Czy kredyt na wkład własny jest możliwy? Lista 7 lepszych opcji

Dla wielu osób może to być zaskoczenie, ale tak – kredyt na wkład własny jest możliwy. Nikt nie zabroni nam pójść do banku A i wziąć kredyt gotówkowy, a następnie – udać się do banku B i zawnioskować o kredyt hipoteczny. Niestety istnieje duże ryzyko, że w związku z posiadanym zobowiązaniem nie mamy już zdolności kredytowej, aby otrzymać nowe finansowanie. Banki wiedzą o naszych kredytach, dlatego pożyczka na wkład własny to zły pomysł. Skoro takie rozwiązanie nie ma sensu, to co nam pozostaje? Jest kilka możliwości.

Czy kredyt na wkład własny jest możliwy Lista 7 lepszych opcji

Kluczowe informacje

  • Zaciągnięcie kredytu gotówkowego na pokrycie wkładu własnego teoretycznie jest możliwe, ale jest mocno ryzykowne. Dodatkowy kredyt może mocno obniżyć zdolność kredytową, co utrudni uzyskanie kredytu hipotecznego.
  • Istnieją bezpieczniejsze metody zdobycia środków na wkład własny. Pieniądze mogą pochodzić np. z darowizny od rodziny, środków z PPK, IKE czy IKZE. 
  • Banki mogą akceptować inne formy wkładu własnego niż gotówka, w tym wartość innych nieruchomości, działki budowlanej, czy nawet środki z dawnych książeczek mieszkaniowych.
  • Dla osób bez wymaganego wkładu własnego, ale z wystarczającymi dochodami, istnieje program rządowy wspierający zakup mieszkania bez konieczności posiadania pełnego wkładu własnego, pod pewnymi warunkami.

Czy można kredytować wkład własny?

Tak, chociaż kredyt na pokrycie wkładu własnego nie ma najmniejszego sensu. Dlaczego? Każde niespłacone zobowiązanie obniża Twoją zdolność kredytową. To oznacza, że nie możesz pozwolić sobie na inne finansowanie, lub też – jeśli otrzymasz pozytywną decyzję – będzie ono dużo niższe niż planowałeś.

Wyobraź sobie sytuację, w której kupujesz mieszkanie za 500 tys. złotych. W tym przypadku, potrzeby minimalny wkład własny może wynosić od 50 do 100 tys. złotych. Pożyczka na taką kwotę to olbrzymie obciążenie domowego budżetu. Tym bardziej że w przeciwieństwie do kredytów hipotecznych, te gotówkowe nie są w żaden sposób zabezpieczone. Negocjacja wysokości spłacanych rat jest więc praktycznie niemożliwa.

Oto, ile może kosztować Cię co miesiąc kredyt gotówkowy na wkład własny:

Wysokość kredytu gotówkowegoLiczba ratSzacowana wysokość raty
50 000 zł78 960 zł
75 000 zł781450 zł
100 000 zł782 000 zł

Skąd wziąć pieniądze na wkład własny?

Skoro nie kredyt to co? Dobrym rozwiązaniem będzie darowizna, wykorzystanie środków zgromadzonych w ramach indywidualnego konta emerytalnego, czy pożyczka rodzinna. Co ciekawe, wkładem własnym może być nie tylko gotówka. Niektóre banki akceptują wkład w postaci np. innej nieruchomości.

1. Darowizna, czyli pożyczka od rodziny

Mówi się, że z rodziną najlepiej wychodzi się na zdjęciu. Nawet jeśli to prawda, to najczęściej to właśnie do najbliższych zwracamy się z prośbą o pomoc, zwłaszcza tą finansową. Pieniądze otrzymane od rodziny mogą zrekompensować brakującą część wkładu własnego przy zaciąganiu kredytu hipotecznego. Optymalnym rozwiązaniem jest przyjęcie tych środków w formie darowizny, z uwagi na korzyści podatkowe. Transakcje darowizny przeprowadzone pomiędzy osobami bliskimi są zwolnione z podatku od spadków i darowizn.

