Kredyt hipoteczny krok po kroku | Procedura od A do Z

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego nie jest proste. Wiąże się to z wieloma czynnościami oraz koniecznością dostarczenia do banku dużej ilości różnorodnych dokumentów. Jak wziąć kredyt hipoteczny krok po kroku?

kredyt hipoteczny krok po kroku

Kluczowe informacje

  • Otrzymanie kredytu hipotecznego to bardzo złożony proces, który na każdym etapie wymaga dokładnej analizy i przygotowania zarówno ze strony banku, jak i kredytobiorcy;
  • Najważniejszym krokiem przy staraniu się o kredyt na zakup nieruchomości czy budowę domu, jest posiadanie odpowiedniej zdolności kredytowej;
  • Zanim złożysz wniosek o kredyt hipoteczny, podejmij kilka kluczowych działań. Mówimy tutaj, m.in. o znalezieniu stabilnego zatrudnienia, zbudowaniu dobrej historii kredytowej czy zwiększeniu swoich możliwości finansowych (np. poprzez zamknięcie limitu na karcie kredytowej);
  • Pamiętaj, że na każdym kroku wnioskowania o finansowanie analityk banku może poprosić Cię o dostarczenie dodatkowych dokumenów;
  • Jeszcze przed udaniem się do oddziału banku możesz samodzielnie obliczyć swoją zdolność kredytową oraz ratę kredytu hipotecznego. Pomoże Ci w tym kalkulator zdolności kredytowej i kalkulator kredytu hipotecznego.

Kredyt hipoteczny z perspektywy doradcy w banku wygląda zupełnie inaczej, niż gdy się go zaciąga samemu. I mówię to dziś z doświadczenia obu stron. Niby pracując w banku i udzielając kredytów hipotecznych, doskonale znałam procedurę, ale jak to mówią: teoria teorią, a dopiero praktyka czyni mistrza.

Tak więc dzięki temu dziś mogę podzielić się z Tobą tą wiedzą i doświadczeniem z dwóch perspektyw: banku i klienta. Oto poradnik, jak zaciągnąć kredyt hipoteczny krok po kroku.

Kredyt hipoteczny — co trzeba wiedzieć?

Kredyt hipoteczny w banku możesz wziąć na:

  • Zakup mieszkania. Może to być mieszkanie od dewelopera (nawet takie, które dopiero powstanie) lub z rynku wtórnego. Mieszkania mają różne formy własności. Najpopularniejsze są własnościowe, ale w starszym budownictwie możesz spotkać się z mieszkaniami ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu lub lokatorskim prawem do lokalu. O ile przy pierwszym z nich możesz pod pewnymi warunkami zaciągnąć kredyt na zakup takiej nieruchomości (lokal musi mieć wyodrębnioną księgę wieczystą), o tyle w drugim raczej żaden bank nie sfinansuje transakcji.
  • Zakup domu. Może to być zwykły dom jednorodzinny czy szeregówka, również z rynku pierwotnego lub wtórnego.
  • Budowa domu. Kredytem hipotecznym sfinansujesz nie tylko samą budowę, ale możesz także zakupić działkę pod budowę oraz od razu starać się o kredyt na wykończenie domu.

Na co patrzy bank przy kredycie hipotecznym?

Zdolność kredytowa a kredyt hipoteczny

Na ten temat mogłabym napisać średniogrubą książkę, ale skupię się na najważniejszych dla Ciebie zagadnieniach. Zacznijmy od tego, że MUSISZ mieć zdolność kredytową. Jak nie Ty, to drugi kredytobiorca. Albo trzeci. Banki dopuszczają kilka osób do kredytu hipotecznego (gorzej jest ze znalezieniem chętnych).

Czasami przychodził klient do banku i mówił, że pracuje na czarno, ma dobre zarobki i chciałby kupić mieszkanie. Potrzebuje skredytować tylko 50% ceny nieruchomości, resztę ma odłożoną w gotówce. No niestety: ja widzę, panie Kowalski, że pan ma pieniądze, ale dla banku nie ma papierka=nie ma kredytu.

Źródło wynagrodzenia

Brak legalnej umowy nie przejdzie. Zatrudnienie za granicą i zarobki w obcej walucie też nie — rekomendacja KNF jest taka, by móc zaciągnąć kredyt hipoteczny tylko w takiej walucie, w jakiej się zarabia. Ewentualnie można rozważyć kredyt hipoteczny w walucie obcej, lecz niewiele banków ich udziela.

