Umowa rezerwacyjna – co to jest? Wzór

Umowa rezerwacyjna mieszkania to pewnego rodzaju obietnica, że za określoną opłatą, sprzedający nie będzie oferował innym klientom nieruchomości, która akurat wpadła Ci w oko. Co powinna zawierać taka umowa, kiedy jej zawarcie ma sens oraz na co zwrócić uwagę przy jej sporządzaniu? Podpowiadamy!

Umowa rezerwacyjna mieszkania pozwala zakupić nieruchomość przed innymi zainteresowanymi. To dobre rozwiązanie w momencie, gdy jesteś zdecydowany nabyć mieszkanie, jednak z jakichś względów nie możesz jeszcze tego zrobić, bo np. starasz się o kredyt hipoteczny. Czy w momencie ubiegania się o finansowanie wystarczy Ci sama umowa rezerwacyjna mieszkania? A jeśli nie, to co ją może zastąpić?

Co to jest umowa rezerwacyjna?

Umowa rezerwacyjna to w uproszczeniu prawny sposób na zarezerwowanie nieruchomości, która Ci się spodobała. Po dokonaniu ustalonej opłaty deweloper zobowiązuje się, że przez określony czas nie sprzeda jej nikomu innemu.

Umowa rezerwacyjna spisywana jest zazwyczaj na wczesnym etapie oferowania nieruchomości, gdy zainteresowanie lokalami jest największe. Dzięki temu klient ma więcej czasu do namysłu przed zawarciem finalnej umowy bez ryzyka, że upatrzona nieruchomość umknie mu sprzed nosa.

Tego typu umowa najczęściej tyczy się mieszkań z rynku pierwotnego (deweloperskiego). Wówczas sprzedaż lokali rozpoczyna się już na etapie wstępnych prac – a sama rezerwacja – na podstawie planów/rysunków danej nieruchomości. Jednak równie dobrze możesz ją sporządzić, gdy jesteś zainteresowany inną nieruchomością, czy nawet ruchomością. W grę może wchodzić umowa rezerwacyjna, np.:

  • najmu mieszkania,
  • kupna mieszkania,
  • domu (wolnostojącego lub w zabudowie bliźniaczej),
  • działki,
  • samochodu.

Umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży (tzw. rezerwującym), której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego (art. 29, rozdz. 5. ustawy deweloperskiej)1.

Na czym polega umowa rezerwacyjna?

Ma jeden podstawowy cel – czyli chęć nabycia mieszkania. Zazwyczaj poprzedza podpisanie bardziej sformalizowanej umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania albo umowy deweloperskiej.

Jednak umowę rezerwacyjną sporządzasz nie tylko wtedy, gdy jesteś zdecydowany nabyć lokal z rynku pierwotnego. Funkcjonuje również na rynku wtórnym i w praktyce traktowana jest jako umowa wstępna – która oczywiście nie obliguje Cię do ostatecznego zakupu lokalu.

Umowę rezerwacyjną podpisujesz przed kupnem mieszkania:

  • z rynku pierwotnego – gdy nieruchomość nie jest jeszcze wykończona lub nie została jeszcze wybudowana,
  • z rynku wtórnego – gdy mieszkanie jest już gotowe do użytku. Dotyczy szczególnie atrakcyjnych nieruchomości oferowanych w dobrej cenie i położonych w ciekawej lokalizacji.

Umowa rezerwacyjna nie jest umową przedwstępną! Może za to posiadać jej elementy.


Rodzaje umów rezerwacyjnych

Wyróżniamy dwa typy umów rezerwacyjnych:

  • zwykła umowa rezerwacyjna (tzw. umowa „czysta”) – za jej pomocą kupujący wykazuje chęć nabycia nieruchomości, jednak za złamanie deklaracji nie ponosi żadnych konsekwencji (może za to stracić wniesioną zaliczkę). Jest ona jedynie rezerwacją, z której możesz zrezygnować w każdej chwili,
  • umowa rezerwacyjna z elementami umowy przedwstępnej – jest ona formalnym wstępem do zawarcia kolejnej umowy, np. przedwstępnej. Na jej podstawie obie strony mogą dochodzić swoich praw za niezrealizowanie wzajemnych zobowiązań.

Przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej zweryfikuj, czy podpisujesz jej formę zwykłą, czy z elementami umowy przedwstępnej – jest to spora różnica. Rodzaj podpisywanej umowy może obligować Cię do późniejszego zakupu nieruchomości!

Ile trwa rezerwacja mieszkania u dewelopera?

Zazwyczaj czas trwania rezerwacji przy sporządzeniu zwykłej umowy rezerwacyjnej trwa od kilku dni do kilku tygodni. Po tym okresie mieszkanie ponownie jest wystawiane na sprzedaż. No chyba, że zdecydujesz się podpisać umowę deweloperską.

