Ile kosztuje zakup mieszkania? Na jakie wydatki musisz się przygotować? Cena nieruchomości to dopiero początek: sprawdź, ile pieniędzy musisz posiadać na dodatkowe opłaty.
- Jakie są koszty przy zakupie mieszkania?
- Ile kosztuje notariusz przy zakupie mieszkania w 2025?
- Koszty zakupu mieszkania — kalkulator
- Koszty zakupu mieszkania na rynku wtórnym i pierwotnym — porównanie
- Jak obliczyć koszty notarialne zakupu mieszkania?
- Jak obniżyć koszty zakupu mieszkania?
- FAQ: najczęściej zadawane pytania
Kluczowe informacje
- Głównym kosztem przy zakupie mieszkania jest zaciągnięcie kredytu hipotecznego na ten cel;
- W takim przypadku musisz przygotować się dodatkowo na koszty okołokredytowe. Czyli m.in. na prowizję za udzielenie kredytu hipotecznego, wykup wymaganego ubezpieczenia nieruchomości, koszty wyceny nieruchomości oraz opłaty za produkty towarzyszące, np. za konto czy kartę kredytową;
- Oprócz tego dolicz prowizję dla agencji nieruchomości (część sprzedających korzysta z jej usług);
- Innym wydatkiem są koszty notarialne, do których należą: taksa, podatek PCC, koszty sądowe związane z księgą wieczystą oraz w niektórych przypadkach – podatek od nieruchomości;
- Najprostszym sposobem na wyliczenie kosztów notarialnych, jest rozesłanie zapytań o opłaty do różnych kancelarii notarialnych. Na tej podstawie otrzymasz kilka gotowych ofert, z których wybierzesz najtańszą;
- Aby obniżyć koszty zakupu mieszkania, postaraj się negocjować cenę taksy notarialnej. Na wielu grupach Spotted na Facebooku odnajdziesz zapytania dot. najtańszego notariusza. I to tam w pierwszej kolejności powinieneś rozpocząć swoje poszukiwania.
Znalazłeś wymarzone mieszkanie, byłeś, obejrzałeś, dogadaliście się ze sprzedającym co do ostatecznej ceny. Wiesz, ile masz pieniędzy, i ile ewentualnie musisz dobrać kredytem hipotecznym. Ale czy w swoich kalkulacjach uwzględniasz dodatkowe koszty? Wiele osób tego nie robi, a później czują się zaskoczone faktem, że zabrakło na wszystko środków.
Dzisiaj sprawdzam, na jakie opłaty dodatkowe musisz się przygotować przy zakupie mieszkania.
Kredyt hipoteczny krok po kroku | Procedura od A do ZJakie są koszty przy zakupie mieszkania?
Największym i oczywistym kosztem jest cena transakcyjna, czyli kwota, jaką musisz zapłacić sprzedającemu.
Jednak niewielu jest stać na to, by przy zakupie nieruchomości opłacić całość z odłożonych oszczędności. Jedyną opcją, by zrealizować marzenie o własnych czterech kątach, pozostaje zobowiązanie w banku.
Większość osób, które myślą nad zakupem mieszkania, patrzy przede wszystkim na oprocentowanie kredytu hipotecznego. Jest to całkowicie zrozumiałe: pożyczasz kilkaset tysięcy na kilkadziesiąt lat. I tak musisz zwrócić co najmniej 2x tyle, więc liczy się każda zaoszczędzona złotówka.
Jednak oprócz oprocentowania kredytu hipotecznego musisz wziąć pod uwagę koszty dodatkowe, które mogą być naprawdę spore.
Sprawdź oferty kredytu na remont lub wykończenie nieruchomości:
93 osób
wybrało ofertę
47 osób
wybrało ofertę
53 osób
wybrało ofertęKoszty dodatkowe w przypadku zakupu mieszkania
1. Koszty okołokredytowe
Ostateczna cena kredytu hipotecznego to nie tylko oprocentowanie. Szczególną uwagę zwróć na poniższe elementy.
