży kredytu. Nie jest najgorzej, chociaż są lepsze propozycje na rynku.
  • Ubezpieczenie pomostowe Millenium
    Millenium Bank
    proponuje ubezpieczenie pomostowe w wysokości 1% kwoty kredytu. Ubezpieczenie jest płatne w miesięcznych ratach, co daje 0,0833% prowizji od salda zadłużenia.
  • Ubezpieczenie pomostowe ING
    ING Bank Śląski
    oferuje najniższą stawkę ubezpieczenia — jedynie +0,05 p.p. Z pewnością jest to duża zachęta dla potencjalnych kredytobiorców, nabywających nieruchomość z rynku pierwotnego.
  • Ubezpieczenie pomostowe PKO BP
    Bank PKO BP również ma w ofercie atrakcyjną stawkę ubezpieczenia — +0,9 p.p.
  • Ubezpieczenie pomostowe Alior Bank
    Ten bank ewidentnie nie oszczędza na klientach. Tutaj stawka ubezpieczenia to aż +2,5p.p. do marży kredytu.

Czy zawarcie ubezpieczenia pomostowego jest obowiązkowe?

Ubezpieczenie pomostowe w kredycie hipotecznym jest obowiązkowe. Jednakże każdy bank oferuje inne warunki, dlatego powinniśmy dobrze rozeznać się na rynku kredytów hipotecznych.

O czym warto pamiętać, biorąc kredyt hipoteczny z ubezpieczeniem pomostowym?

Wybierając kredyt hipoteczny, powinniśmy przejrzeć różne oferty bankowe. Szczególną uwagę zwróćmy na dodatkowe koszty zawarte w umowie kredytowej. Raty kredytu możemy określić już na samym początku procedury składania wniosku o finansowanie. Warto więc, abyśmy już wtedy dopytali o wszystkie potencjalne koszty dodatkowe i przede wszystkim — uważnie przeczytali proponowaną przez bank umowę kredytową.

Ubezpieczenie pomostowe musimy zawrzeć, podpisując umowę o kredyt mieszkaniowy. Jest to obowiązkowy koszt kredytu, ale na szczęście tylko tymczasowy. W zależności od wysokości uruchomionego zobowiązania i banku, w którym zawarliśmy umowę, jego całkowita wysokość może wahać się od kilkuset złotych do nawet kilku tysięcy.

Być może już niedługo ubezpieczenie pomostowe będzie traktowane jako swego rodzaju kaucja i będzie to koszt zwrotny po dopełnieniu warunków. Taka jest przynajmniej propozycja resortu Ministerstwa Sprawiedliwości. Póki co, możemy jedynie starać się o zwrot nienależnie pobranej nadpłaty tego ubezpieczenia.

Pamiętaj — atrakcyjność kredytu mieszkaniowego zawsze oceniaj z większej perspektywy. Nie wybieraj oferty bankowej, sugerując się jedynie jednym korzystnym czynnikiem, np. niskim ubezpieczeniem pomostowym. Symboliczna składka ubezpieczeniowa może równać się mało atrakcyjnymi warunkami finansowania, np. ogólną wysoką marżą.

Źródło:

1. https://prnews.pl/raport-prnews-pl-rynek-kredytow-hipotecznych-i-kw-2022-465559

2. https://www.gazetaprawna.pl/firma-i-prawo/artykuly/8368107,kredyty-hipoteczne-ubezpieczenie-pomostowe-kaucja.html

3. https://www.gov.pl/web/sprawiedliwosc/tanszy-kredyt-hipoteczny–sejm-jednoglosnie-uchwalil-ustawe-przygotowana-w-ministerstwie-sprawiedliwosci

5/5 - (2 votes)
Komentarze (0)
Dodaj komentarz

Podobne artykuły