Kredyt na lokal użytkowy – oferty i porady

Prowadzisz firmę i masz dość wysokich opłat za wynajem jej siedziby? Rozwiązaniem może być kredyt na lokal użytkowy! Sprawdź, co warto wiedzieć, zanim zdecydujesz się na podpisanie umowy!

Jestem ekspertem finansowym i od kilku lat zajmuję się pośredniczeniem w sprzedaży kredytów hipotecznych. Wielu klientów indywidualnych pyta mnie o oferty kredytu hipotecznego na lokal użytkowy. Z mojego doświadczenia wynika, iż uzyskanie finansowania na taki cel może nie być łatwe. Jedynie nieliczne banki oferują kredyt na lokal użytkowy zabezpieczony hipoteką i dedykowany osobom fizycznym.


Kredyt na lokal użytkowy – co powinieneś zapamiętać?

  • Kredyt hipoteczny na lokal użytkowy może być uzyskany zarówno przez osobę fizyczną, jak i firmę.
  • Lokal usługowy będący celem kredytu musi posiadać odpowiednie cechy – przede wszystkim znajdować się w rokującej inwestycyjnie lokalizacji.
  • Banki niechętnie zabezpieczają się na lokalach użytkowych. Jedynie kilka z nich posiada takie produkty w swoim portfelu.

Czym jest lokal użytkowy?

Lokalem użytkowym jest jedno pomieszczenie lub ich zespół, które zostały wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi. Lokal użytkowy nie jest mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym czy pomieszczeniem gospodarczym. Przeznaczenie takiego lokalu może mieć charakter handlowy, usługowy lub biurowy.1

W lokalu użytkowym nie można zamieszkać. Takie postępowanie podlega karze grzywny. Aby było to możliwe, należy dokonać zmiany przeznaczenia lokalu.

Instytucje finansowe traktują lokal użytkowy odrębnie od lokali mieszkalnych. Finansują je mniej chętnie, ponieważ uznają je za gorzej zbywalne w razie konieczności ewentualnego spieniężenia zabezpieczenia zobowiązania. Zakup lokalu użytkowego na kredyt traktowany jest w charakterze inwestycji, dlatego bank musi ocenić jej opłacalność, na którą wpływ ma bardzo dużo czynników.

Jaki rodzaj finansowania na zakup lokalu użytkowego?

Chociaż kredyt hipoteczny wydaje się najrozsądniejszym pomysłem na sfinansowanie zakupu lokalu użytkowego, kiedy nie dysponuje się odpowiednią ilością środków własnych, to cel ten można zrealizować również przy pomocy kredytu gotówkowego lub inwestycyjnego.

Wśród wszystkich tych rozwiązań kredyt hipoteczny powinien wyróżniać się najniższym oprocentowaniem oraz najdłuższym okresem kredytowania, co niewątpliwie uczyni raty bardziej przystępnymi. Wymaga jednak spełnienia dużej ilości formalności i warunków.

Kredyt gotówkowy to rozwiązanie najszybsze i najprostsze, ale jednocześnie najprawdopodobniej najdroższe. Finansowanie udzielane jest maksymalnie na okres 120 miesięcy, a maksymalna możliwa do uzyskania kwota kredytu może nie być wystarczającą na zakup lokalu użytkowego.

Przedsiębiorcy mogą sięgnąć również po kredyt inwestycyjny. To rozwiązanie nie jest dostępne dla wszystkich, ale na pewno jest warte rozważenia.

W niniejszym artykule skupię się na ofertach związanych z kredytowaniem zakupu lokali użytkowych przy pomocy kredytu hipotecznego. To najczęściej wybierana przez klientów opcja.

Czy można wziąć kredyt hipoteczny na lokal użytkowy?

Kredyt hipoteczny na lokal użytkowy można wziąć jedynie w kilku instytucjach funkcjonujących na polskim rynku. Wśród nich znajdują się:

  • Alior Bank kredytowanie na warunkach standardowych dla celów komercyjnych;
  • BNP Paribas Bank Polska kredytowanie domu jednorodzinnego, w którym będą wydzielone dwa lokale: lokal mieszkalny oraz lokal użytkowy, którego powierzchnia całkowita musi być mniejsza niż 50% powierzchni całkowitej budynku;
  • Santander Bank Polska bank udziela finansowania w postaci pożyczki hipotecznej, która będzie zabezpieczona na innej nieruchomości mieszkalnej należącej do kredytobiorcy;
  • Spółdzielczy Bank Rozwoju pożyczka hipoteczna.

