Jak przebiega wykup mieszkania komunalnego?

Wykup mieszkania komunalnego to popularny sposób pozyskania nieruchomości na własność. Na korzyść kupującego działają przede wszystkim atrakcyjne warunki cenowe i bonifikaty, które sprawiają, że jest to ciekawa inwestycja. Nie jest to jednak rozwiązanie dostępne dla każdego. Jak przebiega wykup mieszkania komunalnego i ile kosztuje?

Rynek mieszkaniowy jest zjawiskiem wykraczającym poza reguły prostej gry rynkowej. Dlatego jego regulacja powinna być kluczową kwestią, szczególnie w perspektywie polityki miejskiej. A w tym względzie nie jest najlepiej. Polska jest jednym z tych krajów europejskich, w których jej mieszkańcy żyją w przeludnionych lokalach (41 proc. wobec średniej 15,7 proc. w UE). Gorzej jest tylko w Serbii, Macedonii, Chorwacji, Rumunii, Bułgarii oraz na Łotwie¹.

Warto również zwrócić uwagę na badanie Habitat for Humanity Polska, według którego złe warunki mieszkaniowe oraz brak mieszkania były uznawane za największe problemy polskich rodzin (32 proc.) w 2020 r. Na brak jakichkolwiek problemów wskazało niewiele więcej, bo 37 proc., co jest znacznie gorszym wynikiem niż jeszcze w 2018 r. Wtedy to taką samą opinię deklarowało ponad 56 proc. respondentów².

Niewykorzystanym potencjałem, który może przyczynić się do polepszenia naszej sytuacji mieszkaniowej, jest wykup mieszkania komunalnego. W praktyce jest to często najtańszy sposób na znalezienie nieruchomości na rynku.

Kredyt na wykup mieszkania komunalnego

Jeśli zastanawiamy się nad pozyskaniem dodatkowego finansowania, to oczywiście dostępny jest kredyt hipoteczny na wykup mieszkania komunalnego. Udzielany jest on na identycznych zasadach, jak w przypadku każdej innej nieruchomości. Konieczne tylko będzie dostarczenie do banku dodatkowych dokumentów od gminy.

Często również kredyt na wykupienie mieszkania komunalnego jest udzielany na atrakcyjnych warunkach. Głównie możemy liczyć na niższy koszt obsługi, na który składa się oprocentowanie określane na podstawie stóp procentowych NBP.

Sprawdź najnowsze oferty kredytów hipotecznych:

Jakie dokumenty są potrzebne, by otrzymać kredyt na mieszkanie komunalne?

• Aktualny odpis z księgi wieczystej, która jest prowadzona dla nieruchomości. Taki odpis powinien być wystawiony nie później niż 3 miesiące przed datą złożenia wniosku o kredyt,
• Dokumenty określające wartość przedmiotową nieruchomości, warunki jej wykupu, a także termin,
• Oświadczenie zbywcy nieruchomości,
• Akt notarialny umowy sprzedaży lokalu.

Lista dokumentów, jaka będzie nam potrzebna przy wnioskowaniu o kredyt hipoteczny na wykup nieruchomości komunalnej, zależy od indywidualnej polityki banku.

Mieszkanie komunalne – co to jest?

Mieszkanie komunalne to lokal będący własnością gminy i przydzielany osobom spełniającym określone kryteria. Każda gmina indywidualnie określa warunki, jakie muszą zostać spełnione, by wnioskować o przyznanie mieszkania komunalnego.

De facto jest to specyficzna forma pomocy socjalnej dla osób, które ze względu na trudną sytuację materialną nie mogą sobie pozwolić na zakup nieruchomości na rynku po standardowej cenie. Jest to więc dobry sposób na oszczędność – szczególnie, jeśli chodzi o czynsz, który jest zdecydowanie niższy niż na rynku prywatnym.

Nie należy mylić mieszkania komunalnego z lokalem socjalnym – o czym napiszemy w kolejnym akapicie.

Mieszkanie komunalne a mieszkanie socjalne

Oba terminy są ze sobą bardzo często mylone, tymczasem oznaczają zupełnie coś innego. Mieszkania socjalne to lokale przyznawane wyłącznie lokatorom bez praw do innej nieruchomości – spółdzielczej, komunalnej czy własnościowej. Są to zatem osoby najbiedniejsze, ale jednocześnie też zdolne do zapłaty choćby minimalnej stawki czynszu. Mogą to być również osoby z wyrokiem eksmisyjnym, które spełniają kryteria dochodowe ustalone przez gminę (niższe niż w przypadku mieszkań komunalnych).