  • Umowa o pracę. Musi być od iluś miesięcy wstecz (najczęściej 3 lub 6) i na ileś miesięcy do przodu (przeważnie 6-12). Najlepsza jest oczywiście ta na czas nieokreślony.
  • Umowa-zlecenie. Większość banków (ale nie wszystkie) weźmie ją pod uwagę, o ile jest ciągłość zatrudnienia. Ale wymagania są większe, niż przy umowie o pracę — zazwyczaj 12 miesięcy do tyłu + 12 miesięcy do przodu. Niektóre banki mogą zaliczyć dochód z umowy-zlecenia tylko jako dochód dodatkowy. Czyli Ty lub drugi kredytobiorca musi mieć zwykłą umowę o pracę.
  • Umowa o dzieło. Tutaj rozbieżność w podejściu banków jest ogromna jak dziura budżetowa. Np. PKO BP: weźmie pod uwagę dochód z UoD, ale jednocześnie przyjmie do wyliczenia zdolności tylko 50% zarobków (reszta to wg nich koszty). Albo ING: tam w ogóle się nie liczy się taka umowa. Millennium taki dochód akceptuje w całości, ale jako dochód dodatkowy, czyli któryś z kredytobiorców i tak musi mieć bardziej stałe źródło utrzymania, np. umowę o pracę. Dodam, że tutaj również musisz udokumentować odpowiedni staż pracy (minimum to rok wstecz). Z góry uprzedzę: będzie trudno, jeśli wykonujesz wiele drobnych, jednorazowych zleceń i za każdym razem pochodzą one od innego zleceniodawcy. Bank może uznać, że jest to dochód za mało regularny i nie przyzna Ci kredytu hipotecznego. Co z tego, że utrzymujesz się w ten sposób od 5 lat i jeszcze udało Ci się odłożyć na wkład własny — to niestety nikogo nie interesuje.
  • Emerytura. Teoretycznie fajnie, bo stałe źródło dochodu i nikt Cię nie zwolni, ale niestety, skoro jesteś na emeryturze, to najprawdopodobniej osiągnąłeś już taki wiek, że bank nie udzieli Ci kredytu hipotecznego. Nie mówię tu o wyjątkach, jak np. wojskowi na emeryturze po przepracowanych 15 latach.
  • Własna firma. Przeważnie musi działać na rynku minimum 2 lata, by bank w ogóle chciał rozmawiać na temat kredytowania.

Wysokość wynagrodzenia

Udało Ci się wynegocjować z szefem umowę o pracę na czas nieokreślony. Umawiasz się z nim na:  „najniższa krajowa na papierze, reszta pod stołem”, w końcu nie chcesz tracić 1/3 pensji na podatki i ZUS-y. Przepracowałeś 3 pełne miesiące i idziesz do banku po kredyt hipoteczny. A tu czeka Cię niespodzianka, niestety bardziej w rodzaju Zonka, niż wygranej na loterii: kredytu nie dostaniesz, bo zarabiasz za mało!

Oj tak. Najczęściej w takiej sytuacji znajdowali się kierowcy zawodowi: najniższa na papierze, reszta wypłacana jako diety, których akurat mój bank nie brał pod uwagę przy liczeniu zdolności. Co z tego, że dieta była 3, albo i 4 razy wyższa niż podstawa. Procedura bankowa (rzecz święta) mówi nie, więc niestety nie, zaciągnięcie kredytu hipotecznego jest niemożliwe.

Albo przedsiębiorcy: w pogoni za generowaniem kosztów, tak aby nie płacić podatków, nie zauważyli, że kolejne miesiące kończą na minusie. I jak w takiej sytuacji bank ma przyznać kredyt hipoteczny? No jak, skoro firma na papierze generuje tylko straty?

cytat-Magda Kopiczko - ekspertka Czerwonej-Skarbonki.pl

Morał z tego taki: trzeba znaleźć złoty środek pomiędzy wysokością wynagrodzenia a zdolnością kredytową. Jeśli chcesz kredyt hipoteczny, niestety, musisz przecierpieć i zapłacić przez pewien przynajmniej czas więcej podatków i ZUS-ów.

Magda Kopiczko – ekspertka Czerwonej-Skarbonki.pl

Najlepiej zawczasu sprawdź, ile kredytu możesz zaciągnąć przy danym wynagrodzeniu w kalkulatorze zdolności kredytowej.

Liczba osób na utrzymaniu

Bank nie sprawdzi w żadnym państwowym rejestrze, czy masz dzieci albo żonę/męża. Możesz mieć siódemkę pociech, ale we wniosku kredytowym oświadczysz, że nie masz żadnego. OK, w większości przypadków to przejdzie. Ale strzeż się: bank poprosi o wyciągi z konta, na które wpływa pensja. I jeśli zobaczy tam 7×500+ co miesiąc, raczej nie uwierzy w Twoją bezdzietność.

