Kredyty hipoteczne 2025

Co to jest kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny to rodzaj długoterminowej pożyczki, która jest zabezpieczona hipoteką na nieruchomości. W głównej mierze oferują go banki, a jego przeznaczenie jest bardzo szerokie – można go użyć na zakup, budowę lub remont różnych obiektów, takich jak:

• domy
• mieszkania
• garaże
• działki budowlane

Okres spłaty takiego kredytu może wynosić nawet 35 lat, co sprawia, że jest on dostępny dla wielu osób poszukujących finansowania.

Interesującym aspektem jest możliwość przeznaczenia do 25% kwoty kredytu na dowolny cel. Taka elastyczność finansowa wzbogaca ofertę kredytów hipotecznych. W ostatnich latach zyskały one na popularności, zwłaszcza za sprawą:

• rosnącej liczby ofert w sieci
• szybkiego składania wniosków (w tym także online – np. taką usługę rozwija PKO BP)
• podpisywania umów bez potrzeby wizyty w banku

Przed podjęciem decyzji o kredycie hipotecznym warto dokładnie przeanalizować różne możliwości. Ważne, aby zwrócić uwagę na takie elementy jak:

• oprocentowanie
• marża banku
• dodatkowe koszty, do których należą ubezpieczenia i prowizje

Nie możemy również zapominać o wymogu wkładu własnego i realnym koszcie kredytu. W tej kwestii wskaźnik Rzeczywistej Rocznej Stopy Oprocentowania (RRSO) odgrywa kluczową rolę. Kredyty hipoteczne stanowią niezwykle ważne narzędzie dla tych, którzy planują zakup własnej nieruchomości.

Na co należy zwrócić uwagę przy wyborze kredytu hipotecznego?

Aktualny ranking kredytów hipotecznych zawiera najważniejsze informacje o propozycjach banków. Jednak pamiętaj, że ostateczna cena to nie tylko oprocentowanie kredytu hipotecznego. Jest też kilka innych rzeczy, na które musisz zwrócić uwagę.

1. Cena

80% ankietowanych odpowie, że w kredycie hipotecznym największą uwagę zwracają na cenę. I jak najbardziej się z tym zgadzamy. Z tym że cena kredytu hipotecznego to nie tylko oprocentowanie czy RRSO. Jest też kilka innych ważnych czynników, które wpływają na to, czy dany kredyt hipoteczny jest korzystny.

2. Wymagany wkład własny

Wg rekomendacji KNF banki powinny stosować minimum 20% wkładu własnego. Jednak nadal można znaleźć oferty kredytów hipotecznych z wkładem wynoszącym 10%. Brakująca część jest wtedy objęta dodatkowym ubezpieczeniem, co oznacza wyższe koszty.

3. Źródło dochodów.

Jeśli masz umowę o pracę na czas nieokreślony od przynajmniej kilku miesięcy, to w zasadzie nie ma tematu: każdy bank przyjmie Cię z otwartymi ramionami. Schody zaczynają się w momencie, gdy Twoje źródło dochodu to umowa cywilnoprawna lub działalność gospodarcza. Nie każdy bank akceptuje umowę-zlecenie lub o dzieło. Co z tego, że znajdziesz najlepszy kredyt hipoteczny, skoro ze swoim źródłem dochodu z niego nie skorzystasz? Podobnie jest z działalnością gospodarczą: zazwyczaj wymagane jest co najmniej 2 lata prowadzenia firmy.

4. Wiek kredytobiorców.

Młodzi nie mają się czym przejmować. Za to osoby w wieku średnim już tak. Podobnie jest w przypadku kredytu z rodzicem. Banki określają górną granicę wieku dla zobowiązań hipotecznych. Zazwyczaj jest to od 60 do 75 lat. Przykładowo w banku, w którym granicą jest 65 lat, osoba w wieku lat 55 uzyska kredyt tylko na 10 lat (o ile będzie mieć wystarczającą zdolność).

Jakie dodatkowe koszty wiążą się z kredytem hipotecznym?

Dodatkowe koszty związane z kredytem hipotecznym mają znaczący wpływ na całkowity koszt zobowiązania. Do kluczowych elementów należy zaliczyć:

• prowizję za udzielenie kredytu
• ubezpieczenie nieruchomości
• ewentualne ubezpieczenie na życie kredytobiorcy

Prowizja to opłata, którą bank nalicza za przyznanie środków. Zwykle oscyluje w granicach od 0,5% do 2% wartości kredytu. Ubezpieczenie nieruchomości, będące obligatoryjnym zabezpieczeniem przed różnymi zdarzeniami losowymi, różni się w zależności od wartości oraz lokalizacji danego obiektu.

