Kredyt na lokal użytkowy 2025

Jestem ekspertem finansowym i od kilku lat zajmuję się pośredniczeniem w sprzedaży kredytów hipotecznych. Wielu klientów indywidualnych pyta mnie o oferty kredytu hipotecznego na lokal użytkowy. Z mojego doświadczenia wynika, iż uzyskanie finansowania na taki cel może nie być łatwe. Jedynie nieliczne banki oferują kredyt na lokal użytkowy zabezpieczony hipoteką i dedykowany osobom fizycznym.

Czym jest kredyt na lokal użytkowy?

Kredyt na lokal użytkowy to unikalny typ kredytu hipotecznego, dedykowany nabywcom nieruchomości komercyjnych, takich jak biura, sklepy czy restauracje. To rozwiązanie finansowe skierowane jest do przedsiębiorców, którzy dysponują odpowiednią zdolnością kredytową oraz mają pozytywną historię działalności.

Aby rozpocząć proces, należy złożyć wniosek w banku i przygotować niezbędne dokumenty. Ważnym elementem jest biznesplan, który przedstawia prognozowaną rentowność inwestycji. Dodatkowo instytucje finansowe zazwyczaj wymagają wniesienia wkładu własnego, który przeważnie wynosi około 20% wartości nieruchomości. Zabezpieczeniem kredytu jest hipoteka ustanawiana na zakupionym obiekcie, co zapewnia bankowi dodatkową asekurację.

Tego rodzaju kredyt jest zobowiązaniem o wydłużonym okresie spłaty, co daje przedsiębiorcom większą swobodę przy regulowaniu zobowiązań, z opcją wyboru między równymi a malejącymi ratami. To rozwiązanie ma szczególne znaczenie dla firm, które planują rozwój i potrzebują stabilnej, funkcjonalnej przestrzeni do prowadzenia działalności.

Czym jest lokal użytkowy?

Lokalem użytkowym jest jedno pomieszczenie lub ich zespół, które zostały wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi. Lokal użytkowy nie jest mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym czy pomieszczeniem gospodarczym. Przeznaczenie takiego lokalu może mieć charakter handlowy, usługowy lub biurowy.¹

Instytucje finansowe traktują lokal użytkowy odrębnie od lokali mieszkalnych. Finansują je mniej chętnie, ponieważ uznają je za gorzej zbywalne w razie konieczności ewentualnego spieniężenia zabezpieczenia zobowiązania. Zakup lokalu użytkowego na kredyt traktowany jest w charakterze inwestycji, dlatego bank musi ocenić jej opłacalność, na którą wpływ ma bardzo dużo czynników.

Jakie są rodzaje kredytów na lokal użytkowy?

Chociaż kredyt hipoteczny wydaje się najrozsądniejszym pomysłem na sfinansowanie zakupu lokalu użytkowego, kiedy nie dysponuje się odpowiednią ilością środków własnych, to cel ten można zrealizować również przy pomocy kredytu gotówkowego lub inwestycyjnego.

Wśród wszystkich tych rozwiązań kredyt hipoteczny powinien wyróżniać się najniższym oprocentowaniem oraz najdłuższym okresem kredytowania, co niewątpliwie uczyni raty bardziej przystępnymi. Wymaga jednak spełnienia dużej ilości formalności i warunków.

Kredyt gotówkowy to rozwiązanie najszybsze i najprostsze, ale jednocześnie najprawdopodobniej najdroższe. Finansowanie udzielane jest maksymalnie na okres 120 miesięcy, a maksymalna możliwa do uzyskania kwota kredytu może nie być wystarczającą na zakup lokalu użytkowego.

Przedsiębiorcy mogą sięgnąć również po kredyt inwestycyjny. To rozwiązanie nie jest dostępne dla wszystkich, ale na pewno jest warte rozważenia.

W niniejszym artykule skupię się na ofertach związanych z kredytowaniem zakupu lokali użytkowych przy pomocy kredytu hipotecznego. To najczęściej wybierana przez klientów opcja.

Czy można wziąć kredyt hipoteczny na lokal użytkowy?