Inne zobowiązania finansowe

Niektórzy klienci żyli w przekonaniu, że jeśli nie powiedzą podczas składania wniosku kredytowego o innych zobowiązaniach, to bank ich nie weźmie pod uwagę. Obecnie bank coraz rzadziej o to pyta: bazuje tylko i wyłącznie na danych z raportów BIK i BIG-ów. Zawsze mnie to nieco bawiło:

-Panie Janie, pan nie mówił nic o tej pożyczce z ratą 1500 zł!

-Aaaaa no tak pani Magdo, zapomniałem, faktycznie mam taką.

Nieruchomość

Wybór odpowiedniej nieruchomości jest bardzo ważny, nie tylko ze względu na komfort zamieszkania, ale również pod kątem kredytu w banku.

W przypadku mieszkań zazwyczaj dużego problemu nie ma. Banki chętnie finansują:

  • Mieszkania z rynku pierwotnego, od dewelopera. Możesz od razu starać się o dodatkową kwotę kredytu na wykończenie.
  • Mieszkania z rynku wtórnego. Najłatwiej jest z mieszkaniem własnościowym. Trochę gorzej może być z nieruchomością, która nie jest własnością, a jedynie spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu — czyli należy de facto do spółdzielni mieszkaniowej. Ale i tu nie będzie większych problemów, jeśli takie mieszkanie ma wyodrębnioną księgę wieczystą. Gorzej, jeśli jej nie ma, ponieważ wcześniej będzie trzeba ją założyć, co może potrwać. A w niektórych przypadkach może okazać się to w ogóle niewykonalne.

Nie wszyscy chcą mieszkać w bloku. Dlatego niektórzy decydują się na zakup gotowego domu czy szeregówki. Może to być budynek prosto od dewelopera, do wykończenia, lub z rynku wtórnego.

Ostatnią opcją jest zakup działki i samodzielna budowa domu.

Bank może oferować także kredyt hipoteczny na zakup działki pod budowę domu. Najprościej i najszybciej będzie nabyć gotową działkę budowlaną, jednak ich ceny są wysokie. Wielu osobom wydaje się kusząca myśl, by kupić znacznie tańszą działkę rolną. Lecz z tym trzeba uważać, ponieważ banki mogą mieć ograniczenia w finansowaniu takich transakcji. Przykładowo ING akceptuje działki rolne do 10.000 m2 z wydanymi warunkami zabudowy lub z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, pozwalającym na zabudowę.

Wiek kredytobiorców

W przypadku zakupu mieszkania czy domu przez młodych wiek nie ma wielkiego znaczenia. Ale sprawa przedstawia się inaczej, gdy kredyt chce zaciągnąć osoba starsza. Albo na przykład chcesz wziąć kredyt hipoteczny z rodzicami, ponieważ brakuje Ci zdolności kredytowej.

Banki określają maksymalny wiek kredytobiorcy w momencie zakończenia spłaty zobowiązania. Na przykład 75 lat. Oznacza to, że osoba, która ma 67 lat w momencie wnioskowania, otrzyma kredyt maksymalnie na 8 lat (pod warunkiem że ma na tyle zdolności kredytowej).

Jakie dokumenty są potrzebne do kredytu hipotecznego?

Będzie ich sporo. I pamiętaj, że to, co dostarczysz na samym początku, może nie wystarczyć. Analityk w każdym momencie może zapragnąć więcej :)

Dokumenty finansowe do kredytu hipotecznego

To, o jakie dokumenty zostaniesz poproszony, zależy od źródła dochodu. Mogą to być np.:

  • Zaświadczenie o zatrudnieniu i zarobkach (od pracodawcy, na druku bankowym).
  • Wyciągi z konta, na które wpływa wynagrodzenie.
  • Zaświadczenie o podstawie naliczania składek ZUS.
  • PIT+UPO za rok ubiegły.
  • Umowy z pracodawcą, np. umowy-zlecenia czy o dzieło.
  • Dokumenty dochodowe firmy, jeśli taką prowadzisz.
  • Decyzja o przyznaniu emerytury czy renty/waloryzacja.
  • Promesa zatrudnienia (jeśli masz umowę na czas określony, ale pracodawca będzie chciał ją przedłużyć).
  • Zaświadczenie z ZUS o np. zasiłku macierzyńskim.

Dokumenty dotyczące nieruchomości do kredytu hipotecznego

Nie wszystkie niżej wymienione dokumenty będą potrzebne. Zależy to od tego, jaką nieruchomość kupujesz oraz od samego banku. Jeden zechce więcej dokumentów, innemu wystarczą dwa.

