Ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny?

Planujesz zaciągnąć zobowiązanie mieszkaniowe? A może interesuje Cię Bezpieczny Kredyt 2%? Sprawdź, ile musisz zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny.

Ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny — oto jest pytanie! Każdy bank inaczej podchodzi do liczenia zdolności kredytowej. W jednym możesz dostać pół miliona, w drugim tylko 300 tys. zł, a w trzecim się okaże, że niestety, Twój dochód w ogóle nie jest akceptowalny.

Dzisiaj sprawdzę, ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny: ten zwykły oraz Bezpieczny Kredyt 2%.

Od czego zależy zdolność kredytowa?

Na początek bardzo krótko o tym, od czego zależy zdolność kredytowa:

• Wysokości wynagrodzenia netto.

• Rodzaju dochodu. Przy umowie o pracę na czas nieokreślony problem w zasadzie nie istnieje, ale przy umowach cywilnoprawnych niektóre banki potrafią uciąć (i to nawet o połowę) dochody przyjęte do obliczenia zdolności.

• Wysokości zobowiązań finansowych: kredytowych (np. karty kredytowe, pożyczki) i pozakredytowych, np. płacone alimenty.

• Kosztów życia.

• Ilości osób na utrzymaniu w gospodarstwie domowym.

• Wieku kredytobiorców.

• Wkładu własnego, okresu kredytowania i przede wszystkim oprocentowania.

• Lokalizacji kupowanej nieruchomości.

• Rodzaju rat: przy ratach równych masz większą zdolność, niż przy malejących, ale taki kredyt jest droższy.

• Dodatkowych parametrów wpływających na scoring klienta w danym banku, jak np. stan cywilny, miejsce zamieszkania (z rodziną, mieszkanie swoje, wynajmowane), punktacja BIK.

Jak sprawdzić BIK za darmo? Poradnik Zobacz

Zdolność kredytowa przy standardowym kredycie hipotecznym

Do wszystkich poniższych przykładów założenia są identyczne: brak zobowiązań finansowych i niefinansowych, dobra historia w BIK, wydatki miesięczne 1.000 zł na osobę, wiek kredytobiorcy/kredytobiorców 24 lata, okres kredytowania 30 lat.

Cel: zakup mieszkania o wartości 500.000 zł w średniej wielkości mieście, przy posiadanym wkładzie własnym 20%, czyli 100.000 zł.

Za punkt wyjścia przyjmuję kalkulator zdolności kredytowej Alior Banku, który oferuje zarówno zwykłe kredyty hipoteczne, jak i Bezpieczny Kredyt 2%.

Oprocentowanie kredytu zmienne: 8,4%, okresowo stałe: 7,5%.

Najczęściej wybierane kredyty hipoteczne (* zestawienie na bieżąco aktualizowane):

Kredyt hipoteczny dla singla

Zarobki w wysokości najniższej krajowej obowiązującej od 1.01.2024 r., czyli w okolicach 3.2 tys. zł netto:

• Oprocentowanie zmienne, raty równe: 157 tys. zł
• Oprocentowanie zmienne, raty malejące: 123 tys. zł
• Oprocentowanie okresowo stałe, raty równe: 174 tys. zł
• Oprocentowanie kredytu hipotecznego okresowo stałe, raty malejące: 138 tys. zł

Niestety nie wystarczy to na nic więcej, niż zakup niewielkiej kawalerki w małym miasteczku.

Kredyt hipoteczny dla singla Zobacz

Zarobki 5.000 zł netto:

• Oprocentowanie zmienne, raty równe: 304 tys. zł
• Oprocentowanie zmienne, raty malejące: 239 tys. zł
• Oprocentowanie okresowo stałe, raty równe: 337 tys. zł
• Oprocentowanie kredytu hipotecznego okresowo stałe, raty malejące: 267 tys. zł

Singla z zarobkami 5 tys. zł nadal nie jest stać na zakup mieszkania za pół miliona złotych. Takie zarobki nie wystarczą nawet na kawalerkę w stolicy.