Aby skorzystać z tego zwolnienia, powinieneś zgłosić darowiznę w urzędzie skarbowym za pomocą formularza SD-Z2 w terminie nie dłuższym niż sześć miesięcy od jej otrzymania. Ważne jest również, aby posiadać dokumentację potwierdzającą przekazanie darowizny, najlepiej w postaci dowodu przelewu bankowego.

2. Środki z PPK

Zgodnie z przepisami dotyczącymi Pracowniczych Planów Kapitałowych (PPK), osoby oszczędzające na emeryturę mogą wykorzystać zgromadzone środki na sfinansowanie wkładu własnego przy zakupie nieruchomości.

Skąd się biorą pieniądze w PPK? Źródła

Wniosek o wypłatę środków z PPK na ten cel może złożyć każda osoba poniżej 45. roku życia. Mimo że środki te należą do uczestnika, prawo traktuje taką wypłatę jak pożyczkę na wkład własny.

Środki wypłacone z PPK należy zwrócić w okresie od 5 do 15 lat od daty ich otrzymania. Spłata może być zakończona, gdy uczestnik osiągnie wiek 60 lat, co pozwala na uniknięcie obciążeń podatkowych związanych z wypłatą.

Jeżeli jednak środki nie zostaną zwrócone w ustalonym czasie, uczestnik zostanie obciążony 19-procentowym podatkiem od niespłaconej w terminie kwoty.

3. Wkład własny z IKE lub IKZE

Banki uznają oszczędności zgromadzone na Indywidualnym Koncie Emerytalnym (IKE) oraz Indywidualnym Koncie Zabezpieczenia Emerytalnego (IKZE) jako część wkładu własnego przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny.

IKE jest dostępne dla każdego, kto osiągnął 16 rok życia. Zgromadzone na nim środki są osobiste, co oznacza, że nie ma możliwości wspólnego oszczędzania z małżonkiem czy dzieckiem. Limit rocznych wpłat na IKE jest ustalony na poziomie 300% przewidywanego przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej dla danego roku kalendarzowego.

Natomiast IKZE to inna forma oszczędzania na starość, która również jest akceptowana przez banki jako element wkładu własnego. Maksymalna suma, którą możesz wpłacić na IKZE w ciągu roku, to 1,2-krotność prognozowanego przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej.

4. Wkład własny dzięki innej nieruchomości

Jeśli planujesz wykorzystać kredyt na budowę domu i posiadasz działkę budowlaną, możesz odetchnąć z ulgą – jej wartość może zostać zaliczona jako wkład własny wymagany przez bank. Aby jednak taki rodzaj wkładu został zaakceptowany, instytucja finansowa musi upewnić się, że działka nie jest obciążona hipoteką.

Zgodnie z zapisami Rekomendacji S, na poczet wkładu własnego bank może zaliczyć wartość nieruchomości gruntowej (niezabudowanej lub zabudowanej), na której docelowo ma znajdować się nieruchomość stanowiąca przedmiot kredytowania.

Jeśli posiadasz inną nieruchomość, którą chcesz sprzedać, np. mieszkanie, to również może ona posłużyć jako wkład własny. Wartość takiej nieruchomości będzie brana pod uwagę po dokonaniu wyceny przez rzeczoznawcę i sprawdzeniu, czy nie jest obciążona hipoteką. Musisz także zadeklarować zamiar sprzedaży tej nieruchomości, gdy tylko będziesz mógł przenieść się do nowego domu.

5. Czy książeczka mieszkaniowa może być wkładem własnym?

Kiedyś książeczka mieszkaniowa była popularnym narzędziem, które pomagało w zakupie własnego mieszkania. Mimo że obecnie nie jest już stosowana jako metoda oszczędzania, to środki zgromadzone na starych książeczkach z okresu PRL wciąż mogą być wykorzystane.

książeczka mieszkaniowa PKO
Jedna z pierwszych książeczek mieszkaniowych PKO. Źródło: https://stolat.pkobp.pl/

Banki często akceptują te środki jako część wkładu własnego przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny. Aby jednak skorzystać z tej opcji, musisz najpierw złożyć wniosek o wydanie zaświadczenia potwierdzającego stan zgromadzonych na książeczce środków. To niezbędny dokument. Po zatwierdzeniu wniosku kredytowego bank, który zarządza książeczką mieszkaniową, przekazuje premię gwarancyjną bezpośrednio na konto sprzedawcy nieruchomości.