  • Umowa przedwstępna/rezerwacyjna/deweloperska.
  • Wycena nieruchomości.
  • Numer księgi wieczystej.
  • Aktualne saldo zadłużenia w banku, jeśli dana nieruchomość kupowana była na kredyt. Takie zaświadczenie będzie musiał dostarczyć Ci na końcowym etapie sprzedający. Po prostu udaje się do banku, w którym ma kredyt i prosi o wystawienie takiego dokumentu (uwaga: to może potrwać!).
  • Podstawa nabycia nieruchomości, którą musi udostępnić Ci sprzedający. Np. akt notarialny zakupu mieszkania czy akt dziedziczenia.
  • Zaświadczenie ze spółdzielni o braku zaległości w opłatach.
  • Przy zakupie mieszkania ze spółdzielni bez wyodrębnionego prawa własności: zaświadczenie ze spółdzielni o tym, że sprzedający ma prawo do danego lokalu oraz informacją o numerze księgi wieczystej całego budynku.
  • Przy zakupie domu z rynku wtórnego: wypis i wyrys z ewidencji gruntów, dokument, który potwierdzi metraż użytkowy, pozwolenie na użytkowanie/ zgłoszenie zakończenia budowy.
  • Przy zakupie działki: wypis i wyrys z ewidencji gruntów, wypis z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, potwierdzenie dostępu do drogi publicznej.
  • Przy budowie domu: wypis i wyrys z ewidencji gruntów, prawomocne pozwolenie na budowę, projekt lub program użytkowy budynku, kosztorys, dziennik budowy.
  • Przy zakupie nieruchomości od dewelopera: wypis i wyrys z ewidencji gruntów, pozwolenie na budowę,promesa banku o bezciężarowym wyodrębnieniu nieruchomości, decyzja o pozwoleniu na użytkowanie lub potwierdzenie przyjęcia zgłoszenia do użytkowania dla budynku, w którym znajduje się mieszkanie, potwierdzenie przyjęcia zgłoszenia o zakończeniu robót budowlanych w przypadku domu.

Od czego zacząć starania o kredyt hipoteczny?

Moim zdaniem przygotowania do kredytu hipotecznego należy zacząć już na kilka miesięcy przed złożeniem wniosku. A w przypadku wkładu własnego jeszcze wcześniej.

1. Rozpocznij zbieranie wkładu własnego. Mało kto zarabia tyle, by odłożyć kilkadziesiąt tysięcy w 2-3 miesiące. Jeśli nieruchomość warta jest 400.000 zł, a wymagany wkład własny do kredytu hipotecznego to 20%, musisz uzbierać 80.000 zł.

2. Zadbaj o odpowiednią umowę o pracę i dochód. Jeśli masz umowę na czas określony — negocjuj z szefem, by ją zmienił. W momencie gdy dopiero zaczynasz pracę, i tak musisz odczekać kilka miesięcy, by móc starać się o kredyt. Jeśli masz obiecaną podwyżkę, to ją szybciej wyegzekwuj. Bank i tak weźmie pod uwagę Twój średni dochód z kilku ostatnich miesięcy, więc podwyżka pensji na ostatni moment wiele Ci tak naprawdę nie da (a może tylko wzbudzić podejrzenie analityka, że zostało to zrobione specjalnie pod kredyt i nie jest to Twoje prawdziwe wynagrodzenie).

3. Zbuduj historię kredytową, jeśli żadnej nie masz. Udzielenie kredytu hipotecznego w dużym stopniu zależy od pozytywnej historii kredytowej. Warto o nią zadbać, szczególnie że jest to bardzo łatwe. Wystarczy, że weźmiesz jakiś drobny sprzęt na raty czy 1.000 zł limitu w koncie (i oczywiście będziesz regularnie spłacać zobowiązanie). Nie musisz zaciągać 50.000 zł pożyczki, naprawdę wystarczy kilkaset złotych i kilka spłaconych w terminie rat.

4. Zamknij niepotrzebne zobowiązania finansowe. Szczególnie karty kredytowe z dużymi limitami. One bardzo obciążają zdolność, a banku nie interesuje, że z 30.000 zł przyznanego limitu wykorzystujesz co miesiąc tylko 100 zł. Karty warto wypowiedzieć przynajmniej 2-3 miesiące przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny, ponieważ nie są one zamykane od razu. Jeśli masz resztę jakiegoś zobowiązania do spłacenia, np. kilka rat pożyczki, również warto zastanowić się nad jej wcześniejszą spłatą. Dzięki temu rata nie będzie obciążać Twojej zdolności.

5. Poszukaj odpowiedniej nieruchomości i sprawdzaj oferty kredytów hipotecznych. Warto poświęcić nieco czasu i wybrać najlepszy kredyt hipoteczny na rynku, czyli taki, w którym rzeczywista roczna stopa oprocentowania będzie najniższa. Dowiedz się, jakie dokumenty będą potrzebne. Atrakcyjne nieruchomości mają tendencję do szybkiego znikania z rynku, dlatego dobrze jest mieć z góry upatrzony bank, i wiedzieć, co musisz przedstawić do wniosku.

