Jak kupić mieszkanie – poradnik krok po kroku

Istnieją na świecie rzeczy, które wybieramy tylko i wyłącznie sercem, a nie rozumem. Doskonałym przykładem jest np. zakup niekoniecznie ekonomicznego, ale za to sportowego samochodu. Chociaż taka transakcja nie zawsze się opłaca, ale z jakiegoś powodu jest dla nas ważna. Kupno mieszkania to inwestycja, którą jednak powinniśmy gruntownie przemyśleć. Zwłaszcza gdy nie finansujemy jej z własnej kieszeni, tylko sięgamy po kredyt hipoteczny.

Jak kupić mieszkanie – poradnik krok po kroku

Kluczowe informacje

  • Proces zakupu mieszkania rozpoczyna się od wyboru lokalizacji i ustalenia budżetu lub zdolności kredytowej. Na tym etapie warto również zdecydować, czy interesuje nas rynek pierwotny czy wtórny.
  • Zakup mieszkania na rynku pierwotnym nie powinien ograniczać się jedynie do przejrzenia ofert deweloperów. Przed podpisaniem umowy przedwstępnej, warto sprawdzić ich wiarygodność oraz przeprowadzić negocjacje cenowe.
  • W przypadku mieszkania z rynku wtórnego przed podpisaniem umowy należy sprawdzić stan prawny nieruchomości.
  • Po zakupie lokalu należy zgłosić się do urzędu miasta w celu naliczenia podatku od nieruchomości. W przypadku rynku wtórnego trzeba również złożyć formularz PCC-3 i zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych.

Jak wygląda proces zakupu mieszkania?

Proces kupna mieszkania najczęściej zaczyna się o wiele wcześniej, niż nam się wydaje. Już samo rozmyślanie na temat przyszłego miejsca na ziemi, szukanie lokalizacji czy planowanie metrażu można do tego zaliczyć do tego procesu. Ten etap warto rozegrać mądrze. Zanim na dobre zaczniesz przeglądać oferty mieszkań, zastanów się, czego szukasz i ustal budżet, lub też sprawdź, jaką masz zdolność kredytową. Dopiero wtedy możesz myśleć o innych kwestiach, takich jak: metraż czy lokalizacja.

Ważny jest również fakt, czy planujesz zakup mieszkania z rynku wtórnego, czy pierwotnego. Rynek pierwotny tworzą inwestycje realizowane głównie przez prywatne firmy deweloperskie. Mowa o mieszkaniach dopiero powstających, świeżo wybudowanych lub niedawno oddanych do użytku. Nieco bardziej niszowe są mieszkania komunalne, które realizowane są obecnie w modelu tzw. partnerstwa publiczno-prywatnego. Oznacza to tyle, że na zlecenie np. gminy prywatny deweloper wykonuje określoną inwestycję.

Drugą grupą jest rynek mieszkań w budynkach tworzących już od dawna miejski lub podmiejski krajobraz, czyli tzw. rynek wtórny. Zazwyczaj są to mieszkania, które przez lata posiadały już co najmniej jednego lub więcej właścicieli i pochodziły np. od członków rodzin (* w ramach dziedziczenia lub spadków), a także od osób handlujących nieruchomościami.

Mieszkanie z rynku pierwotnego a wtórnego – argumenty za i przeciw

Zakup mieszkania z rynku wtórnego i pierwotnego ma swoje wady i zalety. Wiele zależy bowiem od tego, czy chcesz mieć wpływ na wygląd swojego nowego lokum, czy może nie planujesz w najbliższym czasie żadnego remontu. Obok mieszkania istotna jest tak samo infrastruktura. Nowe osiedla często powstają z dala od centrum, w tzw. szczerym polu. Na powstanie sklepów czy szkół przyjdzie Ci więc długo poczekać.

Zakup mieszkania na rynku pierwotnym

Zalety Wady
Niższe koszty transakcyjne (brak podatku od czynności cywilno-prawnych).Powtarzające się problemy z budowaniem deweloperskich osiedli w dyskusyjnych, oddalonych od infrastruktury i komunikacji miejskiej, lokalizacjach.
Nowoczesne, estetyczne wzornictwo.Pojawiające się kłopoty jakościowe z nowo oddanymi do użytku budynkami.
Urządzamy mieszkanie całkowicie według własnego projektu i potrzeb.Mnożące się narzekania na brak wystarczającej liczby miejsc parkingowych przy niektórych inwestycjach.
Lepsza izolacja cieplna budynku.Powtarzające się narzekania na budowanie niektórych budynków zbyt blisko siebie, bez zachowania odpowiedniej przestrzeni i naświetlenia słonecznego.
Możliwość skorzystania z atrakcyjnych pakietów promocyjnych deweloperów.

