Mieszkania TBS powstawały już w latach 90. z myślą o osobach, których nie stać było na kredyt hipoteczny i jednocześnie były zbyt zamożne, by otrzymać lokal komunalny. Dziś takie lokale TBS dla wielu z nas nadal są atrakcyjne. Wyjaśniamy, jak z nich korzystać i na czym polega Towarzystwo Budownictwa Społecznego.
- Coraz więcej Polaków nie stać na zakup mieszkania
- Czym jest TBS?
- Ile wynosi czynsz w TBS?
- Partycypacja w mieszkaniu TBS i pozostałe koszty
- TBS w 2022 roku – jak starać się o mieszkanie?
- Czy możliwy jest wykup mieszkania TBS na własność?
- Kredyt hipoteczny na TBS – jakie szanse?
- Uważaj na nieuczciwe oferty!
- Mieszkanie TBS – plusy i minusy. Tabela
- Kto dziedziczy mieszkanie w TBS?
Nie każdy z nas ma to szczęście, by odziedziczyć mieszkanie po dziadkach. Nie każdy z nas ma również dobrą zdolność kredytową, która pozwala zaciągnąć kredyt hipoteczny. I nie każdy też zamierza wiązać swoje życie z hipoteką na kilkadziesiąt lat…
Jeśli chcemy mieszkać wygodnie i co najważniejsze – na swoim, pewnym rozwiązaniem jest mieszkanie w systemie TBS. Będziemy ponosić zdecydowanie niższe koszty niż, chociażby za wynajem, a wprowadzimy się do własnego lokum, które po kilkunastu latach mamy prawo wykupić.
Coraz więcej Polaków nie stać na zakup mieszkania
Mniej więcej ok. 60 proc. polskich gospodarstw domowych nie stać na zakup nieruchomości ani na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych na warunkach rynkowych. Takie smutne wnioski płyną z fundacji Habitat for Humanity Poland, która zajmuje się problemami mieszkalnictwa w Polsce i na świecie.
Alternatywą dla drogiego rynku komercyjnego mieszkań na własność, czy wynajem, jest najem społeczny. Mowa tutaj o mieszkaniach w TBS-ach albo mieszkaniach komunalnych czy lokalach mieszkalnych w społecznych agencjach najmu. Niestety ich rynek, mimo że istnieje, to rozwija się zbyt wolno. Szansą na jego przyspieszenie ma być unijny program Fala Renowacji, który od tego roku wesprze zagospodarowywanie pustostanów na cele mieszkaniowe.
W niektórych gminach pojawią się także inicjatywy dążące do zagospodarowania bardzo trudnych nieruchomości, np. poprzemysłowych, zabytkowych, po dawnych szpitalach, szkołach i innych budynkach użyteczności publicznej 1. Zmiany dotkną też otoczenie mieszkalnictwa – w tym prawa budowlanego i wielokrotnie już zapowiadanej reformy planowania przestrzennego.
Czym jest TBS?
TBS, czyli Towarzystwo Budownictwa Społecznego to państwowe/prywatne spółki lub spółdzielnie non-profit, których celem jest rozwój budownictwa społecznego wyłącznie na wynajem długoterminowy dla osób fizycznych.
Za rozwój TBS-ów odpowiadają środki z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego oraz grunty należące do lokalnych samorządów. Dlatego takie pojedyncze budynki czy całe osiedla, które powstają, mogą być zamieszkiwane tylko przez osoby spełniające odpowiednie kryteria dochodowe. Określa je dokładnie ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkalnego z 1995 r.2
Rozwój TBS-ów w największych miastach
Największa liczba powstających nieruchomości w formule TBS powstaje w największych miastach (pow. 200 tys.) oraz w większości dużych i średnich miast. Na koniec 2020 r. najwięcej mieszkań wybudowano w:
- Szczecinie (5232),
- Wrocławiu (5039),
- Krakowie (4954),
- Warszawie (3750),
- Białymstoku (2289),
- Gdańsku (2717) oraz
- Poznaniu (2620).
