Oprocentowanie zmienne czy stałe? Jakie wybrać przy kredycie hipotecznym?

W Stanach Zjednoczonych czy Wielkiej Brytanii kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem jest naturalnym elementem pejzażu finansowego. Na polskim gruncie to wciąż nowość, jednak w najbliższych latach taki produkt finansowy prawdopodobnie zdobędzie sporą popularność. Sprawdźmy, czy lepsze jest oprocentowanie stałe, czy zmienne przy kredycie hipotecznym.

Przez lata trudno było znaleźć na polskim rynku oferty kredytów ze stałym oprocentowaniem. Sprawa odrobinę drgnęła w 2018 roku, gdy UOKiK i KNF zaczęły domagać się szerszego wprowadzenia takiej opcji kredytowej do portfolio polskich banków. Wciąż była to jednak bardziej rynkowa ciekawostka niż realnie rozpatrywana przez klientów możliwość.

Sporo zmieniła rekomendacja wspomnianej już Komisji Nadzoru Finansowego, według której do 30 czerwca 2021 roku każdy polski bank musi posiadać w swojej ofercie nie tylko kredyt hipoteczny ze zmiennym oprocentowaniem, ale także kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym. Dzięki tej dyspozycji KNF, do grona banków proponujących tego rodzaju kredyt dołączył na początku 2021 roku, Bank Millennium.

Inną kwestią są niesamowicie niskie stopy procentowe, obniżone przez Radę Polityki Pieniężnej w celu rozkręcenia gospodarki po „pandemicznym uderzeniu”. Klienci banków całkiem słusznie zaczynają się zastanawiać, czy te najniższe w historii stopy procentowe kiedyś wielokrotnie nie wzrosną. Efektem tego jest zdecydowanie większe zainteresowanie kredytami hipotecznymi ze stałą stopą oprocentowania. Jak podaje Bankier.pl, 9% klientów Santander Bank Polska w 2020 roku zdecydowało się na oprocentowanie stałe. Wśród klientów ING Banku Śląskiego było to prawie 50%!1

Czym jest oprocentowanie zmienne?

Przed rozpatrzeniem tego, które oprocentowanie wybrać, sprawdźmy, czym właściwie się charakteryzują te dwie opcje naliczania odsetek.

Popularne oprocentowanie zmienne oparte jest na zmiennej stopie procentowej (WIBOR®) oraz stałej marży banku.

Na WIBOR® wpływa wysokość stóp procentowych ustalana przez Radę Polityki Pieniężnej. Gdy kryzys się skończy i nie będzie już potrzeby dodatkowej stymulacji gospodarki tanim pieniądzem, z dużą dozą prawdopodobieństwa stopy procentowe wzrosną. Tym samym rata naszego kredytu może zwiększyć się, np. z 1200 do 1500 złotych.

Oczywiście zmienność oprocentowania działa w dwie strony – jeśli stopy procentowe jakimś cudem jeszcze spadną, także wysokość naszych rat się zmniejszy. Odczuły to w 2020 roku osoby z kredytami hipotecznymi, kiedy to raty potaniały średnio o kilkaset złotych.

Zobacz także: Co to jest WIBOR®i ile wynosi?

Zmiany w stopach procentowych NBP w latach 2014-2020
Zmiany w stopach procentowych NBP. Od maja 2020 roku pozostają one na rekordowo niskim poziomie.

Czym jest oprocentowanie stałe?

Z kolei oprocentowanie stałe jest ustalane w całości przez bank i nie zmienia się wraz ze zmniejszeniem lub zwiększeniem wysokości stóp procentowych. Mamy tym samym pewność, że miesiąc w miesiąc zapłacimy tę samą ratę, co daje nam większe bezpieczeństwo i pozwala zaplanować domowy budżet.

Gdzie jest jednak haczyk?

Dla polskich banków, jak na razie kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem, oznacza kredyt ze stałym oprocentowaniem na 5 lat… Jak wiemy, hipotekę spłaca się zdecydowanie dłużej, stąd taka propozycja może wydać się zupełnie niezadowalająca.

Co się wydarzy po 5 latach spłacania stałych rat? Wszystko zależy od banku. Opcje są trzy:

  • Automatycznie przeskoczymy na oprocentowanie zmienne, ponieważ bank nie pozwala na przedłużenie okresu stałego oprocentowania. Przykład: Santander Bank Polska.
  • Bank dopuszcza przedłużenie stałego oprocentowania na następne lata – jednak sami musimy się o to postarać. Przykład: Bank PKO BP.
  • Bank przed zakończeniem 5-letniego okresu stałego oprocentowania sam wystąpi z propozycją przedłużenia go. Przykład: ING Bank Śląski.

