Koszty zakupu mieszkania – poradnik

Zdecydowanie się na wejście w posiadanie własnych czterech kątów to jedna z najważniejszych, o ile nie najważniejsza decyzja, z jaką przychodzi nam się zmierzyć. Warto przygotować się do niej w sposób kompleksowy. Przedstawiamy dzisiaj w naszym poradniku wszystkie koszty zakupu mieszkania.

Posiadanie dachu nad głową to jedna z podstawowych ludzkich potrzeb, dlatego nic dziwnego, że wraz z kolejnymi etapami życia po opuszczeniu domowego gniazda temat ten nieustannie się przeplata w naszych myślach oraz rozmowach. Większość rozpoczyna przygodę z rynkiem mieszkaniowym od najmu, mając jednak z tyłu głowy nadrzędny cel, aby w bliższej lub bardziej odległej przyszłości przenieść się do własnych czterech kątów.

Decyzja o zakupie mieszkania to przedsięwzięcie, które jak mało które wymaga od kupującego dokonania obszernej analizy, przemyślenia wielu ważnych kwestii związanych z indywidualnymi wymaganiami i wreszcie – sferą kosztów. Sama cena, za którą planujemy nabyć nieruchomość, choć nie ma sobie równych w porównaniu do pozostałych wydatków związanych z tym przedsięwzięciem, to w żadnym wypadku nie jest to jedyny wydatek. Koszty zakupu nieruchomości wymagają dużo szerszego omówienia.

Podstawowe koszty zakupu mieszkania

W przypadku rynku nieruchomości, posługiwanie się uniwersalnymi określeniami i wskaźnikami daje wyjątkowo ograniczone pole działania. Mieszkanie mieszkaniu nie jest w końcu równe, a na sytuację cenową poza ogólnymi tendencjami wpływają także czynniki o bardziej lokalnej wadze. Bliskość centrum miasta, atrakcyjność okolicy, standard mieszkania i pokoju, hałaśliwa lub cicha okolica, piętro, metraż, wielkość miasta, lokalny popyt, sytuacja na miejscowym rynku pracy… W ten sposób, dopiero po doprecyzowaniu swoich oczekiwań na tym polu możliwe jest zanurzenie się głębiej w tematykę kosztów zakupu mieszkania.

Jeżeli jesteśmy już zdecydowani na określone mieszkanie w wymarzonej okolicy, pora wreszcie bliżej przyjrzeć się podstawowym kosztom, które są nieodłącznym elementem zakupu mieszkania. I to niezależnie od tego, na jaką formę zakupu ostatecznie się zdecydujemy – które szerzej scharakteryzujemy w kolejnych akapitach poradnika.

• Taksa notarialna.
  W procedurze zakupu mieszkania ważny udział ma notariusz, który konieczny będzie przede wszystkim przy podpisie umowy kupna-sprzedaży. Zgodnie z zapisami artykułu 158 Kodeksu cywilnego, dokument przenoszący własność nieruchomości powinien mieć bowiem formę aktu notarialnego¹. Za koszty przygotowania tej czynności znanej jako taksa notarialna przez notariusza płaci kupujący mieszkanie, ponieważ zgodnie z zapisami Ustawy o notariacie – każda czynność notarialna jest odpłatna². Maksymalna wysokość uzależniona jest od wartości transakcji, a wartości te określa rozporządzenie Ministerstwa Sprawiedliwości³.
• Odpis aktu notarialnego.
  Istotnym kosztem podczas dokonywania czynności notarialnych jest także sporządzenie odpisu aktu notarialnego. Warto przygotować kilka sztuk na wypadek np. zniszczenia oryginału, chęci zaciągnięcia kredytu, okazania go spółdzielni lub ewentualnej odsprzedaży mieszkania w przyszłości. Koszt sporządzenia odpisu jest uzależniony od tego, o ile sztuk poprosimy notariusza. Ważne! W razie potrzeb, o wydanie odpisu lub kopii możemy prosić także w późniejszym terminie.
• Podatek od czynności cywilnoprawnych.
  Podczas transakcji zakupu mieszkania kupujący musi też pamiętać o konieczności opłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych. Wynosi on 2% wartości nieruchomości, a wnosi się go wraz z uiszczaniem taksy notarialnej podczas podpisywania umowy kupna mieszkania. Ważne – podatek ten ponosimy tylko kupując mieszkanie z drugiej ręki, czyli rynku wtórnego. W przypadku inwestycji deweloperskich, powiązanych z rynkiem pierwotnych, należny dla Skarbu Państwa podatek jest wliczony w cenę zakupu mieszkania. Wówczas jego wysokość równa się 8% lub 23% podatku VAT.

Inne ważne opłaty przy zakupie mieszkania

Poza aspektami poprzedzającymi kluczową transakcję, czyli podpisanie umowy kupna sprzedaży mieszkania, pora przyjrzeć się też pozostałym opłatom związanym z nabyciem swoich własnych czterech kątów. Związane są one z kolejnymi etapami pozyskiwania nieruchomości na własność, aby na papierze nic nie budziło wątpliwości.