Ile wynosi czynsz w TBS?
Poniekąd odpowiedzieliśmy już na to pytanie. Musi być przede wszystkim tanio, by osoby mniej zamożne nie miały problemu z comiesięcznymi opłatami. Sama wysokość czynszu za 1/m2 powierzchni nieruchomości:
- nie może być wyższa niż 4 proc. (dla budynków powstałych z wykorzystaniem kredytu z Banku Gospodarstwa Krajowego do 30 września 2009 r.) oraz
- nie może być wyższa niż 5 proc. wartości odtworzeniowej mieszkania w skali roku.
Dodajmy do tego, że na czynsz składają się opłaty eksploatacyjne, administracyjne, ale współfinansujemy także koszty utrzymania budynku i dokładamy się do funduszu remontowego. Obciążenia z tego tytułu nie mogą jednak przekroczyć 1 proc. wartości odtworzeniowej lokalu mieszkalnego.
Jeszcze do 2019 r. każdy, kto zawarł umowy najmu lokalu TBS, musiał co 2 lata informować TBS o swoich aktualnych dochodach. Jeśli doszło do przekroczenia progu dochodowego, to taka osoba nie traciła mieszkania. Jedynie nie mogła już skorzystać z ustawowego ograniczenia wysokości czynszu. Obecnie taki obowiązek informacyjny już nie istnieje.
Partycypacja w mieszkaniu TBS i pozostałe koszty
Oprócz czynszu, z najmem mieszkania TBS wiążą się też inne opłaty. Zdecydowanie najwyższą z nich jest opłata partycypacyjna. Chociaż TBS może zażądać wniesienia dodatkowo wpłaty kaucji zabezpieczającej.
Czym są dokładnie wspomniane koszty?
a) Partycypacja
- to współuczestniczenie w kosztach budowy lokalu mieszkalnego przez najemcę (partycypanta). Może nim być, np. przyszły najemca, pracodawca zainteresowany pozyskaniem takich mieszkań, jak i powiat, gmina lub inna osoba prawna,
- procentowy udział partycypacji nie może być wyższy niż 30 proc. kosztów budowy (w praktyce jest znacznie niższy i wynosi ok. 15 proc.),
- koszt opłaty partycypacyjnej możemy sfinansować z własnych oszczędności lub za pomocą np. kredytu gotówkowego,
- kwota partycypacji jest waloryzowana, i jeśli zrezygnujemy z mieszkania TBS zwracana jest w ciągu roku na podane przez nas konto bankowe.
b) Kaucja zabezpieczająca
- to z kolei pewnego rodzaju odszkodowanie dla TBS-ów na wypadek zniszczenia mieszkania przez najemcę,
- zwracana jest w momencie wyprowadzki, a jej wysokość może wynosić 1,3 lub maksymalnie 12-krotność miesięcznego czynszu.
| Jeśli zdecydujesz się na najem nieruchomości TBS, np. o powierzchni 55 m2, która kosztuje 300 tys. zł, to jako przyszły najemca musisz wpłacić: |
| – 90 tys. zł partycypacji (30% wartości mieszkania) oraz – 11 305,8 zł (12-krotność czynszu, np. w TBS Północ Warszawa Parola 1, czynsz wynosi 17,13 zł/m2) czyli razem 101 305,8 zł5. |
TBS w 2022 roku – jak starać się o mieszkanie?
Do wyboru mamy dwie możliwości:
- Pierwsza z nich przypomina zakup mieszkania na rynku pierwotnym (od dewelopera). Wtedy do podpisania umowy najmu dochodzi jeszcze przed budową nieruchomości lub w jej trakcie.