Zarobki 6.000 zł netto:

• Oprocentowanie zmienne, raty równe: 365 tys. zł
• Oprocentowanie zmienne, raty malejące: 287 tys. zł
• Oprocentowanie okresowo stałe, raty równe: 405 tys. zł
• Oprocentowanie okresowo stałe, raty malejące: 320 tys. zł

Singiel może liczyć na 400 tys. zł kredytu hipotecznego przy oprocentowaniu okresowo stałym z ratami równymi dopiero przy zarobkach w okolicy 6 tys. zł netto.

Raty równe czy malejące: co wybrać? Poradnik Zobacz

Kredyt dla pary

Minimalna krajowa u dwóch osób – 6.400 zł miesięcznie

• Oprocentowanie zmienne, raty równe: 365 tys. zł
• Oprocentowanie zmienne, raty malejące: 287 tys. zł
• Oprocentowanie okresowo stałe, raty równe: 405 tys. zł
• Oprocentowanie kredytu hipotecznego okresowo stałe, raty malejące: 320 tys. zł

W przypadku pary ubiegającej się o tę samą kwotę w tym samym mieście z wydatkami rzędu 1 tys. zł na osobę zdolność kredytowa wystarczy na zakup mieszkania z przykładu w wariancie z oprocentowaniem okresowo stałym i równymi ratami.

Zarobki 2×4.000 zł miesięcznie netto, czyli 8.000 zł na parę

• Oprocentowanie zmienne, raty równe: 487 tys. zł
• Oprocentowanie zmienne, raty malejące: 382 tys. zł
• Oprocentowanie okresowo stałe, raty równe: 540 tys. zł
• Oprocentowanie okresowo stałe, raty malejące: 427 tys. zł

W przypadku nieco wyższych zarobków, które dadzą parze 8 tys. zł dochodu miesięcznego, można myśleć nad zaciągnięciem zobowiązania z ratami malejącymi. Co prawda tylko w wariancie z okresowo stałym oprocentowaniem.

Kredyt dla rodziny z jednym dzieckiem

Oboje rodziców zarabia minimalną krajową – 6.400 zł

W tym przypadku również na dziecko uwzględniłam 1 tys. zł wydatków miesięcznie. Nie ma się co łudzić, nawet jeśli zadeklarujesz niższą kwotę, to bank przyjmie swoją minimalną. Już kilka lat temu, (kiedy jeszcze pracowałam w jednym z banków) właśnie ta kwota, około 1 tys. zł, była przyjmowana za minimalne koszty utrzymania jednej osoby. Do tego momentu i tak na pewno banki ją zwaloryzowały.

W swoich obliczeniach uwzględniłam dodatkowy dochód 500+.

• Oprocentowanie zmienne, raty równe: 246 tys. zł
• Oprocentowanie zmienne, raty malejące: 193 tys. zł
• Oprocentowanie okresowo stałe, raty równe: 272 tys. zł
• Oprocentowanie okresowo stałe, raty malejące: 215 tys. zł

Wniosek: rodzina z jednym dzieckiem, w której oboje rodziców zarabiają najniższą krajową, mają za niską zdolność kredytową, by zakupić mieszkanie w cenie 500 tys. zł.

Oboje rodziców zarabiają po 4.000 zł

• Oprocentowanie zmienne, raty równe: 408 tys. zł
• Oprocentowanie zmienne, raty malejące: 320 tys. zł
• Oprocentowanie okresowo stałe, raty równe: 452 tys. zł
• Oprocentowanie okresowo stałe, raty malejące: 358 tys. zł

Przy 8 tys. zł dochodu zdolność wspominanej rodziny wynosi maksymalnie 452 tys. zł, więc wystarczy na kupno pierwszego mieszkania w cenie 500 tys. zł.

Skorzystaj z kalkulatora zdolności kredytowej:

Kredyt hipoteczny dla rodziny 2+2

Zarobki rodziców 6.400 zł miesięcznie:

• Oprocentowanie zmienne, raty równe: 208 tys. zł
• Oprocentowanie zmienne, raty malejące: 163 tys. zł
• Oprocentowanie okresowo stałe, raty równe: 230 tys. zł
• Oprocentowanie kredytu hipotecznego okresowo stałe, raty malejące: 182 tys. zł

Taka rodzina niestety nie ma co liczyć na zakup mieszkania wystarczająco dużego na ich potrzeby.

