Wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej

Z uzyskaniem kredytu hipotecznego wiąże się wiele różnych formalności. Wśród nich jest ustanowienie zabezpieczenie – wpisanie hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości.Obowiązuje ono aż do spłaty ostatniej raty kredytu. Później wpis ten musi zostać wykreślony. Wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej – jak go sporządzić, gdzie dostarczyć i o czym należy pamiętać przy sporządzaniu?

wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej

Kredyt hipoteczny należy do tych zobowiązań bankowych, z uzyskaniem których wiąże się najwięcej różnych formalności. Jest on w końcu udzielany na stosunkowo bardzo dużą kwotę i z długim terminem spłaty. Konsument musi spełnić szereg wymagań, nim droga do uzyskania środków pieniężnych na zakup wymarzonej nieruchomości będzie w pełni otwarta.

Formalności towarzyszą, o czym warto pamiętać, nie tylko etapowi weryfikacji zdolności kredytowej konsumenta, jego sytuacji zarobkowej i możliwości finansowych. Podczas zaciągania zobowiązania potrzebne jest też często np. przystąpienie do dodatkowego ubezpieczenia lub innych zabezpieczeń, z finałem pod postacią podpisania umowy kredytu.

Także i po wydaniu pozytywnej decyzji zostają jeszcze takie kwestie, jak wpis do księgi wieczystej, który jest przypieczętowaniem transakcji, jaką zawarliśmy z bankiem.

Dlaczego hipotekę wpisuje się do księgi wieczystej?

Księga wieczysta przypisana jest do każdego nieruchomości (np. mieszkania czy domu). Zgromadzone są w niej informacje na temat stanu prawnego nieruchomości. Zawiera dane m.in. o właścicielach lub ewentualnych współwłaścicielach nieruchomości. Dzięki temu rejestrowi, możliwe jest ustalenie praw, jakie przysługują danemu podmiotowi wobec nieruchomości. W przypadku finansowania zakupu nieruchomości za pomocą kredytu hipotecznego, konieczne jest zatem uwzględnienie banku w księdze wieczystej.

Tym sposobem, z prawnego punktu widzenia, istnieje kolejne potwierdzenie faktu zawarcia umowy kredytu i celu, na jaki został on zaciągnięty. W sytuacji gdy nieruchomość zostanie sprzedana, kupujący sprawdzając księgę wieczystą będzie wiedział, że ma do czynienia z nieruchomością obciążoną bankową hipoteką, czyli inaczej tzw. długiem hipotecznym. Stanowi to też zabezpieczenie interesów banku w przypadku braku spłacania kredytu hipotecznego przez konsumenta.

Obowiązki związane ze wpisami do księgi wieczystej reguluje Kodeks postępowania cywilnego. Wpisanie hipoteki do księgi wieczystej odbywa się w towarzystwie notariusza. Dodatkowa dokumentacja, w przypadku kredytu dość obszerna, dołączana jest do tzw. akt księgi wieczystej1.

Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej – niezbędna formalność po spłaceniu kredytu

Kredyt hipoteczny to obciążenie na stosunkowo długi czas, jednak perspektywa całkowitej spłaty tego długoterminowego zobowiązania nie jest wcale niczym rzadkim i nieosiągalnym. Co więcej, wielu kredytobiorców szuka skutecznych sposobów np. na przyśpieszoną spłatę kredytu lub innych metod na uporanie się z nim. Nic dziwnego – kredyt mieszkaniowy to duże obciążenie dla prywatnego budżetu, a u wielu zaburza też radość cieszenia się z własnego mieszkania – w końcu, od formalnej strony, nie jest ono w 100% „nasze”.

Po spłaceniu kredytu hipotecznego, konsument ponownie staje przed obowiązkiem dochowania niezbędnych formalności. Najważniejszą z nich jest wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej i przypieczętowanie tym samym zakończenie spłaty kredytu oraz przeniesienie prawa własności nieruchomości w pełni na siebie, bez udziału banku. Dokonanie tej czynności jest w interesie konsumenta i powinien on dołożyć wszelkich starań, aby hipoteka zniknęła z księgi wieczystej jak najszybciej oraz – co ważne – zgodnie z prawem.

Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej – kto się tym zajmuje?