- Jeśli jesteś zainteresowany najmem mieszkania, zobowiązany jesteś do złożenia wniosku o średnim miesięcznym dochodzie gospodarstwa domowego w roku poprzednim. Przygotuj również oświadczenie z urzędu skarbowego o wysokości uzyskiwanych dochodów przez innych członków w gospodarstwie domowym.
Maksymalny próg dochodowy wynosi 1,3 ostatnio ogłoszonego przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego brutto w gospodarce narodowej w województwie na terenie, którego znajduje się lokal TBS. Do dochodu nie są wliczane świadczenia pomocy materialnej dla uczniów, dodatek mieszkaniowy, zasiłek pielęgnacyjny oraz jednorazowe świadczenia pieniężne.
- Przy drugim rozwiązaniu, zanim dojdzie do podpisania umowy najmu, konieczna jest cesja praw obecnego najemcy na wniosek osoby zainteresowanej przejęciem mieszkania.
- Umowa cesji powinna przyjąć formę umowy cywilno-prawnej i być potwierdzona aktem notarialnym. Podobnie więc, jak przy kupnie mieszkania z księgą wieczystą czy lokalu spółdzielczego upewnij się, że nikt inny nie jest w nim zameldowany.
- Obecny najemca może domagać się dodatkowo zwrócenia kosztów, jakie poniósł wz. z podwyższeniem standardu lokalu. Warto wtedy wejść na stronę internetową towarzystwa, bo wiele z nich rekomenduje, by takie żądanie było udokumentowane.
Cesja to nabycie praw majątkowych, która objęta jest podatkiem od czynności cywilno-prawnych w wysokości 1 proc. Na jej opłatę masz 14 dni od podpisania umowy.
Czy możliwy jest wykup mieszkania TBS na własność?
Tak. Od 1 stycznia 2022 r. weszły w życie nowe przepisy, które pozwalają na wykup takich mieszkań – o ile TBS spłacił już kredyt inwestycyjny. Na mocy przepisów z 10 grudnia 2020 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa 6 – stanie się to na drodze tzw. najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. Tego typu umowa zostaje podpisana na wniosek najemcy, tuż po rozwiązaniu umowy partycypacji.
Drugą sprawą jest jednak to, że nie każdy najemca może zmienić taką umowę. Skorzystają z niej głównie lokatorzy, u których poziom partycypacji jest względnie wysoki:
- 20 proc. w mniejszych miejscowościach oraz
- 25 proc. w dużych miastach pow. 100 tys. mieszkańców.
Kolejnym warunkiem jest zawarcie umowy partycypacji co najmniej 5 lat wstecz oraz brak zaległości w czynszu przez okres dłuższy niż 3 miesiące przez ostatnie 5 lat.
Wykup mieszkań TBS odbywa się po cenie rynkowej i bierze pod uwagę kwotę partycypacji. Brakującą sumę możemy regulować w miesięcznych ratach przez min. 10 lat (skrócenie tego okresu możliwe jest tylko na nasz wniosek, czyli najemców).
Kredyt hipoteczny na TBS – jakie szanse?
Na rynku nie znajdziemy kredytów hipotecznych na TBS. Dlaczego? Bo decydując się na zamieszkanie w najmowanym lokalu, płacimy jedynie za partycypację oraz kaucję zabezpieczającą. Stajemy się więc wieloletnimi najemcami, a nie prawowitymi właścicielami nieruchomości.
Możemy za to zaciągnąć inny kredyt niż hipoteczny, np. kredyt gotówkowy, z którego środki przeznaczymy właśnie na pokrycie opłaty partycypacyjnej i kaucji.
Uważaj na nieuczciwe oferty!
Znalazłeś ofertę o rzekomej sprzedaży lokalu wybudowanego w ramach TBS-ów? Uważaj, bo jest to typowe oszustwo. Właścicielem tego typu nieruchomości jest Towarzystwo. Często się zdarza, że nieuczciwi najemcy wystawiają swoje lokale na sprzedaż, w zamian za uiszczenie odstępnego albo zadatku.