Zakup mieszkania na rynku wtórnym

ZaletyWady
Częściej mieszkania są gotowe do zamieszkania „od zaraz”.Konieczność opłacenia podatku od czynności cywilno-prawnych przy zakupie.
Wiele osiedli, szczególnie z wielkiej płyty, znajduje się w sąsiedztwie pełnowartościowej infrastruktury handlowej, edukacyjnej, kulturalnej i komunikacyjnej.Często archaiczny wygląd budynków.
Duże pole do negocjowania ceny zakupu.Niedogodności w wyposażeniu bloków, jak np. przestarzałe lub psujące się windy.
Większe szanse na znalezienie konkurencyjnych ofert w okazyjnych cenach.Gorsza izolacja cieplna i dźwiękowa, a co za tym idzie – większe koszty utrzymania i mniejsze poczucie prywatności.
Możliwość przemeblowania, remontu lub jedynie drobnych poprawek w urządzeniu – pole do manewru jest ogromne.Powszechny problem „krzywych ścian” w budynkach z wielkiej płyty.
Większa szansa na dostosowanie do potrzeb. Stare mieszkania często mają piwnice, tzw. wózkownie czy rowerownie.

Jak kupić mieszkanie krok po kroku? Rynek pierwotny

Po przejrzeniu aktualnych propozycji od deweloperów możesz zdecydować się na kilka projektów, które Cię interesują i o których chcesz uzyskać więcej informacji. Aby to zrobić, skontaktuj się bezpośrednio z firmą deweloperską. Najlepiej wybrać osobiste spotkanie, podczas którego masz nie tylko szansę na zadawanie pytań, ale również — ocenę lokalizacji oraz postępów w budowie. Jest to również dobry moment, aby poprosić o wstępny projekt umowy, broszurę informacyjną oraz plany mieszkania.

na co uważać przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego

Jeśli inwestycja jest realizowana etapami i któryś z nich został już ukończony, masz świetną okazję, aby zobaczyć, jak ostatecznie będzie prezentować się budynek, części wspólne i przykładowe mieszkanie. Jak wygląda proces zakupu w przypadku nowych lokali?

Znalezienie oferty

W sieci znajduje się wiele portali, na których możesz przeglądać propozycje sprzedaży nieruchomości. Swoje wyszukiwania warto zawęzić do ostatecznej ceny, którą chcesz wydać, a następnie do lokalizacji, która Cię interesuje.

Sprawdzenie dewelopera oraz inwestycji

Zwróć uwagę na opinie osób, które kupiły już mieszkanie u tego dewelopera. Takich ocen możesz poszukać na portalach społecznościowych oraz na grupach osiedlowych. Dodatkowo sprawdź sposób finansowania inwestycji oraz dowiedz się kto, jest właścicielem gruntu (zajrzyj do księgi wieczystej) i jaki jest plan zagospodarowania przestrzennego.

Rozmowa z deweloperem

Obejrzenie inwestycji to dobry czas na zadanie wszystkich ważnych pytań oraz przeprowadzenie ewentualnych negocjacji co do ceny lokalu.

Podpisanie umowy przedwstępnej

Po ustaleniu szczegółów finansowych nadchodzi czas na zawarcie umowy z deweloperem. Przed finalizacją powinieneś otrzymać projekt umowy oraz broszurę informacyjną, która jest de facto integralną częścią umowy. Może się zdarzyć, że oczekiwanie na mieszkanie o wybranym standardzie i układzie przestrzennym zajmie kilka miesięcy, ponieważ deweloperzy często rozpoczynają sprzedaż mieszkań jeszcze przed zakończeniem budowy.

Złożenie wniosku kredytowego

Jeśli chcesz finansować zakup mieszkania za pomocą kredytu hipotecznego, to właśnie teraz jest odpowiedni moment, aby zgłosić się do banku. Wejdź na ranking kredytowy, wybierz kilka ofert i złóż wniosek.