• Koszty sądowe.
  Pora scharakteryzować też opłaty sądowe, które również rozliczane są u notariusza – jednak wynikają z innego tytułu. Podstawą prawną jest tutaj Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych ⁴. W ten sposób, wyodrębnić można: opłata za założenie księgi wieczystej (60 zł), dokonanie w niej stosownego wpisu (200 zł), a także w zależności okoliczności jeszcze inne opłaty. Mowa tutaj o wniosku o wykreślenie wpisu z księgi wieczystej, wniosek o wpis zmiany treści ograniczonych praw rzeczowych w księdze wieczystej (150 zł), a także wniosek o wydanie odpisu księgi wieczystej (6 zł/ strona).
• Koszty wykończeniowe.
  W przypadku zakupu mieszkania od dewelopera, bardzo często do czynienia mamy z mieszkaniami dopiero w budowie lub w stanie surowym. Umeblowane lokum to rzadkość, dlatego warto przygotować się na koszty związane z wykończeniem. Niekiedy są one kompleksowe (zob. kredyt na wykończenie mieszkania).
• Koszty remontowe.
  Jeżeli mowa o mieszkaniach z rynku wtórnego, to sprawa jest bardziej złożona. Często jednak i tutaj ponieść trzeba określone koszty związane z dostosowaniem mieszkania do naszych oczekiwań – czemu szczególnie mieszkania wywodzące się ze starszego budownictwa nie zawsze są w stanie sprostać. Warto przygotować obszerny kosztorys remontu, najlepiej przy pomocy rzeczoznawcy.

Koszty zakupu mieszkania – sposób nabycia ma znaczenie

Opisaliśmy już podstawowe, ogólne koszty związane z transakcją zakupu mieszkania i uniwersalne prawne wymogi, które dotyczą tej transakcji niezależnie od tego, jaką drogą i jaką metodą decydujemy się wejść w posiadanie swojego mieszkania. Nie należy jednak zapominać, że wybór określonego sposobu na zakup swoich czterech kątów może otwierać przed nami jeszcze inne, dodatkowe koszty, które mają odrębną charakterystykę i silnie zróżnicowaną wysokość. W kolejnych akapitach opisujemy koszty typowe dla poszczególnych sposobów nabycia mieszkania.

Koszty zakupu mieszkania od firmy deweloperskiej

Krajobrazy polskich miast w ciągu ostatnich 20 lat systematycznie zmieniają i zagęszczają się wyrastające jak grzyby po deszczu osiedla wykonane w nowym budownictwie przez przeróżne biura deweloperskie. Wielu przez niechęć wobec rynku wtórnego, inne upodobania estetyczne lub zwyczajnie znalezienie inwestycji w dobrej lokalizacji decyduje się na zakup mieszkania wprost od dewelopera.

Przyjrzyjmy się specyficznym kosztom, które wiążą się z taką formą nabycia mieszkania. W tym przypadku, sprawa jest dość prosta – wliczone są one w cenę mieszkania, za jaką dokonujemy zakupu. Warto jednak wiedzieć, jakie składniki wpływają na jej wysokość. Są one następujące.

• Prowizja od dewelopera.
  Jest to dodatkowa opłata stanowiąca dla dewelopera bezpośredni zysk z usługi sprzedaży mieszkania, którą dolicza do ceny będącej odzwierciedleniem jej rynkowej wartości.
• Podatek VAT.
  Zgodnie z tym o czym wspominaliśmy wyżej, do ceny mieszkania u dewelopera doliczany jest także podatek VAT. Stawka 8% stosowana jest w przypadku powierzchni mieszkania nieprzekraczającej 150 metrów kwadratowych, z kolei powyżej tej wartości stosowana jest stawka 23%.

Koszty zakupu mieszkania na rynku wtórnym

Kolejnym popularnym sposobem na nabycie mieszkania jest skorzystanie z oferty rynku wtórnego. Także i w tym przypadku transakcja ta niesie specyficzne dla tego sposobu nabycia koszty, które w zależności od okoliczności mogą dotyczyć wszystkich z niżej wymienionych opłat lub jedynie wybranych z nich.

• Podatek od czynności cywilnoprawnych.
  Wspomniany wcześniej podatek doliczany jest do opłat notarialnych i wynosi 2% wartości kupowanej nieruchomości.
• Wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę.
  Niekiedy warte rozważenia może okazać się opłacenie usług rzeczoznawcy, który realnie określi nam wartość nieruchomości z uwzględnieniem m.in. rynkowych tendencji i tego, jak potencjalne mankamenty ją obniżają. Nie jest w końcu zaskoczeniem, że sprzedawca stara się sprzedać za jak najwięcej – niekiedy wybierając ceny oderwane od realiów.

Zakup mieszkania a kredyt hipoteczny

W dobie trudnej do przeoczenia dysproporcji między średnimi zarobkami a średnią ceną metra kwadratowego, wielu drogę do pozyskania mieszkania otwiera kredyt hipoteczny.