Przy kredycie ze stałym oprocentowaniem marża banku jest stała. Należy jednak pamiętać, że może mieć na nią wpływ wywiązywanie się (lub nie) z umów dotyczących, tzw. „cross sellingu”. Mówiąc najprościej – bank może nam zaproponować niższą marżę w zamian za utrzymywanie, np. konta osobistego. Gdy przestaniemy wpłacać określoną miesięczną kwotę na rachunek, złamiemy umowę i marża może mocno wzrosnąć.

Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem

Kolejna kwestia to koszty – kredyt ze stałym oprocentowaniem jest zawsze początkowo droższy. Stopy procentowe z większym prawdopodobieństwem wzrosną w najbliższych latach, niż zmaleją (bo przestrzeni do dalszych obniżek jest coraz mniej). Dlatego banki, oferując droższe stałe oprocentowanie, po prostu zabezpieczają się finansowo.

Podobnie muszą postąpić kredytobiorcy, wyceniając swoje „poczucie bezpieczeństwa i stabilności”. Stałe oprocentowanie jest początkowo droższe, może jednak pozwolić na mniej siwych włosów na głowie, gdyby w krótkim czasie WIBOR® 3M skoczył z 0,20% do 3 czy 5%. W takiej chwili kredytobiorcy, którzy wybrali stałe oprocentowanie, mogą odetchnąć z ulgą i zacząć liczyć zaoszczędzone pieniądze.

Scenariusz, w którym raty kredytów hipotecznych opartych na zmiennym oprocentowaniu powiększą się, np. 2-krotnie, nie jest wcale nieprawdopodobny.

jak zmienia się koszt kredytu hipotecznego
Gdyby WIBOR® wynosił aż 15%, rata kredytu w tej symulacji wzrosłaby do 3 594,49 zł, czyli ponad 3,5-krotnie. Osoby, które decydują się na kredyty hipoteczne ze zmiennym oprocentowaniem, muszą wziąć taką ewentualność pod uwagę. W latach 90. WIBOR® wynosił przecież 30%…

Niektórzy specjaliści proponują, tzw. rolowanie kredytu. Na czym polegałaby taka operacja? Gdy minie 5 lat stałego oprocentowania w banku, który nie przewiduje wydłużenia tego okresu, możemy przeskoczyć do innego banku na kolejne 5 lat. Podobne rolowanie pozwoliłoby na spłacenie całego kredytu według stałej stopy oprocentowania. Taki proceder mógłby być jednak bardzo czasochłonny i nie wiedzielibyśmy nigdy, jak wysokie stałe oprocentowanie przywita nas za 5 lat.

Jakie oprocentowanie wybrać?

Z racji tego, że na polskim rynku bankowym brakuje „prawdziwych” kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem, każdy kredytobiorca musi wejść w rolę hazardzisty. Co obstawić – czy w najbliższych 5 latach wzrosną stopy procentowe, czy też nie? Odpowiedzi na to pytanie nie znają nawet członkowie Rady Polityki Pieniężnej, którzy podejmują decyzje zgodnie z aktualną sytuacją na rynku (np. nikt nie mógł przewidzieć „czarnego łabędzia” w postaci pandemii i późniejszych rządowych obostrzeń gospodarczych).

Jeśli chcemy doraźnie płacić mniej za swój kredyt hipoteczny i lubimy ryzyko – odpowiedni będzie kredyt ze zmiennym oprocentowaniem. Jeśli jednak nade wszystko cenimy sobie spokój i bezpieczeństwo, i nie przeraża nas wyższa marża, kredyt ze stałą stopą oprocentowania to lepszy wybór.

Kolejnym plusem jest to, że rynek kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem dojrzewa. Gdy te produkty finansowe dopiero raczkowały na polskim rynku w 2018 roku, ich marża była wyższa o 1,5% od kredytów ze zmienną stopą. Z powodu powolnego zagęszczania się rynku i rosnącej konkurencji ta wartość zmniejszyła się już do 1%.

Bardzo ciekawie zapowiada się sytuacja na rynku po 30 czerwca 2021 roku, kiedy to wszystkie polskie banki powinny już mieć w swojej ofercie kredyty ze stałym oprocentowaniem. Ten wzrost podaży powinien zmniejszyć koszty hipoteki, a może nawet – kto wie – pojawią się w naszym kraju kredyty hipoteczne ze stałą stopą na 7 czy 10 lat.