Dodatkowo, niektóre instytucje mogą wymagać ubezpieczenia na życie. Choć może to prowadzić do obniżenia prowizji, w efekcie zwiększa to całkowite wydatki związane z kredytem. Marża kredytu hipotecznego, która stanowi niezmienny element oprocentowania, także wpływa na wysokość miesięcznych rat. Istotne jest również, aby brać pod uwagę ryzyko zmiany stóp procentowych, zwłaszcza w przypadku kredytów z oprocentowaniem zmiennym, ponieważ takie fluktuacje mogą spowodować wzrost rat w przyszłości.

Wkład własny to kolejny kluczowy element wydatków, wynoszący zazwyczaj co najmniej 10% wartości nieruchomości. Dlatego tak ważne jest, aby dokładnie oszacować całkowity koszt kredytu hipotecznego. Zaleca się również analizę Rzeczywistej Rocznej Stopy Oprocentowania (RRSO), która uwzględnia wszystkie opłaty i prowizje, oferując lepszy obraz sytuacji finansowej.

Jakie warunki trzeba spełnić, żeby dostać kredyt hipoteczny?

Po pierwsze: trzeba mieć zdolność kredytową.

Zdolność kredytowa to coś, bez czego nie ma sensu myśleć o kredycie hipotecznym (gotówkowym zresztą też). Najważniejsze elementy przy staraniach o kredyt hipoteczny to:

• Wysokość zarobków w stosunku do wysokości wydatków i zobowiązań. Co z tego, że zarabiasz 10000 zł netto, skoro miesięczne zobowiązania i wydatki wynoszą 9800 zł? Proporcje muszą być odpowiednie i po odjęciu wszystkich kosztów (inne kredyty, wydatki na utrzymanie Ciebie i rodziny itp.) musi pozostać wystarczający „wolny” dochód, by bez problemu można było spłacić ratę kredytu.
• Stabilność zatrudnienia i staż pracy. Najlepsza jest umowa o pracę na czas nieokreślony, aczkolwiek da się znaleźć banki, które przyjmą również dochody z umowy-zlecenie czy nawet umowy o dzieło. Ważne jest to, że w każdym przypadku musisz mieć określony staż pracy w danej firmie. Nie możesz dziś się zatrudnić, a jutro iść po kredyt. Absolutne minimum to 3 przepracowane miesiące.

Po drugie: dobra historia kredytowa.

Nigdy nie miałeś kredytu, a planujesz zaciągnąć zobowiązanie mieszkaniowe? Kilka miesięcy wcześniej zbuduj sobie pozytywną historię kredytową w BIK. Wystarczy 1000 zł limitu w koncie albo pożyczka ratalna na odkurzacz. Ważne, by terminowo spłacić, chociaż kilka rat.

Po trzecie: musisz nazbierać na wymagany wkład własny.

20% czy nawet 10% przy obecnych cenach nieruchomości to niemało. Dlatego kredyt hipoteczny trzeba planować ze sporym wyprzedzeniem, by mieć czas na uzbieranie odpowiedniej kwoty wkładu własnego.

Jak zaciągnąć kredyt hipoteczny krok po kroku?

Krok 1: Znajdujesz nieruchomość. Podpisujesz umowę przedwstępną, wpłacasz zaliczkę lub zadatek.

Krok 2: Sprawdzasz aktualny ranking kredytów hipotecznych i wybierasz bank z najlepszą ofertą.

Krok 3: Składasz wniosek kredytowy. Dołączasz do niego niezbędne dokumenty dochodowe (np. zaświadczenie od pracodawcy, wyciągi z konta, na które wpływa wynagrodzenie, decyzję o przyznaniu/waloryzacji emerytury itd.) oraz dotyczące nieruchomości (numer KW, umowę przedwstępną, potwierdzenie zapłaty zadatku/zaliczki).

Krok 4: Czekasz na wstępną analizę i decyzję. Analityk sprawdzi, czy masz/macie zdolność, zweryfikuje historię w BIK i innych bazach, wstępnie sprawdzi nieruchomość.

Krok 5: Jeśli wstępna decyzja jest pozytywna, czas na wycenę nieruchomości. Zlecasz ją rzeczoznawcy. Usługa ta kosztuje kilkaset złotych. Uwaga: niektóre banki najpierw chcą dostać operat, a dopiero potem analizują komplet danych dot. Twoich dochodów i nieruchomości.

Krok 6: Ostateczna decyzja. Jeśli wszystko z nieruchomością jest ok, otrzymasz telefon od doradcy z sakramentalnym: „jest pozytywna decyzja, możemy podpisywać umowę”.

