Sprzedaż mieszkania z kredytem – krok po kroku

Podjęcie decyzji o zakupie mieszkania na kredyt wymaga sporego namysłu. To w końcu wydatek kosztowny i zmieniający dotychczasowe życie. Sytuację, w której koniec końców otrzymasz kredyt można zatem nazwać sukcesem. Co jednak, jeśli w wyniku losowych wydarzeń konieczna jest sprzedaż mieszkania z kredytem? Przedstawiamy poradnik, który krok po kroku wyjaśnia najważniejsze informacje.

Kredyt hipoteczny, choć wydaje się sporym ułatwieniem przy zakupie własnych czterech kątów, wymaga sporej dozy cierpliwości. Sam proces ubiegania się o takie zobowiązanie naznaczone jest weryfikacją różnych parametrów związanych z zarobkami, statusem pracy, wiekiem, stanem cywilnym i dotychczasowymi kredytami i pożyczkami. Gdy po kilku tygodniach takiego czasochłonnego procesu, w końcu otrzymujesz upragnione środki, możesz uznać to za niebywały sukces.

Później przychodzi pora na przeprowadzkę lub wykończenie wymarzonego lokum, wspólne świętowanie i celebrowanie każdej chwili, ale i pamiętanie o dyscyplinie spłaty rat kredytu. Teoretycznie, proces zwracania kolejnych części zobowiązania i jego kosztów powinien przebiegać w sposób do znudzenia schematyczny. Jednak mogą pojawić się nieplanowane sytuacje, które wywrócą dotychczasowy porządek do góry nogami. Taką okolicznością jest, np. potrzeba sprzedaży mieszkania jeszcze przed zakończeniem spłaty kredytu. Co w takiej sytuacji warto znać?

Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem?

Wyjaśnijmy na początku jedną, kluczową kwestię – zakup mieszkania z kredytem jest jak najbardziej możliwy. W wyjątkowej sytuacji, kiedy nie możesz już dalej mieszkać w dotychczasowym lokum i nerwowo poszukujesz nowego właściciela, sprzedaż to ostatnia deska ratunku. Powody mogą być różne, np. potrzeba przeprowadzki do innego miasta, chęć zmiany lokum o innym metrażu lub pozostałe nieprzewidziane życiowe niespodzianki.

W obliczu chęci sprzedaży nieruchomości, niespłacony kredyt nie stanowi żadnej przeszkody. Zanim jednak podejmiesz się prób pozbycia się dotychczasowego lokum, poznaj kluczowe zasady związane z taką transakcją. Dzięki temu unikniesz potencjalnych kłopotów i nieporozumień.

Sprzedaż mieszkania z kredytem – jakie dokumenty są potrzebne?

Transakcja sprzedaży mieszkania z kredytem wiąże się z podpisaniem umowy. Dlatego tak istotne jest jej właściwe wypełnienie. W każdym dokumencie tego typu powinny znaleźć się poniższe, niezbędne informacje.

• Dane kupującego oraz sprzedającego mieszkanie wraz z adresem zameldowania.
• Data udzielenia kredytu hipotecznego i wyznaczony termin jego spłaty na dotychczasowych warunkach.
• Bieżąca kwota zadłużenia kredytowego wraz z jego całkowitym kosztem (to, ile pozostało do spłacenia).
• Numer rachunku bankowego, na który kupujący zobowiązany jest przelać sprzedającemu środki za różnicę ceny mieszkania i pozostałego do spłaty kredytu (np. 450 000 – 120 000 = 330 000 złotych do przelania).

Dodatkowo, dokument musi zawierać załączniki, jak:

• Zaświadczenie od banku o bieżącej wysokości zadłużenia kredytowego.
• Zgoda banku na dokonanie jednorazowej spłaty wierzytelności.
• Oświadczenie banku, w którym wyraża zgodę na dokonanie wykreślenia hipoteki, z księgi wieczystej sprzedawanej nieruchomości.
• Warto dołączyć też zaświadczenie o braku zadłużeń z powodu nieopłaconego czynszu czy zajęć komorniczych, jakie mogłyby ciążyć na nieruchomości.