Do 13 stycznia 2022 roku możliwe było również zaciągnięcie kredytu hipotecznego na lokal użytkowy w mBanku. Wówczas bank kredytował lokale użytkowe o przeznaczeniu handlowym, usługowym lub biurowym, których powierzchnia użytkowa nie przekraczała 150 m2. Dodatkowo lokal musiał być położony w lokalizacji uznawanej za atrakcyjną. Bank udzielał kredytowania po cenie kredytu mieszkaniowego. Minimalna wysokość wymaganego wkładu własnego wynosiła 20% wartości nieruchomości.

Obecnie (marzec 2023 roku) możliwość ta pozostaje zablokowana. Bank jednak nie usunął jej z oferty, więc można przypuszczać, że ma w planach przywrócenie tego celu.

Pamiętaj, że Santander Bank Polska oraz Spółdzielczy Bank Rozwoju mają dedykowaną ofertę pożyczek hipotecznych na zakup nieruchomości, jaką jest lokal usługowy. Istnieje jednak szeroka paleta instytucji, które posiadają w swoim portfelu produkty hipoteczne (pożyczki) na cel dowolny. Wśród nich znajdują się między innymi: Citi Handlowy (pożyczka na 70% LTV), ING Bank Śląski (80% LTV), mBank (70% LTV), PKO BP (60% LTV).

Jeśli zatem posiadasz już jakąś nieobciążoną hipoteką i innymi zajęciami nieruchomość, to z powodzeniem możesz wykorzystać ją jako zabezpieczenie pożyczki hipotecznej.

Kredyt hipoteczny na lokal użytkowy warunki

Uzyskanie kredytu hipotecznego będzie możliwe jedynie, jeśli będziesz posiadał odpowiednią zdolność kredytową. Warunek ten dotyczy każdego celu kredytu. Bank sprawdzi Twoje zarobki i zobowiązania, status mieszkaniowy i rodzinny oraz stabilność zatrudnienia i na tej podstawie oceni, czy jego zdaniem będziesz w stanie terminowo regulować raty kredytu.

Dodatkowym warunkiem jest posiadanie odpowiednio długiego stażu pracy lub prowadzenia działalności gospodarczej. Przy umowie o pracę będą to zazwyczaj 3 miesiące. Przy umowach cywilno-prawnych – 6 miesięcy, a przy prowadzeniu działalności gospodarczej – 12 lub 24 miesiące. Dodatkowo bank sprawdzi, czy umowa została podpisana na odpowiednio długi czas. Preferowane są umowy podpisywane na czas nieokreślony.

Możliwości zaciągnięcia zobowiązania będzie również warunkowana oceną opłacalności inwestycji i stanu prawnego nieruchomości. Decydujące znaczenie będzie miała lokalizacja lokalu użytkowego i jego wielkość. Bank może odmówić udzielenia kredytu hipotecznego, jeśli dotychczasowy właściciel lokalu zalega z płatnościami do spółdzielni mieszkaniowej lub sytuacja prawna nieruchomości nie jest do końca uregulowana.

Musisz też wiedzieć, że warunki zaciągnięcia kredytu hipotecznego mogą nieco się różnić pomiędzy poszczególnymi instytucjami. Oznacza to, że jeśli jeden bank nie zdecyduje się przyznać Ci finansowania, to będziesz miał szansę na jego uzyskanie w innych podmiotach.

