Sprzedaż mieszkania z kredytem – krok po kroku


Podjęcie decyzji o zakupie mieszkania na kredyt wymaga sporego namysłu. To w końcu wydatek kosztowny i zmieniający dotychczasowe życie. Sytuację, w której koniec końców otrzymasz kredyt można zatem nazwać sukcesem. Co jednak, jeśli w wyniku losowych wydarzeń konieczna jest sprzedaż mieszkania z kredytem? Przedstawiamy poradnik, który krok po kroku wyjaśnia najważniejsze informacje.
Kredyt hipoteczny, choć wydaje się sporym ułatwieniem przy zakupie własnych czterech kątów, wymaga sporej dozy cierpliwości. Sam proces ubiegania się o takie zobowiązanie naznaczone jest weryfikacją różnych parametrów związanych z zarobkami, statusem pracy, wiekiem, stanem cywilnym i dotychczasowymi kredytami i pożyczkami. Gdy po kilku tygodniach takiego czasochłonnego procesu, w końcu otrzymujesz upragnione środki, możesz uznać to za niebywały sukces.
- Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem?
- Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym krok po kroku
- 1. Zaświadczenie bankowe
- 2. Wystawienie lokum na sprzedaż
- 3. Znalezienie zainteresowanego zakupem
- 4. Odpowiedni podział kwoty ze sprzedaży mieszkania – pamiętaj o dwóch transzach!
- 5. Wystąpienie do sądu o wykreślenie dotychczasowej hipoteki z księgi wieczystej.
- Sprzedaż mieszkania z kredytem i kupno nowego
- Sprzedaż mieszkania z kredytem przed upływem 5 lat
- Sprzedaż mieszkania z kredytem – pamiętaj o prowizji bankowej
Później przychodzi pora na przeprowadzkę lub wykończenie wymarzonego lokum, wspólne świętowanie i celebrowanie każdej chwili, ale i pamiętanie o dyscyplinie spłaty rat kredytu. Teoretycznie, proces zwracania kolejnych części zobowiązania i jego kosztów powinien przebiegać w sposób do znudzenia schematyczny. Jednak mogą pojawić się nieplanowane sytuacje, które wywrócą dotychczasowy porządek do góry nogami. Taką okolicznością jest, np. potrzeba sprzedaży mieszkania jeszcze przed zakończeniem spłaty kredytu. Co w takiej sytuacji warto znać?
Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem?
Wyjaśnijmy na początku jedną, kluczową kwestię – zakup mieszkania z kredytem jest jak najbardziej możliwy. W wyjątkowej sytuacji, kiedy nie możesz już dalej mieszkać w dotychczasowym lokum i nerwowo poszukujesz nowego właściciela, sprzedaż to ostatnia deska ratunku. Powody mogą być różne, np. potrzeba przeprowadzki do innego miasta, chęć zmiany lokum o innym metrażu lub pozostałe nieprzewidziane życiowe niespodzianki.
Najczęściej wybierane kredyty hipoteczne:
![]() ![]()
zobacz opinie |
5 - 35 lat Okres spłaty |
- |
1,64 % ?
poziom marży wg oferty jednego z banków na dzień 02-06-2022 roku. Aktualną ofertę przedstawimy podczas konsultacji z ekspertem kredytowym Marża |
0% ?
poziom prowizji wg oferty jednego z banków na dzień 02-06-2022 roku. Aktualną ofertę przedstawimy podczas konsultacji z ekspertem kredytowym Prowizja |
10 000 - 1 000 000 zł Kwota | 355 osób wybrało tę ofertę
» SPRAWDŹ « | |
Kredyt Hipoteczny Własny Kąt |
![]() ![]()
zobacz opinie |
12 - 420 miesięcy Okres spłaty |
10,20 % ?
RRSO dla kredytu w PKO Banku Polskim: 10,2%
RRSO dla kredytu w PKO Banku Hipotecznym: 10,18% RRSO |
1,10 % ?
marża 1,1% w pierwszym roku oraz marża 1,47% w kolejnych latach
Marża |
0 ?
0% prowizji przy skorzystaniu z ubezpieczenia od utraty pracy
Prowizja |
20 000 - 2 000 000 zł ?
Dostępne są kwoty kredytu aż do 3 mln zł
Kwota | 814 osób wybrało tę ofertę
» SPRAWDŹ « |
Millennium kredyt mieszkaniowy |
![]() ![]()
zobacz opinie |
72 - 420 miesięcy Okres spłaty |
10,79 % RRSO |
2,41 % Marża |
0% Prowizja |
20 000 - 2 000 000 zł ?
Dostępne są większe kwoty kredytu Kwota | 317 osób wybrało tę ofertę
» SPRAWDŹ « |
W obliczu chęci sprzedaży nieruchomości, niespłacony kredyt nie stanowi żadnej przeszkody. Zanim jednak podejmiesz się prób pozbycia się dotychczasowego lokum, poznaj kluczowe zasady związane z taką transakcją. Dzięki temu unikniesz potencjalnych kłopotów i nieporozumień.