- Prowizję za udzielenie kredytu hipotecznego. Jeśli bank, w którym zaciągasz zobowiązanie, pobiera prowizję za jego udzielenie i nie chcesz, by ta kwota była kredytowana (jest to bardziej opłacalne, ponieważ od kredytowanej prowizji naliczają się odsetki), to przygotuj się na wydatek rzędu kilku tysięcy złotych. Bardzo ogólnie można przyjąć, że banki pobierają prowizję rzędu od 0,5% do 2%. Przy cenie mieszkania 500 tys. zł 2% prowizji to 10 tys. zł. Dlatego warto szukać instytucji, w której jej nie ma. Dodam, że rzeczywista roczna stopa oprocentowania uwzględnia prowizję.
- Ubezpieczenie nieruchomości, na życie czy też ubezpieczenie pomostowe itd.
- Koszty wyceny nieruchomości, czyli kilkaset złotych.
- Produkty generujące dodatkowe opłaty, np. za konto czy kartę.
2. Prowizja agencji nieruchomości
Część osób wystawiająca mieszkanie na sprzedaż, korzysta z agencji nieruchomości. Oczywiście agent nie pracuje za darmo. Prowizja może być pobierana na różne sposoby. Tylko od sprzedającego, 50% na 50% (czyli połowę płaci sprzedający, połowę kupujący) lub całość opłaty pokrywa kupujący (to akurat mało popularne w Polsce, ale się zdarza).
Ile wynosi prowizja agencji nieruchomości? Jest to mniej więcej 5-6% wartości nieruchomości (+VAT).
3. Koszty notarialne przy zakupie mieszkania
Umowę kupna-sprzedaży trzeba sfinalizować u notariusza. Musisz być przygotowany na to, że w tym miejscu przyjdzie Ci pozostawić całkiem sporą sumę pieniędzy. Na koszty notarialne przy zakupie mieszkania składają się:
- Podatek od czynności cywilnoprawnych 2%, czyli podatek od wzbogacenia (moim zdaniem nazwa bardzo nietrafiona: kupując mieszkanie na 30-letni kredyt, gdzie muszę oddać co najmniej 2x więcej, niż pożyczam, zerując swoje oszczędności, wcale nie czuję się bogatsza, wręcz przeciwnie). Podatku PCC nie zapłaci osoba, nabywająca mieszkanie z rynku pierwotnego, czyli od dewelopera.
Od 31 sierpnia 2023 r. niektórym osobom uda się uniknąć podatku PCC także przy kupnie mieszkania z rynku wtórnego. Warunkiem jest zakup, pierwszego w życiu mieszkania lub domu. Tyczy się to też osób, które miały wcześniej nie więcej niż 50% udziałów w prawach własności nabytych w drodze dziedziczenia. Jeśli chcesz sprzedać stare mieszkanie i kupić kolejne z rynku wtórnego, to niestety zapłacisz podatek od czynności cywilnoprawnych.
- Taksa notarialna. Za przygotowanie umowy i inne czynności (np. oświadczenie o ustanowieniu hipoteki, odpis aktu notarialnego, pełnomocnictwo) notariusz pobiera taksę notarialną. Prawo nie określa, kto za to płaci, ale przyjęło się, że jest to koszt leżący po stronie kupującego.
- Koszty sądowe związane z księgą wieczystą nieruchomości. Znaczna część osób zleca wszystkie czynności związane z hipoteką właśnie notariuszowi, aczkolwiek można to także wykonać osobiście.
4. Koszty dodatkowe przy zakupie mieszkania
Na przykład podatek od nieruchomości.
Ile kosztuje notariusz przy zakupie mieszkania w 2025?
Taksa notarialna, czyli wynagrodzenie notariusza za przygotowanie dokumentów jest zależna od wartości rynkowej nieruchomości. Płaci się ją po podpisaniu aktu, albo gotówką, albo przelewem na wskazane przez notariusza konto bankowe. Maksymalne wynagrodzenie notariusza jest uregulowane w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.1
Pamiętaj: to są stawki maksymalne. Notariusz nie może zażądać więcej, ale tutaj możesz spróbować obniżyć koszty. Do stawki taksy należy doliczyć jeszcze podatek VAT 23%.