Krok 7: Podpisanie umowy kredytowej. Odbywa się w oddziale i muszą być obecni wszyscy współkredytobiorcy. Każdy kredytobiorca musi mieć ważny i niezniszczony dokument tożsamości.

Krok 8: Notariusz. Z umową kredytową umawiacie się u notariusza na podpisanie umowy kupna-sprzedaży. Bardzo często notariusz dokonuje także niezbędnych wpisów zmiany właścicieli w księdze wieczystej oraz wpisania banku w hipotece. Jeśli on tego nie robi, musisz dokonać ich samodzielnie.

Krok 9: Uruchomienie kredytu. Idziesz z powrotem do banku z aktem notarialnym, potwierdzeniem złożenia wniosków o zmiany w księdze wieczystej, umowami ubezpieczeń nieruchomości i ewentualnie na życie (o ile nie zawarłeś ich wraz z umową kredytową) i wnioskujesz o wypłatę kredytu.

Czy mogę złożyć wniosek online o kredyt hipoteczny?

Tak, niektóre banki oferują już możliwość złożenia wniosku kredytowego o kredyt hipoteczny online przez bankowość internetową.

Jest to na przykład bank PKO BP (wniosek w IPKO). Musisz spełnić dwa warunki, by to zrobić: posiadać aktualny formularz informacyjny dot. oferty kredytu hipotecznego od pracownika banku oraz Ty i współkredytobiorca macie dostęp do IPKO.

Na co można przeznaczyć kredyty hipoteczne?

Kredyt hipoteczny najczęściej kojarzy się z zakupem lub budową nieruchomości mieszkalnej. Ale to nie jedyny cel, na jaki można go przeznaczyć.

1. Cele mieszkaniowe: zakup domu lub mieszkania z rynku pierwotnego, lub wtórnego, nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, kredyt na budowę domu lub na jej dokończenie, nabycie działki budowlanej (część banków sfinansuje także zakup odpowiedniej działki rolnej), na wykończenie domu lub wykończenie mieszkania, rozbudowę czy remont. Niektóre instytucje skredytują także zakup działki rekreacyjnej. Dość często wraz z zakupem mieszkania można także uzyskać pieniądze na nabycie miejsca postojowego lub garażu.
2. Kredyt hipoteczny refinansowy, czyli na spłatę zobowiązania mieszkaniowego w innym banku.
3. Kredyt hipoteczny konsolidacyjny: na spłatę różnych zobowiązań, np. innych kredytów hipotecznych, ale także gotówkowych, limitów w koncie czy kart kredytowych.
4. Kredyt hipoteczny dla firm, np. inwestycyjny lub obrotowy. Mogą to być zarówno zobowiązania związane z zakupem czy budową nieruchomości, jak i na zupełnie inny cel, z zabezpieczeniem w postaci hipoteki.

Jaki bank ma najlepszą ofertę kredytu hipotecznego?

Warto na bieżąco śledzić oferty. To, że 3 miesiące temu znalazłeś najtańszy kredyt hipoteczny w banku A, nie oznacza, że nadal jest on najkorzystniejszy cenowo. Może się okazać, że inny bank obniżył w tym czasie oprocentowanie czy zrezygnował z prowizji i teraz to jego propozycja jest najlepsza. Dlatego doradzamy regularnie sprawdzać ranking kredytów hipotecznych.

Porównanie kredytów hipotecznych

PKO — kredyt hipoteczny Własny kąt

• Brak minimalnej kwoty kredytu.
• Wkład własny co najmniej 10%.
• Okres kredytowania do 35 lat.
• Możesz przeznaczyć do 25% kwoty kredytu na dowolny cel (np. wakacje, remont, zakup mebli, nowy samochód).
• Oprocentowanie kredytu hipotecznego zmienne lub okresowo stałe (na 5 lat). Po tym okresie kredyt będzie oparty na oprocentowaniu zmiennym, chyba że podpiszesz aneks przedłużający stałą stopę na kolejne 5 lat (licz się z prowizją za aneks).

Pekao — kredyt hipoteczny

• Wymagany wkład własny co najmniej 10%.
• Na maksymalnie 30 lat.
• Z okresowo stałym oprocentowaniem (na 5 lat) lub zmiennym.

ING — kredyt hipoteczny

ING jest bankiem, który jako pierwszy zmienił wskaźnik WIBOR na WIRON do kredytów hipotecznych.