Top 3 kredytów hipotecznych

Marża
2,09 %
Kwota
50 000 - 3 mln zł
? dostępne są kwoty kredytu aż do 3 mln zł
Prowizja
1%
RRSO
7,60 %
? Dla oprocentowania okresowo stałego przez pierwsze 60 miesięcy. Następnie RRSO wynosi 8,25%

807 osób

wybrało ofertę
Sprawdź
Marża
2 %
Kwota
100 000 - 3 mln zł
Prowizja
0 %
? za wcześniejszą spłatę lub nadpłatę kredytu
RRSO
8,12 %

1221 osób

wybrało ofertę
Sprawdź
Marża
1,79 %
? 11,79% w ofercie eko kredyty mieszkaniowe
Kwota
10 000 - 2.52 mln zł
Prowizja
0 %
? bez prowizji
RRSO
8,43 %

1352 osób

wybrało ofertę
Sprawdź

Podpisanie umowy kredytowej

Po otrzymaniu pozytywnej decyzji kredytowej przyjdzie czas na podpisanie umowy kredytowej z bankiem.

Odbiór mieszkania

Przekazanie kluczy do mieszkania przez dewelopera następuje w momencie zwanym odbiorem technicznym, który ma miejsce po zakończeniu prac konstrukcyjnych. Zgodnie z prawem deweloperskim, przed wydaniem mieszkania musi odbyć się inspekcja, podczas której kupujący ma obowiązek dokładnego sprawdzenia stanu technicznego nieruchomości. Możesz przeprowadzić odbiór samodzielnie lub też zaprosić eksperta z doświadczeniem w takich procedurach, który pomoże przygotować odpowiedni protokół odbioru. W ustalonym dniu na odbiór mieszkania, w towarzystwie przedstawiciela dewelopera i wykonawcy, należy dokładnie zweryfikować kilka istotnych kwestii, takich jak:

  • zgodność standardu wykończenia z tym, co określono w umowie,
  • brak defektów w realizacji elementów takich jak podłogi, ściany, instalacja okien i drzwi, a także prawidłowość wykonania instalacji elektrycznych, hydraulicznych itd.,
  • czy wymiary poszczególnych pomieszczeń są zgodne z planem, a wszelkie rozbieżności powinny być rozliczone zgodnie z postanowieniami umowy.

Podpisanie umowy ostatecznej

Akt przeniesienia własności nabytego mieszkania możemy podpisać tylko po tym, jak budynek zostanie ukończony i przygotowany do zamieszkania. W przypadku zakupu mieszkania już gotowego finalizacja transakcji może nastąpić po uregulowaniu wszystkich spraw związanych z kredytem i zawarciu umowy z bankiem. Gdy jednak wybierzesz mieszkanie w trakcie budowy, musisz poczekać na zakończenie prac, co może zająć od kilku do nawet kilkunastu miesięcy.

Podpisanie aktu notarialnego

W trakcie kontaktu z deweloperem lub jego przedstawicielem warto mieć przygotowaną listę pytań. Oto, o co warto zapytać:

  • Upewnij się, że deweloper posiada pozwolenie na budowę, co jest kluczowe dla bezpieczeństwa transakcji.
  • O jakość wykończenia i materiałach używanych w budowie, które wpłyną na komfort użytkowania i trwałość mieszkania.
  • Zajrzyj do wcześniejszych projektów realizowanych przez dewelopera, sprawdź ich standard, opinie klientów i ewentualne problemy, z jakimi firma się spotkała;
  • Termin zakończenia budowy, który wpłynie na, to kiedy będziesz mógł wprowadzić się i rozpocząć aranżację mieszkania.
  • Cena za metr kwadratowy jest jednym z kluczowych elementów, więc dowiedz się, jakie czynniki na nią wpływają i czy istnieje możliwość negocjacji.

Jak kupić mieszkanie krok po kroku? Rynek wtórny

Zakup mieszkania na rynku wtórnym wymaga spełniania kilku dodatkowych procedur. Przede wszystkim dlatego, że sam lokal może być zadłużony, czy objęty hipoteką, a sprzedawca – wcale nie być jego właścicielem. Dlatego tak ważne jest, aby przed zakupem zajrzeć do księgi wieczystej nieruchomości. W dokumencie znajduje się m.in. stan prawny lokalu, informacje o właścicielu mieszkania, czy informacje o tym, czy dana nieruchomość jest objęta hipoteką.

na co uważać przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego

Zawarcie umowy przedwstępnej

Po sprawdzeniu stanu prawnego mieszkania, możesz przystąpić do zawarcia umowy przedwstępnej i wpłaty ewentualnego zadatku. Jeśli boisz się, że sprzedawca nie jest względem Ciebie uczciwy, pomyśl o podpisaniu umowy przyrzeczonej w formie aktu notarialnego. W takiej sytuacji do księgi wieczystej zostanie wprowadzony zapis, że lokal jest przeznaczony na sprzedaż, co maksymalnie zabezpieczy Cię przed próbą oszustwa.