Dlatego pamiętaj, że finansowa atrakcyjność rynku budownictwa społecznego stwarza duże pole do różnego rodzaju nadużyć przez osoby, które chcą się zwyczajnie wzbogacić.
Mieszkanie TBS – plusy i minusy. Tabela
| Zalety TBS-ów | Wady TBS-ów |
| rozwiązanie dla osób z niskimi dochodami, których nie stać na zakup mieszkania na własność lub wynajem | brak swobody w zarządzaniu mieszkaniem. Nie możesz go wynająć innej osobie i czerpać z tego korzyści, a chcąc je odstąpić musisz podpisać umowę cesji |
| niskie ceny mieszkań wynikające z finansowania ich kredytami preferencyjnymi z BGK | wszystkie ograniczenia mieszkaniowe znikną tylko wtedy, gdy umowa najmu zostanie przekształcona w umowę najmu instytucjonalnego z uzyskaniem prawa własności. Następnie spłacisz nieruchomość i staniesz się jej właścicielem |
| łatwy proces ubiegania się o lokal, który sprowadza się jedynie do udokumentowania niskich dochodów, zamieszkania oraz pracy na terenie gminy, w której dostępne jest mieszkanie | długi okres zwrotu kwoty partycypacji. TBS ma na to aż 12 miesięcy |
| możliwość zawarcia umowy długoterminowej i rozwiązania jej w dowolnym momencie | stawianie budynków w mniej prestiżowych lokalizacjach |
| duże prawa lokatorskie. m.in. wysokość czynszu regulowana jest przepisami, a wypowiedzenie umowy może wystąpić tylko w ściśle określonych warunkach, np. w przypadku dewastacji lokalu | lokal gotowy pod klucz, co może być plusem, ale z drugiej strony oznacza, że musisz zadowolić się tym, co oferuje nam Towarzystwo |
Kto dziedziczy mieszkanie w TBS?
Jako najemca nieruchomości możemy ją swobodnie sprzedać lub przekazać w spadku tylko wtedy, gdy podpisaliśmy umowę najmu instytucjonalnego z prawem własności.
A co w takim przypadku dzieje się ze współlokatorami, których obowiązuje tylko umowa najmu?
W takiej sytuacji ma zastosowanie art. 691 Kodeksu cywilnego, który wskazuje pierwszeństwo do najmu. Mają je współmałżonek, dzieci oraz osoby, wobec których najemca zobowiązany był do świadczeń alimentacyjnych i osoba, która pozostawała z nim w faktycznym pożyciu.
Sytuacja jest jeszcze prostsza, gdy do podpisania umowy doszło po 1 stycznia 2005 r. Prawo do lokalu po śmierci najemcy mają osoby przez niego wskazane do wspólnego zamieszkania.
Czy warto zamieszkać w TBS-ach?
Odpowiedź na to pytanie zależy od tego, jakie jest nasze podejście do tematu. Czy zależy nam, by posiadać coś swojego na własność? Czy po prostu wystarczy nam kąt, w którym uwijemy własne gniazdko bez konieczności zaciągania hipoteki?
Oczywiście do wyboru pozostaje nam jeszcze tradycyjny wynajem. Tylko tutaj sprawa się o tyle komplikuje, że właściciel w każdej chwili może wypowiedzieć nam umowę i będziemy zmuszeni szukać czegoś nowego. Oddzielną kwestią jest to, że aby załapać się na lokale TBS, nasze kryteria dochodowe muszą mieścić się w ustawowych widełkach.
Przeczytaj także —> Jak przebiega wykup mieszkania komunalnego?
Źródło:
1. https://habitat.pl/dlaczego-pomagamy/za-malo-niedrogich-mieszkan/
2. https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19951330654/U/D19950654Lj.pdf
3., 4. Alina Muzioł-Węcławowicz, „Mieszkalnictwo społeczne w Polsce – wyzwania i ograniczenia”, Studia BAS 2, nr 66 (2021): 83–112, https://doi.org/10.31268/StudiaBAS.2021.18.