• Minimalna kwota kredytu 70.000 zł.
• Minimalny wkład własny 20%.
• Okres kredytowania do 35 lat.
• Brak prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego oraz nadpłatę.
• Możesz wybrać kredyt z oprocentowaniem zmiennym lub okresowo stałym (przez 5 lat). W drugim przypadku po upływie 5 lat otrzymasz propozycję oprocentowania stałego na kolejne 5 lat. Jeśli go nie zaakceptujesz, kredyt zostanie przeliczony na oprocentowanie zmienne.

Alior Bank — kredyt hipoteczny “Megahipoteka”

• Wymagane posiadanie wkładu własnego w wysokości co najmniej 10% wartości nieruchomości.
• Okres kredytowania do 35 lat.
• Oprocentowanie stałe (na 5 lat) lub zmienne. Istnieje możliwość wydłużenia oprocentowania stałego na kolejny okres po podpisaniu aneksu.
• Kredyt hipoteczny udzielany na: cele mieszkaniowe (zakup nieruchomości, w tym działki budowlanej, budowa, remont, wykończenie), refinansowanie zobowiązania z innego banku lub konsolidację.
• Kredyt hipoteczny udzielany w złotówkach lub w euro, jeśli pracujesz za granicą i osiągasz dochody w tej walucie.

Kalkulator kredytu hipotecznego. Przykład oferty

Ktoś sobie może pomyśleć: na co komu ranking kredytów hipotecznych, skoro oprocentowania są niemal identyczne? Na poniższym przykładzie pokażemy, jaką różnicę robi ułamek procenta więcej.

Założenia do przykładu:

• Kwota kredytu: 500.000 zł.
• Okres kredytowania: 30 lat.
• Oprocentowanie kredytu hipotecznego: 8% oraz 8,1%.
• Raty równe.
• Bez prowizji.

0,1% na oprocentowaniu w podanym przykładzie skutkuje naliczeniem odsetek wyższych o ponad 12000 zł.

Ty również możesz bez problemu obliczyć ratę i koszt kredytu. Wykorzystaj do tego poniższe darmowe narzędzie. Wpisujesz niezbędne dane: kwotę kredytu, okres kredytowania, oprocentowanie, wybierasz rodzaj rat i prowizję.

Ile wynosi rata kredytu 250 tys. zł?

Jaka rata przy kredycie 400 tys. zł?

Ile kosztuje kredyt hipoteczny?

Dużo. A im dłuższy okres kredytowania, tym kredyt jest droższy. Oto koszty, na które powinieneś zwrócić szczególną uwagę.

1. Oprocentowanie kredytu hipotecznego. Im niższe, tym lepiej.
2. Rodzaj rat. Najkorzystniejsze są malejące, w których na początku spłacasz więcej kapitału. Jednak do takiego kredytu potrzebujesz wyższej zdolności kredytowej.
3. Prowizja za udzielenie kredytu. Najlepiej, jak jej nie ma.
4. Prowizja za wcześniejszą spłatę zobowiązania. Większość banków z niej zrezygnowała. Jednak niektóre instytucje przy spłacie ze skróceniem okresu kredytowania żądają aneksu do umowy, oczywiście płatnego. Prowizji nie ma? Nie ma. Ale o tym, że aneks będzie potrzebny i będzie płatny, nikt nie powiedział.
5. Ubezpieczenia. Pomostowe, na życie, nieruchomości, czasami od utraty pracy.

Mamy dwie uwagi:

• często bardziej opłaca się kupić ubezpieczenie poza bankiem i donieść polisę z cesją.

• oferty promocyjno-pakietowe, czyli bank obniży np. prowizję czy marżę kredytu, o ile kupisz u nich ubezpieczenie. Sugerujemy po pierwsze, przeczytać ogólne warunki, czy takie ubezpieczenie w ogóle Cię przed czymś chroni. Po drugie, policz dokładnie koszty ubezpieczenia w całym okresie kredytowania, następnie przelicz koszt kredytu hipotecznego w wariancie z ubezpieczeniem (czyli na lepszych warunkach cenowych) i bez, i porównaj je między sobą.

6. Dodatkowe produkty. Na przykład opłata za prowadzenie rachunku czy karty kredytowej (np. PKO BP proponuje obniżenie prowizji i marży w zamian za pakiet produktów, w skład którego wchodzi także karta kredytowa).

Ile kosztuje średnia marża kredytu hipotecznego?

Od kilku lat marże banków pozostają na mniej więcej podobnym poziomie. Można przyjąć, że wahają się one w okolicach 2%. Jeśli w banku istnieje możliwość negocjacji ceny, to właśnie marża jest elementem oprocentowania, który można obniżyć.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego — co musisz o nim wiedzieć?