Sprzedaż mieszkania z kredytem – jakie dokumenty są potrzebne?
Transakcja sprzedaży mieszkania z kredytem wiąże się z podpisaniem umowy. Dlatego tak istotne jest jej właściwe wypełnienie. W każdym dokumencie tego typu powinny znaleźć się poniższe, niezbędne informacje.
- Dane kupującego oraz sprzedającego mieszkanie wraz z adresem zameldowania.
- Data udzielenia kredytu hipotecznego i wyznaczony termin jego spłaty na dotychczasowych warunkach.
- Bieżąca kwota zadłużenia kredytowego wraz z jego całkowitym kosztem (to, ile pozostało do spłacenia).
- Numer rachunku bankowego, na który kupujący zobowiązany jest przelać sprzedającemu środki za różnicę ceny mieszkania i pozostałego do spłaty kredytu (np. 450 000 – 120 000 = 330 000 złotych do przelania).
Dodatkowo, dokument musi zawierać załączniki, jak:
- Zaświadczenie od banku o bieżącej wysokości zadłużenia kredytowego.
- Zgoda banku na dokonanie jednorazowej spłaty wierzytelności.
- Oświadczenie banku, w którym wyraża zgodę na dokonanie wykreślenia hipoteki, z księgi wieczystej sprzedawanej nieruchomości.
- Warto dołączyć też zaświadczenie o braku zadłużeń z powodu nieopłaconego czynszu czy zajęć komorniczych, jakie mogłyby ciążyć na nieruchomości.
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym krok po kroku
Proces związany ze sprzedażą mieszkania obciążonego bankową hipoteką, warto przedstawić w kilku chronologicznych etapach. Poznaj kluczowe czynności, jakie musisz dokonać podczas zmiany kredytobiorcy i zarazem współwłaściciela mieszkania. Oto klasyczna procedura sprzedaży.
1. Zaświadczenie bankowe
W pierwszej kolejności, zwróć się do instytucji bankowej, za pomocą wybranej formy przekazu (telefonicznie, internetowo lub stacjonarnie, w placówce). W rozmowie z konsultantem poproś, aby w imieniu banku wystawił zaświadczenie. Dokument ma przedstawić informacje o bieżącym stanie zadłużenia z tytułu kredytu – czyli wszelkie dodatkowe koszty, jakie pozostały do uregulowania.
2. Wystawienie lokum na sprzedaż
Po dopełnieniu wyżej przytoczonej formalności, dotychczasowy współwłaściciel mieszkania i zarazem kredytobiorca może przejść do rozpoczęcia procesu sprzedaży lokum. W dobie intensywnego rozwoju platform z ogłoszeniami, dobrym sposobem na znalezienie kupca jest wystawienie informacji o chęci sprzedaży mieszkania na kilku z nich. Preferując tradycyjne metody, poproś o pomoc biuro sprzedaży nieruchomości. Ważne – wystawiając ofertę, koniecznie wspomnij o obciążeniu bankową hipoteką!
3. Znalezienie zainteresowanego zakupem
Znalezienie kupca leży już teraz w gestii sprzedającego i tego, na ile atrakcyjne będzie ogłoszenie. Warto zadbać o odpowiednio wyczerpującą sesję fotograficzną, która zaprezentuje mieszkanie w najlepszym świetle. Nie można też zapominać o rzetelnym opisie i cenie dostosowanej do rynkowych realiów. Aby uniknąć nieporozumień i straty czasu, wspomnij także o bankowej hipotece.
Gdy wreszcie odnajdziesz odpowiednią osobę zdecydowaną na odkupienie kredytowanego mieszkania, zwróć uwagę na kilka kluczowych formalności. W pierwszej kolejności, spisz umowę przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, która powinna przenieść na papier wszystkie ustalenia, co do kwoty odkupu i podziału jej na dwie transze. Ważna jest także informacja o danych osobowych sprzedawcy i kupującego itd. Do wypełnienia takich szczegółów warto poprosić o pomoc notariusza. Zabezpieczy on interesy obu stron transakcji.
Koszt zorganizowania notariusza przypada na osobę, która decyduje się na dokonanie zakupu nieruchomości. O kosztach notarialnych mówi Prawo o notariacie, np. w artykule 51 .
4. Odpowiedni podział kwoty ze sprzedaży mieszkania – pamiętaj o dwóch transzach!
Przy sprzedaży mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym nie zbywasz mienia, które jest w 100% Twoją własnością. Nie zapominaj też o banku, który jako kredytodawca jest współwłaścicielem nieruchomości i należy mu się określona część kwoty, za którą dokonano sprzedaży lokum. Dlatego, tak ważne jest dokonanie podziału transakcji na dwie transze.
- Pierwsza transza należy się sprzedającemu dom, który jest współwłaścicielem. Od sumy sprzedaży odejmujesz pozostałą do spłaty, bieżącą wysokość kredytu.