5. https://www.tbspolnoc.pl/pl/oplaty.html
6. https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20210000011
Absolwentka Dziennikarstwa i Komunikacji Społecznej Uniwersytetu Gdańskiego. W finansach najbardziej interesuje ją świat bankowości, którego zagadnienia stara się przedstawiać w przystępny sposób. Po godzinach – autorka bloga wnętrzarskiego. Na co dzień miłośniczka spontanicznych podróży bez planu, ale zawsze z pomysłem. Uwielbia sport, muzykę hiszpańską, zwierzaki i kuchnię azjatycką.
lim
28.05.2022, 18:52
Nierzetelny i wprowadzający w błąd czytelników artykuł. Posłuchanie go doprowadzi do tragedii. Wysokość czynszu zabójcza bo obecnie 2021/2022 ministerstwo w ustawie spełnia pazerność deweloperów-właścicieli tbs. Tak wiec pomimo, ze wpłaciłeś im grubą kasę ok 100tys wkładu bulisz czynsz jak za woły za mieszkanie, które otrzymujesz gołe. Musisz sobie kupić szafki na nich instalować zlew, kuchenkę, kupić lodówkę pralkę, stoły krzesła szafy łóżka . Wsio min 10.000 . A jak chcesz się przeprowadzić to musisz czekać 12 miechów na zwrot, z którego ci potracą za nowe panele, wannę umywalkę, kibelek, zlew i kuchenkę . Najem prywatny jest uczciwszy i tańszy . Brzmi to niewiarygodnie ale jak zapytasz kogoś kto się wydostał z pułapki tbs to ci wyliczy jak ogromne straty wywołała ta przygoda z sim/tbs. Tak jest bo to jest wg ustawy a zapisy do niej dyktują pazerni deweloperzy właściciele tbs. Analizując historie ministrów odpowiedzialnych za ustawę sim/tbs- intratne posady u deweloperów -można przypuszczać, ze to jest przyczyną zgody na wyzysk mieszkańców tbs na korzyść spółek z.o.o. Tbs. A mają takie wpływy, że nie podlegają kontroli finansowej zewnetrznej, nie muszą nic ujawniać!
Rozgoryczony
05.07.2022, 22:07
W błąd wprowadzasz Ty. Warunki o których mówisz, że są nieuczciwe, znane są od początku przyszłemu najemcy. Kwota partycypacji w momencie wyprowadzki jest zwracana i to w postaci zrewaloryzowanej ( dostajesz więcej niż wpłaciłeś) . Co do czynszu jak za woły pokaże to na przykładzie mojego miasta. Zgodnie z umowa i zapisami ustawy czynsz nie może przekroczyć 14.56 zł za m 2 ( 4 procent wartości odtworzeniowej dla danego województwa) . Przy klasycznym 40 metrowym mieszkaniu daje nam to kosmiczne 580 zł. Jednak uwaga nasz TBS nie stosuje stawki maksymalnej z ustawy a stawkę 13.40 zł co daje nam czynsz w wysokości 536 zł. Do tego dolicz śmieci, wodę prąd, gaz i ogrzewanie . Łącznie przy klasycznej rodzinie 3 osoby zamykamy się w opłatach poniżej 900 zł.
A teraz zagadka takie samo mieszkanie na rynku za sam najem wynosi 1500 zł. Do tego czynsz i opłaty za prąd i wychodzi kwota około 2300 zł. I to jest taniej twoim zdaniem?
Opcja trzecia. Moja teściowa mieszka w własnościowym mieszkaniu 37 m i samego czynszu płaci 380 zł. Całość opłat wychodzi około 650 zł. Własnościowej mieszkanie!!!
Więc z całym szacunkiem, ale przestań powielać te medialne brednie. Kolejni pokrzywdzeni bo całe życie chcieliby za darmo wszytko.