Nadpłata kredytu hipotecznego – Czy warto z niej skorzystać?

Czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny? Zdaniem większości specjalistów w czasach wysokiej inflacji, wykorzystanie na ten cel, choćby zgromadzonych oszczędności jest bardzo dobrym pomysłem. Jak to łatwo sprawdzić? Wystarczą do tego proste obliczenia.

Czerwiec to kolejny już miesiąc, który zanotował bardzo słabe zainteresowanie kredytami hipotecznymi. Czerwcowa wartość Indeksu Popytu wg odczytu BIK jest najniższa od 2008 r. – czyli od 14 lat!

W czerwcu 2022 r. zaaplikowało o kredyt mieszkaniowy łącznie 19,5 tys. potencjalnych kredytobiorców. W porównianiu do czerwca 2021 r. (48 tys.) jest to spadek o prawie 60 proc. Kolejne miesiące przyniosą prawdopodobnie kolejne rekordowe spadki popytu na tego typu produkty.

Taka sytuacja nie może zaskakiwać. Gdy na horyzoncie pojawia się, co miesiąc podwyżka stóp procentowych, średnia wartość wnioskowanego kredytu wzrasta – a tym samym, maleje liczba chętnych. Wraz z tym spada również średnia kwota kredytu, o jaki chcemy się starać, co pośrednio świadczy o tym, że kierujemy swoją uwagę na tańsze i mniejsze nieruchomości 1.

nadpłata kredytu - raport BIK
Wskaźnik BIK Indeks ukazujący zainteresowanie kredytami mieszkaniowymi na przełomie 07.2018-06.2022, media.bik.pl

No dobrze, a co z tymi osobami, które niosą na swoich barkach kredyt hipoteczny? Oprócz możliwości skorzystania z wakacji kredytowych na nowych zasadach -> Wakacje kredytowe 2022 – co warto wiedzieć? możemy zdecydować się w tym samym czasie na nadpłatę kredytu hipotecznego. Dzięki takiej nadpłacie zmniejszymy albo ratę, albo skrócimy okres kredytowania nawet o kilka lat.

Jak działa nadpłata kredytu hipotecznego?

W gruncie rzeczy nadpłata kredytu hipotecznego – gdy mamy oszczędności w zapasie, może być dobrym rozwiązaniem. Polega ona na przekazywaniu bankowi większych sum pieniężnych, niż wynika to z ustalonej umowy kredytowej. Może to być kwota zarówno stanowiąca np. półtorej wysokości raty, dwukrotność, jak i wielokrotności tej kwoty. Możemy też nadpłacić jednorazowo lub systematycznie wpłacać więcej niż zakłada to harmonogram spłat. Słowem do kasy banku oddajemy tyle, na ile pozwala nam aktualna sytuacja finansowa.

Im więcej i szybciej nadpłacimy, tym zmniejsza się całkowita kwota kredytu. Wynika to głównie z tego, że każda nadpłata zmniejsza kapitał kredytu. Dlatego po kilku latach wysokość odsetek może być niższa nawet o połowę.

Kalkulator nadpłaty kredytu hipotecznego

Przeprowadźmy szybką analizę zysków z nadpłaty kredytu hipotecznego. Załóżmy, że do oddania mamy jeszcze 300 tys. zł. Wtedy to kwota zaoszczędzonych odsetek, których dzięki nadpłacie nie zapłacimy, może wynieść nawet kilkadziesiąt procent spłaconego przed ustalonym czasem zobowiązania.

Do rzeczy.

Zysk z nadpłaty kredytu hipotecznego

(przy pozostałym do spłaty kredycie w wysokości 300 tys. zł i marży banku 2%)

Kwota nadpłaty10 lat przed końcem umowy kredytu15 lat przed końcem umowy kredytu20 lat przed końcem umowy kredytu
10 000 zł3 884 zł6 099 zł8 492 zł
20 000 zł7 767 zł12 197 zł16 984 zł
30 000 zł11 651 zł18 296 zł25 476 zł
40 000 zł15 534 zł24 394 zł33 968 zł
50 000 zł19 418 zł30 493 zł42 461 zł
Wyliczenia Jarosława Sadowskiego, głównego analityka Expander, expander.pl

Czyli, im wyższa nadpłata, tym jest to dla nas bardziej opłacalne.