Mieszkanie socjalne od komunalnego różni się także wysokością czynszu – który jest zdecydowanie niższy – i nie może on przekraczać 50 proc. czynszu najtańszego mieszkania komunalnego w zasobach danej gminy.

Przykład: Jeśli czynsz w najtańszym mieszkaniu komunalnym danej gminy wynosi 150 zł, to gmina może pobierać czynsz za mieszkanie socjalne, w wysokości nie wyższej niż 75 zł.

Niższy czynsz niesie ze sobą… niższy standard. Lokale socjalne dostępne są w większości w starym budownictwie. Często się zdarza, że są bardzo zaniedbane, bez ogrzewania i w nie najlepszej lokalizacji. Inną istotną kwestię stanowi brak możliwości wykupu i odziedziczenia mieszkania socjalnego. Po śmierci jego lokatora wraca ono do zasobów gminy i udostępniane jest kolejnej osobie. Taka nieruchomość przysługuje również tylko konkretnej osobie – a nie rodzinie.

Komu przysługuje mieszkanie komunalne?

Ten typ lokalu w pierwszej kolejności przyznawany jest osobom, których nie stać na najem mieszkania na rynku prywatnym albo na zakup nieruchomości. Każda gmina w tym względzie ustala jednak własne zasady, jakie należy spełnić, by móc starać się o przyznanie mieszkania komunalnego. Kryteria te tyczą się przede wszystkim maksymalnego dochodu osiąganego w rodzinie. Co istotne, nie może być on zbyt niski tak, by lokator mógł terminowo opłacać czynsz.

Niedopuszczalne jest także posiadanie tytułu prawnego do innej nieruchomości mieszkalnej. Równie duże znaczenie ma okres przebywania na terenie danej gminy (zameldowanie lub zatrudnienie), w której staramy się o ten typ pomocy.

Wykup mieszkania komunalnego – czy jest możliwy?

Tak. Gminy bardzo często oferują wykup mieszkania komunalnego. Jeśli natomiast taka propozycja nie wypłynie z ich strony, to najemca sam może ją złożyć. W takiej sytuacji należy przygotować wniosek o wykup mieszkania komunalnego. Prawo do wykupu takiego lokalu stanowi podstawa prawna – czyli Ustawa o gospodarce nieruchomościami z 21.08.1997 r. Według jej przepisów prawo do pierwokupu nieruchomości komunalnej ma zawsze jego najemca, który wynajmuje ją na czas nieokreślony. Jeśli gmina zlekceważy ten zapis, to najemca ma prawo ubiegać się o odszkodowanie.

Ile kosztuje wykup mieszkania komunalnego? Jest to dość złożona kwestia, bo zależy od wielu czynników, m.in.:

• wartości nieruchomości,
• stanu nieruchomości,
• polityki gminy,
• długości okresu wynajmowania lokalu przez lokatora wyrażającego chęć jego wykupu.

Praktycznie zawsze możemy liczyć na, tzw. bonifikatę, czyli dużą zniżkę, która umożliwia nabycie lokalu komunalnego po cenie niższej, niż wynosi jej rynkowa wartość. Taka bonifikata może wynosić od 60 do 80 proc., co oznacza, że mamy możliwość stać się właścicielem nieruchomości za symboliczną kwotę. Na wysokość bonifikaty wpływa przede wszystkim długość najmu przez lokatora, a także stan techniczny lokalu i sposób płatności za wykup.

Złote czasy wykupu mieszkań komunalnych przypadały na pierwszą dekadę obecnego tysiąclecia. Dzisiaj gminy również przekazują własność należących do nich lokali ich najemcom, ale robią to zdecydowanie rzadziej. Od kilku lat możemy obserwować tendencję kurczenia się budownictwa komunalnego. W 2011 r. takie mieszkania stanowiły 8,7 proc., w 2015 r. – 6,3 proc., a w 2018 r. już tylko 5,7 proc. w ogólnej strukturze ³.

Czy każde mieszkanie komunalne można wykupić?

Niestety nie. To gmina decyduje, czy dana nieruchomość jest na sprzedaż oraz, czy w ogóle można ją sprzedać. Dlatego samorząd może ogłosić sprzedaż konkretnych mieszkań albo też sami możemy zgłosić się do urzędu z podaniem o wykup jako najemca. Warto wtedy zaangażować w sprawę swoich sąsiadów. Jeśli dojdzie do wspólnego wykupu, np. kilku mieszkań w budynku, gmina spojrzy na taki wniosek nieco przychylniej.