Na całkowity koszt kredytu hipotecznego największy wpływ ma oczywiście oprocentowanie. Przeanalizujmy teraz dokładnie, co powinieneś o nim wiedzieć.

1. Stałe oprocentowanie kredytu.

W Polsce niestety nie mamy ofert kredytów hipotecznych z oprocentowaniem stałym na cały okres kredytowania, czyli np. na 30 lat. W innych krajach jest to całkowicie powszechne rozwiązanie. Jak widać na przeanalizowanych wcześniej ofertach, banki zazwyczaj udzielają kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem, najczęściej na 5 lat.

Co po 5 latach? Albo dostajesz propozycję stałego oprocentowania na kolejne 5 lat (co często wiąże się z koniecznością podpisania aneksu, zazwyczaj płatnego) albo Twoje oprocentowanie staje się zmienne.

2. Oprocentowanie zmienne.

Oprocentowanie zmienne składa się ze stawki, najczęściej WIBOR (którą zastąpi WIRON) + marży banku.

Przykład:

WIBOR 3M 6,90% + marża 2% = oprocentowanie w wysokości 8,90%.

Marża kredytu hipotecznego pozostaje niezmienna. Zmienną częścią jest stawka WIBOR/WIRON. W momencie, gdy Rada Polityki Pieniężnej podnosi stopę referencyjną NBP, podnosi się też WIBOR i rośnie rata Twojego kredytu hipotecznego. I na odwrót: stopa referencyjna spada, więc Twoja rata maleje. Jak pokazały ostatnie lata, przyszłość jest bardzo nieprzewidywalna i stawki mogą drastycznie się zmienić. Dlatego lepszym rozwiązaniem jest kredyt z oprocentowaniem stałym.

Jak obliczyć zdolność kredytową przy kredycie hipotecznym?

Każdy bank ma własne procedury kredytowe i każdy liczy zdolność w nieco inny sposób. Kowalski, który pójdzie po ofertę do banku A, dostanie tam inną kwotę niż w banku B.

Zobaczysz to na poniższym przykładzie. Dla takich samych założeń policzyliśmy wstępną zdolność kredytową w dwóch bankach: Pekao i ING. Różnica jest spora:

Jak samodzielnie policzyć zdolność kredytową do kredytu hipotecznego?

Ranking kredytów hipotecznych pomoże Ci w wyborze najlepszej oferty. Ale jeszcze przed złożeniem wniosku warto samodzielnie sprawdzić, czy jest szansa na jego uzyskanie. W tym celu wykorzystaj darmowy kalkulator zdolności kredytowej.

Uzupełniasz następujące dane:

• dochód netto.
• kwotę miesięcznych zobowiązań, czyli sumę codziennych wydatków na utrzymanie.
• raty kredytów, limity na kartach kredytowych, debety.
• uzupełniasz ilość osób na utrzymaniu. Uwzględniasz tylko osoby z Twojego gospodarstwa domowego, które nie pracują. Np. Ty pracujesz, Twój małżonek też i macie 2 dzieci — wpisujesz 2.
• dane kredytu: rodzaj, oprocentowanie, czy raty równe, czy malejące oraz na jaki okres kredytowania chcesz wziąć kredyt hipoteczny.

Ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny?

Na to pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Wszystko zależy od sumy posiadanych zobowiązań, ilości osób na utrzymaniu, ceny nieruchomości. Singiel bez kredytów może mieć zdolność kredytową, a głowa 3-osobowej rodziny z takimi samymi zarobkami już nie.

Gdzie po najtańszy kredyt hipoteczny?

Oferty kredytów hipotecznych zmieniają się bardzo dynamicznie. Banki organizują różne promocje, dzięki którym można zaoszczędzić na odsetkach czy prowizji. Dlatego nie da się jednoznacznie odpowiedzieć na pytanie, który bank oferuje najtańszy kredyt hipoteczny. Każdorazowo warto porównać aktualne propozycje. Pomoże Ci w tym nasz ranking kredytów hipotecznych.

Czasami możesz spotkać się ze stwierdzeniem, że wieloletni klient banku może w nim liczyć na lepsze warunki cenowe. Jeśli w banku jest możliwość negocjacji ceny, to możesz coś ugrać, o ile żyjesz w dobrych stosunkach ze swoim doradcą z oddziału. To od niego dużo zależy. Na lepsze warunki kredytów mogą za to liczyć klienci premium i VIP.

Ile się czeka na kredyt hipoteczny?