Czy warto nadpłacić kredyt hipoteczny w trakcie wakacji kredytowych?

Nawet trzeba! Wg ostatnich szacunków Ministerstwa Finansów, ok. 2 mln polskich kredytobiorców uprawnionych jest do skorzystania z wakacji kredytowych. Każda z tych osób, może więc sięgnąć po tę możliwość. Taki „urlop” od rat da nam chwilę wytchnienia. A dokładniej mówiąc, łącznie 8 miesięcy do końca 2023 r., w trakcie których zaoszczędzone w ten sposób pieniądze, możemy przeznaczyć do tego, by nadpłacać kredyt.

Co nam to da? Przede wszystkim dwie oczywiste korzyści. Banki pozwalają zazwyczaj na wybór jednej z nich:

  • obniżenie wysokości comiesięcznych rat lub
  • skrócenie okresu kredytowania.

W pierwszym przypadku, gdy zmniejszy nam się rata kredytu, okres spłaty pozostaje niezmienny. Z kolei w drugim – rata kredytu pozostaje na takim samym poziomie. Z punktu widzenia kredytobiorcy, lepszym rozwiązaniem jest druga opcja. Na krócej pożyczamy kapitał w związku z czym, krócej będą naliczane odsetki w całym okresie kredytowania. Z kolei, jeśli zależy nam na obniżeniu comiesięcznych rat, by podreperować budżet domowy, to wybierzmy pierwsze rozwiązanie.

Czasem za nadpłatę kredytu hipotecznego bank może wystosować dodatkowe koszty operacyjne. Dlatego, zanim zdecydujesz się na ten krok, skontaktuj się ze swoją instytucją i poinformuj ją o planowanych zmianach.

Podczas korzystania z wakacji kredytowych, bank nie pobierze od nas żadnych odsetek. Ewentualne obciążenie będzie ograniczać się do opłacania składek na ubezpieczenie.

Na Twitterze możemy spotkać się z opiniami ekonomistów, którzy w sposób dosadny przedstawiają, jak mądrze spożytkować okres wakacji kredytowych oraz zwracają uwagę na dokładniejsze przyjrzenie się podpisywanej umowie kredytowej.

nadpłata kredytu hipotecznego - opinie ekspertów

Jak obliczyć nadpłatę kredytu hipotecznego?

Głosem rozsądku jest również KNF. Apeluje on, by czas wakacji kredytowych przeznaczyć na nadpłatę kredytu. W bardzo łatwy sposób możemy sprawdzić, co będzie dla nas oznaczać, jeśli sumę 8 „zawieszonych” rat przekażemy na nadpłatę.

Kalkulator przygotowany przez UOKiK2 może nam w tym pomóc. Sprawdzimy w nim nie tylko oszczędności z tytułu nadpłaty, ale również wysokość rat kredytu hipotecznego przy zmianie oprocentowania.


Załóżmy, że mamy kredyt na 300 tys. zł:

  • miesięczna rata, jaką obecnie płacimy wynosi 2,2 tys. zł (ostatnia rata do 10.03.2040 r.),
  • w jej skład wchodzi część kapitałowa w wysokości 847,92 zł i część odsetkowa w wysokości 1352,50 zł (bez uwzględnienia dodatkowych ubezpieczeń i prowizji),
  • oprocentowanie równe jest 8,86%

I chcemy nadpłacić kredyt w wysokości 15 tys. zł.

Jaki zysk przyniesie nam nadpłata kredytu? I jak zmieni się rata przy zmianie stopy procentowej?


kalkulator nadpłaty kredytu hipotecznego
zmiana stopy procentowej przy kredycie hipotecznym
Wyliczenia kalkulatora nadpłaty kredytu hipotecznego, finanse.uokik.gov.pl/kalkulator-zmiany-oprocentowania/

Nadpłata a wcześniejsza spłata kredytu – czym się różnią?

W gruncie rzeczy to dwa odrębne zagadnienia, mimo że nadpłacając kredyt, możemy szybciej go spłacić.