Taksa notarialna za akt notarialny przy zakupie mieszkania:
| Ile kosztuje mieszkanie? | Ile wynosi maksymalna taksa notarialna? (netto) |
| do 3 000 zł | 100 zł |
| pow. 3 000 zł do 10 000 zł | 100 zł + 3% od nadwyżki ponad 3 000 zł |
| pow. 10 000 zł do 30 000 zł | 310 zł +2% od nadwyżki ponad 10 000 zł |
| pow. 30 000 zł do 60 000 zł | 710 zł + 1% od nadwyżki ponad 30 000 zł |
| pow. 60 000 zł do 1 mln zł | 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł |
| pow. 1 mln zł do 2 mln zł | 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki ponad 1 mln zł |
| pow. 2 mln zł | 6 770 zł + 0,25% od nadwyżki ponad 2 mln zł |
Ile zapłacisz dla notariusza? Łatwo wyliczysz, ile wyniesie maksymalna taksa notarialna. Załóżmy, że mieszkanie kosztuje 500.000 zł. Maksymalna stawka netto to 2 770,00 zł. Do tego dolicz podatek VAT 23%, co daje końcową kwotę 3 407,10 zł.
A gdyby znaleźć notariusza, który pobiera tylko 1/2 stawki maksymalnej? Wtedy koszty notarialne przy zakupie spadłyby do poziomu 1 703,55 zł brutto.
Opłata notarialna to nie tylko taksa za sporządzenie aktu. Do tego dolicz jeszcze:
- Opłata za odpis aktu notarialnego. Maksymalna stawka za 1 stronę wypisu, odpisu lub wyciągu z aktu notarialnego to 6 zł + podatek VAT 23% za każdą rozpoczętą stronę. Potrzebne są co najmniej 3 wypisy. Akt liczy sobie zazwyczaj kilka stron. Z ciekawości zajrzałam do swojego: u mnie jest ich 7.
- Opłata za wpis prawa własności do księgi wieczystej nieruchomości. Stała opłata wynosi 200 zł.
- Opłata za założenie księgi wieczystej. Nowa nieruchomość od dewelopera nie ma księgi wieczystej. Czasami brakuje jej również w mieszkaniu z rynku wtórnego. W takim przypadku trzeba ją założyć, szczególnie wtedy, gdy posiłkujesz się kredytem. Żaden bank nie sfinansuje zakupu nieruchomości bez księgi wieczystej, ponieważ nie będzie miejsca, w którym można dokonać wpisów hipoteki. Opłata stała wynosi 100 zł + 200 zł za wpis prawa własności.
- Wpis hipoteki. Opłata sądowa to 200 zł + podatek od czynności cywilnoprawnych w kwocie 19 zł. Wpisu hipoteki możesz dokonać samodzielnie lub za pośrednictwem notariusza. W tym drugim przypadku przygotuj się na wyższe koszty. Zapewne zostanie doliczona opłata notarialna za dokonanie wpisu. W zależności od notariusza może to być 100 zł, a może być i kilkaset.
Koszty zakupu mieszkania — kalkulator
Sprawdzę teraz, jak wygląda sytuacja z kosztami notarialnymi w przypadku nowych mieszkań od dewelopera, jak i tych z rynku wtórnego.
Koszty zakupu mieszkania na rynku pierwotnym
Podatek PCC
Kupując mieszkanie od dewelopera nie zapłacisz podatku PCC w wysokości 2%. To pierwsza oszczędność, wcale niemała. Nieważne, czy jest to Twoje pierwsze, drugie czy trzecie mieszkanie: podatku nie ma.
Podatek VAT
Jeśli mieszkanie nie przekracza 150 m2, to podatek VAT wynosi 8%. Powinien on być wliczony w cenę nieruchomości, jednak zdarzają się przypadki, że deweloper w ofercie pokazuje tylko cenę netto, bez VAT. Sprawdź to na samym początku. Przy większym metrażu obowiązuje pełna stawka VAT.
Taksa notarialna
Teoretycznie zaoszczędzisz na wynagrodzeniu dla notariusza, z tej prostej przyczyny, że podpisując umowę deweloperską, taksa notarialna jest dzielona po połowie pomiędzy dewelopera a nabywcę.