Kredyty ze stałym oprocentowaniem – sytuacja w poszczególnych bankach

Kredyty hipoteczne ze stałą stopą oprocentowania dostępne są na razie w 5 polskich bankach (stan na 14.04.2021). Sprawdźmy, jak prezentuje się ich oferta. Zacznijmy od najświeższej propozycji rynkowej – Banku Millennium, który wprowadził ten produkt finansowy w marcu 2021 roku.

Bank Millennium – kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem

Finansowanie ze stałą stopą procentową w Banku Millennium oznacza, że nie będziemy mieć możliwości przeskoczenia na zmienne oprocentowanie. Dopiero po 5 latach klient będzie mógł zdecydować, czy zostaje przy stałym oprocentowaniu, czy jednak chciałby przejść na oprocentowanie zmienne. Osoby, które mają już kredyt hipoteczny oparty na WIBORze®, mogą skontaktować się Bankiem Millennium i porozmawiać o możliwości zmiany oprocentowania na stałe.

Marżę tego banku w opcji ze stałą stopą poznamy tylko po konsultacji z doradcą, bo na jej wysokość wpływa przede wszystkim nasza zdolność kredytowa. Marża będzie niższa o 0,5%, gdy skorzystamy z opcji „cross-selingowych”. Jednak potrzebne jest ku temu regularne korzystanie z konta osobistego i karty debetowej.2

Pekao SA – hipoteka ze stałą stopą

3 marca 2020 roku do grona banków proponujących kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem dołączyło Pekao SA. Ważną informacją jest to, że istnieje możliwość przedłużenia stałej stopy oprocentowania po 5 latach. W tym celu musimy złożyć stosowny wniosek na 30 dni przed zakończeniem poprzedniego okresu i zawrzeć aneks. W Pekao SA na oprocentowanie marży wpływa wysokość wkładu własnego.3

ING Bank Śląski

W „banku z lwem” nie ma możliwości przeskoczenia na oprocentowanie zmienne, gdy wybraliśmy opcję z 5-letnią stałą stopą. Gdy ten okres będzie zbliżał się ku końcowi – bank sam zaproponuje jego przedłużenie. Uznajemy to za bardzo wygodne rozwiązanie i dajemy za to duży plus ING. Oferta kredytowa w tym banku jest naprawdę bogata. Zwykle kredyty hipoteczne ze zmienną stopą są w jego ofercie o 1,2-1,8% droższe niż zobowiązania oparte na WIBORze®.4

Santander Bank Polska

W Santander BP niestety nie ma możliwości przedłużenia 5-letniego okresu stałego oprocentowania. Plusem jest jednak to, że marża jest dość niska i może wynosić 2,8%. Minimalna kwota kredytu hipotecznego ze stałą stopą to 80 tys. zł (w przypadku zmiennego oprocentowania wynosi sporo mniej, bo 20 tys. zł).5

PKO BP

W PKO BP przedłużymy 5-letni okres stałego oprocentowania, gdy złożymy odpowiedni wniosek i zaakceptujemy aneks. Osoby już posiadające kredyty ze zmienną stopą, mogą także wnioskować o zmianę oprocentowania na stałe.6

Źródła:

1. https://www.bankier.pl/wiadomosc/Kredyty-hipoteczne-ze-stalym-oprocentowaniem-to-juz-nie-margines-7981131.html

2. https://www.bankmillennium.pl/klienci-indywidualni/kredyty-hipoteczne/kredyt-hipoteczny

3. https://www.pekao.com.pl/klient-indywidualny/wlasne-mieszkanie-lub-dom.html

4. https://www.ing.pl/indywidualni/kredyty-i-pozyczki/kredyt-hipoteczny/oferty-i-oprocentowanie-stale

5. https://www.santander.pl/klient-indywidualny/kredyty/kredyt-mieszkaniowy

6. https://www.pkobp.pl/klienci-indywidualni/kredyty-hipoteczne/kredyty-hipoteczne/kredyt-hipoteczny-stale-oprocentowanie/

Komentarze (1)
Dodaj komentarz

Sortuj wg
  • K
    K
    Kaz
    09.07.2021, 08:35

    Stopy na pewną ruszą i żeby za kilkanaście lat kredytowicze ze zmienną stopą nie płakali jak teraz frankowicze. Już słyszę te głosy – „ale mi nikt nie powiedział czym jest wibor :(„. Przed wzięciem kredytu trzeba się dokształcić, a nie potem obwiniać cały świat z powodu swojego lenistwa i ignorancji…

Podobne artykuły
NOWOŚĆ
pobierz-pwa

Pobierz aplikacje

czerwona-skarbonka.pl

x