Dochód rodziny 8.000 zł

• Oprocentowanie zmienne, raty równe: 370 tys. zł
• Oprocentowanie zmienne, raty malejące: 290 tys. zł
• Oprocentowanie okresowo stałe, raty równe: 410 tys. zł
• Oprocentowanie kredytu hipotecznego okresowo stałe, raty malejące: 325 tys. zł

8 tys. zł netto na rodzinę z dwójką dzieci powinno wystarczyć na 400.000 zł kredytu z oprocentowaniem okresowo stałym i równymi ratami.

Kredyt 2 procent — ile trzeba zarabiać?

Wszystkie informacje o Bezpiecznym Kredycie 2% znajdziesz w oddzielnym artykule. Jego udzielenie wiąże się z szeregiem różnych obwarowań. Przypomnę tylko najważniejsze warunki rządowego kredytu hipotecznego, niezbędne do naszych dzisiejszych wyliczeń:

• Tylko z okresowo stałym oprocentowaniem.
• Singiel może otrzymać kredyt hipoteczny w maksymalnej kwocie 500 tys. zł.
• Małżeństwa lub pary z co najmniej jednym dzieckiem mogą liczyć na maksymalne kwoty kredytu w wysokości 600 tys. zł.
• Maksymalna wysokość wkładu własnego to 200 tys. zł.

Dodam jeszcze, że program rządowy uwzględnia możliwość preferencyjnego kredytowania nawet dla osób, które nie posiadają wymaganych 20% wkładu własnego. Bezpieczny Kredyt 2 proc. można połączyć z programem Mieszkanie bez wkładu własnego i starać się o gwarancje z BGK (max. 100 tys. zł).

Ja w swoich wyliczeniach przyjmuję, że kredytobiorca ma odłożone 100 tys. zł na wkład własny, tak samo, jak we wcześniejszych przykładach.

Czy jest dostępny kredyt hipoteczny bez wkładu własnego? Poradnik Zobacz

Bezpieczny Kredyt 2% dla singla

W momencie obliczeń oprocentowanie wynosi 6,7%. W przypadku Bezpiecznego Kredytu 2% w Alior Banku można go zaciągnąć tylko z ratami malejącymi. Pozostałe warunki bez zmian: wysokość wkładu własnego 100 tys.zł, 1 tys. koszty utrzymania na osobę, zobowiązania finansowe 0 zł.

Singiel zarabia minimalną krajową, 3.2 tys. zł

Z kalkulatora zdolności kredytowej Alior Banku jasno wynika, że singiel z minimalną krajową nie ma żadnej zdolności kredytowej na zaciągnięcie Bezpiecznego Kredytu 2%.

4 tys. zł dochodu

Zarobki wyższe o jedynie 800 zł miesięcznie w przypadku singla skutkują wzrostem zdolności kredytowej z 0 zł na aż 362 tys. zł. Różnica kolosalna.

5 tys. zł netto

Mając tę kwotę do dyspozycji co miesiąc, singiel z naszego przykładu może kupić swoje wymarzone mieszkanie, ponieważ jego zdolność kredytowa to 463 tys. zł.

Kredyt dla małżeństwa bez dziecka

Małżeństwo zarabia 6.4 tys. zł miesięcznie

I to wystarczy na kredyt hipoteczny w wysokości do 556 tys. zł.

Dochód w wysokości 8 tys. zł netto

Zdolność kredytowa bezdzietnego małżeństwa wzrasta przy tych zarobkach do 600 tys. zł.

Kredyt dla rodziny z jednym dzieckiem

6.4 tys. zł dochodu netto

Taki dochód na 3-osobową rodzinę wystarczy na zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego w wysokości 374 tys. zł.