Jeśli decydujesz się na zakup mieszkania, którego budowa trwa, musisz liczyć się z tym, że umowy w formie aktu notarialnego będą dwie. Pierwsza, czyli deweloperska, i druga, która przenosi prawo własności na Ciebie. I za tę drugą najprawdopodobniej będziesz musiał zapłacić całość taksy samodzielnie. Warto porozmawiać z deweloperem już na samym początku, kto ma ponieść te koszty i czy deweloper „się dorzuci”.
Wypis z aktu notarialnego
Wypis z aktu notarialnego będzie potrzebny w 3 lub 4 egzemplarzach. Jeden otrzymujesz Ty, drugi deweloper, trzeci sąd wieczystoksięgowy i ewentualnie czwarty do banku (niektóre zadowalają się wykonaniem kopii).
Założenie księgi wieczystej
Nowe mieszkanie wymaga założenia odrębnej księgi wieczystej.
Dokonanie wpisu prawa własności i hipoteki w księdze wieczystej
W każdym przypadku konieczne będzie dokonanie wpisu nowych właścicieli mieszkania. Jeśli posiłkujesz się kredytem hipotecznym, niezbędny jest także wpis hipoteki.
Jak napisać wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej?Koszty zakupu mieszkania na rynku wtórnym
Podatek PCC
Nie zapłacisz go przy zakupie swojej pierwszej w życiu nieruchomości mieszkalnej. Ale jeśli np. zmieniasz mieszkanie na większe i nabywasz kolejne, to 2% będziesz musiał odprowadzić. W gorszej sytuacji są osoby kupujące nieruchomości na cele inwestycyjne. Nabycie 6 i kolejnego lokalu mieszkalnego z rynku wtórnego wiąże się z obowiązkiem zapłaty nie 2, a 6% podatku PCC.
Taksa notarialna
Tutaj będzie tylko jedna umowa, której koszt w całości ponosi kupujący.
Wypis z aktu
Sytuacja identyczna, jak w przypadku lokalu od dewelopera.
Założenie księgi wieczystej
W większości przypadków ten koszt odpada, ale można znaleźć lokale użytkowe z rynku wtórnego, które księgi wieczystej nie mają. Jest to sytuacja dosyć częsta przy zakupie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Jeśli poprzedni właściciele nie brali kredytu hipotecznego, to wyodrębnienie księgi wieczystej nie było im potrzebne i zazwyczaj tego nie robili.
Koszty zakupu mieszkania na rynku wtórnym i pierwotnym — porównanie
| Mieszkanie od dewelopera w budowie | Gotowe mieszkanie od dewelopera | Mieszkanie z rynku wtórnego | |
| Podatki | VAT 8%/23% wliczony w cenę nieruchomości. | VAT 8%/23% wliczony w cenę nieruchomości. | PCC: 0 zł/2%/6% |
| Taksa notarialna | Za umowę deweloperską 50%, a za umowę sprzedaży 100%. | Za umowę sprzedaży 100%. | Za umowę sprzedaży 100%. |
| Założenie księgi więczystej | 100 zł | 100 zł | 0 zł lub 100 zł * Z reguły nieruchomość już ma księgę wieczystą. |
| Wpis własności do księgi wieczystej | 200 zł | 200 zł | 200 zł |
| Wpis hipoteki do księgi wieczystej | 219 zł | 219 zł | 219 zł |
| Wypisy z aktu notarialnego | Całość opłaty za odpisy umowy sprzedaży, maksymalnie 6% + VAT za stronę. * Połowa opłaty za odpisy umowy deweloperskiej. | Maksymalnie 6% + VAT za stronę. | Maksymalnie 6% + VAT za stronę. |
| Dodatkowe koszty | 50% opłaty sądowej za wpis roszczenia nabywcy do KW. | – | – |
Kto płaci podatek przy zakupie mieszkania?
To zależy, od kogo nabywamy nieruchomość.
Przy zakupie mieszkania od dewelopera to on odprowadza do budżetu podatek VAT.
W przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym (pod warunkiem że nie możesz skorzystać ze zwolnienia) to Ty jesteś zobowiązany zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych. Być może kupowałeś kiedyś auto i pamiętasz, że musiałeś zgłosić to do urzędu skarbowego, złożyć deklarację i opłacić podatek? W przypadku zakupu nieruchomości tego nie robisz. Wszystko załatwia notariusz. Ty pozostawiasz u niego pieniądze na opłacenie podatku.
A kto ponosi koszty za wpisy do księgi wieczystej? Tutaj również płacisz za wpis własności oraz hipoteki.
Kto płaci u notariusza przy sprzedaży mieszkania?
Podatek od czynności cywilnoprawnych ustawowo płaci kupujący nieruchomość. Natomiast reszta opłat nie jest uregulowana prawnie, lecz w Polsce przyjęło się, że są to koszty stojące także po stronie nabywcy.
Jak obliczyć koszty notarialne zakupu mieszkania?
Samodzielne obliczanie kosztów notarialnych jest możliwe. Możesz wykorzystać kalkulator do wyliczenia maksymalnej taksy oraz dodać pozostałe koszty.
Niemniej, najłatwiejszą opcją będzie rozesłać zapytanie do różnych kancelarii notarialnych. Podajesz wszystkie niezbędne dane, takie jak cena mieszkania, czy nowe, czy z rynku wtórnego, jaki jest status księgi wieczystej, czy zakup będzie wspomagany kredytem hipotecznym. Na tej podstawie otrzymasz kilka gotowych ofert.
Oblicz swoją ratę kredytu, wykorzystując do tego kalkulator kredytu hipotecznego:
Jak obniżyć koszty zakupu mieszkania?
W kwestii podatku, kosztów kredytu hipotecznego czy opłat sądowych nie masz dużego pola manewru. Zaoszczędzić możesz na kosztach notarialnych. Przed wyborem kancelarii warto zorientować się w cenach, wysyłając zapytania i prosząc o podanie ostatecznych kwot dla konkretnej transakcji. Po wyborze notariusza możesz spróbować jeszcze ponegocjować ostateczną cenę taksy notarialnej. Pamiętaj także, że deweloper nie może narzucić Ci konkretnej kancelarii.
Na lokalnych grupach typu Spotted często znajdziesz zapytania o najtańszego notariusza w okolicy. Możesz to wykorzystać jako punkt wyjścia do swoich poszukiwań.
Jak kupić mieszkanie krok po kroku?
- Zorientuj się w ofertach kredytów hipotecznych i wymaganiach (żeby się potem nie zdziwić, że wybrany bank nie akceptuje Twojego źródła dochodu lub masz tam za niską zdolność kredytową).
- Poszukaj idealnego mieszkania. Sprawdź jego stan prawny i techniczny.
- Negocjuj cenę i podpisz umowę przedwstępną. Wpłać także zaliczkę lub zadatek.
- Udaj się do banku i załatw formalności związane z kredytem hipotecznym. Dostarcz instytucji niezbędne dokumenty dochodowe i te dotyczące nieruchomości. Opłać wycenę mieszkania przez rzeczoznawcę i poczekaj na jej wynik oraz decyzję banku.
- Jeśli decyzja jest pozytywna, podpisz akt notarialny.
- Dokonaj wpisu własności i hipoteki oraz donieś akt do banku.
- Bank uruchomi dla Ciebie kredyt hipoteczny.
FAQ: najczęściej zadawane pytania
Kto płaci za wypisy aktu notarialnego?
Jak sprawdzić, czy mieszkanie nie jest zadłużone?
Czy akt notarialny można odliczyć od podatku?
Co sprawdzić u notariusza przy kupnie mieszkania?
Kiedy nie płaci się podatku PCC od zakupu mieszkania?
Czy notariusz zgłasza kupno mieszkania?
Polecamy:
Źródło:
1. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej
https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20041481564/O/D20041564.pdf
Siedzi w finansach od zawsze. Absolwentka Uniwersytetu Ekonomicznego w Katowicach i była pracownica banków. Pewnego dnia powiedziała: "A co mi tam szkodzi", rzuciła etat i została copywriterem. Pochłania książki w niezdrowych ilościach, a jej marzeniem jest tydzień diety opartej tylko na sushi.