Kiedy nie można wykupić mieszkania komunalnego?

• Stan techniczny budynku lub lokalu jest zły,
• Posiadamy zaległości czynszowe wobec gminy,
• Wynajem naszego mieszkania jest zbyt krótki,
• Stan prawny lokalu jest niejasny. Przykładowo, gdy nieruchomość posiada spadkobierców starających się o zwrot bądź, gdy teren na danej nieruchomości nie jest własnością gminy, a jedynie dzierżawą.

Po jakim czasie można starać się o wykup mieszkania komunalnego?

Większość gmin posiada minimalny warunek okresu najmu. Za optymalny czas uznaje się okres powyżej 5 lat. Chociaż w niektórych miastach minimalny czas trwania najmu wynosi nawet 20 lat.

Decydując się na wykup mieszkania komunalnego, warto pamiętać, że rozporządzanie nowym nabytkiem będzie mocno ograniczone. W jaki sposób? W ciągu pierwszych 5 lat nie mamy prawa do sprzedaży takiego lokalu. Inaczej może się to wiązać z utratą bonifikaty oraz koniecznością zapłaty podatku dochodowego. Wyjątek stanowi sytuacja, w której zamierzamy przekazać mieszkanie najbliższej rodzinie.

Wniosek o wykup mieszkania komunalnego

Procedura wykupu lokalu komunalnego jest dość skomplikowana i może przeciągnąć się do kilku miesięcy. Dlatego została ona podzielona na poniższe kroki.

1. Sprawdźmy możliwość wykupu nieruchomości. Jest to kluczowa dla nas informacja, bo jeśli nie otrzymaliśmy stosownego ogłoszenia od gminy, to również sami możemy wnioskować o wykup lokalu. Gminy bardzo często wystawiają w tej sprawie pozytywną decyzję. Z odmową spotkamy się, gdy np. stan prawny lokalu lub gruntu jest niejasny.

2. Złóżmy stosowne dokumenty w urzędzie miasta lub gminy – a dokładnie, w wydziale gospodarki nieruchomościami.

3. Rozpocznijmy procedurę. Urzędnicy początkowo zajrzą do stanu prawnego nieruchomości, przeanalizują jej historię najmu, a także saldo rozliczeń czynszowych składanych przez wnioskodawcę.

4. Rzeczoznawca na zlecenie gminy sporządza ocenę wartości nieruchomości. Podobnie, jak ma to miejsce podczas wnioskowania o kredyt hipoteczny.

5. Gmina wydaje uchwałę o zgodzie na wykup nieruchomości komunalnej.

6. Gmina publikuje ogłoszenie o zbyciu mieszkania komunalnego. Musi być ono widoczne dla każdego przez 3 tygodnie. Natomiast przez kolejne 3 tygodnie mogą zgłaszać się osoby, które wg ustawy mają prawo pierwokupu lokalu – a więc właściciele, spadkobiercy i lokatorzy.

7. Ustalmy z gminą warunki wykupu lokalu. Chodzi tutaj głównie o wysokość bonifikaty od gminy oraz sposób uregulowania należności. Możliwy jest bowiem wykup mieszkania komunalnego na raty albo uregulowanie całej kwoty jednorazowo.

8. Podpiszmy akt notarialny przeniesienia własności nieruchomości. Po jego podpisaniu mieszkanie staje się naszą własnością.

Podczas nabywania prawa własności do nieruchomości, gminy bardzo często wyrażają zgodę na wykup mieszkania komunalnego na raty. Wówczas stosują zabezpieczenie hipoteczne takie, jak w przypadku kredytu hipotecznego. Pozostały do uregulowania kapitał jest oprocentowany zgodnie ze stopą redyskontową weksli NBP. W praktyce jest to więc najtańsza forma pożyczki, jaką możemy zaciągnąć na zakup mieszkania.

Jak wykupić mieszkanie komunalne? Potrzebne dokumenty

• Pisemny wniosek o chęci wykupu mieszkania komunalnego (część urzędów posiada własne wzory dostępne w oddziale albo na stronie www danego urzędu),
• Aktualna umowa najmu i/lub decyzja o przydziale mieszkania komunalnego.

Czasem w zależności od gminy mogą być również potrzebne, m.in.:

• zaświadczenie o zameldowaniu,
• dowód kaucji mieszkaniowej (jeśli taka istniała),
• akt zgonu lub potwierdzenie nabycia spadku (w przypadku śmierci dotychczasowego najemcy).