8 tys. zł

Zdolności wystarczy na 600 tys. zł, czyli maksymalną dostępną kwotę kredytu w ramach oferty rządowej.

Kredyt hipoteczny dla rodziny 2+2

2x najniższa krajowa

Jeśli oboje rodziców pracują na najniższej krajowej i mają dwójkę dzieci, mogą ubiegać się o maksymalną kwotę zobowiązania w wysokości 316 tys. zł.

8 tys. zł

Zdolność kredytowa rodziny wzrasta do 563 tys. zł. To wystarczy, by zakupić mieszkanie z naszego przykładu.

Jak banki podchodzą do liczenia zdolności kredytowej przy kredycie 2%?

Banki przy ocenie zdolności kredytowej przy udzielaniu kredytów hipotecznych powinny uwzględniać Rekomendację S Komisji Nadzoru Finansowego. Jej ostatnia nowelizacja miała miejsce 19 czerwca 2023 r. ¹ i dotyczy głównie kredytu z dopłatą rządową. Tym razem KNF zdecydowała się na poluzowanie zasad wskazanych w Rekomendacji. Z punktu widzenia kredytobiorcy ważne są następujące zapisy:

• Bank może liczyć zdolność kredytową w oparciu o wysokość raty pomniejszoną o wartość dopłaty rządowej (punkt 1.14 a). Oznacza to, że przykładowy Kowalski może zaciągnąć wyższą kwotę Bezpiecznego Kredytu 2% niż zwykłego kredytu mieszkaniowego na rynkowych warunkach. Zresztą, doskonale to widać na wykonanych przeze mnie obliczeniach: singiel z zarobkami 5 tys. zł netto dostanie 463 tys. Bezpiecznego kredytu, a zwykłego na normalnych warunkach kredytowania z oprocentowaniem stałym i ratami malejącymi tylko 267 tys. zł.

• Zmiany w buforze na wzrost stóp procentowych. Banki doliczają bufor bezpieczeństwa w określonych w Rekomendacji S wysokościach na wypadek podwyżki stóp procentowych. Ma to na celu uniknięcia sytuacji, gdy klient banku zakredytowuje się pod korek i po podwyżce oprocentowania nie ma już żadnych wolnych dochodów na regulowanie zwiększonego zobowiązania. Przy Bezpiecznym Kredycie bufor bezpieczeństwa może być niższy od poprzedniego, określonego na 2,5 pp., a nawet może osiągnąć wartość poniżej 2 pp. Im dłużej zobowiązanie ma stałe oprocentowanie (w Bezpiecznym Kredycie 10 lat), i im krótszy jest całkowity okres kredytowania, tym bufor może być mniejszy. Czyli: po zmniejszeniu buforu bezpieczeństwa możesz wziąć kredyt hipoteczny na wyższą kwotę.

Stopy procentowe: co dalej planuje RPP? Zobacz

Dochody wymagane przez bank przy kredytach hipotecznych w wybranych miastach

Warszawa

Mieszkanie 30 m2: 13.203 zł za metr = 396.090 zł

Mieszkanie 60 m2: 11.589 zł za metr = 695.340 zł

WARSZAWA	Singiel	Para	Rodzina 2+1	Rodzina 2+2
30 m2 396 tys. zł	OFERTA STANDARD 6 tys. zł BEZPIECZNY KREDYT 2% 4,4 tys. zł	OFERTA STANDARD 6,4 tys. zł BEZPIECZNY KREDYT 2% 5,5 tys. zł	OFERTA STANDARD 7,6 tys. zł BEZPIECZNY KREDYT 2% 6,6 tys. zł	OFERTA STANDARD 8 tys. zł BEZPIECZNY KREDYT 2% 7 tys. zł
60 m2 695 tys. zł	OFERTA STANDARD 10,5 tys. zł BEZPIECZNY KREDYT 2% 5,6 tys. zł * maks. 500 tys. zł kredytu	OFERTA STANDARD 10,5 tys. zł BEZPIECZNY KREDYT 2% 6,8 tys. zł * maks. 600 tys. zł kredytu	OFERTA STANDARD 10,6 tys. zł BEZPIECZNY KREDYT 2% 8 tys. zł * maks. 600 tys. zł kredytu	OFERTA STANDARD 10,7 tys. zł BEZPIECZNY KREDYT 2% 8,4 tys. zł * maks. 600 tys. zł kredytu