Kredyt hipoteczny na lokal użytkowy można wziąć jedynie w kilku instytucjach funkcjonujących na polskim rynku. Wśród nich znajdują się:

• Alior Bank – kredytowanie na warunkach standardowych dla celów komercyjnych;
• BNP Paribas Bank Polska – kredytowanie domu jednorodzinnego, w którym będą wydzielone dwa lokale: lokal mieszkalny oraz lokal użytkowy, którego powierzchnia całkowita musi być mniejsza niż 50% powierzchni całkowitej budynku;
• Santander Bank Polska – bank udziela finansowania w postaci pożyczki hipotecznej, która będzie zabezpieczona na innej nieruchomości mieszkalnej należącej do kredytobiorcy;
• Spółdzielczy Bank Rozwoju – pożyczka hipoteczna.

Pamiętaj, że Santander Bank Polska oraz Spółdzielczy Bank Rozwoju mają dedykowaną ofertę pożyczek hipotecznych na zakup nieruchomości, jaką jest lokal usługowy. Istnieje jednak szeroka paleta instytucji, które posiadają w swoim portfelu produkty hipoteczne (pożyczki) na cel dowolny. Wśród nich znajdują się między innymi: Citi Handlowy (pożyczka na 70% LTV), ING Bank Śląski (80% LTV), mBank (70% LTV), PKO BP (60% LTV).

Jakie warunki musi spełniać kredyt na lokal użytkowy?

Uzyskanie kredytu hipotecznego będzie możliwe jedynie, jeśli będziesz posiadał odpowiednią zdolność kredytową. Warunek ten dotyczy każdego celu kredytu. Bank sprawdzi Twoje zarobki i zobowiązania, status mieszkaniowy i rodzinny oraz stabilność zatrudnienia i na tej podstawie oceni, czy jego zdaniem będziesz w stanie terminowo regulować raty kredytu.

Dodatkowym warunkiem jest posiadanie odpowiednio długiego stażu pracy lub prowadzenia działalności gospodarczej. Przy umowie o pracę będą to zazwyczaj 3 miesiące. Przy umowach cywilno-prawnych – 6 miesięcy, a przy prowadzeniu działalności gospodarczej – 12 lub 24 miesiące. Dodatkowo bank sprawdzi, czy umowa została podpisana na odpowiednio długi czas. Preferowane są umowy podpisywane na czas nieokreślony.

Możliwości zaciągnięcia zobowiązania będzie również warunkowana oceną opłacalności inwestycji i stanu prawnego nieruchomości. Decydujące znaczenie będzie miała lokalizacja lokalu użytkowego i jego wielkość. Bank może odmówić udzielenia kredytu hipotecznego, jeśli dotychczasowy właściciel lokalu zalega z płatnościami do spółdzielni mieszkaniowej lub sytuacja prawna nieruchomości nie jest do końca uregulowana.

Musisz też wiedzieć, że warunki zaciągnięcia kredytu hipotecznego mogą nieco się różnić pomiędzy poszczególnymi instytucjami. Oznacza to, że jeśli jeden bank nie zdecyduje się przyznać Ci finansowania, to będziesz miał szansę na jego uzyskanie w innych podmiotach.

Dodatkowe warunki kredytowania

Na liście warunków kredytowych zobowiązania zaciąganego przez osobę fizyczną znajdą się również:

1. waluta kredytu hipotecznego musi być adekwatna do waluty dochodów osiąganych przez kredytobiorcę;
2. kredyt hipoteczny na lokal użytkowy spłaca się maksymalnie przez okres 35 lat (zazwyczaj jest to 25 lub 30 lat);
3. kredyt hipoteczny na lokal użytkowy to zobowiązanie zabezpieczone hipoteką na danym lokalu lub innej nieruchomości mieszkalnej należącej do kredytobiorcy;
4. nieruchomość finansowana za pomocą kredytu hipotecznego musi być ubezpieczona od ognia i innych zdarzeń losowych; wymagana jest cesja polisy ubezpieczeniowej na rzecz banku;
5. przy kredycie hipotecznym na lokal użytkowy wymagany jest wkład własny w wysokości minimum 20% wartości nieruchomości.

Nieco inne warunki kredytowania obowiązują przedsiębiorców:

1. kredyt hipoteczny na lokal użytkowy może zostać zaciągnięty maksymalnie na 20 lat;
2. waluta kredytu przedsiębiorcy będzie uzależniona od jego możliwości finansowych;
3. zabezpieczeniem spłaty kredytu może być wpis hipoteki do księgi wieczystej, ale również przykładowo: weksel własny in blanco, cesja z polisy ubezpieczeniowej, zastaw rejestrowy, oświadczenie o poddaniu się egzekucji; rodzaj zabezpieczenia kredytu jest tutaj ustalany indywidualnie;
4. wysokość wkładu własnego również jest ustalana indywidualnie, najczęściej jest to minimum 20%.