Tak przygotowaną dokumentację składamy w urzędzie miasta/gminy, który przypisany jest naszej nieruchomości.

Na co uważać przy wykupie nieruchomości komunalnej?

Podstawą do wykupu mieszkania komunalnego jest, tzw. uchwała gminy o przeznaczeniu go do sprzedaży. Dopiero wtedy posiadamy podstawę prawną do pierwokupu takiego lokalu. Jest to innymi słowy, prawo w formie przywileju. W praktyce oznacza ono, że nie możemy zmusić gminy, np. na drodze sądowej do tego, aby wyraziła zgodę na sprzedaż nieruchomości.

Niestety na taką uchwałę przyjdzie nam czekać miesiącami, a nawet latami. Jedyne, co nam pozostaje, aby przyspieszyć wykup mieszkania komunalnego, jest regularne przypominanie się urzędnikom o wydaniu takiego pisma.

Czy warto wykupić mieszkanie komunalne?

Jeśli jesteśmy lokatorami mieszkania komunalnego, to jego nabycie na własność z pewnością jest bardzo atrakcyjną opcją.

Zalety	Wady
Forma pomocy socjalnej dla osób, których nie stać na wynajem/zakup mieszkania na rynku prywatnym/wtórnym	Rozwiązanie przeznaczone tylko dla osób spełniających określone kryteria danej gminy
Mieszkanie za symboliczną gotówkę	Sprzedaż mieszkania możliwa po 5 latach od wykupu
Wysoka bonifikata za wykup	Gmina ma prawo odmówić sprzedaży mieszkania
Pełna własność. Możemy swobodnie dysponować nabytym lokalem i sprzedać je z dużym zyskiem	Niewielka liczba dostępnych mieszkań. W Polsce liczba chętnych do wynajmu czy wykupu mieszkań komunalnych przekracza liczbę faktycznie dostępnych nieruchomości
Możliwość wykupu mieszkania na raty, ewentualnie sfinansowanie go kredytem hipotecznym	Długi czas oczekiwania na uchwałę gminy o zgodzie na wykup lokalu
Łatwa procedura wykupu, przy której pomagają urzędnicy lub pracownicy administracyjni

Ile kosztuje wykup takiej nieruchomości?

Ceny za wykup mieszkania komunalnego różnią się w zależności od gminy. To właśnie w rękach lokalnych samorządów spoczywa ustalenie wysokości bonifikat, jakie będą obowiązywać w trakcie sprzedaży mieszkań.

Czasy, kiedy zniżka sięgała 99 proc. wartości mieszkania, już dawno minęły – mimo to wysokość bonifikat nadal jest bardzo atrakcyjna i może wynosić 60-80 proc. wartości mieszkania. Nierzadko zakup mieszkania od gminy z bonifikatą osiąga pułap 90 proc. Jej wysokość zmienia się jednak na przestrzeni lat. Aktualne dane na ten temat odnajdziemy w urzędzie swojej gminy.

Bonifikata nie jest obowiązkowa, a każda gmina może swobodnie kształtować jej wysokość. Czasem zdarza się, że gminy nie przyznają żadnej bonifikaty – a mimo to wykup mieszkania komunalnego nadal jest bardziej opłacalny niż zakup nieruchomości na rynku pierwotnym czy wtórnym.

Opłaty przy wykupie mieszkania komunalnego

Wykup nieruchomości, oprócz jej wartości obniżonej o bonifikatę – będzie wiązał się z dodatkowymi kosztami.

Główne opłaty związane są z:

• pracą notariusza, czyli taksą notarialną. Jej wysokość zależy od faktycznej wartości nieruchomości (bez uwzględnienia bonifikaty).
• dodatkowymi kosztami wynikającymi z podpisania aktu notarialnego oraz dokonania wpisu do księgi wieczystej. Koszt to ok. 300 zł. Tutaj nie możemy liczyć na żadne zniżki, jak w przypadku wykupu mieszkania.

Wykupując nieruchomość komunalną, jesteśmy zwolnieni z podatku od czynności cywilnoprawnych.

Jakie banki oferują kredyt hipoteczny na zakup mieszkania komunalnego?

Zdecydowana większość instytucji na rynku udziela kredytów hipotecznych na zakup tego rodzaju nieruchomości.