Czas oczekiwania zależy od kilku czynników. Przede wszystkim od tego, jak szybko dostarczysz wszystkie niezbędne dokumenty dochodowe i dotyczące nieruchomości oraz czy w trakcie rozpatrywania wniosku analityk nie poprosi o doniesienie kolejnych. Drugim czynnikiem wpływającym na to, jak szybko Twój wniosek zostanie rozpatrzony, jest kolejka, czyli ilość osób, które w tym samym czasie wnioskują w tym samym banku o zobowiązanie mieszkaniowe. Jeśli jest ich dużo, czas na pewno się wydłuży.

Można ogólnie przyjąć, że procedura dotycząca kredytu na cele mieszkaniowe trwa od około 3 tygodni do 1,5 miesiąca.

Kredyt hipoteczny a wakacje kredytowe

Bankowe wakacje kredytowe

Część banków umożliwia swoim klientom wzięcie tzw. bankowych wakacji kredytowych. Polega to na tym, że możesz zawiesić spłatę raty kapitałowej na określony czas (najczęściej od 1 do 3 miesięcy w roku). Nie spłacasz kapitału, tylko same odsetki.

Czy jest to rozwiązanie korzystne? Naszym zdaniem nie. Niespłacany kapitał powoduje naliczanie kolejnych odsetek, przez co rośnie całkowity koszt kredytu. Ponadto, jeśli niedawno zaciągnąłeś zobowiązanie, to cała rata niewiele różni się od raty odsetkowej. Kapitału spłacasz początkowo bardzo niewiele.

Jak otrzymać kredyt hipoteczny bez wkładu własnego?

Rządowy program Mieszkanie bez wkładu własnego

Osoby, które chciałyby nabyć nieruchomość, ale nie posiadają wymaganego przez banki wkładu własnego, mogą skorzystać z rządowego programu Mieszkanie bez wkładu własnego. Polega on na tym, iż BGK gwarantuje wkład własny. Nie ma tutaj systemu dopłat, a jedynie gwarancję BGK, że w razie naszej niewypłacalności bank komercyjny otrzyma wkład stanowiący podstawę tejże gwarancji. Jeśli nie masz żadnych oszczędności i chcesz otrzymać gwarancję w wysokości 20%, to musisz spłacić 100% kredytu.

Niegotówkowy wkład własny

Brak odłożonej gotówki nie przekreśla Twoich szans na kredyt mieszkaniowy. Część banków akceptuje także inne formy wkładu własnego. Sprawdźmy, co oprócz środków pieniężnych może nim być.

Co może stanowić wkład własny przy kredycie hipotecznym?

Gotówka

A raczej środki na rachunku, ponieważ banki chcą mieć potwierdzenie przelewu wkładu własnego na rachunek sprzedającego. Pieniądze mogą pochodzić z darowizny, za to wykluczona będzie pożyczka jako sposób na pozyskanie brakującej kwoty.

Działka

Jeśli zamierzasz budować dom i posiadasz już działkę, raczej nie musisz obawiać się o wkład własny. Ceny działek są obecnie dość wysokie, więc z reguły jej wartość spokojnie wystarczy. Banki patrzą najprzychylniej na działki budowlane, aczkolwiek niektóre nieruchomości rolne również mogą zostać uwzględnione.

Inna nieruchomość

O ile nie jest obciążona hipoteką. Chyba że kolejny kredyt planujesz zaciągnąć w tym samym banku, wtedy jest szansa, że uzyskasz zgodę na dopisanie kolejnej pozycji w hipotece tej samej nieruchomości (jeśli jej wartość na to pozwoli rzecz jasna).

Koszty już poniesione

Zacząłeś budowę własnymi siłami, ale w trakcie okazało się, że jednak jest za drogo i kredyt będzie niezbędny? Jeśli posiadasz udokumentowane wydatki, to również one mogą zostać zakwalifikowane na poczet wkładu własnego. Tak samo, jak wpłaty dokonane na rzecz dewelopera, jeśli kupujesz nieruchomość z rynku pierwotnego.

IKE, IKZE, obligacje Skarbu Państwa, PPK

Masz sporo pieniędzy odłożonych na emeryturę lub w postaci obligacji rządowych? Zapytaj w swoim banku, czy nie przyjmą tego jako zabezpieczenia. Gdyby bank się zgodził, następuje blokada takich środków na określony czas.

Jak przenieść kredyt hipoteczny do innego banku?

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego w jednym banku wcale nie oznacza, że związałeś się z nim na kilkanaście czy kilkadziesiąt lat. Jeśli chcesz, możesz przenieść kredyt hipoteczny do innego banku. Albo go zrefinansować (czyli po prostu zmienić kredytodawcę), albo skonsolidować (gdy chcesz jeszcze dodatkowo spłacić inne zobowiązania lub dobrać dodatkową kwotę kredytu).