Zapoznaj się z ofertami kredytów hipotecznych i zobacz, gdzie znajdziesz najtańszy kredyt hipoteczny:

Czerwona Skarbonka poleca

1.
Kredyt Hipoteczny VeloBank
1.
Kredyt Hipoteczny VeloBank
Okres spłaty
12 - 300 miesięcy
Marża
2 %
Kwota
100 000 - 600 000 zł
Prowizja
0 %
? za wcześniejszą spłatę lub nadpłatę kredytu
RRSO
9,29 %
SPRAWDŹ
2.
Kredyt Hipoteczny Własny Kąt PKO BP
2.
Kredyt Hipoteczny Własny Kąt PKO BP
Okres spłaty
12 - 420 miesięcy
Marża
2,13 %
Kwota
20 000 - 2 mln zł
? Dostępne są kwoty kredytu aż do 3 mln zł
Prowizja
0 %
? 0% prowizji przy skorzystaniu z ubezpieczenia od utraty pracy
RRSO
9,48 %
SPRAWDŹ
3.
Kredyt Hipoteczny Pekao S.A.
3.
Kredyt Hipoteczny Pekao S.A.
Okres spłaty
12 - 360 miesięcy
Marża
1,84 %
Kwota
20 000 - 2 mln zł
? Dostępne są kwoty kredytu aż do 2,8 mln zł
Prowizja
1,99%
RRSO
10,38 %
SPRAWDŹ

Jak wziąć kredyt hipoteczny?

Wybierz bank

Osobiście zaczęłabym (i zaczęłam) od poszukiwania banku (lub banków), w którym chcę złożyć wniosek kredytowy. Warto podejść do tego poważnie i szczegółowo porównywać oferty kredytów hipotecznych. Patrząc na zobowiązanie, najważniejsza jest rzeczywista roczna stopa oprocentowania, ale pamiętaj: nie tylko ona wpływa na całkowity koszt kredytu.

Dzięki temu od początku mam jasność:

  • Jaką mam wstępną zdolność kredytową;
  • Ile wkładu własnego muszę przygotować;
  • Jakie dokumenty chce ode mnie bank;
  • Ile kredyt mieszkaniowy kosztuje.

Zamiast chodzić od oddziału do oddziału i tracić czas, skorzystaj z rankingu kredytów hipotecznych. Dzięki niemu będziesz mieć już wstępne rozeznanie, który bank jest tani, a który drogi.

Znajdź nieruchomość i podpisz umowę przedwstępną

Finansowanie będzie udzielone na zakup konkretnej nieruchomości, więc żeby zacząć bieg procesu kredytowego, potrzebujesz dokumentu, który przedstawisz w banku. Może to być np. umowa przedwstępna lub umowa rezerwacyjna.

cytat-Magda Kopiczko - ekspertka Czerwonej-Skarbonki.pl

Zwróć uwagę na warunki umowy przedwstępnej, w szczególności na zapisy dot. zadatku lub zaliczki. Zadatek jest bezzwrotny: gdybyś nie otrzymał kredytu hipotecznego, sprzedający nie jest zobowiązany Ci go oddać (chyba że wprowadzicie do umowy odpowiednie zapisy). Zaliczki lub zadatki są wliczane do wkładu własnego.

Magda Kopiczko – ekspertka Czerwonej-Skarbonki.pl

Sytuacja z życia wzięta: kredytobiorcy zapłacili zadatek (niemały), który miał być zwrócony pod warunkiem, że nie dostaną kredytu hipotecznego w minimum 3 bankach.

Złóż wniosek kredytowy i dostarcz dokumenty

Nie warto zanadto spieszyć się z kompletowaniem dokumentów do kredytu hipotecznego „na zapas”, przed złożeniem wniosku. Na przykład takie zaświadczenie od pracodawcy: jest ważne tylko miesiąc. Moim zdaniem najlepiej robić wszystko mniej więcej w tym samym czasie, czyli składasz wniosek i zbierasz dokumenty.

Wyjątkiem jest umowa przedwstępna, której bank zazwyczaj wymaga do wniosku kredytowego (inaczej nic nie ruszy). Mówię zazwyczaj, ponieważ niektóre instytucje nie wymagają jej na tym etapie, wystarczy np. sam numer księgi wieczystej.

Poczekaj na decyzję

Po dostarczeniu wszystkich wymaganych dokumentów musisz uzbroić się w cierpliwość. Podjęcie decyzji kredytowej może potrwać od kilku tygodni do nawet 1,5-2 miesięcy. Zależy to w dużej mierze od kolejki w banku. Jeśli wiele osób w tym samym czasie stara się o kredyty hipoteczne, to przyjdzie Ci poczekać na swoją kolej u analityka.

