Podjęcie decyzji o zakupie mieszkania na kredyt wymaga sporego namysłu. To w końcu inwestycja, która zmienia nasze dotychczasowe życie. A co jeśli w wyniku losowych zdarzeń konieczne okaże się pozbycie tej nieruchomości? Podpowiadamy, jak przebiega sprzedaż mieszkania z kredytem, krok po kroku.
Kluczowe informacje
- Mieszkanie obciążone kredytem hipotecznym można sprzedać, ale wymaga to uzyskania zgody banku i spełnienia określonych warunków.
- Do sprzedaży mieszkania z kredytem potrzebne są konkretne dokumenty, w tym umowa kredytu hipotecznego, zaświadczenie z banku o wysokości zadłużenia, akt notarialny zakupu mieszkania, wypis z księgi wieczystej, zgoda banku na sprzedaż, oraz inne dokumenty osobiste i potwierdzające brak zaległości w opłatach.
- Sprzedaż mieszkania z kredytem wymaga podziału kwoty uzyskanej ze sprzedaży na dwie transze – jedna dla sprzedającego, druga dla banku. Po sprzedaży konieczne jest wystąpienie do sądu o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem?
Tak, można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym, ale proces ten wymaga spełnienia kilku warunków i zaangażowania banku, który udzielił nam finansowania. Kredytodawca musi bowiem wyrazić zgodę na przeniesienie zabezpieczenia na nowego nabywcę (jeśli ten posiada odpowiednią zdolność) lub na spłatę kredytu z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży. Dodatkowo, przed wystawieniem nieruchomości na sprzedaż, warto zwrócić się do banku z prośbą o zaświadczenie dotyczące aktualnego zadłużenia.
Najczęściej wybierane kredyty hipoteczne:
1732 osób
wybrało ofertę
1762 osób
wybrało ofertę
1417 osób
wybrało ofertęSprzedaż mieszkania z kredytem – jakie dokumenty są potrzebne?
Sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym wymaga przygotowania odpowiedniej dokumentacji. Oto lista dokumentów, które zazwyczaj są potrzebne w takim przypadku:
- Umowa kredytu hipotecznego. Dokument potwierdzający warunki kredytu oraz kwotę pozostałą do spłaty.
- Zaświadczenie z banku. Dokument od banku potwierdzający aktualną wysokość zadłużenia oraz warunki wcześniejszej spłaty kredytu. Może to być również zaświadczenie o braku zaległości w płatnościach.
- Akt notarialny zakupu mieszkania. Oryginał aktu notarialnego, który potwierdza nabycie nieruchomości przez sprzedającego.
- Wypis z księgi wieczystej. Aktualny wypis z księgi wieczystej mieszkania, który zawiera informacje o wszelkich obciążeniach i hipotekach.
- Zgoda banku na sprzedaż. W przypadku, gdy bank ma ustanowioną hipotekę na nieruchomości, potrzebna jest jego zgoda na sprzedaż nieruchomości lub na przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość.
- Oświadczenie o spłacie kredytu. Oświadczenie sprzedającego o zamiarze spłaty kredytu ze środków uzyskanych ze sprzedaży lub o przeniesieniu długu na kupującego (jeśli bank na to pozwala).
- Dokumenty osobiste. Dowody osobiste sprzedającego i kupującego.
- Zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami. Dotyczy to zarówno opłat administracyjnych związanych z nieruchomością, jak i podatków lokalnych.
- Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele mieszkaniowe. Wymagane w niektórych przypadkach, szczególnie gdy nieruchomość była wcześniej uzyskana z zasobów komunalnych lub państwowych.
- Ewentualne pełnomocnictwa. Jeśli w transakcji uczestniczą pełnomocnicy, potrzebne będą odpowiednie dokumenty pełnomocnictwa.
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym krok po kroku
Proces związany ze sprzedażą mieszkania obciążonego bankową hipoteką, można przedstawić w kilku etapach. Oto klasyczna procedura sprzedaży.
1. Zaświadczenie bankowe
W pierwszej kolejności zwróć się do instytucji bankowej celem wystawienia zaświadczenia. Dokument ma przedstawić informacje o bieżącym stanie zadłużenia z tytułu kredytu — czyli informować o wszystkich kosztach, jakie pozostały do uregulowania.
Ile rat pozostało Ci do spłaty?
2. Wystawienie lokum na sprzedaż
Po dopełnieniu tej formalności, jako dotychczasowy właściciel mieszkania i zarazem kredytobiorca możesz przejść do rozpoczęcia procesu sprzedaży nieruchomości. Dobrym sposobem na znalezienie kupca jest wystawienie informacji o chęci sprzedaży mieszkania na kilku platformach internetowych. Możesz też poprosić o pomoc biuro sprzedaży nieruchomości. Wystawiając ofertę, koniecznie pamiętaj jednak o tym, aby wspomnieć o obciążeniu bankową hipoteką!
3. Formalności związane ze sprzedażą
Gdy wreszcie znajdziesz odpowiednią osobę zdecydowaną na odkupienie Twojego mieszkania, zwróć uwagę na kilka kluczowych formalności. Przede wszystkim spisz umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, która powinna zawierać m.in. kwotę odkupu i podziału jej na dwie transze. Ważna jest także informacja o danych osobowych sprzedawcy i kupującego. Jeśli chcesz mieć pewność, że umowa zostanie spisana zgodnie z prawem, skorzystaj z usług notariusza. Zabezpieczy on interesy obu stron transakcji.