Podczas zaciągania kredytu mówić można, w uproszczeniu, o dwóch stronach takiej transakcji – banku, kredytodawcy, oraz konsumencie, kredytobiorcy. Po tym, jak kredyt mieszkaniowy zostaje spłacony, to na konsumencie ciąży obowiązek rozpoczęcia procesu wykreślania hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości. Wynika to bezpośrednio z zapisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece, która m.in. kwestię złożenia stosownego wniosku przekazuje na kredytobiorcę.

Nie oznacza to jednak, że bank ma pozostawać bezczynny. Zgodnie z prawem, musi on współpracować z kredytobiorcą i ułatwić lub pomóc w procesie gromadzenia wszelkich niezbędnych formalności do wykreślenia hipoteki. Bank nie musi jednak wychodzić z inicjatywą i nigdy nie zajmuje się usuwaniem informacji o obciążeniach kredytowych z księgi wieczystej. Nie ma takiej możliwości i podobnych kompetencji.

Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej, a zgoda banku

Jak już wspomniano wyżej, kredytodawca, ma obowiązek współpracowania z konsumentem, który zakończył spłacanie kredytu hipotecznego. Nie może on co prawda wnioskować o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej, jednak po uregulowaniu długu kredytowego to w gestii banku leży wystawienie bardzo ważnego dokumentu. Mowa o kwicie mazalnym, który przekazywany jest konsumentowi jako formalny dowód na spłacenie zobowiązania hipotecznego. Jest on niezbędny przy gromadzeniu dokumentów potrzebnych do sporządzenia wniosku o wykreślenie hipoteki. Niektóre banki naliczają za tę formalność opłatę, inne – czynią to darmowo.

Kolejny etap zależy od dwóch okoliczności. Pierwsza to sytuacja, w której hipoteka została wpisana do księgi wieczystej w ramach kredytu na zakup mieszkania, czyli przypadek szeroko omawiany w artykule. W takiej sytuacji, nie jest potrzebne notarialne poświadczenie podpisów podczas wykreślania hipoteki z księgi wieczystej. Wystarczające będzie pisemne oświadczenie, przekazane do rąk kredytobiorcy zawierające zgodę banku na dokonanie wykreślenia. Oświadczenie takie powinno być podpisane przez Dokonują osoby uprawnione do reprezentowania banku.

Jakie informacje powinny się znaleźć na oświadczeniu banku wyrażającego zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej?

  • Dane kredytobiorcy.
  • Tytuł hipoteki i określenie łącznej wysokości zadłużenia.
  • Numer księgi wieczystej, do której dokonany został wpis.
  • Potwierdzenie całkowitej spłaty kredytu przez konsumenta.
  • Jednoznaczna zgoda na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Jeżeli jednak hipoteka służy za zabezpieczenie np. kredytu konsumenckiego, to niezbędne będzie nieco więcej formalności. Obie strony będą musiały sporządzić notarialnie poświadczone podpisy. Dopiero to będzie potraktowane jako ostateczna zgoda na wykreślenie bankowej hipoteki z księgi wieczystej.

Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej – wniosek

Wiedząc już jakie formalności poprzedzają wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej, pora przejść do najważniejszej części tekstu. Konsument wyposażony w kwit mazalny, potwierdzający spłatę kredytu hipotecznego, może sporządzić pisemny wniosku o dokonanie wykreślenia hipoteki. Warto poświęcić temu dużo uwagi, wnikliwie analizując wszystkie informacje, jakie należy podać. Wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej jest stosunkowo rozbudowany – składa się z czterech stron, z czego każda zawiera pola do wypełnienia stosownymi danymi.

Wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej, w przeciwieństwie do wielu innych pisemnych próśb składanych urzędowo, nie może mieć swobodnej formy. Pismo to oparto na odgórnie ustalonym wzorze, który można pobrać bezpłatnie za pośrednictwem strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości. Poniżej przedstawiamy szczegółowe omówienie każdego punktu i radzimy, jak skutecznie wnioskować o usunięcie z hipoteki na rzecz banku z księgi wieczystej nieruchomości.

Strona pierwsza

  • W pierwszej kolejności należy wprowadzić numer księgi wieczystej naszej nieruchomości.
  • W sąsiednia rubryce trzeba z kolei przedstawić informację o kwocie uiszczonej w ramach uregulowania kosztów sądowych (100 złotych).
  • Kolejna rubryka wymaga podania informacji o Sądzie Rejonowym, który zajmie się rozpatrywaniem wniosku.
  • Niżej należy wskazać numer działu w tym sądzie, który zajmuje się księgami wieczystymi.
  • Jeżeli nie mamy żadnych dodatkowych żądań, ostatnie dwa pola należy przekreślić (pole numer 4).