Warszawa to bezsprzecznie najdroższe miasto w Polsce pod względem cen nieruchomości. Jeśli planujesz wziąć Bezpieczny Kredyt 2%, musisz pamiętać o ograniczeniach: singiel otrzyma tylko 500.000 zł kredytu, a małżeństwo lub para z dziećmi maksymalnie 600.000 zł. Przy średnich cenach rynkowych oznacza to, że singiel, który chce kupić mieszkanie 60 m2 musi przygotować około 200 tys. zł wkładu własnego, a małżeństwa lub pary z dziećmi przynajmniej 100 tys. zł.

Dla przypomnienia dodam jeszcze, że w ofercie Bezpieczny Kredyt maksymalny wkład własny to 200 tys. zł. Czyli singiel nie może kupić mieszkania droższego niż 700 tys. zł, a para lub małżeństwo – 800 tys. zł.

Koszty zakupu mieszkania — notarialne, prowizje i podatki Zobacz

Gdańsk

Mieszkanie 30 m2: 11.238 zł za metr = 337.140 zł

Mieszkanie 60 m2: 9.991 zł za metr = 599.460 zł

GDAŃSK	Singiel	Para	Rodzina 2+1	Rodzina 2+2
30 m2 337 tys. zł	OFERTA STANDARD 5,1 tys. zł BEZPIECZNY KREDYT 2% 3,9 tys. zł	OFERTA STANDARD 5,8 tys. zł BEZPIECZNY KREDYT 2% 5,2 tys. zł	OFERTA STANDARD 7,2 tys. zł BEZPIECZNY KREDYT 2% 6,3 tys. zł	OFERTA STANDARD 7,4 tys. zł BEZPIECZNY KREDYT 2% 6,6 tys. zł
60 m2 599 tys. zł	OFERTA STANDARD 9,1 tys. zł BEZPIECZNY KREDYT 2% 5,6 tys. zł * maks. 500 tys. zł kredytu	OFERTA STANDARD 9,1 tys. zł BEZPIECZNY KREDYT 2% 6,8 tys. zł * maks. 600 tys. zł kredytu	OFERTA STANDARD 9,5 tys. zł BEZPIECZNY KREDYT 2% 8 tys. zł * maks. 600 tys. zł kredytu	OFERTA STANDARD 9,9 tys. zł BEZPIECZNY KREDYT 2% 8,4 tys. zł * maks. 600 tys. zł kredytu

W Gdańsku ceny są niższe niż w stolicy, ale nadal singiel będzie ograniczony maksymalną kwotą dostępnego kredytu w ramach oferty rządowej i musi przygotować 100 tys. zł wkładu własnego, by zakupić większe mieszkanie.

Wrocław

Mieszkanie 30 m2: 10.645 zł za metr = 319.350 zł

Mieszkanie 60 m2: 9.472 zł za metr = 568.320 zł

WROCŁAW	Singiel	Para	Rodzina 2+1	Rodzina 2+2
30 m2 319 tys. zł	OFERTA STANDARD 4,8 tys. zł BEZPIECZNY KREDYT 2% 3,8 tys. zł	OFERTA STANDARD 5,7 tys. zł BEZPIECZNY KREDYT 2% 4,9 tys. zł	OFERTA STANDARD 6,9 tys. zł BEZPIECZNY KREDYT 2% 6,1 tys. zł	OFERTA STANDARD 7,3 tys. zł BEZPIECZNY KREDYT 2% 6,5 tys. zł
60 m2 568 tys. zł	OFERTA STANDARD 8,6 tys. zł BEZPIECZNY KREDYT 2% 5,6 tys. zł * maks. 500 tys. zł kredytu	OFERTA STANDARD 8,6 tys. zł BEZPIECZNY KREDYT 2% 6,7 tys. zł * maks. 600 tys. zł kredytu	OFERTA STANDARD 9,2 tys. zł BEZPIECZNY KREDYT 2% 7,8 tys. zł * maks. 600 tys. zł kredytu	OFERTA STANDARD 9,6 tys. zł BEZPIECZNY KREDYT 2% 8,2 tys. zł * maks. 600 tys. zł kredytu