6. Poniesione wydatki wkładem własnym do kredytu

Bywa, że proces aplikowania o kredyt hipoteczny rozpoczyna się po tym, jak inwestycja budowlana jest już w toku lub gdy zdążyłeś ponieść wydatki związane z jej przygotowaniem. W takiej sytuacji, bank może uwzględnić wykonane dotychczas prace budowlane jako część wkładu własnego. W celu precyzyjnego określenia wartości zainwestowanych środków i postępu prac kredytodawca powoła rzeczoznawcę majątkowego.

Specjalista, opierając się na dostarczonej dokumentacji, takiej jak: kosztorysy czy projekty architektoniczne, dokona wyceny obecnej i przewidywanej wartości nieruchomości. Obecna wartość będzie reprezentować sumę wartości gruntu oraz zrealizowanych do tej pory prac budowlanych.

7. Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego

Wnioskujący, którzy nie posiadają wymaganych 20% wkładu do kredytu mieszkaniowego, mogą w niektórych instytucjach finansowych otrzymać kredyt obejmujący do 90% wartości kupowanego domu czy mieszkania. Oznacza to, że muszą dysponować co najmniej 10% wartości nieruchomości w gotówce. Aby pokryć pozostałe 10%, konieczne jest wykupienie specjalnego ubezpieczenia.

W większości banków koszt takiego ubezpieczenia jest wliczany w koszty kredytu poprzez tymczasowe zwiększenie marży kredytowej – przeciętnie o około 0,2 do 0,3 punktu procentowego. Skutkuje to wyższą ratą miesięczną, aż do momentu, kiedy saldo kredytu obniży się do akceptowalnego przez bank poziomu 80% wartości nieruchomości.

Ile procent wkładu własnego potrzebuję w 2023 roku?

Zgodnie z Rekomendacją S, minimalny wkład własny wynosi 20% wartości nieruchomości. Niektóre banki udzielają jednak finansowania osobom, z mniejszym wkładem w wysokości 10%. Warunkiem skorzystania z takiej oferty jest zakup dodatkowego ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.

Uzbieranie wkładu to jedno, ale warto też sprawdzić jak poprawnie kalkulować wymagany wkład własny, biorąc pod uwagę sumę kredytu zamiast wartości nieruchomości. Aby prawidłowo obliczyć wkład własny, należy odnieść się do ceny zakupu mieszkania, niezależnie od tego, czy jest to rynek wtórny, czy pierwotny. W przypadku finansowania budowy domu należy z kolei bazować na niższej wartości z kosztorysu inwestorskiego lub wyceny rzeczoznawcy.

Jak udokumentować wkład własny przy kredycie hipotecznym?

Osoby ubiegające się o kredyt hipoteczny często zastanawiają się, jak należy wykazać posiadanie wkładu własnego. Procedury te różnią się w zależności od instytucji finansowej, ale istnieje kilka powszechnie akceptowanych metod:

  • Wyciągi bankowe. Dzięki nim możesz udowodnić ilość zgromadzonych środków na kontach, które posłużą Ci za wkład własny. Banki zazwyczaj proszą o wyciągi z ostatnich kilku miesięcy, często od trzech do sześciu.
  • Dowody wpłat. Dla wkładu własnego pochodzącego z innych źródeł, takich jak darowizny, środki z Pracowniczych Planów Kapitałowych (PPK) czy ze sprzedaży innej nieruchomości, konieczne jest przedstawienie dokumentacji potwierdzającej te transakcje.
  • Umowa przedwstępna. Dokument może służyć jako dowód na posiadanie wkładu własnego w przypadku zakupu nieruchomości, wskazując na kwotę i pochodzenie środków.
  • Wycena nieruchomości. W przypadku gdy wkład własny to część wartości innej nieruchomości, bank może zażądać jej wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego.
  • Akt własności. W sytuacji, gdy chcesz wykorzystać inną posiadłość jako wkład własny, musisz przedstawić akt własności tej nieruchomości oraz udowodnić, że nie jest ona obciążona hipoteką.

