Odbiór mieszkania od dewelopera – na co zwracać uwagę?

Przed zamieszkaniem w swoich wymarzonych czterech kątach należy zdecydować się na techniczny odbiór mieszkania od dewelopera. Pomoże to wyeliminować popularne usterki, których naprawa po kilku latach mogłaby nas słono kosztować. Na co zwrócić uwagę, dokonując kontroli mieszkania i czy jesteśmy w stanie zrobić to samemu?

Przez pierwsze 5 miesięcy 2021 roku deweloperzy oddali do użytku prawie 50 tysięcy mieszkań1. Ten boom napędzają głównie tanie kredyty hipoteczne i spekulacyjne inwestowanie w nieruchomości. Często wykonawców gonią terminy, stąd jakość oddawanych lokali bywa zróżnicowana. Na szczęście nabywca nieruchomości nie jest skazany w tym względzie na łaskę i niełaskę dewelopera.

Prawo daje możliwość dokładnego przyjrzenia się mieszkaniu przed odbiorem kluczy. Gdy znajdziemy nieprawidłowości czy usterki i fachowo je udokumentujemy, deweloper jest zobowiązany do ich naprawy w ciągu 30 dni. Zakup mieszkania to zbyt duży wydatek, aby nie powiedzieć „sprawdzam” przed przepisaniem na nas praw własnościowych do lokalu.

Czym jest odbiór techniczny mieszkania?

Przez lata rynek deweloperski działał według nie do końca uregulowanych zasad. Dużo w tym względzie zmieniła ustawa deweloperska z 2011 roku. Jedną ze zmian było wprowadzenie możliwości odbioru technicznego mieszkania, co ułatwiło klientom walkę z nierzetelnymi wykonawcami.

Odbiór techniczny to wizyta w gotowym mieszkaniu, celem której jest skontrolowanie jakości oddawanego przez dewelopera lokalu. Głównie sprawdza się to, czy nieruchomość jest przygotowana zgodnie z umową oraz normami budowlanymi.

Podczas odbioru mieszkania kontroluje się tak kluczowe kwestie, jak wielkość powierzchni lokalu czy kąty ścian. Zwraca się także uwagę np. na wentylację, kaloryfery, potencjalne rysy na oknach czy izolację. Doniesienia medialne i fora mieszkaniowe pełne są relacji o nierzetelnych deweloperach, dlatego dokładne przyjrzenie się gotowemu lokalowi to absolutna podstawa.

Warto dodać, że odbiór techniczny mieszkania może być:

  • obowiązkowy – gdy zakup nieruchomości od dewelopera nastąpił przed uzyskaniem przez niego pozwolenia na użytkowanie budynku,
  • nieobowiązkowy – gdy zakup mieszkania odbył się już po zakończeniu budowy i uzyskaniu przez wykonawcę wspomnianego wyżej pozwolenia. W takiej sytuacji należy się samemu umówić z deweloperem na odbiór techniczny mieszkania.

Samemu czy z fachowcem?

Gdy już wiemy, że możemy zgodnie z prawem skontrolować pracę dewelopera, przychodzi czas na odpowiedź na podstawowe pytanie – czy warto zatrudnić rzeczoznawcę do odbioru mieszkania? A może poradzimy sobie z tym samemu, nawet bez odpowiedniej wiedzy w kwestiach budowlanych?

W tej sprawie zdania są podzielone. Niektórzy uważają, że zatrudnienie specjalistycznej firmy, która skontroluje stan mieszkania to strata pieniędzy. Inni odpowiadają, że bez pomocy specjalistów nie jest możliwe wykonanie prawidłowego odbioru.

Internet pełen jest poradników, których autorzy doradzają właścicielom mieszkań wzięcie do plecaka żelaznej kulki, ekierki i pianki do golenia – i z takim ekwipunkiem wyruszenie na „kontrolę”. Niestety mimo dobrych chęci, ekspertyzy dokonane z pomocą takich „przyborów MacGyvera” mogą zostać z łatwością odrzucone przez dewelopera.

Np. aby zgodnie z normami wykazać nierówność ścian czy podłóg, potrzebna jest przynajmniej 2-metrowa poziomica i na nic się nie zda ekierka czy kulka.