We Wrocławiu jedynie osoby wnioskujące samodzielnie o rządowy kredyt hipoteczny napotkają problem z maksymalną dostępną kwotą. 500 tys. zł może sfinansować bank, a 68 tys. zł to wymagany wkład własny.

Poznań

Mieszkanie 30 m2: 9.431 zł za metr = 282.930 zł

Mieszkanie 60 m2: 8.501 zł za metr = 510.060 zł

POZNAŃ	Singiel	Para	Rodzina 2+1	Rodzina 2+2
30 m2 282 tys. zł	OFERTA STANDARD 4,3 tys. zł BEZPIECZNY KREDYT 2% 3,7 tys. zł	OFERTA STANDARD 5,4 tys. zł BEZPIECZNY KREDYT 2% 4,8 tys. zł	OFERTA STANDARD 6,6 tys. zł BEZPIECZNY KREDYT 2% 6 tys. zł	OFERTA STANDARD 7 tys. zł BEZPIECZNY KREDYT 2% 6,4 tys. zł
60 m2 510 tys. zł	OFERTA STANDARD 7,8 tys. zł BEZPIECZNY KREDYT 2% 5,6 tys. zł * maks. 500 tys. zł kredytu	OFERTA STANDARD 7,8 tys. zł BEZPIECZNY KREDYT 2% 6,2 tys. zł * maks. 600 tys. zł kredytu	OFERTA STANDARD 8,7 tys. zł BEZPIECZNY KREDYT 2% 7,4 tys. zł * maks. 600 tys. zł kredytu	OFERTA STANDARD 9 tys. zł BEZPIECZNY KREDYT 2% 7,8 tys. zł * maks. 600 tys. zł kredytu

Poznań jest najtańszym z analizowanych przeze mnie miast. Za niewiele ponad 500 tys. zł kupisz tam mieszkanie wielkości 60 m2.

Kraków

Mieszkanie 30 m2: 11.997 zł za metr = 359.910 zł

Mieszkanie 60 m2: 10.543 zł za metr = 632.580 zł

KRAKÓW	Singiel	Para	Rodzina 2+1	Rodzina 2+2
30 m2 359 tys. zł	OFERTA STANDARD 5,4 tys. zł BEZPIECZNY KREDYT 2% 4,1 tys. zł	OFERTA STANDARD 6 tys. zł BEZPIECZNY KREDYT 2% 5,2 tys. zł	OFERTA STANDARD 7,2 tys. zł BEZPIECZNY KREDYT 2% 6,4 tys. zł	OFERTA STANDARD 7,6 tys. zł BEZPIECZNY KREDYT 2% 6,8 tys. zł
60 m2 632 tys. zł	OFERTA STANDARD 9,6 tys. zł BEZPIECZNY KREDYT 2% 5,6 tys. zł * maks. 500 tys. zł kredytu	OFERTA STANDARD 6,6 tys. zł BEZPIECZNY KREDYT 2% 6,8 tys. zł * maks. 600 tys. zł kredytu	OFERTA STANDARD 9,8 tys. zł BEZPIECZNY KREDYT 2% 8 tys. zł * maks. 600 tys. zł kredytu	OFERTA STANDARD 10,2 tys. zł BEZPIECZNY KREDYT 2% 8,4 tys. zł * maks. 600 tys. zł kredytu

Dawna stolica Polski również ma wysokie ceny nieruchomości. Ogranicza to możliwości kredytowania w ramach Bezpiecznego Kredytu zarówno dla singli, jak i małżeństw i par z dziećmi.

Polecamy:

• Czy na umowę zlecenie dostanę kredyt hipoteczny? Poradnik

• Kredyt na remont domu lub mieszkania. Ranking