Czy osoba fizyczna ma szansę na kredyt na lokal usługowy?

Wskazane powyżej oferty i wymagania odnoszą się do kredytów zaciąganych przez osoby fizyczne. Oznacza to, że osoba fizyczna jak najbardziej ma możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego na lokal użytkowy.

Pamiętaj również, że osoba fizyczna posiadająca działalność gospodarczą może nie tylko skorzystać z kredytu hipotecznego, ale też z firmowego kredytu inwestycyjnego, którego celem będzie zakup lokalu użytkowego.

Jak złożyć wniosek o kredyt?

Uzyskanie kredytu na lokal usługowy wymaga przejścia dokładnie takiej samej procedury, jaka ma miejsce w przypadku każdego innego kredytu hipotecznego. Jak krok po kroku złożyć wniosek o kredyt hipoteczny na lokal usługowy, handlowy lub biurowy?

1. Uzbieraj środki na wkład własny.
2. Wybierz odpowiednią nieruchomość. Zadbaj, aby znajdowała się w korzystnej lokalizacji.
3. Sprawdź warunki zaciągnięcia kredytu w różnych bankach. Najlepiej skorzystaj z dostępnej w Internecie porównywarki kredytów lub usług doświadczonego eksperta finansowego.
4. Wybierz 2 lub 3 banki, do których złożysz wniosek kredytowy. Złożenie kilku wniosków równocześnie zwiększy Twoje szanse na uzyskanie kredytowania, a dodatkowo da Ci pole do negocjacji warunków wybranej oferty.
5. Zbierz wymagane dokumenty.
6. Złóż wniosek u pośrednika kredytów hipotecznych lub bezpośrednio w oddziale banku.
7. Czekaj na decyzję kredytową.

Do złożenia wniosku o kredyt hipoteczny potrzebna Ci będzie umowa przedwstępna zakupu nieruchomości. Pamiętaj, że banki nie wymagają, aby ta miała formę notarialną.

Aby zaciągnąć kredyt hipoteczny na lokal użytkowy będziesz potrzebował również operatu szacunkowego. Ten nie zawsze musi być wykonywany przez współpracującego z bankiem rzeczoznawcę. Sprawdź zatem, czy ceny rynkowe wycen nie będą dla Ciebie korzystniejsze.

Jakie są całkowite koszty kredytu na lokal użytkowy?

Całkowite koszty związane z kredytem na lokal użytkowy mogą być bardzo zróżnicowane, co w dużej mierze zależy od kilku istotnych czynników. Najważniejszym z nich jest oprocentowanie, które może być zmienne i zależeć od marży banku oraz stawki WIBOR. Alternatywnie, istnieje możliwość wyboru oprocentowania stałego na określony okres, co minimalizuje ryzyko wzrostu raty kredytowej.

Warto również zwrócić uwagę na Rzeczywistą Roczną Stopę Oprocentowania (RRSO), ponieważ odzwierciedla ona całkowity koszt kredytu, w tym wszelkie dodatkowe opłaty i prowizje.

Kolejnym kluczowym aspektem jest wkład własny, który zazwyczaj wynosi około 20% wartości nieruchomości. W wielu sytuacjach banki mogą wymagać także ubezpieczenia nieruchomości, co stanowi zabezpieczenie na wypadek niespodziewanych zdarzeń. Dodatkowe koszty mogą wynikać również z wyceny nieruchomości, ponieważ banki zazwyczaj domagają się operatu szacunkowego przed zatwierdzeniem kredytu.

Ostateczne koszty kredytu są mocno uzależnione od warunków kredytowania, jak:

• czas spłaty,
• indywidualna marża banku,
• dodatkowe opłaty.

Dlatego zamiast podejmować decyzję o kredycie bez zastanowienia, ważne jest dokładne przemyślenie wszystkich tych aspektów. Dzięki temu uzyskamy pełniejszy obraz całkowitych wydatków i unikniemy nieprzyjemnych niespodzianek w przyszłości.

Jak ocenić ryzyko inwestycyjne przy finansowaniu lokalu komercyjnego?