Dodatkowe warunki kredytowania

Na liście warunków kredytowych zobowiązania zaciąganego przez osobę fizyczną znajdą się również:

  1. waluta kredytu hipotecznego musi być adekwatna do waluty dochodów osiąganych przez kredytobiorcę;
  2. kredyt hipoteczny na lokal użytkowy spłaca się maksymalnie przez okres 35 lat (zazwyczaj jest to 25 lub 30 lat);
  3. kredyt hipoteczny na lokal użytkowy to zobowiązanie zabezpieczone hipoteką na danym lokalu lub innej nieruchomości mieszkalnej należącej do kredytobiorcy;
  4. nieruchomość finansowana za pomocą kredytu hipotecznego musi być ubezpieczona od ognia i innych zdarzeń losowych; wymagana jest cesja polisy ubezpieczeniowej na rzecz banku;
  5. przy kredycie hipotecznym na lokal użytkowy wymagany jest wkład własny w wysokości minimum 20% wartości nieruchomości.

Nieco inne warunki kredytowania obowiązują przedsiębiorców:

  1. kredyt hipoteczny na lokal użytkowy może zostać zaciągnięty maksymalnie na 20 lat;
  2. waluta kredytu przedsiębiorcy będzie uzależniona od jego możliwości finansowych;
  3. zabezpieczeniem spłaty kredytu może być wpis hipoteki do księgi wieczystej, ale również przykładowo: weksel własny in blanco, cesja z polisy ubezpieczeniowej, zastaw rejestrowy, oświadczenie o poddaniu się egzekucji; rodzaj zabezpieczenia kredytu jest tutaj ustalany indywidualnie;
  4. wysokość wkładu własnego również jest ustalana indywidualnie, najczęściej jest to minimum 20%.

Czy osoba fizyczna ma szansę na kredyt na lokal usługowy?

Wskazane powyżej oferty i wymagania odnoszą się do kredytów zaciąganych przez osoby fizyczne. Oznacza to, że osoba fizyczna jak najbardziej ma możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego na lokal użytkowy.

Pamiętaj również, że osoba fizyczna posiadająca działalność gospodarczą może nie tylko skorzystać z kredytu hipotecznego, ale też z firmowego kredytu inwestycyjnego, którego celem będzie zakup lokalu użytkowego.

Kredyt na lokal użytkowy lista ofert

Zastanawiasz się, na jakie konkretnie warunki przyznania kredytu hipotecznego na lokal użytkowy możesz liczyć? Sprawdźmy to na przykładzie Alior Banku, Banku BNP Paribas BP, Santander Banku Polskiego oraz Spółdzielczego Banku Rozwoju.

Alior Bank – Kredyt hipoteczny „Megahipoteka”

Alior Bank oferuje kredyt hipoteczny z RRSO w wysokości 10,95%. Bank jest w stanie sfinansować 90% wartości nabywanej nieruchomości. Kredyt na lokal użytkowy może zostać wypłacony w złotówkach lub euro. Maksymalny okres kredytowania to 35 lat.

Kredytobiorca może skorzystać z kredytu z czasowo stałą stopą procentową. Oznacza to, że przez 5 lat oprocentowanie kredytu nie zmieni się, a po tym okresie stopa procentowa będzie uzależniona od aktualnego wskaźnika referencyjnego. W trakcie spłaty zobowiązania otrzymasz możliwość zmiany sposobu oprocentowania.

Dodatkowo bank oferuje kredytobiorcom zawieszenie spłaty kredytu nawet na 6 miesięcy w roku. Łączy czas zawieszenia spłaty w ciągu całego okresu kredytowania nie może przekroczyć 5 lat.

BNP Paribas Bank Polska – kredyt hipoteczny ze stałą stopą oprocentowania kredytu

Bank BNP Paribas oferuje kredyt na lokal użytkowy z RRSO dla reprezentatywnego przykładu na poziomie 9,64%. Instytucja nie pobiera prowizji za udzielenie kredytu.

Oprocentowanie kredytu z okresowo stałą stopą procentową wynosi tutaj 8,10% w skali roku i obowiązuje przez 5 lub 10 lat. Po tym czasie oprocentowanie zmienia się na zmienne. W połowie stycznia 2023 roku bank czasowo zaprzestał sprzedawać produkty z oprocentowaniem zmiennym. Ma to związek z wdrażaniem nowej oferty kredytowej produktów opartych na wskaźniku WIRON.

Dodatkowo bank oferuje rozszerzenie finansowania nawet o 15% środków na dowolny cel, daje możliwość karencji w spłacie, łączenia celów kredytowych oraz refinansowania nakładów poniesionych do roku wstecz.