Znalezienie kredytu hipotecznego i złożenie wniosku kredytowego

Kolejnym etapem jest zebranie środków. Jeśli chcesz kupić mieszkanie za gotówkę, to temat wydaje się prosty, ale jeśli myślisz o kredycie hipotecznym, to właśnie w tym momencie należy złożyć wniosek do wybranego banku lub kilku banków. Po otrzymaniu decyzji wstępnej zostaniesz z pewnością poproszony o przesłanie dokumentów dotyczących nieruchomości takich jak: księga wieczysta, zaświadczenie o braku zadłużeń ze strony wspólnoty mieszkaniowej czy spółdzielni.

Podpisanie aktu notarialnego

Następny krok po otrzymaniu pozytywnej decyzji kredytowej to podpisanie aktu notarialnego. W dokumencie tym należy zawrzeć dokładny termin, w którym poprzedni właściciel opuści mieszkanie (standardowo powinno to zająć od 7 do 14 dni po podpisaniu aktu notarialnego).

Spisanie liczników i odbiór kluczy

Pamiętaj, aby przed zdaniem lokalu, poprzedni właściciel spisał liczniki w Twojej obecności. Umożliwi Ci to rozliczenie zużytych mediów oraz będzie stanowić podstawę do podpisania nowej umowy z dostawcami mediów. Dodatkowo stwórzcie protokół zdawczo-odbiorczy, tak aby mieć podkładkę, że nie przywłaszczyłeś sobie żadnej rzeczy, która należy do byłego już właściciela.

Co trzeba zgłosić po zakupie mieszkania?

Formalności związane z zakupem mieszkania nie kończą się po odebraniu kluczy. W zależności od tego, czy nieruchomość pochodzi z rynku pierwotnego czy wtórnego, lista zadań do spełnienia będzie wyglądać nieco inaczej.

Nabycie nieruchomości, która miała już swojego właściciela wymaga przede wszystkim:

  • podpisania nowej umowy z dostawcami mediów;
  • złożenia wniosku o wpisanie siebie jako nowego właściciela do księgi wieczystej nieruchomości;
  • zapłacenia podatku PCC-3 od czynności cywilnoprawnych;
  • zgłoszenia do urzędu miasta w celu naliczenia podatku od nieruchomości;
  • złożenia wniosku do wspólnoty mieszkaniowej, zarządcy nieruchomości albo biura spółdzielni o przepisanie liczników wody i naliczenie czynszu.

W przypadku nowych lokali warto pamiętać o nieco innych kwestiach, takich jak:

  • złożenie wniosku o założenie księgi wieczystej;
  • zgłosić się do urzędu w celu naliczenia podatku od nieruchomości;
  • przekazać do banku oryginał aktu notarialnego (jeśli zakup nieruchomości był kredytowany);’
  • nawiązać umowy z dostawcami prądu, gazu itd.

Czy zakup mieszkania trzeba zgłosić w urzędzie skarbowym?

Tak. Po nabyciu nieruchomości z rynku wtórnego, konieczne jest przedstawienie w urzędzie skarbowym aktu notarialnego potwierdzającego własność oraz złożenie uzupełnionego formularza PCC-3, po czym należy uiścić należny podatek od czynności cywilnoprawnych, który wynosi 2% wartości nabywanej nieruchomości. W praktyce, notariusz zwykle zajmuje się zarówno przygotowaniem dokumentacji, jak i regulowaniem należności podatkowych przy zakupie mieszkania. W przypadku nabywania mieszkania na rynku pierwotnym, to deweloper jest odpowiedzialny za odprowadzenie stosownych podatków (VAT oraz PCC – podatek od transakcji kupna mieszkania), co oznacza, że kupujący nie musi się tym zajmować.

FAQ: najczęściej zadawane pytania

Czy kupno mieszkania od dewelopera jest bezpieczne?