Ponadto bądź przygotowany na to, że analityk może zawsze poprosić w trakcie analizy o dodatkowe dokumenty czy wyjaśnienia. Sama to przerabiałam. Niby już wszystko było doniesione, ale analityk się pyta: A czemu tak, a nie inaczej? Więc trzeba mu to wyjaśnić :)

Etapy analizy wniosku kredytowego w banku

1. Analiza wstępna

Jest to wstępne wyliczenie Twojej zdolności kredytowej po wpisaniu podanych przez Ciebie danych do kalkulatora.

Kiedy przychodzisz do banku po kredyt, to doradca pyta Cię o różne rzeczy i oblicza wstępną zdolność kredytową. Jeśli podałeś wszystko bardzo dokładnie, to zdolność wstępna nie będzie różnić się znacząco od tej ostatecznej. Na tym etapie wszystko przebiega jeszcze bez dokumentów. Jeśli pracownik banku stwierdzi, że nie masz nawet wstępnej zdolności kredytowej, to od razu Cię o tym poinformuje i powie, że nie ma sensu składać wniosku i kompletować dokumentów.

2. Szczegółowa analiza finansowa

Na tym etapie dostarczasz już wszystkie dokumenty finansowe, takie jak zaświadczenia od pracodawcy, wyciągi z konta itp. Analityk na ich podstawie określa Twoją dokładną zdolność kredytową. Sprawdzane są także bazy dłużników jak BIK czy BIG. W zależności od banku najpierw może nastąpić analiza finansowa, a potem nieruchomości bądź odwrotnie.

3. Analiza nieruchomości

Analiza nieruchomości obejmuje przede wszystkim wycenę wykonaną przez rzeczoznawcę. Oczywiście odpłatnie. Niektóre banki mają podpisane umowy z konkretnymi rzeczoznawcami: w takim przypadku musisz tylko opłacić jej koszt. Jeśli nie, to osobiście poszukujesz go na rynku i zlecasz wykonanie operatu szacunkowego. Koszt wyceny nieruchomości to zazwyczaj kilkaset złotych.

Oprócz tego analizie podlega sama nieruchomość. Potrzebny będzie numer księgi wieczystej oraz zaświadczenie o braku zadłużenia w spółdzielni/wspólnocie. Analityk sprawdzi, czy wszystko z nabywanym domem/mieszkaniem jest w porządku i czy bank może się na nim zabezpieczyć.

4. Ostateczna decyzja kredytowa

Jeśli wszystko się zgadza zarówno w Twoich finansach, jak i w nieruchomości, to po jakimś czasie otrzymasz od doradcy telefon z informacją: bank udzieli finansowania, może pan/pani wziąć kredyt mieszkaniowy na wnioskowaną kwotę, zapraszamy na podpisanie umowy.

Podpisz umowę kredytową

Jeśli bierzesz kredyt sam, po prostu zabierz dowód osobisty i udaj się do banku w celu podpisania umowy. Jeśli kredytobiorców jest więcej, musicie zrobić to wspólnie.

Dodam, że nie warto się spieszyć i podpisywać umowy bez czytania. Musisz dopytać o wszelkie szczegóły i rozwiać wszystkie wątpliwości. W końcu to nie kredyt gotówkowy na 10 tys. zł tylko poważne zobowiązanie finansowe na kilkaset tysięcy i rozłożone w czasie na kilkadziesiąt lat.

Wraz z umową kredytową podpisujesz umowy dodatkowych produktów, takich jak ubezpieczenia nieruchomości/kredytodawców, ubezpieczenia pomostowego (które działa do momentu wpisu banku do księgi wieczystej), czy rachunku bankowego do obsługi kredytu.

Podpisz akt notarialny

Z podpisaną umową kredytową idziesz do notariusza, by ten przygotował akt notarialny kupna-sprzedaży nieruchomości. Notariusz będzie potrzebować chwili na to, by ją napisać (kilka dni lub więcej, zależy, ile ma pracy).

W akcie notarialnym określacie takie rzeczy jak data wpłaty pozostałego wkładu własnego (chyba że wpłaciłeś go wcześniej), data, do kiedy sprzedający otrzyma pieniądze z kredytu, moment wydania kluczy do nieruchomości itp.

Potrzebne będzie zaświadczenie z banku sprzedającego o tym, ile kredytu zostało do spłaty zobowiązania i na jakie konto Twój bank ma zrobić przelew (o ile nieruchomość nabyta była na kredyt oczywiście). Notariusz może także poprosić o zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej lub dodatkowe dokumenty.

Dokonaj wpisów w księdze wieczystej

Po tym, jak otrzymasz już akt notarialny, niezbędne będzie dokonanie dwóch wpisów w księdze wieczystej. Może zająć się tym notariusz, u którego podpisywaliście umowę.

Pierwszy wpis to zmiana własności. Stajesz się właścicielem nieruchomości i ten fakt musi zostać odnotowany w księdze wieczystej.