Z kolei umowa rezerwacyjna z elementami umowy przedwstępnej funkcjonuje na nieco innych zasadach. Tutaj dochodzi do obietnicy podpisania umowy głównej. Dlatego z takiej umowy nie możesz się po prostu wycofać.

Co powinna zawierać umowa rezerwacyjna? Wzór

Znowelizowana ustawa deweloperska, czyli ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym z dnia 20 maja 2021 r. określa, że umowa rezerwacyjna musi być sporządzona w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

Nie istnieje jeden wzór takiego dokumentu. W internecie odnajdziesz różne szkice, choć to najczęściej deweloper posiada swój własny wzór umowy rezerwacyjnej. Jednak, aby był on kompletny, powinien posiadać kilka głównych elementów:

  • strony, miejsce i datę zawarcia umowy,
  • cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży,
  • wysokość opłaty rezerwacyjnej (jeśli przewidziana jest taka),
  • okres, na jaki nieruchomość wybrana przez rezerwującego zostanie wyłączona ze sprzedaży,
  • określenie położenia lokalu mieszkalnego w budynku,
  • określenie powierzchni użytkowej, powierzchni i układu pomieszczeń nieruchomości.
umowa rezerwacyjna co powinna zawierać

Ile kosztuje umowa rezerwacyjna?

Samo podpisanie takiego dokumentu jest darmowe. Najczęściej odbywa się ono w biurze sprzedaży wybranego dewelopera (o ile decydujesz się na nieruchomość z rynku pierwotnego). Nie jest wymagana również obecność notariusza, gdyż na tym etapie nie dochodzi jeszcze do przeniesienia prawa własności na kupującego.

Według ustawy deweloperskiej wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekroczyć 1 proc. wartości ceny nieruchomości, określonej w prospekcie informacyjnym. Co ważne, opłata rezerwacyjna zaliczana jest na poczet ceny. Dlatego zwróć dokładną uwagę, czy przypadkiem w umowie nie pojawi się zapis mówiący o tym, że jest ona pobierana dodatkowo.

Zwrot wpłaconej zaliczki od dewelopera

Kwota wpłacona dla dewelopera na poczet umowy rezerwacyjnej musi również przybrać określoną formę. W zależności od wariantu może to być:

  • opłata rezerwacyjna, zaliczka lub kaucja – zaliczane są na poczet ceny nieruchomości w sytuacji, gdy transakcja dojdzie do skutku. Natomiast przepadają na korzyść dewelopera, gdy nabywca zrezygnuje z kupna lokalu albo na korzyść nabywcy, gdy to deweloper wycofa się z umowy,
  • zadatek – jest to forma, którą reguluje Kodeks cywilny. Zakłada ona, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga z nich może się domagać podwójnej wysokości zapłaconej kwoty.

Dodatkowo zwrot opłaty rezerwacyjnej następuje zawsze w poniższych okolicznościach, gdy:

  • rezerwujący nie otrzymał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu,
  • deweloper albo przedsiębiorca nie wywiązał się z zapisów umowy rezerwacyjnej,
  • deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania o tym rezerwującego.

Kiedy się to opłaca?

Umowa rezerwacyjna przydaje się szczególnie wtedy, gdy chcesz tylko zarezerwować mieszkanie i w razie ewentualnej zmiany decyzji, możesz się z niej wycofać bez żadnych konsekwencji. Zyskujesz więc czas do namysłu. Jedynym ryzykiem, jakie ponosisz, jest oczywiście ewentualna utrata wpłaconej zaliczki.

Umowa rezerwacyjna jest również opłacalna, gdy starasz się o kredyt hipoteczny. W takim przypadku, zanim przystąpisz do nabycia nieruchomości i podpisania dokumentu w formie aktu notarialnego, będziesz miał jasną sytuację, co do swojej zdolności kredytowej.

Zobacz także —> Kalkulator zdolności kredytowej

ranking kredytów hipotecznych

Umowa rezerwacyjna a kredyt

Niestety, sama umowa rezerwacyjna nie wystarczy do tego, aby móc ubiegać się o kredyt hipoteczny. Żaden bank aktualnie nie honoruje takiego dokumentu.

Umowa rezerwacyjna a umowa przedwstępna

Te dwa typy umowy bardzo często są ze sobą mylone. Po części wynika to z faktu, że istnieje opcja podpisania umowy rezerwacyjnej – także z elementami umowy przedwstępnej.

Umowa przedwstępna kupna mieszkania to dokument, w którym jedna lub obie ze stron zobowiązują się do sporządzenia w niedalekim czasie, tzw. umowy przyrzeczonej, czyli ostatecznego aktu przeniesienia własności nieruchomości. Jest więc obietnicą, że nabędziesz daną nieruchomość. Dokładną definicję terminu odnajdziesz w Kodeksie cywilnym (w art. 389)2.