Jak obejść wkład własny do kredytu hipotecznego?

Wiesz już, że banki wymagają wkładu własnego. Istnieje jednak możliwość obejścia tego przepisu poprzez skorzystanie z programu Mieszkanie bez wkładu własnego. Program ten skierowany jest do osób, które generują wystarczające przychody, aby móc spłacać kredyt na zakup lub budowę nieruchomości, lecz nie posiadają wymaganego przez Komisję Nadzoru Finansowego minimalnego wkładu własnego.

Aby skorzystać z pomocy, kandydat musi spełnić następujące kryteria:

  • Nie może być właścicielem mieszkania lub domu jednorodzinnego. Zasada ta dotyczy wszystkich członków gospodarstwa domowego, z wyjątkiem rodzin z co najmniej dwójką dzieci.
  • Nie może być darczyńcą mieszkania lub domu na rzecz członka rodziny w ciągu ostatnich pięciu lat przed złożeniem wniosku;
  • Wartość nabywanej nieruchomości nie może przekraczać określonych przez prawo limitów cenowych, które są dostępne na stronie Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK). Przykładowo, w III kwartale 2023 roku ustalony limit cenowy dla Wrocławia to 11 330,20 zł za m2, a dla Bydgoszczy – 9 331,83 zł za m2.

FAQ: Najczęściej zadawane pytania

Czy do kredytu 2% trzeba mieć wkład własny?

Tak. Bezpieczny Kredyt 2%, podobnie jak inne kredyty hipoteczne wymaga wniesienia wkładu własnego. Wysokość wymaganej wpłaty zależy od oferty banku kredytującego.

Który bank daje kredyt bez wkładu własnego?

Tak naprawdę żaden. Konieczność wymagania od wnioskujących wkładu własnego nakłada na bank prawo. Niektóre instytucje biorą jednak udział w programie Mieszkanie bez wkładu własnego – np. Alior, Pekao SA, PKO BP i Santander. Listę tych banków możesz sprawdzić na stronie internetowej Banku Gospodarstwa Krajowego.

Czy wkład własny musi być w gotówce?

Nie. Zgodnie z Rekomendacją S na poczet wkładu własnego bank może zaliczyć np. wartość nieruchomości gruntowej czy środki, które zostały już wydane na budowę domu. 

Ile wynosi minimalny wkład własny w 2023 roku?

Minimalny wkład własny od 2019 roku wynosi 20% wartości nabywanej nieruchomości.

Czy bank zabiera wkład własny?

Nie, suma wkładu własnego jest przekazywana bezpośrednio na konto osoby sprzedającej nieruchomość, zgodnie z warunkami ustalonymi w umowie kupna-sprzedaży. Kupujący musi jedynie dostarczyć do banku dowody dokonania przelewu tej kwoty na rachunek sprzedawcy. 
Naszym celem jest dostarczanie użytkownikom wartościowych i wiarygodnych treści, które pomogą im podejmować świadome decyzje finansowe. Wszystkie artykuły publikowane na naszym portalu opierają się na sprawdzonych źródłach i są redagowane przez specjalistów z dziedziny finansów.
Jak podobała Ci się treść?
5 - ciekawa, 1 - nieciekawa
5/5 - (2 votes)
Komentarze (0)

Odpowiadasz na komentarz:

Komentarz zostanie opublikowany pod tą nazwą

Adres e-mail nie zostanie nigdzie opublikowany

Treści, które udostępniasz w serwisie są weryfikowane

Polecane artykuły

Zobacz wszystkie
Zobacz wszystkie