Tak, tzw. ustawa deweloperska w znacznym stopniu zabezpiecza przed ryzykiem związanym z nieuczciwymi praktykami deweloperów i takimi sytuacjami jak bankructwo przed ukończeniem inwestycji. Kluczowe jest, abyś skrupulatnie przeanalizował umowę przed jej podpisaniem. To ona stanowi punkt odniesienia w przypadku ewentualnych komplikacji. Jeżeli umowa nie zawiera postanowień korzystnych dla Ciebie lub – co gorsza – zawiera zapisy niekorzystne, Twoje możliwości obrony przed nieuczciwymi działaniami są znacznie ograniczone. Zleć więc fachową analizę umowy, zanim będzie za późno.

Kiedy płaci się za mieszkanie kupione u dewelopera?

Gdy kupujemy mieszkanie za gotówkę, rozpoczynamy płatności zgodnie z harmonogramem określonym w umowie z deweloperem, który zwykle odpowiada kolejnym etapom realizacji budowy. W przypadku finansowania zakupu za pomocą kredytu hipotecznego, wpłacamy jedynie wymaganą przez bank część własną, a resztę płatności przejmuje bank. Wszystkie niezbędne informacje do dokonania płatności, takie jak nazwa banku i numer rachunku powierniczego, są precyzyjnie wskazane w umowie. Dodatkowo, umowa deweloperska szczegółowo określa kwoty poszczególnych rat.

Kiedy dostanę klucze do mojego mieszkania?

Wręczenie kluczy, które jest uzależnione od postanowień zawartych w umowie z deweloperem, może mieć miejsce podczas odbioru technicznego lub po złożeniu podpisu pod umową przenoszącą własność. Kiedy już będziemy dysponować kluczami i formalnie staniemy się właścicielami, możemy przystąpić do prac wykończeniowych w naszym nowym mieszkaniu.

Ile mogę wynegocjować zniżki za cenę mieszkania?

Na rynku pierwotnym, w zależności od specyfiki projektu, jego pożądanej lokalizacji i ogólnej atrakcyjności, zwykle można uzyskać obniżkę w granicach 1 do 4%. Wartość nieruchomości jest również uzależniona od jej standardu, który ma istotny wpływ na końcową cenę.

Czy opłaca się kupić teraz mieszkanie?

Decyzja o zakupie mieszkania zawsze wiąże się z pewnym ryzykiem. Czy będzie Cię stać na spłatę kredytu? Co ze stopami procentowymi? Czy nie stracisz pracy? Każda długotrwała inwestycja niesie za sobą pewne ryzyko dlatego trudno odpowiedzieć na to pytanie jednoznacznie. Jeśli jednak masz pracę, cieszysz się dobrym zdrowiem i marzysz o własnym gniazdku – nic nie stoi na przeszkodzie, aby je ziścić. 
Naszym celem jest dostarczanie użytkownikom wartościowych i wiarygodnych treści, które pomogą im podejmować świadome decyzje finansowe. Wszystkie artykuły publikowane na naszym portalu opierają się na sprawdzonych źródłach i są redagowane przez specjalistów z dziedziny finansów.
Jak podobała Ci się treść?
5 - ciekawa, 1 - nieciekawa
4.4/5 - (10 votes)
Komentarze (4)

Odpowiadasz na komentarz:

Komentarz zostanie opublikowany pod tą nazwą

Adres e-mail nie zostanie nigdzie opublikowany

Treści, które udostępniasz w serwisie są weryfikowane

  • A
    A

    Adam

    02.12.2020, 08:26

    Wyróżniający się komentarz

    Dokładnie czegoś takiego szukałem. Jeżeli mogę jeszcze wiedzieć, czy w przypadku zakupu mieszkania od developera (hipoteka z opłata u notariusza) nadal należy się udać do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni, żeby złożyć jakieś oswiadczenie na zerową stawkę podatku? Tego się nie mogę doszukać w żadnym miejscu…

    • T
      T

      Tom

      21.12.2021, 09:44

      Wyróżniający się komentarz

      Z tego co wiem to nie, notariusz wysyła te informacje.

  • V
    V

    Varios

    20.11.2023, 13:21

    Wyróżniający się komentarz

    Przydatne porady dotyczące zakupu mieszkania!

  • A
    A

    Adrian

    20.11.2023, 10:17

    Wyróżniający się komentarz

    Super pomocny poradnik, dziękuję! :)

Polecane artykuły

Zobacz wszystkie
Zobacz wszystkie
Porównywarka ofert
Porównaj ()