Poza tym umowa przedwstępna jest akceptowalna przez banki, które na jej podstawie mogą podjąć decyzję o udzieleniu kredytu hipotecznego. Jest też rozwiązaniem dla osób, które nie mają pewności, na jak wysokie dofinansowanie mogą liczyć ze strony kredytodawcy.

Umowa rezerwacyjna z deweloperem

Sporządzenie umowy rezerwacyjnej z deweloperem to zazwyczaj wstęp do podpisania umowy deweloperskiej, która jest punktem obowiązkowym, gdy starasz się o nieruchomość z rynku pierwotnego.

W takiej umowie przedsiębiorca zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności danego lokalu oraz przeniesienia go na nabywcę. Oczywiście w zamian za uiszczenie odpowiednich opłat. Dlatego pamiętaj, że po podpisaniu umowy deweloperskiej nie od razu stajesz się właścicielem nieruchomości. Dzieje się tak dopiero po wpłaceniu określonej kwoty na mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Jakie są konsekwencje za niedopełnienie umowy?

Umowa w formie rezerwacji mieszkania nie ma zazwyczaj mocy wiążącej, dlatego nie ma też obowiązku, by się z niej wywiązać. Jeśli nie zdecydujesz się na zakup wybranej nieruchomości, to ponownie zostanie wystawiona na sprzedaż.

Jedyną konsekwencją, jaką odczujesz, może być ewentualna utrata wniesionej zaliczki (częściowo lub w całości) bądź zadatku (który może stanowić 2-krotność wniesionej sumy, gdy podpiszesz umowę rezerwacyjną z elementami umowy przedwstępnej). Chyba że, to deweloper z jakichś przyczyn nie wywiązał się z umowy. Wówczas licz się ze zwrotem kaucji lub powiększonego zadatku.

Umowa rezerwacyjna na rynku wtórnym – co warto wiedzieć?

Wyobraź sobie sytuację, w której znajdujesz świetne mieszkanie w atrakcyjnej cenie i w dobrej lokalizacji. Wiesz jednak, że nie jesteś w stanie od razu załatwić kredytu i wszystkich formalności – dlatego obawiasz się, że ktoś może Cię w tym ubiec…

Właśnie w takim momencie przydaje się umowa rezerwacyjna, która co prawda nie gwarantuje tego, że na pewno kupisz wybraną nieruchomość, ale chociaż przez pewien czas blokuje właściciela przed poszukiwaniem innych kupców. Dzięki temu masz czas na załatwienie najważniejszych spraw.

Zasady jej podpisania są podobne, jak na rynku deweloperskim. Zamiast jednak standardowej zaliczki czy kaucji, warto zdecydować się na zadatek, który lepiej zabezpieczy zarówno Twoje interesy, jak i sprzedającego.

Umowa rezerwacyjna wynajmu mieszkania

Równie dynamicznie, co rynek deweloperski rozwija się rynek nieruchomości na wynajem. Właściciele takich mieszkań dążą do tego, by nie stały one puste, bo generują wtedy więcej strat niż korzyści. Sporą popularnością cieszą się szczególnie mieszkania w atrakcyjnie zlokalizowanych rejonach, na które bardzo szybko znajdują się chętni. Wówczas działa zasada – kto pierwszy, ten lepszy.

Kiedy szukasz jakiegoś lokum do wynajęcia na za jakiś czas albo wiąże Cię jeszcze obecna umowa, obu stronom opłaca się podpisać umowę rezerwacyjną – ale z elementami umowy przedwstępnej. Ty masz pewność, że mieszkanie będzie na Ciebie czekać, a najemca nie musi obawiać się tego, że z marszu rozmyślisz się z w kwestii wynajmu.

Umowa rezerwacyjna – warto ją podpisać czy nie warto?

Pomimo że umowa w formie rezerwacji mieszkania nie jest tak sformalizowana, jak umowa przedwstępna czy umowa deweloperska – w niektórych przypadkach warto ją sporządzić. Oczywiście, nie zawsze jest to możliwe, bo deweloper (lub inny przedsiębiorca) nie musi jej wcale proponować, ani nie ma obowiązku jej podpisać.

Jednak, gdy dojdzie do jej sporządzenia, postaraj się w niej zawrzeć, jak najwięcej szczegółów. Koniecznie zwróć uwagę na opisane terminy – zaliczka i zadatek to nie są synonimy! Gdy nie orientujesz się za dobrze w tych kwestiach, może warto skonsultować umowę z prawnikiem? Im więcej zapisów będzie posiadać taki dokument, tym mniejsze ryzyko, że coś pójdzie nie tak.

Źródło:

1. Ustawa o o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym

2. Art. 389. Definicja umowy przedwstępnej, Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, arslege.pl

Komentarze (0)
Dodaj komentarz

Podobne artykuły
NOWOŚĆ
pobierz-pwa

Pobierz aplikacje

czerwona-skarbonka.pl

x