Zakup mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Niezależnie od tego, czy kupujesz po raz pierwszy, czy jesteś doświadczonym inwestorem, wybór odpowiedniej nieruchomości może być złożonym i stresującym procesem. Aby Ci to ułatwić przygotowaliśmy dla Ciebie kompleksową checklistę, dzięki której podejmiesz świadomą i dobrze przemyślaną decyzję. Czytaj dalej, aby dowiedzieć się, na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania. 

Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego?

W przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego będziesz musiał zwrócić uwagę na nieco inne kwestie, niż przy zakupie nowego lokalu. W tym wypadku nie tylko należy sprawdzić wygląd mieszkania pod kątem estetycznym i technicznym, ale również – stan prawny nieruchomości. Warto upewnić się, że na lokalu nie ciążą żadne obciążenia, a właściciel nie zalega z płatnościami wobec spółdzielni mieszkaniowej.

Stan prawny nieruchomości – co sprawdzić?

1. Księga wieczysta. Dzięki niej dowiesz się, czy nieruchomość nie została obciążona hipoteką lub innymi ograniczeniami.
2. Przejęcie własności. Sprawdź, czy aktualny właściciel mieszkania, które chcesz kupić, ma pełne prawo do tego lokalu oraz jego sprzedaży.
3. Zgody i pozwolenia. Możesz zweryfikować status prawny i finansowy obecnego właściciela, kontaktując się ze spółdzielnią mieszkaniową czy wspólnotą.

Ocena stanu technicznego mieszkania

Decydując się na zakup mieszkania z rynku wtórnego, często postanawiamy nieco zaoszczędzić i przez jakiś czas nie remontować lokalu. W takim wypadku jeszcze przed podpisaniem umowy koniecznie musisz zwrócić uwagę na stan techniczny mieszkania. Ważne są takie elementy, których wymiana lub naprawa może Cię w przyszłości słono kosztować, lub nawet okazać się kompletnie niemożliwa. 

Co warto sprawdzić? 

• Armaturę – szczególnie czy nie przecieka kran, rury i odpływy. 
• Kondycję podłóg i ścian – zwróć uwagę przede wszystkim czy na płaszczyznach nie pojawiły się żadne wykwity, wskazujące na to, że w mieszkaniu jest grzyb. Usunięcie go będzie niezwykle czasochłonne, a czasami nawet niemożliwe. 
• Stan okien – to właśnie w tym miejscu tworzą się tzw. mostki termiczne, które odpowiadają za ucieczkę ciepła z domu. Złącza ościeżnicy okiennej z otworem w ścianie powinny być hermetyczne, dzięki czemu zapobiegną przedostawaniu się do wnętrza mieszkania deszczu i chłodnego powietrza.

Ogólny stan budynku

Nie ma co ukrywać, że dokonanie w 100% oceny stanu technicznego budynku nie będzie możliwe. Warto jednak zwrócić uwagę na kilka szczegółów, które mogą mieć wpływ na stan Twojego przyszłego mieszkania.

1. Wiek budynku. Starsze budynki mogą wymagać większych inwestycji w utrzymanie, na przykład w odnowienie elewacji czy wymianę instalacji.
2. Stan techniczny. Obejrzyj instalacje elektryczne, hydrauliczne i gazowe. Stare instalacje mogą być nie tylko mniej efektywne, ale i niebezpieczne.
3. Wspólnota mieszkaniowa. Zorientuj się, jak wygląda zarządzanie budynkiem. Czy są planowane jakieś duże inwestycje, które mogą wpłynąć na wysokość czynszu czy wartość nieruchomości?
4. Bezpieczeństwo. Sprawdź, czy budynek jest dobrze zabezpieczony, czy są kamery, domofony oraz jak wygląda ogólne oświetlenie na klatkach schodowych i w okolicy budynku.

Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego? 

Decydując się na zakup mieszkania, w którym nikt wcześniej nie mieszkał, masz pewność, że budynek jest nowy i chociaż przez jakiś czas wolny od napraw. Dodatkowo nie musisz martwić się stanem armatury czy instalacji. W tym wypadku warto jednak sprawdzić nieco inne kwestie.