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym krok po kroku

Proces związany ze sprzedażą mieszkania obciążonego bankową hipoteką, warto przedstawić w kilku chronologicznych etapach. Poznaj kluczowe czynności, jakie musisz dokonać podczas zmiany kredytobiorcy i zarazem współwłaściciela mieszkania. Oto klasyczna procedura sprzedaży.

1. Zaświadczenie bankowe

W pierwszej kolejności, zwróć się do instytucji bankowej, za pomocą wybranej formy przekazu (telefonicznie, internetowo lub stacjonarnie, w placówce). W rozmowie z konsultantem poproś, aby w imieniu banku wystawił zaświadczenie. Dokument ma przedstawić informacje o bieżącym stanie zadłużenia z tytułu kredytu – czyli wszelkie dodatkowe koszty, jakie pozostały do uregulowania.

2. Wystawienie lokum na sprzedaż

Po dopełnieniu wyżej przytoczonej formalności, dotychczasowy współwłaściciel mieszkania i zarazem kredytobiorca może przejść do rozpoczęcia procesu sprzedaży lokum. W dobie intensywnego rozwoju platform z ogłoszeniami, dobrym sposobem na znalezienie kupca jest wystawienie informacji o chęci sprzedaży mieszkania na kilku z nich. Preferując tradycyjne metody, poproś o pomoc biuro sprzedaży nieruchomości. Ważne – wystawiając ofertę, koniecznie wspomnij o obciążeniu bankową hipoteką!

3. Znalezienie zainteresowanego zakupem

Znalezienie kupca leży już teraz w gestii sprzedającego i tego, na ile atrakcyjne będzie ogłoszenie. Warto zadbać o odpowiednio wyczerpującą sesję fotograficzną, która zaprezentuje mieszkanie w najlepszym świetle. Nie można też zapominać o rzetelnym opisie i cenie dostosowanej do rynkowych realiów. Aby uniknąć nieporozumień i straty czasu, wspomnij także o bankowej hipotece.

Gdy wreszcie odnajdziesz odpowiednią osobę zdecydowaną na odkupienie kredytowanego mieszkania, zwróć uwagę na kilka kluczowych formalności. W pierwszej kolejności, spisz umowę przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, która powinna przenieść na papier wszystkie ustalenia, co do kwoty odkupu i podziału jej na dwie transze. Ważna jest także informacja o danych osobowych sprzedawcy i kupującego itd. Do wypełnienia takich szczegółów warto poprosić o pomoc notariusza. Zabezpieczy on interesy obu stron transakcji.

Koszt zorganizowania notariusza przypada na osobę, która decyduje się na dokonanie zakupu nieruchomości. O kosztach notarialnych mówi Prawo o notariacie, np. w artykule 5¹ .

4. Odpowiedni podział kwoty ze sprzedaży mieszkania – pamiętaj o dwóch transzach!

Przy sprzedaży mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym nie zbywasz mienia, które jest w 100% Twoją własnością. Nie zapominaj też o banku, który jako kredytodawca jest współwłaścicielem nieruchomości i należy mu się określona część kwoty, za którą dokonano sprzedaży lokum. Dlatego, tak ważne jest dokonanie podziału transakcji na dwie transze.

1. Pierwsza transza należy się sprzedającemu dom, który jest współwłaścicielem. Od sumy sprzedaży odejmujesz pozostałą do spłaty, bieżącą wysokość kredytu.
2. Druga transza to pozostałe środki z wyżej przytoczonej transakcji, którą należy przekazać bankowi jako należność za kredyt, którego nie udało się do końca spłacić.

5. Wystąpienie do sądu o wykreślenie dotychczasowej hipoteki z księgi wieczystej.

Ostatnim etapem jest zwrócenie się do sądu. W tym celu złóż wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości. Prawo do tej czynności ma zarówno bank, jak i dokonujący sprzedaży lokum. Wniosek musi być oparty na tzw. urzędowym formularzu KW-WPIS. Przykładowy schemat takiego dokumentu umieszczony jest na stronie Sądu Rejonowego² . Pamiętaj, aby dołączyć zaświadczenie z banku o spłacie kredytu (transze za zakup mieszkania) oraz dowód zapłaty kosztu sądowego, związanego ze złożeniem wniosku o wykreślenie hipoteki .