Osoby, które nie pracują w branży budowlanej, nie posiadają zwykle odpowiedniej wiedzy i sprzętu (typu kamera termowizyjna), które pozwoliłyby na fachowy odbiór mieszkania. Dodatkowo podczas takiej wizyty w lokalu towarzyszą nam silne emocje, które mogą całkowicie zaburzyć poprawną ocenę stanu nieruchomości.

Najlepiej więc wybrać się na odbiór techniczny mieszkania z kompetentną ekipą. Kosz takiej usługi waha się zwykle od 200 do 500 złotych. Gra jest jednak warta świeczki, bo przyszłe remonty lub zakup potrzebnego do odbioru sprzętu mogłyby być droższe.

Jak samodzielnie odebrać mieszkanie od dewelopera?

Gdy jednak za wszelka cenę chcemy samodzielnie dokonać odbioru mieszkania, należy się do tego odpowiednio przygotować.

  1. Podstawa do dokładne przeanalizowanie umowy podpisanej z deweloperem i dołączonych do niej dokumentów. Chodzi głównie o prospekt informacyjny i plan mieszkania. Należy zabrać je ze sobą na oględziny i porównać stan faktyczny mieszkania z jego wersją z projektu. Dzięki temu sprawdzimy zgodność materiałów budowlanych czy rozmieszczenie okien, drzwi czy instalacji elektrycznej.
  2. Jeśli nie mamy odpowiedniej wiedzy i doświadczenia w kwestiach budowlanych, dobrze zabrać ze sobą znajomego lub kogoś z rodziny, kto ma większe pojęcie w tej materii.
  3. Na odbiór mieszkania warto umówić się w dzień. Przy świetle dziennym zdecydowanie łatwiej jest znaleźć wszelkie wady i niedociągnięcia dewelopera.
  4. Na „wizytację” musimy wziąć ze sobą odpowiedni sprzęt. Przydadzą się 2-metrowa poziomica, dalmierz laserowy, kątownik czy oczywiście telefon komórkowy do zrobienia dokumentacji zdjęciowej. Jeśli coś budzi naszą wątpliwość, a nie mamy sprzętu, aby zgodnie z normami zbadać taką kwestię, możemy wrócić z odpowiednią ekipą specjalistów. Wspomniane wcześniej kulka czy ekierka mogą przydać się nam tylko do wstępnej oceny stanu podłóg czy ścian. Nie powinniśmy na podstawie pomiarów wykonanych takim „domowym sprzętem” wypełniać protokołu odbioru mieszkania.
  5. Gdy ten protokół podpiszemy zbyt szybko, pomijając pewne ważne kwestie, pamiętajmy, że mamy jeszcze 5 lat na zgłaszanie ewentualnych poprawek. Niestety nie mogą one dotyczyć już kwestii wykończenia (bo te sprawdzamy podczas odbioru mieszkania), lecz tylko wad konstrukcyjnych budynku.

Specjaliści często podkreślają, że nie warto do listy usterek dopisywać niewielkich uchybień (w rodzaju lekko brudnej od tynku podłogi). Śpiesząca się ekipa dewelopera, usuwając tak małe wady, może spowodować więcej szkody niż pożytku.

Protokół odbioru mieszkania

Przed rozpoczęciem naszych oględzin w lokalu, deweloper powinien przekazać nam protokół odbioru mieszkania. To właśnie w nim wypisujemy wszystkie uwagi i usterki, jakie zauważyliśmy podczas sprawdzania lokalu.

Gdy przekażemy naszą listę uwag deweloperowi, ma on 14 dni na odpowiedź, czy zgadza się na usunięcie zauważonych przez nas usterek. Na ich likwidację ma z kolei 30 dni od przekazania mu naszych uwag.

W kwestii pozostałych formalności – ważne jest, aby poza samym protokołem odbioru, deweloper przekazał nam także dokumenty gwarancyjne i dokumentację powykonawczą mieszkania. Znajdziemy w nim m.in. fotografie przedstawiające lokal przed położeniem tynków, co pozwoli się zorientować, w jaki sposób ułożona jest instalacja elektryczna.