Deweloper

Wybór odpowiedniego dewelopera jest jednym z najważniejszych elementów procesu zakupu mieszkania na rynku pierwotnym. To decyzja, która wpływa na jakość wykonania, terminowość i ogólną satysfakcję z inwestycji. Oto, na co warto zwrócić uwagę:

1. Doświadczenie i renoma. Dowiedz się, jak długo deweloper działa na rynku i jakie ma doświadczenie. Czy ukończył już podobne projekty? Jakie są opinie klientów i ekspertów na jego temat? Renoma może być dobrym wyznacznikiem jakości i niezawodności.
2. Portfolio i realizacje. Odwiedź inne inwestycje zrealizowane przez tego dewelopera, jeżeli to możliwe. Oceń standard wykonania, jakość materiałów i sposób zagospodarowania przestrzeni.
3. Opinie i rekomendacje. Szukaj opinii w Internecie lub, jeśli to możliwe, porozmawiaj z mieszkańcami wcześniejszych inwestycji tego dewelopera. Zadowolenie lub też niezadowolenie poprzednich klientów może być cenną wskazówką.
4. Umowa i warunki. Jak wygląda standardowa umowa deweloperska proponowana przez firmę? Czy zawiera ona jasne i uczciwe postanowienia? W razie wątpliwości, warto zasięgnąć opinii prawnika specjalizującego się w prawie nieruchomości.
5. Stabilność finansowa. Upewnij się, że deweloper jest stabilny finansowo. Firma, która ma problemy finansowe, może opóźniać prace lub obniżać standard wykonania.
6. Gwarancje i ubezpieczenia. Sprawdź, jakie gwarancje oferuje deweloper na swoje prace. Czy są one ubezpieczone? Na jakich warunkach można odstąpić od umowy i jakie są potencjalne konsekwencje finansowe.

Standard i wykończenie 

Zakup mieszkania z rynku pierwotnego często oznacza, że będziesz miał wpływ na jakość i standard wykończeń. Choć to ogromna zaleta, wymaga również od potencjalnego nabywcy rozeznania i świadomych wyborów. Oto kilka aspektów, które warto wziąć pod uwagę:

1. Rodzaj materiałów. Warto zwrócić uwagę na jakość użytych materiałów, zarówno jeśli chodzi o strukturę budynku, jak i jego wykończenia. Czy użyto materiałów trwałych, odpornych na warunki atmosferyczne i zużycie?
2. Poziom wykończenia. Niektórzy deweloperzy oferują mieszkania „pod klucz”, co oznacza, że są one w pełni wykończone. Inni z kolei proponują tzw. stan „deweloperski”, który wymaga dokończenia na własny rachunek. Sprawdź, co dokładnie jest zawarte w cenie i jakie są dodatkowe koszty związane z wykończeniem mieszkania.
3. Opcje personalizacji. Niektóre firmy deweloperskie oferują możliwość wprowadzenia zmian w projekcie. Może to być istotne, jeżeli masz konkretne potrzeby lub życzenia, takie jak nietypowe rozwiązania w kuchni czy łazience.
4. Kontrola jakości. Każda poważna firma deweloperska powinna oferować etapy kontroli jakości, które pozwolą Ci na ocenę i akceptację wykonanych prac. Upewnij się, czy i kiedy będziesz mógł zobaczyć mieszkanie przed finalnym odbiorem.
5. Oszczędność energetyczna. Jeszcze przed zakupem warto zapytać o energooszczędność mieszkania. Czy budynek ma dobrą izolację? Jakie są przewidywane koszty eksploatacji? Energooszczędność to nie tylko dbałość o środowisko, ale też niższe rachunki w przyszłości.
6. Gwarancje i serwis. Sprawdź, jakie gwarancje oferuje deweloper na wykończenia. To ważne, zwłaszcza jeśli planujesz inwestycję na wynajem lub odsprzedaż w przyszłości.

Lokalizacja

Lokalizacja mieszkania to jeden z najistotniejszych aspektów decydujących o wartości nieruchomości, a zarazem o jakości życia jej przyszłych mieszkańców. Ale to nie tylko kwestia prestiżu czy bliskości centrum miasta. Oto kilka punktów, na które warto zwrócić uwagę:

1. Komunikacja publiczna. Sprawdź, czy w pobliżu znajdują się przystanki autobusowe, stacje metra czy tramwajowe? Dobra komunikacja znacząco podnosi komfort życia i może być kluczowa, jeżeli nie masz samochodu i nie planujesz z niego korzystać.
2. Udogodnienia i usługi. Bliskość do supermarketów, aptek, szkół czy placówek medycznych to nie tylko kwestia komfortu, ale też i bezpieczeństwa. Upewnij się, czy w okolicy znajdują się niezbędne punkty usługowe.
3. Zieleń i tereny rekreacyjne. Dostęp do parków, lasów czy innych terenów zielonych może pozytywnie wpłynąć na Twoją aktywność fizyczną, a dodatkowo — zapewni ciszę, cień i odrobinę chłodu w upalne dni.
4. Bezpieczeństwo. Wybierz się do wybranej lokalizacji o różnych porach dnia i nocy. Pozwoli Ci to ocenić poziom hałasu oraz sprawdzić ogólne poczucie bezpieczeństwa w okolicy.
5. Planowane inwestycje. Niewiele osób zdaje sobie sprawę, jak dużo może zmienić się w okolicy w ciągu kilku lat. Planowane inwestycje mogą wpłynąć zarówno pozytywnie, jak i negatywnie na wartość mieszkania. Warto zorientować się, czy w najbliższych latach planowane są np. budowy dróg, centrów handlowych czy obiektów przemysłowych.
6. Dostępność parkingów. Jeżeli jesteś właścicielem samochodu lub planujesz nim zostać, sprawdź, czy w okolicy jest wystarczająca liczba miejsc parkingowych. Czy są one publiczne, czy też należy dokupić miejsce w garażu podziemnym?

O co pytać przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego?

Jeśli pierwszy raz kupujesz mieszkanie z rynku pierwotnego, możesz potrzebować niewielkiej pomocy. Najlepiej więc umawiając się z deweloperem, wziąć ze sobą kogoś doświadczonego, kto zna się na budowlance lub remontach. Podobnie też warto postąpić w czasie odbioru mieszkania. Fachowiec pomoże Ci znaleźć wszystkie niedoróbki.

O co warto zapytać przy zakupie mieszkania?

1. Deweloper:
   • Jaki jest status prawny gruntu, na którym powstaje inwestycja?
   • Czy deweloper posiada wszelkie niezbędne pozwolenia?
   • Jak wyglądają historie realizacji poprzednich inwestycji przez tego dewelopera?
2. Mieszkanie:
   • Jaki jest standard wykończenia mieszkania?
   • Czy możliwe są indywidualne zmiany w aranżacji wnętrza?
   • Jakie są dodatkowe koszty związane z zakupem (np. miejsce parkingowe, komórka lokatorska)?
   • Jakie jest planowane zakończenie inwestycji i kiedy mieszkanie będzie gotowe do odbioru?
3. Standard i wykończenia:
   • Z jakich materiałów będzie wykonana elewacja budynku?
   • Jaki będzie standard okien, drzwi i innych elementów mieszkania?
   • Czy mieszkanie będzie posiadało systemy smart home lub inne nowoczesne udogodnienia?
4. Lokalizacja i infrastruktura:
   • Jakie są plany zagospodarowania okolicy?
   • Czy w pobliżu są dostępne udogodnienia takie jak: sklepy, szkoły, przystanki komunikacji miejskiej?
   • Jaka jest dostępność miejsc parkingowych dla mieszkańców?
5. Finansowanie:
   • Czy deweloper oferuje jakieś promocje, czy rabaty?
   • Czy deweloper współpracuje z konkretnymi bankami w kwestii kredytów hipotecznych?
6. Gwarancje i ubezpieczenia:
   • Czy inwestycja jest ubezpieczona, np. od aktów wandalizmu czy sił wyższych?

Od czego zacząć? Przygotowanie do zakupu nieruchomości

Stoisz przed jednym z największych wyzwań finansowych w swoim życiu – zakupem nieruchomości. Proces ten może wydawać się przytłaczający, ale dobrze zaplanowany początek to już połowa sukcesu. Dzięki temu unikniesz rozbicia i wewnętrznego chaosu. Lepiej wybrać mniejsze mieszkanie w centrum, czy nieco większe na obrzeżach? Zdecydować się na parter, który jest wygodny dla osób starszych i rodziców małych dzieci, czy też postawić na środkowy lokal, który z reguły ma zapewnioną najlepszą izolację termiczną? Odpowiedź na te pytania jest bardzo ważna.