Drugi to wpis hipoteki na rzecz banku. W tym miejscu warto zadbać o to, by mieć komplet dokumentów dla banku, który potwierdzi ten fakt. Osobiście miałam z tym problem. Bank chciał, bym dostarczyła złożony wniosek o wpis do KW i potwierdzenie wniesienia opłaty za wpis, ja o wniosku zapomniałam i oddałam jedyny egzemplarz w sądzie. Koniec końców się udało, ale kilka dni uciekło.

O tym, że sąd dokonał zmian, zostaniesz poinformowany listownie: sąd wyśle Ci potwierdzenie.

Co dalej po podpisaniu umowy kredytowej?

Po podpisaniu umowy kredytowej i aktu notarialnego musisz:

  1. Dostarczyć umowy ubezpieczeń z cesją, jeśli nie zdecydowałeś się na nie w banku przy kredycie (ubezpieczenia nieruchomości czy kredytobiorców są obowiązkowe). Bank najpierw sprawdzi, czy są one zgodne z ich wymaganiami.
  2. Wpłacić wkład własny i dostarczyć do banku dokument potwierdzający. Chyba że zrobiłeś to wcześniej, np. zapłaciłeś sprzedającemu cały wkład przy umowie przedwstępnej i udokumentowałeś to już na etapie składania wniosku — bywają i takie przypadki wśród klientów.
  3. Donieść zaświadczenie z banku sprzedającego o saldzie kredytu pozostałym do spłaty i numerze konta do przelewu. Powinno to zostać ujęte już w akcie notarialnym, ale bank może zechcieć także takie zaświadczenie dla siebie (u mnie chciał).
  4. Złożyć wniosek o uruchomienie kredytu lub pierwszej transzy, jeśli jest on wypłacany w częściach.
  5. Bank wypłaci cały kredyt hipoteczny lub pierwszą transzę. Jeśli sprzedający nabył nieruchomość na kredyt, to część pieniędzy pójdzie bezpośrednio na jego pokrycie, a reszta trafi na ROR ex-właściciela.
  6. Pamiętaj o dostarczeniu potwierdzenia dokonania wpisu hipoteki w księdze wieczystej. W zależności od sądu i miasta może to potrwać od kilku tygodni do kilku miesięcy. Bank będzie naliczał i pobierał ubezpieczenie pomostowe tak długo, jak długo w księdze wieczystej nie będzie widniał wpis hipoteki. W niektórych bankach wystarczy tylko przekazać informację o tym, że wpis jest już faktem, a osoba odpowiedzialna za kredyt sprawdzi to w KW, wprowadzi do systemu i zdejmie ubezpieczenie. W innych musisz donieść dokument potwierdzający.
  7. Zanotuj w kalendarzu daty corocznego donoszenia ubezpieczeń z cesją na bank, jeśli kupujesz je poza bankiem, w którym bierzesz kredyt hipoteczny.
kredyt hipoteczny - jak się starać. poradnik

Szczegółowy kalkulator kredytu hipotecznego

Jeszcze przed udaniem się do oddziału banku możesz samodzielnie obliczyć swoją wstępną zdolność kredytową oraz ratę kredytu hipotecznego. Pomogą Ci w tym odpowiednie kalkulatory.

Kalkulator rat kredytu hipotecznego pozwoli Ci ustalić, na jaki okres kredytowania powinieneś się zdecydować, by zanadto nie obciążać domowego budżetu. Dodatkowo możesz porównać całkowity koszt kredytu hipotecznego w dwóch wariantach: ratach równych i malejących. Raty malejące są bardziej opłacalne, ale będziesz potrzebować wyższej zdolności kredytowej (ponieważ na początku spłacasz wyższe raty).

Kalkulator zdolności kredytowej pozwoli Ci z kolei sprawdzić, jaka kwota kredytu jest dla Ciebie dostępna i na jaki okres kredytowania możesz liczyć. Oczywiście nie będzie to wyliczenie dokładne co do złotówki. Każdy bank ma własne procedury i przyjmuje inne kwoty kosztów życia. Ale nie będzie to różnica rzędu 50-100.000 zł, tylko kilku tysięcy.

Kredyt hipoteczny krok po kroku. Podsumowanie

Jak widzisz, uzyskanie kredytu hipotecznego nie jest takie proste i szybkie. W ramach uporządkowania wiedzy podsumuję teraz wszystkie informacje o tym, jak zaciągnąć kredyt hipoteczny krok po kroku.