Sprzedaż mieszkania z kredytem i kupno nowego

Jeśli bezpośrednią przyczyną dokonania sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką jest potrzeba zmiany mieszkania na większe – naturalną czynnością jest wybór bardziej przestronnego metrażu. Wówczas możesz przenieść kredyt na nową nieruchomość. Warto jednak wiedzieć, że z takim działaniem wiążą się określone warunki.

• Nowa nieruchomość nie może być już obciążona kredytem hipotecznym.
• Na nowym mieszkaniu nie mogą też widnieć żadne długi lub roszczenia osób trzecich.
• Cena nowego mieszkania nie może być niższa od bieżącej wartości mieszkania, które chce się sprzedać.

W celu poznania dokładnych procedur, jakie prowadzone są w banku, skontaktuj się z biurem obsługi klienta. Konieczne będzie też przeprowadzenie kilku standardowych etapów, jak np. wycena wartości nowej nieruchomości, wpis hipoteki do księgi wieczystej nowego mieszkania czy ocena stanu nowego lokum.

Sprzedaż mieszkania z kredytem przed upływem 5 lat

Niestety, nie każdy współwłaściciel kredytowanego mieszkania stawiany jest przed takim samym rodzajem kosztów i formalności. Jeśli zdecydujesz się na zbycie nieruchomości przed upłynięciem 5 lat od uzyskania bankowego kredytu, to musisz ponieść dodatkową opłatę. Jest to tzw. podatek dochodowy od osób fizycznych, znany lepiej jako PIT. Wynosi on 19% od dochodu, jaki uzyskało się w ramach sprzedaży nieruchomości. Mówiąc o dochodzie, mamy tu na myśli sumę, jaką zyskałeś po odliczeniu sumy kredytu od ceny mieszkania.

Istnieją przykładowe sytuacje, w których możesz uniknąć płacenia wspomnianego wyżej podatku.

• Nabycie lokalu ze spółdzielczym prawem własnościowym.
• Kredyt, który posiadasz na sprzedawaną nieruchomość, został już całkowicie spłacony.

Sprzedaż mieszkania z kredytem – pamiętaj o prowizji bankowej

Słowem końca, warto poruszyć jeszcze jedną kwestię – kosztów związanych ze sprzedażą kredytowanego mieszkania. Banki zawsze roszczą sobie prawo do naliczania opłat za przedwczesne czynności zmierzające ku szybszej spłacie kredytu i zmianie pierwotnych warunków. Powód jest prosty – instytucja wyliczając m.in. wysokość raty kredytu i sposób naliczania kosztów, bierze pod uwagę z góry przyjęty termin spłaty. Ma to szczególne znaczenie odnośnie do spłaty kredytów sposobem tzw. rat równych. W tym przypadku, co miesiąc regulujesz zadłużenie, równą częścią kapitałową i odsetkową.

Dlatego, jeśli chcesz dokonać szybszej spłaty kredytu, bank traci potencjalne wpływy, jakie mógłby uzyskać, gdybyś regulował je zgodnie z pierwotnym terminarzem. Formą rekompensaty jest prowizja, która pobierana jest także za dokonanie sprzedaży mieszkania z kredytem. Jej wysokość kształtuje się w zależności od wewnętrznej polityki naliczania kosztów w danym banku i może przyjąć różne postaci. Zazwyczaj są to wartości kształtujące się w zakresach od 1%, poprzez 1,5% do 2% i 2,5%. Niekiedy, w ramach promocji jest to też 0%.

Warto dodać, że warunki naliczania prowizji od szybszej spłaty są uzależnione dodatkowo od okresu trwania kredytu lub tego, jak dawno temu została zawarta umowa. Polecamy dokładnie dopytać się konsultanta banku o szczegółowe informacje, na temat polityki naliczania kosztów.

Źródła:

1. https://www.arslege.pl/prawo-o-notariacie/k45/

2. http://www.hipoteka.waw.pl/forms/wniosek_o_wpis_wykreslenie_hipotek.pdf

Autor wpisu: Michał Frankowski