Wybór najlepszego momentu na zakup mieszkania

Wbrew pozorom nie zawsze jest dobry czas, żeby myśleć o kupnie mieszkania. Najczęściej takim momentem jest podwyżka stóp procentowych, która bezpośrednio przekłada się na koszt kredytów. Wśród sytuacji, które powinny skutecznie powstrzymać Cię przed zakupem mieszkania, możemy wyróżnić także: 

• Niestabilną sytuację finansową – jeśli obawiasz się o utratę stanowiska lub firma, w której pracujesz przechodzi kryzys, warto odłożyć w czasie poszukiwanie nieruchomości na sprzedaż; 
• Brak wystarczającej zdolności kredytowej – czynnik, który niezależnie od Twojej decyzji i tak skutecznie uniemożliwi Ci zaciągnięcie kredytu na zakup mieszkania. W takiej sytuacji zacznij od pracy nad swoją zdolnością, spłacając aktualne zobowiązania czy szukając dodatkowych źródeł dochodu; 
• Nieuregulowana sytuacja rodzinna – jeśli jesteś w trakcie rozwodu lub separacji, myślenie o zakupie lokalu nie jest dobrym pomysłem. Daj sobie czas, aby uregulować wszystkie kwestie, a dopiero później poszukaj nowego, wymarzonego gniazdka.

Określenie budżetu inwestycji i rodzaju finansowania

Jeśli nie występują żadne powyższe czynniki, teoretycznie możesz bezpiecznie kupić mieszkanie. Pozostaje jednak kolejna bardzo ważna kwestia, a mianowicie: ile chcesz lub możesz na nie wydać? Jeśli zakup nieruchomości finansujesz z własnej gotówki, to odpowiedź wydaje się prosta: dokładnie tyle, ile masz na ten cel odłożone. W przypadku kredytu maksymalny budżet inwestycji powinna określać nie tylko Twoja zdolność kredytowa, ale także — wysokość zebranego wkładu własnego. 

Aktualnie (stan na październik 2023 roku) minimalny wkład własny wynosi 20% wartości nieruchomości. Niektóre banki (np. PKO czy mBank) udzielają finansowania z niższym wkładem pod warunkiem wykupienia dodatkowego ubezpieczenia. Zadłużanie się pod korek nigdy nie jest jednak dobrą decyzją. Rynek się zmienia, zmianie może ulec również Twoje zdrowie czy sytuacja rodzinna. Musisz więc założyć, że pewnego dnia może nie być Cię stać na spłatę zbyt wysokiej raty. 

Wyszukiwanie i wstępna selekcja – rozeznanie na rynku nieruchomości

Przed Tobą najprzyjemniejsza część tego procesu – znalezienie wymarzonej nieruchomości. To właśnie w tym momencie, warto abyś zastanowił się nad:

• preferowanym metrażem mieszkania, 
• obecnością balkonu (zwykły czy francuski, a może taras?)
• sposobem rozmieszczenia pomieszczeń.

Jeśli prowadzisz jednoosobowe gospodarstwo domowe, to najprawdopodobniej wystarczy Ci kawalerka lub niewielkie, dwupokojowe mieszkanie. Jeśli jednak masz rodzinę lub planujesz w niedługim czasie ją założyć, warto pomyśleć o nieco większym lokalu, które znajduje się w bliskim otoczeniu przedszkola czy szkoły. 

Kupno mieszkania z rynku wtórnego a pierwotnego – jaka różnica?

Decyzja o zakupie mieszkania to jedna z najważniejszych w życiu, a wybór pomiędzy rynkiem wtórnym a pierwotnym bywa trudny. Oto kilka kluczowych różnic, które pomogą Ci w podjęciu decyzji.

Kupujemy mieszkanie: za gotówkę czy na kredyt hipoteczny?

Decyzja o zakupie mieszkania za gotówkę czy na kredyt hipoteczny zależy od wielu czynników, takich jak stan Twojego portfela, możliwości finansowe, a także plany na przyszłość. Każda z tych opcji ma swoje wady i zalety. Jakie? Najważniejsze różnice znajdziesz w poniższej tabeli.

Gdzie wziąć kredyt hipoteczny? Sprawdź najlepsze oferty!

Nie znaleziono ofert spełniających kryteria wyszukiwania

1.

Kredyt Hipoteczny CitiBank Handlowy

Opinie:

4,6/5

Kwota

50 000 - 3 mln zł

? dostępne są kwoty kredytu aż do 3 mln zł

Prowizja

1%

Marża

2,19 %

RRSO

7,36 %

96 osób

wybrało ofertę

Sprawdź

Dodaj do porównania

2.