Ocena ryzyka inwestycyjnego przy finansowaniu lokalu komercyjnego to niezwykle istotny element dla przedsiębiorców. Aby skutecznie zrozumieć to ryzyko, warto skoncentrować się na analizie zdolności kredytowej oraz wiarygodności kredytobiorcy. Wiele banków wymaga przynajmniej podstawowego prowadzenia pełnej księgowości. Co więcej, niezbędne jest również dostarczenie dowodów potwierdzających brak zobowiązań podatkowych oraz składek ZUS.

Lokalizacja nieruchomości odgrywa kluczową rolę. Obiekty usytuowane w miejscach o dużym ruchu oraz z łatwym dostępem do transportu publicznego, jak centra miast, mogą generować znacznie większe zyski z wynajmu, co bez wątpienia podnosi ich atrakcyjność inwestycyjną.

Nie mniej istotne jest zabezpieczenie kredytu. Do skutecznych form zabezpieczeń można zaliczyć:

• hipotekę na nieruchomości,
• zastaw rejestrowy,
• weksel in blanco,
• cesję z polisy ubezpieczeniowej.

Dodatkowo, inwestorzy powinni być świadomi ewentualnych zmian w stopach procentowych, ponieważ mogą one przyczynić się do wzrostu ryzyka finansowego.

Warto także zwrócić uwagę na znaczenie dobrze przemyślanego biznesplanu. Ten dokument, zawierający analizy rynku oraz prognozy przychodów, jest niezwykle ważny. Pomaga bowiem w identyfikacji potencjalnych zagrożeń i ocenie korzyści płynących z inwestycji w lokal komercyjny.

Jak obliczyć rentowność najmu i przychód pasywny z lokalu użytkowego?

Aby oszacować rentowność najmu oraz przewidywane dochody pasywne z lokalu użytkowego, kluczowym parametrem jest stopa zwrotu z inwestycji, znana jako ROI. Rentowność wynajmu można obliczyć, porównując roczny dochód z wynajmu do wartości nieruchomości. Oto prosty wzór na ROI:

Aby uzyskać dokładny obraz przychodu pasywnego, konieczne jest uwzględnienie wszystkich kosztów związanych z posiadaniem nieruchomości. Warto zwrócić uwagę na kilka znaczących wydatków, takich jak:

• opłaty za utrzymanie lokalu,
• raty kredytowe,
• podatki,
• koszty eksploatacyjne.

Na przykład, wyobraźmy sobie, że roczny dochód z najmu wynosi 50 000 zł, a roczne wydatki osiągają 20 000 zł przy inwestycji równej 500 000 zł. Obliczenia będą wyglądały w ten sposób:

1. Roczny dochód z wynajmu: 50 000 zł
2. Roczne wydatki: 20 000 zł
3. Wartość lokalu: 500 000 zł

Otrzymany wynik 6% oznacza, że inwestycja w dany lokal użytkowy przynosi korzystne efekty.

Podczas opracowywania biznesplanu, zwłaszcza gdy planujemy ubiegać się o kredyt, bardzo ważne jest uwzględnienie prognoz dotyczących rentowności oraz potencjalnych przychodów pasywnych. Takie analizy pozwalają lepiej ocenić opłacalność inwestycji oraz efektywnie zaplanować finansowanie i rozwój działalności. Warto również pamiętać, że skuteczne zarządzanie nieruchomością oraz jej lokalizacja mogą znacząco wpłynąć na ogólną rentowność przedsięwzięcia.

Jak wybrać lokalizację i typ lokalu użytkowego dla działalności?

Wybór miejsca oraz odpowiedni rodzaj lokalu użytkowego są niezwykle istotne dla osiągnięcia sukcesu w biznesie. Biura, sklepy czy restauracje mają różne funkcje i wymagania. Starannie dobrana lokalizacja może znacząco wpłynąć na dostępność klientów oraz koszty najmu tych przestrzeni.

Jednym z najważniejszych elementów jest właśnie lokalizacja. Nieruchomości umiejscowione w pobliżu głównych szlaków komunikacyjnych lub w centrach miast przyciągają większą liczbę potencjalnych klientów. Badania wskazują, że takie lokale mogą przynosić od 15% do 25% wyższe zyski niż te położone w mniej popularnych okolicach.