Strona druga

  • Kolejna strona dokumentu nie wymaga wypełniania pierwszych dwóch pól, jeżeli nie przedstawiamy dodatkowych żądań.
  • Należy zaznaczyć znakiem „X” pole ” Wpis prawa, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością, roszczenia lub hipoteki”.
  • W polu numer 7 należy słownie wnioskować o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Należy do tego ponownie podać numer księgi wieczystej, rodzaj hipoteki (kaucyjna lub umowna), jej wartość oraz nazwę banku (nazwa i siedziba), w którym zaciągnięto kredyt hipoteczny.

Strona trzecia

  • Na trzeciej stronie dokumentu wnioskujący przedstawia szczegółowe informacje na temat swoich danych osobowych i miejsca zamieszkania.
  • Najpierw jednak należy skreślić zbędną informację określającą status wnioskującego – pozostawiamy informację „dane wnioskodawcy”, a przekreślamy „uczestnika postępowania”.
  • Poczynając od pola numer 9, a kończąc na polu numer 17, należy podać numer PESEL, nazwisko, ewentualny drugi człon nazwiska, imię pierwsze, ewentualne imię drugie, imię ojca oraz imię matki. Występujemy jako osoba fizyczna, dlatego należy skreślić rubryki numer 10 i 11 (numer REGON i wpis KRS). W rubryce numer 12 z kolei należy skreślić „nazwa lub firma”.
  • W polach od 18 do 25 podajemy informacje o zamieszkaniu (kraj, miejscowość, ulica, numer budynku, ewentualny numer lokalu, kod pocztowy i pocztę). Ponadto, należy poinformować, czy ma się pełnomocnika lub przedstawiciela ustawowego zaznaczając „tak” lub „nie”.
  • Pola od 26 aż do 32 należy wypełnić tylko w przypadku, gdy adres korespondencji konsumenta jest inny niż jego adres zamieszkania.
  • Jeżeli nieruchomość, z której księgi wieczystej chcemy wykreślić hipotekę, ma więcej właścicieli, to należy wskazać ich dane osobowe. Należy je wpisać w pola od numeru 33 do numeru 56.  W tym przypadku, skreślić należy dane „wnioskodawcy” i pozostawić „uczestnika postępowania”.
  • Jeśli wnioskujący jest jedynym właścicielem nieruchomości, pola od 33 do 56 należy przekreślić.

Strona czwarta

Czwarta, i zarazem ostatnia, strona omawianego wzoru wniosku składa się z trzech części.

  • Pola od 57 do 80 są kontynuacją z poprzedniej strony. Należy podać w nich informacje na temat ewentualnego trzeciego współwłaściciela nieruchomości. Jeśli ona takowego nie posiada, należy przekreślić całą pierwszą część.
  • Druga część wymaga od wnioskującego przedstawienia wykazu dokumentów dołączanych do wniosku. W polach 81-83 należy podać ewentualną liczbę następujących załączników: KW-WU wnioskodawca/uczestnik postępowania, KW-PP pełnomocnik/przedstawiciel ustawowy i KW-ZAD żądanie wpisu w księdze wieczystej. Jeżeli takich nie dołączamy, przy każdym z trzech w rubryce „liczba załączników” należy wpisać „0”.
  • W polu numer 84 należy podać dane kwitu mazalnego, który wystawia bank po spłaceniu kredytu hipotecznego.
  • Pole numer 85 to z kolei miejsce na wpisanie informacji o uiszczeniu opłaty sądowej w wysokości 100 złotych.
  • Pola numer 86-88 należy przekreślić, jeżeli wniosek nie ma żadnych dodatkowych załączników.
  • Na koniec, pozostaje już tylko podanie imienia i nazwiska składającego wniosek. Ponadto, należy też wpisać datę oraz się czytelnie podpisać.

O czym jeszcze pamiętać podczas wypełniania formularza?

Autorzy powyższego wzoru przypominają, aby podczas wypełniania wniosku o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej mieć na uwadze poniższe wskazówki.

  • Dokument należy wypełniać drukowanymi literami.
  • Wszystkie naniesione informacje muszą być wyraźne i czytelne.
  • Zalecane jest sporządzenie wniosku na komputerze, pamiętając jedynie o pisemnym podpisie.
  • Jeżeli jednak ktoś zdecyduje się na wprowadzenie danych ręcznie – na piśmie nie mogą znaleźć się żadne przekreślenia.
  • Niewypełnione pola należy przekreślić.

Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej – gdzie należy to złożyć? Ile to kosztuje?

Wypełniony wniosek z uwzględnieniem wyżej zawartych informacji należy złożyć do odpowiadającemu miejscu zamieszkania konsumenta Sądu Rejonowego. To ten organ zajmuje się bowiem prowadzeniem ksiąg wieczystych nieruchomości. Należy pamiętać o sporządzeniu wniosku w dwóch egzemplarzach. Jeden zostanie przekazany do sądu, a drugi będzie potwierdzeniem tej czynności.

Do dokumentu należy dołączyć potwierdzenie dokonania opłaty sądowej, która wynosi 100 złotych. Opłaty można dokonać aż na 3 sposoby:

  • Pierwszym jest klasyczny przelew bankowy. Na stronie internetowej odpowiedniego Sądu Rejonowego należy odnaleźć numer rachunku bankowego. Następnie, należy tam przekazać należną sumę pieniędzy. W tytule przelewu należy wpisać numer księgi wieczystej i wzmiankę, że chodzi o wykreślenie wpisu.
  • Drugim sposobem jest opłacenie kosztów sądowych bezpośrednio w kasie sądu. Warto zachować po tym potwierdzenie transakcji.
  • Trzeci sposób polega na kupnie tzw. elektronicznych znaków opłaty sądowej. Można tego dokonać zarówno podczas wizyty w siedzibie sądu, w kasie sądu, jak i za pomocą strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości w zakładce „opłaty”. Takie oznaczenia po zakupie należy wydrukować, a następnie dołączyć do wniosku i potrzebnych załączników.

Ponadto, niezbędne jest też zawarcie wcześniej opisanego dokumentu potwierdzającego spłatę zadłużenia hipotecznego pod postacią kwitu mazalnego wraz z pisemną zgodą banku na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Wszystkie te formalności, najlepiej włożone do koszulki lub koperty, należy złożyć w dwóch egzemplarzach.

Jakie problemy mogą utrudnić wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej?

Biorąc pod uwagę wyżej zawarte informacje, z teoretycznego punktu widzenia – wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej po zakończeniu trwania kredytu nie powinno być żadnym problemem. Należy jedynie pamiętać o dopełnieniu wszystkich niezbędnych formalności, dokonaniu opłaty, zebraniu koniecznych dokumentów od wierzyciela i złożeniu wniosku w odpowiednim sądzie. Niestety, także i w takich przypadkach mogą pojawić się komplikacje.

Brak zgody banku na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej

Pierwszą okolicznością może być brak zgody wierzyciela na wykreślenie hipoteki, czyli zwyczajnie – brak zgody banku. Może się tak zdarzyć w przypadku nieporozumienia na polu tego, czy kredyt faktycznie spłacono. Bywają sytuacje, w których np. do banku nie dotarła jeszcze lub w ogóle dana rata za kredyt, przez co formalnie uznają go za niespłacony. Może też pojawić się spór na polu np. nieopłacenia kosztów dodatkowych kredytu lub spór co do ich wysokości. Takie nieporozumienia wystarczą, by bank mógł – ze swojego punktu widzenia – mieć podstawy do odmówienia wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.

Konsumentowi pozostaje wówczas batalia w sądzie, składając wniosek o uzgodnienie treści księgi wieczystej ze stanem rzeczywistym. Będzie on musiał udowodnić, że spłacenie całego długu kredytowego to fakt i istnieją podstawy do wykreślenia hipoteki. Niestety, dopiero prawomocny wyrok sądu pozwala – bez pytania się o zdanie wierzyciela – na ostateczne usunięcie wpisu o obciążeniach hipotecznych z księgi wieczystej.

Brak podpisów jednego ze współwłaścicieli

Innym przypadkiem może być sytuacja, w której obciążona dotychczas hipoteką nieruchomość posiadała więcej niż jednego właściciela. Nie musi to być szerokie grono ludzi – wystarczy, że właścicielami nieruchomości jest małżeństwo. Wystarczyć może niekiedy nastały w międzyczasie konflikt lub przebywanie daleko poza domem przez jednego ze współwłaścicieli, by dochowanie wszystkich formalności było niemożliwe. Gdy nieruchomość ma kilku właścicieli – podpisy pod wnioskiem o wykreślenie musi złożyć – bez wyjątków – każdy z nich.