Jak wygląda przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku:

• Składasz wniosek kredytowy. Musisz posiadać zdolność kredytową. Nastaw się na konieczność dostarczenia dokumentów dochodowych. Przy okazji refinansowania możesz odłączyć współkredytobiorców, o ile pozwala Ci na to zdolność kredytowa. Lub na odwrót — istnieje możliwość ich dodania.
• Bank ocenia zdolność i nieruchomość. Niezbędne będzie ponowne wykonanie wyceny.
• Po pozytywnej decyzji kredytowej podpisujecie umowę.
• Następuje spłata starego zobowiązania. Trzeba będzie udać się do sądu i zmienić wpis w księdze wieczystej, czyli wykreślić stary bank i wpisać nowy.

Co wybrać: kredyt z oprocentowaniem zmiennym czy stałym?

To zależy od sytuacji na rynku kredytów hipotecznych.

Kiedy lepiej wziąć kredyt hipoteczny ze zmienną stopą procentową?

W momencie, gdy rynkowe stopy procentowe są na bardzo wysokim poziomie, a z gospodarki płyną sygnały, że sytuacja za chwilę się zmieni, i zaczną one spadać. W takim przypadku zaciąganie zobowiązania z oprocentowaniem stałym na 5 lat z maksymalnie wysokim oprocentowaniem jest nieopłacalne.

Kiedy lepiej wziąć kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem?

Kiedy stopy procentowe są na bardzo niskich poziomach, jakie mieliśmy w Polsce np. podczas pandemii Covid-19. Wtedy zapewniasz sobie spokój ducha (i portfela) na 5 lat.

Kredyt hipoteczny a kredyt mieszkaniowy — różnice

Kredyt hipoteczny można przeznaczyć nie tylko na cele mieszkaniowe. Wyróżniamy wiele rodzajów takiego finansowania. Np. firmowy kredyt inwestycyjny zabezpieczony hipoteką to też kredyt hipoteczny dla firm.

Kredyt mieszkaniowy to jeden z takich właśnie rodzajów zobowiązań hipotecznych, którego przeznaczeniem jest zakup lub budowa nieruchomości na cele mieszkaniowe.

Pożyczka hipoteczna czy kredyt hipoteczny – porównanie parametrów

Kredyt hipoteczny zapewnia finansowanie do 35 lat z niższym oprocentowaniem, podczas gdy pożyczka hipoteczna oferuje krótszy okres spłaty do 25 lat przy wyższych kosztach. Kredyt na mieszkanie wymaga standardowo 10-20% wkładu własnego, natomiast pożyczka hipoteczna często nie nakłada tego obowiązku.

Parametry kredytu hipotecznego obejmują:

• Okres kredytowania: 30-35 lat
• Wkład własny: 10-20% wartości nieruchomości
• LTV (kwota kredytu do wartości zabezpieczenia): 80-90%
• Przeznaczenie: wyłącznie cele mieszkaniowe
• Zabezpieczenie: hipoteka na finansowanej nieruchomości

Pożyczka hipoteczna charakteryzuje się następującymi warunkami kredytowymi:

• Okres spłaty: 20-25 lat
• Maksymalna kwota: 60-70% wartości zabezpieczenia
• Wkład własny: rzadko wymagany
• Przeznaczenie: dowolny cel konsumpcyjny
• Zabezpieczenie: hipoteka na posiadanej nieruchomości

LTV w kredycie hipotecznym pozwala finansować do 90% wartości nieruchomości przy odpowiedniej zdolności kredytowej. Pożyczka hipoteczna ogranicza finansowanie do 60-70% wartości zabezpieczenia, co oznacza niższą dostępną kwotę przy tej samej nieruchomości.

Długoterminowy charakter kredytu hipotecznego umożliwia niższe raty miesięczne dzięki rozłożeniu spłaty na 35 lat. Pożyczka hipoteczna, mimo krótszego okresu spłaty, zapewnia elastyczność wykorzystania środków bez konieczności dokumentowania celu wydatkowania.

Jaki okres kredytowania wybrać?

Wybór odpowiedniego okresu spłaty kredytu hipotecznego jest niezwykle istotny. Uzyskując kredyt, możesz zdecydować się na czas spłaty od 5 do 35 lat. Dłuższy okres spłat skutkuje:

• mniejszymi miesięcznymi ratami
• większą zdolnością kredytową
• wyższymi całkowitymi kosztami ze względu na dłuższy czas płacenia odsetek

Krótki okres kredytowania z kolei oferuje:

• szybszą spłatę kapitału
• niższe całkowite odsetki
• wyższe miesięczne raty, co może być wyzwaniem przy dużej kwocie kredytu

Dlatego tak ważne jest, aby dokładnie ocenić swoją zdolność kredytową oraz sytuację finansową. Warto także mieć na uwadze zmienne stopy procentowe, które mogą wpłynąć na raty w trakcie spłaty.