Kredyt Hipoteczny VeloBank

Opinie:

4,4/5

Kwota

100 000 - 3 mln zł

Prowizja

0 %

? za wcześniejszą spłatę lub nadpłatę kredytu

Marża

2 %

RRSO

7,74 %

48 osób

wybrało ofertę

Sprawdź

Dodaj do porównania

3.

Kredyt Hipoteczny Pekao S.A.

Opinie:

3,9/5

Kwota

10 000 - 2.52 mln zł

Prowizja

0 %

? bez prowizji

Marża

1,89 %

? 1,89% w ofercie eko kredyty mieszkaniowe

RRSO

8,52 %

62 osób

wybrało ofertę

Sprawdź

Dodaj do porównania

Podpisanie umowy przedwstępnej mieszkania: co warto wiedzieć?

Podpisanie umowy przedwstępnej jest kluczowym krokiem w procesie zakupu mieszkania. Jest to formalne zobowiązanie obu stron do dokonania transakcji. Dlatego też, zanim podpiszesz jakikolwiek dokument, upewnij się, że jesteś w pełni świadomy wszystkich swoich praw i obowiązków.

Oto elementy, które powinny się znaleźć w umowie przedwstępnej:

1. Dane stron – pełne dane kupującego i sprzedającego.
2. Opis nieruchomości – lokalizacja, metraż, numer działki, numer KW.
3. Cena i warunki płatności – określenie ceny oraz zasady i terminy płatności.
4. Zadatek czy zaliczka – informacje o ewentualnym zadatku lub zaliczce.
5. Termin transakcji – data, do której transakcja ma zostać sfinalizowana.
6. Warunki odstąpienia – okoliczności, w których strony mogą odstąpić od umowy.
7. Odpowiedzialność stron – konsekwencje niewykonania umowy przez jedną ze stron.
8. Inne klauzule – mogą dotyczyć np. prawa do użytkowania, przeniesienia własności, etc.

Podpisanie umowy przedwstępnej – wskazówki:

• Kontrola dokumentów – upewnij się, że wszystkie dokumenty są zgodne z rzeczywistością.
• Notariusz – warto podpisać umowę w obecności notariusza, choć nie jest to obowiązkowe.
• Warunki suspensywne – umowa może zawierać warunki, które muszą być spełnione, by doszło do transakcji (np. uzyskanie kredytu).
• Odstąpienie od umowy – zazwyczaj wiąże się z koniecznością zapłaty kary, chyba że umowa stanowi inaczej.
• Sprawdź stan prawny nieruchomości – Upewnij się, że na nieruchomości nie ciążą żadne zadłużenia czy hipoteki.

Zakup mieszkania: o czym warto pamiętać? Podsumowanie

Wybór odpowiedniej lokalizacji to jedno z najważniejszych kryteriów przy zakupie mieszkania. Oto kilka aspektów, na które warto zwrócić uwagę:

1. Komunikacja. Sprawdź, jak łatwo można dostać się z lokalizacji do innych części miasta, czy w pobliżu są przystanki komunikacji miejskiej, jakie są połączenia i jak często kursują środki transportu.
2. Dostępność usług. Zorientuj się, gdzie najbliższe są sklepy, placówki edukacyjne, apteki, przychodnie czy inne punkty usługowe.
3. Bezpieczeństwo. Zbadaj statystyki dotyczące przestępczości w danym rejonie, a także zapytaj mieszkańców o ich doświadczenia.
4. Otaczające środowisko. Upewnij się, że w okolicy nie ma restauracji, klubów czy zakładów przemysłowych, które mogą wpływać na komfort życia w tym miejscu (warto sprawdzić plan zagospodarowania przestrzennego).
5. Inwestycje. Zorientuj się, czy w planach nie ma dużych inwestycji, które mogą wpłynąć na wartość nieruchomości np. budowa dróg czy centrów handlowych.
6. Czynsz i opłaty dodatkowe. Sprawdź, jakie są przewidywane opłaty za utrzymanie mieszkania i czy są one dla Ciebie akceptowalne.
7. Jakość życia. Oceń czy w okolicy są parki, tereny rekreacyjne czy miejsca, gdzie możesz spędzać czas na świeżym powietrzu.
8. Ocena lokalnej społeczności. Czy w okolicy dominują rodziny, single, czy może jest to bardziej “studencka” dzielnica? Taki kontekst społeczny może znacząco wpłynąć na Twoje zadowolenie z życia w nowym miejscu.

Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania? Najczęściej zadawane pytania

Polecamy:

• Kredyt na remont domu lub mieszkania. Poradnik i ranking