  1. Zbieranie na wkład własny. Mówimy tu o dziesiątkach tysięcy złotych, więc taką sumę trudno odłożyć w 3 miesiące.
  2. Przygotowania do kredytu hipotecznego. Zadbaj o stabilne zatrudnienie, dobrą historię kredytową i w miarę możliwości zwiększ swoje możliwości finansowe (np. spłatą zobowiązania typu karta kredytowa czy pożyczka). Od tego zależy otrzymanie pozytywnej decyzji kredytowej.
  3. Znalezienie nieruchomości i wybór oferty kredytu hipotecznego. Dowiedz się, jakie dokumenty będą od Ciebie wymagane ze strony banku, który wybrałeś.
  4. Podpisanie umowy przedwstępnej. Wpłata zaliczki lub zadatku, które liczą się jako wkład własny.
  5. Złożenie wniosku o kredyt hipoteczny wraz z wymaganymi dokumentami, wstępna decyzja kredytowa.
  6. Analiza wniosku, szczegółowa ocena zdolności kredytowej, wycena nieruchomości, ostateczna decyzja kredytowa.
  7. Podpisanie umowy kredytowej, ewentualnie zawarcie umów dodatkowych produktów banku jak np. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego czy nieruchomości.
  8. Wizyta u notariusza, podpisanie aktu notarialnego kupna-sprzedaży. W akcie określacie m.in. do kiedy musi nastąpić zapłata pozostałego wkładu własnego oraz uruchomienie kredytu i przekazanie kluczy.
  9. Wpisy do księgi wieczystej nieruchomości odnośnie zmiany właścicieli oraz hipoteki na rzecz banku.
  10. Dostarczenie dokumentów do banku: potwierdzeń wpisów do księgi wieczystej i aktu notarialnego, ubezpieczeń, potwierdzenia wniesienia całego wkładu własnego. Wniosek o uruchomienie kredytu lub pierwszej transzy.
  11. Wypłata kredytu hipotecznego.

FAQ: najczęściej zadawane pytania

Kiedy płaci się pierwszą ratę kredytu?

Pierwszą ratę płacisz zgodnie z harmonogramem, który otrzymasz wraz z umową kredytu hipotecznego. Najczęściej jest to kolejny miesiąc po miesiącu uruchomienia kredytu lub wypłaty pierwszej transzy. W przypadku wypłat transzami do momentu wypłaty całości kredytu możesz skorzystać z odroczenia spłaty — wtedy spłacasz tylko odsetki od wypłaconej już kwoty.

Ile czeka się na uruchomienie kredytu hipotecznego?

Zazwyczaj trwa to od kilku do kilkunastu dni od momentu dostarczenia do banku wszystkich wymaganych dokumentów. Bank weryfikuje ich poprawność, a jeśli wszystko się zgadza, uruchamia kredyt. Weź to pod uwagę, ustalając w akcie notarialnym datę, do której sprzedający ma mieć pieniądze na swoim rachunku. Dla własnego bezpieczeństwa lepiej przyjąć nieco dłuższy okres.

Co najpierw: umowa kredytowa czy akt notarialny?

Przy zakupie nieruchomości na kredyt, aby podpisać akt notarialny, potrzebna będzie umowa kredytowa. Najpierw udajesz się do banku, dopiero potem z umową kredytową do notariusza.

Ile trzeba mieć wkładu własnego, żeby dostać kredyt?

Wg rekomendacji KNF banki powinny wymagać wkładu własnego na poziomie 80% wartości nieruchomości, i tak właśnie jest w większości instytucji. Niektóre banki udzielają kredytów do 90% wartości nieruchomości.

Kto w banku decyduje o przyznaniu kredytu?

O przyznaniu kredytu w banku decyduje dział ryzyka. Analitycy dokonują oceny wniosku kredytowego, analizują szczegółowo dostarczone dokumenty. To właśnie oni często proszą o dodatkowe informacje czy dokumenty.

Co obniża zdolność kredytową?

Otrzymanie pozytywnej decyzji kredytowej zależy od zdolności kredytowej. Obniżają ją przede wszystkim zobowiązania finansowe (np. kredyty czy karta kredytowa). Ale także osoby na utrzymaniu, takie jak dzieci czy niepracujący partner/małżonek, koszty utrzymania, zobowiązania pozabankowe jak, chociażby alimenty.

Polecamy:

Naszym celem jest dostarczanie użytkownikom wartościowych i wiarygodnych treści, które pomogą im podejmować świadome decyzje finansowe. Wszystkie artykuły publikowane na naszym portalu opierają się na sprawdzonych źródłach i są redagowane przez specjalistów z dziedziny finansów.
Jak podobała Ci się treść?
5 - ciekawa, 1 - nieciekawa
4.7/5 - (7 votes)
Komentarze (0)

Odpowiadasz na komentarz:

Komentarz zostanie opublikowany pod tą nazwą

Adres e-mail nie zostanie nigdzie opublikowany

Treści, które udostępniasz w serwisie są weryfikowane

Polecane artykuły

Zobacz wszystkie
Zobacz wszystkie