Przyda się to, gdy już będziemy dekorowali wnętrza naszych czterech kątów. Nie chcemy przecież przewiercić kabla, montując na ścianach uchwyty.

Najczęstsze usterki przy odbiorze mieszkania

Lista kontrolna przy odbiorze mieszkania

Co warto sprawdzić, gdy już jesteśmy na miejscu i przystępujemy do kontroli lokalu?

  1. Wielkość mieszkania – na samym początku warto skontrolować, czy oddawany lokal rzeczywiście ma taką powierzchnię, z jaką go zakupiliśmy w fazie projektu (szczególnie przy tych cenach za metr kwadratowy…). Posłużymy nam do tego dalmierz laserowy, dzięki któremu możemy wyliczyć powierzchnię pomieszczenia z dokładnością co do centymetrów kwadratowych.
  2. Podłogi i ściany – podstawą jest to, czy są one równe. Sprawdzimy to przy pomocy długiej poziomicy. Nie mniejsze znaczenie mają kąty proste pomiędzy ścianami – szczególnie w wypadku chęci montażu mebli w zabudowie. Ten element przeanalizujemy z wykorzystaniem kątownika.
  3. Tynki – ściany muszą być gładkie, a tynk rozłożony w idealny sposób. Zgłośmy wszelkie niedociągnięcia, w rodzaju wgłębień i zgrubień na powierzchni.
  4. Drzwi – ich rozmieszczenie oraz typ (np. antywłamaniowe) muszą być zgodne z projektem. Dobrze sprawdzić, czy nie są porysowane oraz czy poprawnie się zamykają oraz otwierają. Skontrolujmy także ościeżnice, które powinny idealnie przylegać do ścian.
  5. Okna – podobnie jak w przypadku drzwi, sprawdzamy najpierw rozmieszczenie okien oraz to, czy poprawnie się otwierają i zamykają. Dokładnie skontrolujmy szklaną powierzchnię w poszukiwaniu wszelkich rys i zadrapań. W przypadku okien bardzo ważne są poprawnie zamontowane ościeżnice oraz odpowiednia izolacja – skupmy się na tych elementach. Warto sprawdzić też parapety, na których zdarzają się spore rysy, zwłaszcza po zewnętrznej stronie.
  6. Instalacja elektryczna – sprawdźmy, czy rozkład gniazdek jest prawidłowy, czyli zgodny z projektem. Jeśli jest już prąd w mieszkaniu, dobrze zbadać wszystkie gniazdka miernikiem napięcia.
  7. Instalacja gazowa – domowy sposób na jej sprawdzenie to pianka do golenia – pęcherzyki na jej powierzchni wskażą nam ulatniający się gaz. Jednak, aby zbadać tę kwestię w sposób profesjonalny, potrzebny jest detektor gazu. Takie urządzenie sporo kosztuje, co jest kolejnym argumentem za zatrudnieniem profesjonalnej ekipy do odbioru mieszkania.
  8. Wentylacja – bez odpowiedniej wentylacji w mieszkaniu mogą pojawić się na ścianach pleśń i grzyb. Domowy sposób na sprawdzenie działania wentylacji to przyłożenie odpalonej zapalniczki do kratki – jeśli ogień zatańczy, to znaczy, że jest „cug” i raczej wszystko jest w porządku. Jednak, aby profesjonalnie i zgodnie z normami wypełnić protokół odbioru, należy zbadać wentylację anemometrem, czyli wiatromierzem.
  9. Przyłącza wody – sprawdźmy, czy są rozmieszczone zgodnie z projektem. Zbadajmy wszystkie przyłącza, te do pralki, umywalki, kabiny prysznicowej czy zmywarki.
  10. Grzejniki – zwróćmy uwagę, czy ich montaż jest zgodny z projektem. Zbadajmy powierzchnię (brak wgnieceń, zarysowań czy rdzy) oraz to, czy dobrze trzymają się ściany. Odkręćmy i zakręćmy zawory – gdy odbiór odbywa się podczas sezonu grzewczego, sprawdźmy, czy grzejniki są ciepłe.
  11. Multimedia – sprawdzenia wymagają także przyłącza multimedialne. Te od internetu i telewizji kablowej.
  12. Balkon – jeśli w naszym mieszkaniu jest balkon, przyjrzymy się stanowi balustrady, rodzajowi użytych kafelków oraz ich poprawnemu ułożeniu i nachyleniu. Dzięki lekkiemu spadowi woda powinna spływać z balkonu.
  13. Pomieszczenia dodatkowe – np. komórka lokatorska czy garaż. Sprawdźmy, czy ich wykonanie jest zgodne z projektem zawartym w umowie.