4. Odpowiedni podział kwoty ze sprzedaży mieszkania – pamiętaj o dwóch transzach!
Przy sprzedaży mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym nie zbywasz mienia, które jest w 100% Twoją własnością. Musisz pamiętać też o banku, który jako kredytodawca jest współwłaścicielem nieruchomości i należy mu się określona część kwoty ze sprzedaży. Dlatego, tak ważne jest dokonanie podziału transakcji na dwie transze.
- Pierwsza transza należy się sprzedającemu, który jest współwłaścicielem. Od sumy sprzedaży odejmujesz pozostałą do spłaty, bieżącą wysokość kredytu.
- Druga transza to pozostałe środki z wyżej przytoczonej transakcji, którą należy przekazać bankowi jako należność za kredyt, którego nie udało się do końca spłacić.
Przeniesienie kredytu do innego banku – kluczowe porady
5. Wystąpienie do sądu o wykreślenie dotychczasowej hipoteki z księgi wieczystej.
Ostatnim etapem jest zwrócenie się do sądu. W tym celu złóż wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości. Prawo do tej czynności ma zarówno bank, jak i Ty, jako sprzedawca mieszkania. Wniosek musi być oparty na tzw. urzędowym formularzu KW-WPIS. Przykładowy schemat takiego dokumentu znajdziesz, chociażby na stronie Sądu Rejonowego. Pamiętaj, aby dołączyć do wniosku zaświadczenie z banku o spłacie kredytu oraz dowód zapłaty kosztu sądowego, związanego ze złożeniem wniosku o wykreślenie hipoteki.
Sprzedaż mieszkania z kredytem i kupno nowego
Jeśli bezpośrednią przyczyną sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką jest potrzeba zmiany mieszkania na większe czy położone w innej lokalizacji – wówczas możesz przenieść kredyt na nową nieruchomość. Warto jednak zaznaczyć, że za takim działaniem wiążą się określone warunki.
- Nowa nieruchomość nie może być już obciążona kredytem hipotecznym.
- Na nowym mieszkaniu nie mogą też widnieć żadne długi lub roszczenia osób trzecich.
- Cena nowego mieszkania nie może być niższa od bieżącej wartości mieszkania, które chcesz sprzedać.
W celu poznania dokładnych procedur, jakie prowadzone są w banku, skontaktuj się z biurem obsługi klienta. Konieczne będzie też przeprowadzenie kilku standardowych etapów, jak np. wycena wartości nowej nieruchomości, wpis hipoteki do księgi wieczystej nowego mieszkania czy ocena stanu nowego lokum.
Sprzedaż mieszkania z kredytem przed upływem 5 lat
Niestety, nie każdy współwłaściciel kredytowanego mieszkania stawiany jest przed takim samym rodzajem kosztów. Jeśli zdecydujesz się na zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat od uzyskania kredytu, to nierzadko musisz ponieść dodatkową opłatę. Jest to tzw. podatek dochodowy od osób fizycznych, znany lepiej jako PIT. Wynosi on 19% od dochodu, jaki uzyskało się w ramach sprzedaży nieruchomości. Mówiąc o dochodzie, mamy tu na myśli sumę, jaką zyskałeś po odliczeniu sumy kredytu od ceny mieszkania.
Istnieją przykładowe sytuacje, w których możesz uniknąć płacenia wspomnianego wyżej podatku.
- Nabycie lokalu ze spółdzielczym prawem własnościowym.
- Kredyt, który posiadasz na sprzedawaną nieruchomość, został już całkowicie spłacony.
Sprzedaż mieszkania z kredytem – pamiętaj o prowizji bankowej
Słowem końca, warto poruszyć jeszcze jedną kwestię – kosztów związanych ze sprzedażą kredytowanego mieszkania. Banki zawsze roszczą sobie prawo do naliczania opłat za przedwczesne czynności zmierzające ku szybszej spłacie kredytu i zmianie pierwotnych warunków. Powód jest prosty – instytucja, wyliczając m.in. wysokość raty kredytu i sposób naliczania kosztów, bierze pod uwagę z góry przyjęty termin spłaty. Ma to szczególne znaczenie odnośnie do spłaty kredytów sposobem tzw. rat równych. W tym przypadku, co miesiąc regulujesz zadłużenie, równą częścią kapitałową i odsetkową.
Dlatego, jeśli chcesz dokonać szybszej spłaty kredytu, bank traci potencjalne wpływy, jakie mógłby uzyskać, gdybyś regulował je zgodnie z pierwotnym harmonogramem. Formą rekompensaty jest prowizja, która pobierana jest także za dokonanie sprzedaży mieszkania z kredytem. Jej wysokość kształtuje się w zależności od wewnętrznej polityki naliczania kosztów w danym banku i może przyjąć różne postaci. Zazwyczaj są to wartości kształtujące się w zakresach od 1%, poprzez 1,5% do 2% i 2,5%. Niekiedy, w ramach promocji jest to też 0%.
Warto dodać, że warunki naliczania prowizji od szybszej spłaty są uzależnione dodatkowo od okresu trwania kredytu lub tego, jak dawno temu została zawarta umowa. Polecamy dokładnie dopytać się konsultanta banku o szczegółowe informacje, na temat polityki naliczania kosztów.