Oto przykładowa lista banków, oferująca kredyt na wykup mieszkania komunalnego od gminy:

• Bank Pocztowy – udziela również kredytu na remont mieszkania komunalnego!
• Santander Bank Polska,
• PKO BP (wnioski rozpatrywane są indywidualnie),
• Pekao SA,
• Getin Bank,
• ING Bank Śląski (wnioski rozpatrywane są indywidualnie),
• BNP Paribas,
• Alior Bank,
• mBank (wnioski rozpatrywane są indywidualnie),
• Spółdzielcza Grupa Bankowa (SGB),
• Banki BPS.

O czym jeszcze warto pamiętać?

W związku z tym, że lokale komunalne przydzielane są przez gminę – nie możemy liczyć na to, że będziemy mogli przebierać w gąszczu ofert w poszukiwaniu najlepszej nieruchomości. Najczęściej gmina zaprezentuje nam maksymalnie trzy oferty mieszkań.

Musimy również pamiętać o kolejkach. Złożenie wniosku o wykup mieszkania nie jest jednoznaczne z jego automatycznym przyznaniem. Wszystko określa tryb oraz kolejność rozpatrywania wniosków. Czasem też możemy zostać skreśleni z listy oczekujących. Dzieje się tak, gdy np. przestaniemy spełniać kryteria gminy, nie dopełnimy formalności albo 3-krotnie odmówimy przyjęcia zaoferowanego nam lokalu.

Mieszkanie komunalne do czasu jego wykupu jest własnością gminy. Dlatego wszelkie przeróbki i zmiany w takiej nieruchomości wymagają wcześniejszej zgody administracji. Nie można także podnajmować takiego lokalu!

Sprzedaż mieszkania z bonifikatą – czy jest możliwa?

Mieszkanie komunalne, które nie jest własnością najemcy, wyłączone jest z obrotu nieruchomościami, co oznacza, że nie możemy go sprzedać. Tym ciekawsze jest to, że na wielu portalach poświęconych nieruchomościom, odnajdziemy ogłoszenia, oferujące nabycie praw do zamieszkania, na tzw. “mieszkanie za odstępne”.

W praktyce takie działanie jest nielegalne i nie nabywamy żadnych praw lokatora komunalnego, a jedynie podnajmujemy lokal, co jest niedozwolone. Szacuje się, że ok. 10 proc. mieszkań jest zbywanych właśnie w taki sposób.

Wykupując mieszkanie komunalne na własność, możemy je później sprzedać z dużym zyskiem. Mamy jednak prawo dokonać tego po 5 latach od nabycia lokalu. W przeciwnym razie konieczny będzie zwrot przyznanej bonifikaty.

Dziedziczenie mieszkania komunalnego najemcy

Co się dzieje, gdy najemca nie zdąży wykupić lokalu komunalnego przed swoją śmiercią? Tego rodzaju nieruchomości nie podlegają ogólnym zasadom dziedziczenia. Tak więc nie jest tak, że spadkobiercy zmarłego lokatora automatycznie otrzymują mieszkanie po jego śmierci. Procedura ta wygląda nieco inaczej.

W przypadku śmierci najemcy, prawo do najmu zyskują, tzw. osoby oznaczone, które niekoniecznie muszą należeć do grona spadkobierców. Zalicza się do nich:

• małżonka niebędącego współnajemcą,
• dzieci najemcy i jego współmałżonka,
• osoby, wobec których zmarły najemca miał obowiązki alimentacyjne,
• osoba, która faktycznie pozostawała we wspólnym pożyciu ze zmarłym, np. w konkubinacie.

Warunkiem koniecznym jest jednak, aby takie osoby zamieszkiwały z najemcą do chwili jego śmierci. W tym też przypadku sam warunek zameldowania nie wystarczy! Urzędnicy mają prawo przeprowadzić własny wywiad środowiskowy, w ramach którego sprawdzą, czy np. dana osoba rzeczywiście mieszkała w lokalu.

Średnio procedura nabycia lokalu komunalnego na własność trwa, ok. 6 miesięcy. Jednak niektóre gminy już zaznaczają, że w najbliższym czasie zamykają programy bonifikatowe. Dlatego, jeśli zastanawiamy się nad wykupem takiej nieruchomości, jest to dobry moment, by podjąć ku temu sprawne działania.

Źródło:

1. Raport Ministerstwa Rozwoju “Stan mieszkalnictwa w Polsce”, marzec 2020,

2., 3. Badanie Habitat for Humanity Poland “Problemy mieszkaniowe Polek i Polaków oraz ocena istniejących rozwiązań”. Badanie zrealizowane w kwietniu 2020 roku metodą CAWI.