Santander Bank Polska – pożyczka hipoteczna

W Santanderze nie są udzielane kredyty hipoteczne w celu sfinansowania lokalu użytkowego. Można natomiast zaciągnąć pożyczkę hipoteczną. Będzie to produkt zabezpieczony na innej nieruchomości niż kupowany lokal użytkowy.

Wartość produktu może wynieść do 60% wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie. Pożyczka udzielana jest w złotówkach.

Spółdzielczy Bank Rozwoju – oferta pożyczki

Spółdzielczy Bank Rozwoju oferuje pożyczki hipoteczne o maksymalnej wysokości 60% wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie zobowiązania. Maksymalny okres spłaty pożyczki wynosi 15 lat. Instytucja daje możliwość skorzystania z 6-miesięcznej karencji w spłacie kapitału.

Bank nie przedstawia konkretnych warunków kredytowych. Otwarcie mówi o chęci nawiązywania relacji długoterminowych i możliwości negocjacji.

kredyt na lokal usługowy - charakterystyka

Jak złożyć wniosek o kredyt?

Uzyskanie kredytu na lokal usługowy wymaga przejścia dokładnie takiej samej procedury, jaka ma miejsce w przypadku każdego innego kredytu hipotecznego. Jak krok po kroku złożyć wniosek o kredyt hipoteczny na lokal usługowy, handlowy lub biurowy?

  1. Uzbieraj środki na wkład własny.
  2. Wybierz odpowiednią nieruchomość. Zadbaj, aby znajdowała się w korzystnej lokalizacji.
  3. Sprawdź warunki zaciągnięcia kredytu w różnych bankach. Najlepiej skorzystaj z dostępnej w Internecie porównywarki kredytów lub usług doświadczonego eksperta finansowego.
  4. Wybierz 2 lub 3 banki, do których złożysz wniosek kredytowy. Złożenie kilku wniosków równocześnie zwiększy Twoje szanse na uzyskanie kredytowania, a dodatkowo da Ci pole do negocjacji warunków wybranej oferty.
  5. Zbierz wymagane dokumenty.
  6. Złóż wniosek u pośrednika kredytów hipotecznych lub bezpośrednio w oddziale banku.
  7. Czekaj na decyzję kredytową.

Do złożenia wniosku o kredyt hipoteczny potrzebna Ci będzie umowa przedwstępna zakupu nieruchomości. Pamiętaj, że banki nie wymagają, aby ta miała formę notarialną.

Aby zaciągnąć kredyt hipoteczny na lokal użytkowy będziesz potrzebował również operatu szacunkowego. Ten nie zawsze musi być wykonywany przez współpracującego z bankiem rzeczoznawcę. Sprawdź zatem, czy ceny rynkowe wycen nie będą dla Ciebie korzystniejsze.

Kredyt na lokal użytkowy kalkulator

Zastanawiasz się, jak samodzielnie porównać oferty produktów pomagających sfinansować lokal usługowy?

Kredyt hipoteczny warto rozpatrywać z uwzględnieniem parametrów, takich jak:

  • wysokość, jaką powinien mieć wkład własny;
  • całkowity koszt kredytu;
  • akceptowane źródła pozyskiwania dochodów;
  • obowiązkowe ubezpieczenia spłaty kredytu;
  • czynniki wpływające na zdolność kredytową;
  • maksymalny możliwy okresu spłaty zobowiązania;
  • dokumenty niezbędne, aby zaciągnąć kredyt hipoteczny.

To, czy dana oferta jest opłacalna, pomoże rozstrzygnąć także kalkulator kredytu hipotecznego.

A może kredyt gotówkowy na lokal użytkowy?

Nie każdy lokal komercyjny da się sfinansować kredytem hipotecznym. Istnieje bardzo szeroka lista powodów, przez które bank może odmówić przyznania kredytu (np. dlatego, że lokale użytkowe trudniej zbyć) i jedynie dwa banki udzielają obecnie kredytów hipotecznych na lokal usługowy. Dodatkowo tylko wąska grupa osób może pochwalić się aktem własności nieruchomości mogącej stanowić zabezpieczenie pożyczki hipotecznej. Co jeszcze można zrobić w takim wypadku?