Jak znaleźć rozwiązanie dla takiej sytuacji? Współwłaściciel, z którego inicjatywy przebiega proces wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej, powinien podjąć wszystkie możliwe próby skontaktowania się z pozostałymi współwłaścicielami lub współwłaścicielem. Niezależnie od sytuacji między nimi – zebranie wszystkich wymaganych podpisów jest kluczowe do rozpoczęcia procesu usuwania hipoteki z nieruchomości, co warto zrobić jak najszybciej. Dlaczego? O tym więcej w poniższym akapicie.

Wierzyciel, u którego zaciągano kredyt hipoteczny, już nie istnieje

Po spłacaniu kredytu hipotecznego i całkowitym uregulowaniu długu, odradzamy opieszałość i odkładanie kwestii usunięcia hipoteki z księgi wieczystej na później. Uzasadnienie jest proste – warto się pośpieszyć i mieć tę formalność za sobą, gdyż wierzyciel, u którego zaciągano kredyt, może przestać zwyczajnie istnieć. Choć banki częściej zmieniają nazwy lub dokonują fuzji z konkurencją, to jednak sytuacja, w której on całkowicie upada lub kończy działalność jest jak najbardziej realna.

W przypadku, gdy konsument dopiero po dłuższym czasie od ukończenia spłacania kredytu, podejmie się działań w celu wykreślenia hipoteki, może spotkać się z przykrą niespodzianką. Wierzyciel z przeszłości, który nie istnieje, teoretycznie uniemożliwia w ogóle wszczęcie procedur. Bez zgody banku na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej, konsumentowi w praktyce pozostaje wkroczenie na drogę sądową. Podobnie jak w przypadku odmowy na wystawienie zgody, należy poprosić sąd o uzgodnienie treści księgi wieczystej ze stanem rzeczywistym.

Jest to procedura czasochłonna, wymagająca od konsumenta nakładów finansowych na koszty sądowe i stresująca, jednak to jedyne rozwiązanie dające nadzieję na usunięcie śladu po kredycie z księgi wieczystej. Nie ulega wątpliwości, że warto rozpocząć procedurę wykreślania hipoteki z księgi wieczystej jak najszybciej. Zwłoka może przynieść nie tylko nieprzyjemną niespodziankę, ale i obciążyć kolejną spiralą formalności.

Jak sprawdzić, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką?

Na koniec, warto jeszcze rzucić okiem na zagadnienie hipoteki w księdze wieczystej jeszcze z innej perspektywy. Wiele osób kupując mieszkanie rozważa nie rynek pierwotny, oferujący mieszkania nowe, lecz wtórny – gdzie dostępne są mieszkania z drugiej ręki. W teorii, daje to szansę na uzyskanie gotowego, wykończonego mieszkania, które dodatkowo będzie dostępne w stosunkowo atrakcyjniejszej cenie. Stawia to jednak przed kupującym wiele wyzwań.

Rozważając zakup określonej nieruchomości, warto pierw zweryfikować i potwierdzić jej aktualny status prawny. Włącza się do tego kwestia hipoteki, którą potencjalnie – kupowana nieruchomość może być przecież obciążona. Jak sprawdzić, czy nie kupuje się „kota w worku”? Warto poprosić sprzedawcę o udostępnienie numeru księgi wieczystej. Mając tę informację, wystarczy wejść na stronę główną Ministerstwa Sprawiedliwości, gdzie bezpłatnie można pobrać wersję online księgi do wglądu2.

Jeżeli jednak nie uda się pozyskać numeru księgi wieczystej lub sprzedający nie będzie chciał go udostępnić, pozostaje jeszcze weryfikacja w innych, internetowych wyszukiwarkach. Niektóre z nich wymagają jedynie podania dokładnego adresu nieruchomości, by podobnie jak we wcześniejszym przykładzie – uzyskać wgląd do internetowej wersji księgi wieczystej. W ten sposób, można zawczasu upewnić się, czy aby interesująca konsumenta nieruchomość nie ma na sobie długów hipotecznych.

Źródła:

1. https://www.arslege.pl/zabezpieczenie-hipoteczne/k14/a10389/

2. https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do

Autor wpisu: Michał Frankowski

20.07.2019|Porady eksperckie|
Dodaj komentarz