Najczęściej wykrywane wady

Poznajmy teraz najczęstsze niedociągnięcia, wady i usterki, jakie można znaleźć podczas skrupulatnego odbioru mieszkania.

  • Rysy, stłuczenia – przez budowę przewija się wielu pracowników i często prace wykonywane są w pośpiechu. Niestety sprzyja to obtarciom, stłuczeniom czy porysowaniem elementów wyposażenia. Warto pod tym kątem sprawdzić szczególnie okna, podłogi, ściany, drzwi, parapety i kafelki.
  • Źle wykonana izolacja termiczna – aby skontrolować, czy okna czy drzwi od balkonu są dobrze izolowane termicznie, przyda się kamera termowizyjna. Pomoże ona ocenić, czy nie ma niedoróbek w kwestii użytego materiału, co mogłoby powodować straty cieplne i przedostawanie się wilgoci do pomieszczenia.
  • Niesprawna wentylacja – jest to kwestia, której nie wolno przeoczyć, bo niezbyt komfortowe jest mieszkanie w lokalu ze źle wykonaną wentylacją. Jest to popularne uchybienie, dlatego należy wziąć ze sobą wiatromierz, który pozwoli ocenić przepływ powietrza w tej instalacji.
  • Nie najlepiej osadzone okna – w naszych warunkach klimatycznych, przy dużych różnicach temperatur pomiędzy porami roku, materiały izolacyjne ciągle „pracują”. Dlatego trzeba wziąć poprawkę na to, kiedy dokonujemy naszej ekspertyzy i zwrócić szczególną uwagę na okna. Wynajęty specjalista oceni, czy są dobrze osadzone i czy zmiana temperatury nie spowoduje odkształceń.
  • Instalacje niezgodne z projektem – chodzi głownie o rozmieszczenie gniazdek, oświetlenia sufitowego i przyłączeń wodnych. Błędy w tym względzie mogą uniemożliwić zaaranżowanie pomieszczeń według planu – za który często nie mało już zapłaciliśmy projektantowi.
  • Słaba akustyka – ta kwestia jest bardzo trudna do sprawdzenia w warunkach odbioru, gdy nie mamy jeszcze sąsiadów za ścianą. Poprawki w tym względzie ze strony dewelopera też nie muszą być wcale skuteczne. Jednak gdy wydaje się nam, że w mieszkaniu jest za głośno, zwróćmy na to uwagę deweloperowi.

Odbiór techniczny mieszkania a odbiór kluczy

Odbiór techniczny mieszkania to nie jest moment przekazania kluczy, choć bywa też tak, że deweloper chce połączyć te dwa odbiory, aby zaoszczędzić czas. Najlepiej jednak zdecydować się na odbiór kluczy dopiero wtedy, gdy deweloper usunie wszystkie wady i usterki, które wypisaliśmy w protokole odbioru mieszkania.

Polecamy wybranie się na odbiór mieszkania od dewelopera z wyspecjalizowaną w tym względzie ekipą. Zdobycie odpowiedniej wiedzy w kwestiach budowlanych wymaga wielu lat praktyki, a sprzęt potrzebny do wypełnienia protokołu odbioru zgodnie z normami, może kosztować nawet kilkanaście tysięcy złotych. Bez przygotowania merytorycznego i takiego ekwipunku odbiór mieszkania może być po prostu nieskuteczny.

Źródła:

1. stat.gov.pl/obszary-tematyczne/przemysl-budownictwo-srodki-trwale/budownictwo/budownictwo-mieszkaniowe-w-okresie-styczen-maj-2021-roku,5,115.html

Komentarze (0)
Dodaj komentarz

Podobne artykuły
NOWOŚĆ
pobierz-pwa

Pobierz aplikacje

czerwona-skarbonka.pl

x