Pewnym rozwiązaniem jest kredyt gotówkowy. Niestety parametry i warunki tego produktu najczęściej nie spełniają oczekiwań osób, które chciałyby wejść w posiadanie lokalu użytkowego. Dlaczego?

  1. Maksymalna kwota kredytu gotówkowego, jaką w praktyce można otrzymać, wynosi około 200 tysięcy złotych. Często to suma niewystarczająca na zakup nieruchomości.
  2. Marża kredytu gotówkowego jest wyższa niż ma to miejsce przy kredycie hipotecznym.
  3. Maksymalny okres spłaty zobowiązania wynosi 120 miesięcy, co oznacza, że przy wysokich pożyczonych sumach kwota miesięcznych rat będzie bardzo wysoka.
  4. Wysoka marża banku oraz relatywnie krótki okres kredytowania sprawiają, że klienci chcący zakupić lokal usługowy przy pomocy kredytu gotówkowego, potrzebują wysokiej zdolności kredytowej.

O czym warto pamiętać, chcąc wziąć kredyt na lokal użytkowy?

Jeśli planujesz wziąć kredyt hipoteczny na lokal użytkowy, musisz pamiętać o pilnowaniu terminowego regulowania bieżących zobowiązań. Negatywna historia kredytowa może skutecznie pokrzyżować Twoje plany.

Aby bank chciał skredytować lokal usługowy, handlowy lub biurowy, nieruchomość musi znajdować się w atrakcyjnej lokalizacji i posiadać odpowiednio dużą powierzchnię. Wszystko po to, aby zminimalizować ryzyko transakcyjne odpowiednie parametry nieruchomości muszą rokować na wysoką stopę zwrotu z inwestycji.

Najczęściej zadawane pytania

Czym różni się lokal użytkowy od mieszkalnego?

Lokal mieszkalny to zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych z wyodrębnionymi osobnymi wejściami, które umożliwiają stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego.

Lokal użytkowy przeznaczony jest do świadczenia w nim usług, prowadzenia biura lub sklepu. Zgodnie z prawem, mieszkanie w nim podlega karze grzywny w wysokości 2 000 złotych. Jeśli chcesz zamieszkać w takim lokalu, to musisz dokonać zmiany jego przeznaczenia.

Prawo dopuszcza, aby w lokalu mieszkalnym wyodrębnić część użytkową.

Co sprawdzić przed kupnem lokalu użytkowego?

Przed kupnem lokalu użytkowego należy sprawdzić zapisy widniejące w jego księdze wieczystej. Przede wszystkim fakt, czy nieruchomość nie posiada obciążeń.

Czy banki udzielają kredytów na lokal usługowy?

Jedynie nieliczne instytucje decydują się udzielać finansowania w postaci kredytów hipotecznych na lokale użytkowe. Jeśli chcesz kupić tego rodzaju nieruchomość i jesteś przedsiębiorcą, to możesz zaciągnąć kredyt inwestycyjny. Możesz również posiłkować się środkami pochodzącymi z kredytu gotówkowego.

Kredyt na lokal użytkowy – to produkt tylko dla firm?

Kredyt na lokal użytkowy mogą zaciągnąć zarówno osoby fizyczne nieposiadające działalności gospodarczej, jak również przedsiębiorcy.

Czy wymagany jest wkład własny przy kredycie na lokal użytkowy?

W przypadku tradycyjnych kredytów hipotecznych będziesz potrzebował wkładu własnego.

Źródła:

1. https://lexlege.pl/rozporzadzenie-ministra-infrastruktury-w-sprawie-warunkow-technicznych-jakim-powinny-odpowiadac-budynki-i-ich-usytuowanie/

Jak podobała Ci się treść?
5 - ciekawa, 1 - nieciekawa
5/5 - (3 votes)
Komentarze (0)

Odpowiadasz na komentarz:

Komentarz zostanie opublikowany pod tą nazwą

Adres e-mail nie zostanie nigdzie opublikowany

Treści, które udostępniasz w serwisie są weryfikowane

Polecane artykuły

Zobacz wszystkie
Zobacz wszystkie