Częściowa spłata kredytu to inaczej jego nadpłata. Jej skutkiem jest zmniejszenie części kapitałowej i przeliczenie miesięcznych rat. Natomiast całościowa wcześniejsza spłata oznacza przedterminowe uregulowanie zobowiązania. W przypadku kredytów gotówkowych i hipotecznych klient może starać się o proporcjonalny zwrot prowizji. Warto jednak wiedzieć, że skorzystanie z nadpłaty lub wcześniejszej spłaty może wiązać się z dodatkowymi kosztami.

Wcześniejsza spłata kredytuNadpłata kredytu
Na czym polega?na jednorazowej spłacie całej zaległej kwoty w wyniki czego zobowiązanie jest uregulowane przed terminemm.in. na przelewie miesięcznej raty powiększonej o dodatkową kwotę. Możemy tego dokonywać wielokrotnie w ciągu roku

Co zyskamy, dzięki nadpłacie kredytu hipotecznego?

  • Oszczędność na odsetkach w całym okresie trwania kredytu,
  • Możliwość rezygnacji z dodatkowych produktów, które musieliśmy wziąć, by zaciągnąć zobowiązanie kredytowe (generujemy kolejne oszczędności),
  • Poprawa zdolności kredytowej, dzięki wypracowaniu dobrej historii kredytowania,
  • Komfort psychiczny za sprawą szybszej spłaty zadłużenia wobec banku,
  • I w końcu, wykreślenie banku z księgi wieczystej nieruchomości (tylko w przypadku wcześniejszej całkowitej spłaty).

Kiedy warto nadpłacać kredyt hipoteczny?

Przede wszystkim wtedy, kiedy mamy na to wystarczające środki. Nawet niewielkie, regularne nadpłaty kwot przybliżają nas do osiągnięcia celu, czyli spłaty zobowiązania w całości.

Trudno jednak odpowiedzieć na pytanie, czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny zawsze. Na ten moment na pewno warto. Sytuacja jest natomiast na tyle dynamiczna, że trudno przewidzieć, na jakim poziomie będą stopy procentowe za rok czy dwa – i czy nadal będzie się to opłacać.

Obecnie stopa referencyjna NBP wynosi 6,50%. Biorąc jednak pod uwagę wysoką inflację, rosnące oczekiwania inflacyjne oraz słabe kursy walutowe, wg większości ekonomistów NBP nie ma zbytniego wyboru i będzie musiał nadal podwyższać stopy procentowe do docelowego poziomu 8%.

Kiedy nadpłata jest nieopłacalna?

I takie sytuacje się zdarzają. Jeśli, np. spłacamy kredyt hipoteczny krócej niż 3 lata, to banki mogą pobierać prowizję przy wcześniejszej spłacie oraz nadpłacie. Czyni to taką operację mniej korzystną. Jednak w związku z tym, że w pierwszych latach posiadania kredytu oddajemy głównie część odsetkową, to nadpłacając zobowiązanie zmniejszamy kapitał od którego naliczane są odsetki. Wybór nie zawsze jest oczywisty, co jest lepsze.

W przypadku nadpłaty kredytu hipotecznego wiele też zależy od indywidualnych warunków kredytowania, daty zawarcia umowy kredytowej i tego, ile jeszcze zostało do zakończenia spłaty zobowiązania. Równie ważny jest wskaźnik WIBOR + wysokość marży. Na przykład w okresie niskich stóp procentowych nadpłata kredytu jest mniej korzystna, niż wtedy, gdy mamy wysoką stopę referencyjną.

Koszt nadpłaty kredytu

Przy kredycie hipotecznym nadpłata jest zwykle w pełni darmowa. Inaczej jest przy całkowitej spłacie. Tu przez pierwsze 3 lata zobowiązania bank może pobrać prowizję. Co jednak powinno nas ucieszyć – z tego rozwiązania może skorzystać każdy kredytobiorca, a sama wysokość takiej prowizji nie może przekroczyć 3% wysokości spłacanej kwoty.

I jeszcze jedna dobra wiadomość. Większość polskich banków na mocy Ustawy o kredycie hipotecznym z 2017 r. 3 nie przewiduje takich opłat także i w pierwszych 3 latach spłaty kredytu!