- Druga transza to pozostałe środki z wyżej przytoczonej transakcji, którą należy przekazać bankowi jako należność za kredyt, którego nie udało się do końca spłacić.
5. Wystąpienie do sądu o wykreślenie dotychczasowej hipoteki z księgi wieczystej.
Ostatnim etapem jest zwrócenie się do sądu. W tym celu złóż wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości. Prawo do tej czynności ma zarówno bank, jak i dokonujący sprzedaży lokum. Wniosek musi być oparty na tzw. urzędowym formularzu KW-WPIS. Przykładowy schemat takiego dokumentu umieszczony jest na stronie Sądu Rejonowego2 . Pamiętaj, aby dołączyć zaświadczenie z banku o spłacie kredytu (transze za zakup mieszkania) oraz dowód zapłaty kosztu sądowego, związanego ze złożeniem wniosku o wykreślenie hipoteki .
Sprzedaż mieszkania z kredytem i kupno nowego
Jeśli bezpośrednią przyczyną dokonania sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką jest potrzeba zmiany mieszkania na większe – naturalną czynnością jest wybór bardziej przestronnego metrażu. Wówczas możesz przenieść kredyt na nową nieruchomość. Warto jednak wiedzieć, że z takim działaniem wiążą się określone warunki.
- Nowa nieruchomość nie może być już obciążona kredytem hipotecznym.
- Na nowym mieszkaniu nie mogą też widnieć żadne długi lub roszczenia osób trzecich.
- Cena nowego mieszkania nie może być niższa od bieżącej wartości mieszkania, które chce się sprzedać.
W celu poznania dokładnych procedur, jakie prowadzone są w banku, skontaktuj się z biurem obsługi klienta. Konieczne będzie też przeprowadzenie kilku standardowych etapów, jak np. wycena wartości nowej nieruchomości, wpis hipoteki do księgi wieczystej nowego mieszkania czy ocena stanu nowego lokum.
Sprzedaż mieszkania z kredytem przed upływem 5 lat
Niestety, nie każdy współwłaściciel kredytowanego mieszkania stawiany jest przed takim samym rodzajem kosztów i formalności. Jeśli zdecydujesz się na zbycie nieruchomości przed upłynięciem 5 lat od uzyskania bankowego kredytu, to musisz ponieść dodatkową opłatę. Jest to tzw. podatek dochodowy od osób fizycznych, znany lepiej jako PIT. Wynosi on 19% od dochodu, jaki uzyskało się w ramach sprzedaży nieruchomości. Mówiąc o dochodzie, mamy tu na myśli sumę, jaką zyskałeś po odliczeniu sumy kredytu od ceny mieszkania.
Istnieją przykładowe sytuacje, w których możesz uniknąć płacenia wspomnianego wyżej podatku.
- Nabycie lokalu ze spółdzielczym prawem własnościowym.
- Kredyt, który posiadasz na sprzedawaną nieruchomość, został już całkowicie spłacony.
Sprzedaż mieszkania z kredytem – pamiętaj o prowizji bankowej
Słowem końca, warto poruszyć jeszcze jedną kwestię – kosztów związanych ze sprzedażą kredytowanego mieszkania. Banki zawsze roszczą sobie prawo do naliczania opłat za przedwczesne czynności zmierzające ku szybszej spłacie kredytu i zmianie pierwotnych warunków. Powód jest prosty – instytucja wyliczając m.in. wysokość raty kredytu i sposób naliczania kosztów, bierze pod uwagę z góry przyjęty termin spłaty. Ma to szczególne znaczenie odnośnie do spłaty kredytów sposobem tzw. rat równych. W tym przypadku, co miesiąc regulujesz zadłużenie, równą częścią kapitałową i odsetkową.
Dlatego, jeśli chcesz dokonać szybszej spłaty kredytu, bank traci potencjalne wpływy, jakie mógłby uzyskać, gdybyś regulował je zgodnie z pierwotnym terminarzem. Formą rekompensaty jest prowizja, która pobierana jest także za dokonanie sprzedaży mieszkania z kredytem. Jej wysokość kształtuje się w zależności od wewnętrznej polityki naliczania kosztów w danym banku i może przyjąć różne postaci. Zazwyczaj są to wartości kształtujące się w zakresach od 1%, poprzez 1,5% do 2% i 2,5%. Niekiedy, w ramach promocji jest to też 0%.
Warto dodać, że warunki naliczania prowizji od szybszej spłaty są uzależnione dodatkowo od okresu trwania kredytu lub tego, jak dawno temu została zawarta umowa. Polecamy dokładnie dopytać się konsultanta banku o szczegółowe informacje, na temat polityki naliczania kosztów.
Źródła:
1. https://www.arslege.pl/prawo-o-notariacie/k45/
2. http://www.hipoteka.waw.pl/forms/wniosek_o_wpis_wykreslenie_hipotek.pdf