Ta specyficzna, celowa odmiana kredytu bankowego to rzecz jasna usługa – co jest już pierwszym uzasadnieniem tego, dlaczego z kredytem mieszkaniowym wiążą się określone opłaty dodatkowe. Przedstawmy ich podstawowe formy.

• Prowizja bankowa.
  Jedna z opłaty pozwalających bankowi na uzyskanie zarobku od usługi udzielania kredytów.
• Oprocentowanie.
  Stopa oprocentowania składa się ze stopy odzwierciedlającej aktualną wysokość stóp referencyjnych NBP⁵, a także marży bankowej.
• Ubezpieczenie.
  Popularnym rozwiązaniem w przypadku zaciągania kredytu, którego spłata będzie trwać przez kolejne kilkanaście-kilkadziesiąt rat, wielu zabezpiecza się na wypadek utraty zdrowia, pracy lub śmierci. Ubezpieczenie jest często wliczane w miesięczną ratę kredytu.
• Wpis hipoteki do księgi wieczystej.
  Uwzględnienie hipoteki w księdze wieczystej nieruchomości będzie wymagać wniesienia opłaty notarialnej.
• Wkład własny.
  Ostatnią niezbędną wartością podczas zaciągania kredytu hipotecznego jest wniesienie wkładu własnego stanowiącego od 20 do niekiedy 40% wartości nieruchomości. W ostatnich latach jest on niezbędny.

---

---

Zakup mieszkania przez biuro nieruchomości

Ostatnią popularną metodą na dokonanie zakupu mieszkania jest skorzystanie z usług biura nieruchomości. To rozwiązanie wybierane często przez osoby, które mają mało czasu na poszukiwania, wnikliwe oględziny nieruchomości, załatwianie formalności z powodu np. braku czasu lub braku rozeznania w branży nieruchomości. Co za tym idzie, biuro nieruchomości wyręcza nas i pozwala zaoszczędzić dużo czasu, za co nalicza jednak i odpowiednie opłaty.

• Prowizja od wartości nieruchomości.
  Brak tutaj stałej stawki, jednak zazwyczaj waha się ona między 2 a 3% od wartości mieszkania, które kupujemy przy pomocy biura.
• Koszty zabezpieczeń.
  W cenę usługi, jaką przekazujemy biurze nieruchomości, doliczone będą też zabezpieczenia transakcji.

Jak obniżyć koszty zakupu mieszkania?

Zmierzając do podsumowania dzisiejszego tekstu, nie ulega wątpliwości, że koszty zakupu mieszkania to zagadnienie wyjątkowo złożone, na które wpływa szereg indywidualnych czynników. Warto jednak pamiętać, że poza nieuchronnymi wydatkami wliczonymi w zakup wymarzonych czterech kątów, na wiele z nich nabywca może mieć duży wpływ, aby nie były tak wysokie.

Oto wskazówki, jak sprawić, by koszty zakupu mieszkania nie nadszarpnęły przesadnie naszego budżetu.

• Oceń, czy metraż mieszkania, które Cię interesuje, lub jego lokalizacja nie powodują tego, że jest ono zwyczajnie droższe. Być może odrobinę mniejszy salon, brak pokoju na niepotrzebne rzeczy i oddalenie od centrum o kilka przystanków tramwaju są warte oszczędzenia nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych!
• Jeżeli nie wykluczasz zakupu mieszkania zarówno z rynku wtórnego, jak i pierwotnego, być może do wybrania tej drugiej opcji skłoni Cię brak konieczności ponoszenia kosztów z tytułu podatku od czynności cywilnoprawnych.
• Nie generuj niepotrzebnych kosztów notarialnych, jeżeli nie jest to konieczne. Zamiast nowych odpisów aktu notarialnego, pobierz kopię gotowego już dokumentu i zaoszczędź cenne złotówki.
• Niezależnie od metody zakupu swojego mieszkania, pamiętaj o możliwości negocjowania. Kredyt hipoteczny? Negocjuj marżę i wysokość raty! Opłaty notarialne? Ustalona jest jedynie ich maksymalna wysokość, mogą być one niższe! Korzystasz z usług pośrednika lub biura nieruchomości? Negocjuj prowizję lub zmień usługodawcę, jeżeli można taniej!

Całkowity koszt zakupu można obniżyć także poprzez wcześniejszą spłatę kredytu lub renegocjowanie warunków. Zwrot prowizji bankowej przy wcześniejszej spłacie kredytu może znacznie obniżyć nasz całkowity koszt poniesiony na zakup mieszkania.

Biorąc pod uwagę powyższe wskazówki, kosztorys całej transakcji zakupu mieszkania może skurczyć się o istotną kwotę – a to wszystko dzięki kalkulacji i szlifowaniu swoich umiejętności negocjacyjnych. Warto!

Źródła:

1. https://www.arslege.pl/kodeks-cywilny/k9/s1964/

2. http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19910220091

3. http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20180000272/O/D20180272.pdf

4. http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20051671398

5. https://www.nbp.pl/home.aspx?f=/aktualnosci/wiadomosci_2020/rpp_2020_05_28.html