Warunki nadpłaty w polskich bankach

Zajrzyjmy jeszcze, jak wygląda wysokość prowizji w polskich bankach.

BankProwizja za nadpłatę kredytu hipotecznego lub wcześniejszą spłatę
PKO BP 0%
(dla umów podpisanych po 21.07.2017 r.)
1,5%
(dla pozostałych umów)
*2% spłacanej kwoty za przedterminową spłatę całości kredytu
mBank0%
2% kwoty kapitału pozostałego do spłaty
(w przypadku całkowitej spłaty kredytu w pierwszych 3 latach
z oprocentowaniem zmiennym)
Pekao3%
(dla kredytów udzielonych po 22.07.2017 r.)
Santander Bank Polska0% – w przypadku pierwszej przedterminowej spłaty części kapitału kredytu (jeśli jej wysokość nie przekroczy
50% kwoty udzielonego kredytu) lub
1%
(w pozostałych przypadkach częściowej lub
całkowitej przedterminowej spłaty kredytu)
Bank Millennium 0%
(dla umów podpisanych po 1.05.2017 r.)
0% lub 2%
(dla umów podpisanych wcześniej)
BNP Paribas2%
(jeśli wcześniejsza spłata następuje w
ciągu trzech lat od daty uruchomienia kredytu)
1,50%
(jeżeli spłata następuje po trzech
latach od daty uruchomienia kredytu)

Jak nadpłacić kredyt?

Zasady nadpłaty kredytu hipotecznego w banku, jeżeli taka procedura jest w naszym zasięgu, są wyjątkowo proste.

  1. Wejdź na stronę internetową banku i sprawdź, w jaki sposób możesz złożyć wniosek o możliwość dokonania nadpłaty. Określ, ile i jak często chcesz nadpłacać raty.
  2. Poczekaj na odpowiedź instytucji.
  3. W przypadku pozytywnej odpowiedzi sprawdź, na jakich zasadach odbywa się nadpłacanie kredytu.
  4. Na bieżąco monitoruj, jaką część pozostałego do spłaty kapitału udało Ci się pomniejszyć, dzięki nadpłacaniu rat kredytu.
  5. Powodzenia!

Ważne! Chcąc dokonać nadpłaty kredytu, nie możesz zacząć tego robić bez wcześniejszego poinformowania banku. Przelewanie większych sum bez uprzedzenia nie będzie traktowane jako nadpłata! Zawsze należy uprzednio złożyć stosowny wniosek.

Nadpłacać kredyt czy inwestować?

Wysokie raty kredytów to nie jedyna bolączka, z jaką musimy mierzyć się w ostatnim czasie. Galopująca inflacja i coraz wyższe koszty życia również dają się we znaki. I chociaż banki korzystają na zmianach RPP i podnoszą oprocentowanie kredytów, to niekoniecznie tak szybko, jak koszty kredytu, rosną zyski z lokat czy kont oszczędnościowych.

Z drugiej strony trzeba przyznać, że wraz ze wzrostem stóp procentowych, instytucje zaczęły poprawiać swoją ofertę depozytów – i w końcu dają zarobić. Oprocentowanie lokat sięga już nawet 6%. Przy okazji warto pomyśleć o zainwestowaniu pieniędzy w inny sposób, np. w obligacje skarbowe albo akcje. Jeśli zyskamy w ten sposób więcej niż na nadpłacie kredytu, to i taki ruch warto rozważyć. Mimo wszystko nadal radzimy, by nadpłacać kredyt. Nawet płacąc o 100 zł wyższą ratę niż ustalona, ma to sens. Większe nadpłacanie kredytu hipotecznego warto w każdym przypadku ustalać indywidualnie.

Polecamy także:

Źródła:

1. https://media.bik.pl/informacje-prasowe/754043/o-59-9-spadla-wartosc-zapytan-o-kredyty-mieszkaniowe-najnowszy-czerwcowy-odczyt-bik-indeksu-popytu-na-kredyty-mieszkaniowe

2. https://finanse.uokik.gov.pl/kalkulator-zmiany-oprocentowania/

3. https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20170000819

Komentarze (0)
Dodaj komentarz

Podobne artykuły