Rodzaj lokalu powinien być zgodny z charakterem działalności. Na przykład:

• lokale gastronomiczne potrzebują odpowiednio zaprojektowanej kuchni oraz systemu wentylacyjnego,
• biura natomiast wymagają przestronności i szybkiego dostępu do internetu,
• warto rozważyć przyszłą możliwość przekształcenia lokalu na mieszkalny, co może być korzystne, jeśli przepisy budowlane to umożliwiają.

Inwestorzy powinni także brać pod uwagę ryzyko związane z inwestycją, które banki biorą pod uwagę przy rozpatrywaniu wniosków kredytowych. Dobrze ulokowane lokale o odpowiednim przeznaczeniu zwiększają szanse na osiągnięcie sukcesu biznesowego oraz pozytywnie wpływają na możliwości finansowe przedsiębiorcy.

A może kredyt gotówkowy na lokal użytkowy?

Nie każdy lokal komercyjny da się sfinansować kredytem hipotecznym. Istnieje bardzo szeroka lista powodów, przez które bank może odmówić przyznania kredytu (np. dlatego, że lokale użytkowe trudniej zbyć) i jedynie dwa banki udzielają obecnie kredytów hipotecznych na lokal usługowy. Dodatkowo tylko wąska grupa osób może pochwalić się aktem własności nieruchomości mogącej stanowić zabezpieczenie pożyczki hipotecznej. Co jeszcze można zrobić w takim wypadku?

Pewnym rozwiązaniem jest kredyt gotówkowy. Niestety parametry i warunki tego produktu najczęściej nie spełniają oczekiwań osób, które chciałyby wejść w posiadanie lokalu użytkowego. Dlaczego?

1. Maksymalna kwota kredytu gotówkowego, jaką w praktyce można otrzymać, wynosi około 200 tysięcy złotych. Często to suma niewystarczająca na zakup nieruchomości.
2. Marża kredytu gotówkowego jest wyższa niż ma to miejsce przy kredycie hipotecznym.
3. Maksymalny okres spłaty zobowiązania wynosi 120 miesięcy, co oznacza, że przy wysokich pożyczonych sumach kwota miesięcznych rat będzie bardzo wysoka.
4. Wysoka marża banku oraz relatywnie krótki okres kredytowania sprawiają, że klienci chcący zakupić lokal usługowy przy pomocy kredytu gotówkowego, potrzebują wysokiej zdolności kredytowej.

Najczęściej zadawane pytania

Czym różni się lokal użytkowy od mieszkalnego?

Lokal mieszkalny to zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych z wyodrębnionymi osobnymi wejściami, które umożliwiają stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego.

Lokal użytkowy przeznaczony jest do świadczenia w nim usług, prowadzenia biura lub sklepu. Zgodnie z prawem, mieszkanie w nim podlega karze grzywny w wysokości 2 000 złotych. Jeśli chcesz zamieszkać w takim lokalu, to musisz dokonać zmiany jego przeznaczenia.

Prawo dopuszcza, aby w lokalu mieszkalnym wyodrębnić część użytkową.

Co sprawdzić przed kupnem lokalu użytkowego?

Przed kupnem lokalu użytkowego należy sprawdzić zapisy widniejące w jego księdze wieczystej. Przede wszystkim fakt, czy nieruchomość nie posiada obciążeń.

Czy banki udzielają kredytów na lokal usługowy?

Jedynie nieliczne instytucje decydują się udzielać finansowania w postaci kredytów hipotecznych na lokale użytkowe. Jeśli chcesz kupić tego rodzaju nieruchomość i jesteś przedsiębiorcą, to możesz zaciągnąć kredyt inwestycyjny. Możesz również posiłkować się środkami pochodzącymi z kredytu gotówkowego.

Kredyt na lokal użytkowy – to produkt tylko dla firm?

Kredyt na lokal użytkowy mogą zaciągnąć zarówno osoby fizyczne nieposiadające działalności gospodarczej, jak również przedsiębiorcy.

Czy wymagany jest wkład własny przy kredycie na lokal użytkowy?

W przypadku tradycyjnych kredytów hipotecznych będziesz potrzebował wkładu własnego.

Źródła:

1. https://lexlege.pl/rozporzadzenie-ministra-infrastruktury-w-sprawie-warunkow-technicznych-jakim-powinny-odpowiadac-budynki-i-ich-usytuowanie/