Wybierając okres kredytowania, dostosuj decyzję do swoich indywidualnych potrzeb. Dobrym krokiem jest skonsultowanie się z doradcą finansowym, który pomoże wybrać najbardziej odpowiednią opcję w Twojej sytuacji.

Jak działają raty i jakie są ich rodzaje?

Raty kredytu hipotecznego odgrywają kluczową rolę w zarządzaniu domowym budżetem. Wyróżniamy dwa podstawowe rodzaje rat:

• raty stałe, które są korzystne, ponieważ kwota do spłaty nie zmienia się przez cały okres kredytowania, co ułatwia przewidywanie miesięcznych wydatków
• raty malejące, które zaczynają się od wyższej kwoty, która z czasem maleje, co umożliwia szybsze spłacenie większej części kapitału na początku, co może znacznie skrócić czas spłaty kredytu

Oprocentowanie rat ma istotny wpływ na całkowity koszt kredytu. Może być:

• stałe, co zapewnia pewność
• zmienne, oparte na wskaźniku WIBOR

Kluczowe jest zwrócenie uwagi na marżę kredytu hipotecznego, gdyż ma ona wpływ na wysokość rat. W przypadku oprocentowania zmiennego, zmiany WIBOR-u mogą powodować różnice w wartościach rat, co wymaga od kredytobiorców elastyczności i zdolności do przewidywania przyszłych wydatków.

Decyzja dotycząca rodzaju rat oraz sposobu oprocentowania wymaga staranności i przemyślenia. Osoby zaciągające kredyt powinny dokładnie ocenić swoje aktualne możliwości finansowe oraz zastanowić się nad potencjalnymi zmianami, które mogą wpłynąć na ich zdolność do regulowania zobowiązań w przyszłości.

Jak porównać oferty kredytowe?

Porównując propozycje kredytowe, warto zwrócić uwagę na kilka kluczowych elementów, które mogą wpłynąć na całkowity koszt zobowiązania. Na początek, oprocentowanie jest niezwykle istotne, gdyż składa się z dwóch podstawowych składników: stawki bazowej oraz marży banku. Należy jednak pamiętać, że nominalne oprocentowanie nie zawsze odzwierciedla pełne koszty kredytu. Dlatego warto zanalizować rzeczywistą roczną stopę oprocentowania (RRSO), która uwzględnia wszystkie dodatkowe opłaty, takie jak:

• prowizja za przyznanie kredytu
• ubezpieczenie

Przy zestawianiu ofert, nie możemy ograniczyć się jedynie do wartości miesięcznych rat lub całkowitych kosztów zobowiązania. Istotne jest również, aby przyjąć pod uwagę różnorodne parametry, takie jak:

• kwota kredytu
• okres spłaty
• wysokość wkładu własnego

Różnice w minimalnym wkładzie oraz atrakcyjne promocje bankowe mogą znacząco wpłynąć na opłacalność danej oferty. Oprócz tego, warto przyjrzeć się warunkom wcześniejszej spłaty kredytu, które mogą wiązać się z dodatkowymi kosztami lub ich całkowitym brakiem, co jest istotnym czynnikiem do rozważenia.

Nieocenioną pomocą w całym procesie są kalkulatory kredytów hipotecznych. Te narzędzia umożliwiają szybkie oszacowanie potencjalnych rat oraz całkowitych wydatków. Dobrze jest również zasięgnąć porady u doradcy finansowego lub skorzystać z dostępnych porównywarek. Dzięki takim rozwiązaniom wybór najlepszej oferty staje się znacznie prostszy, co pozwala na podjęcie świadomej decyzji o kredycie, który najlepiej spełnia indywidualne potrzeby finansowe.

Co zawiera umowa kredytowa i na co zwrócić uwagę?

Umowa kredytowa to kluczowy dokument, który precyzuje zasady dotyczące zarówno przyznawania, jak i spłaty kredytu hipotecznego. Zawiera istotne informacje o zobowiązaniach finansowych kredytobiorcy, w tym:

• wysokość kredytu
• oprocentowanie
• marżę
• prowizję

Te szczegóły są niezbędne do właściwego oszacowania całkowitych kosztów związanych z zaciągnięciem kredytu.

Warto zwrócić uwagę na typ oprocentowania, który może być:

• stały lub zmienny

Oprocentowanie stałe oferuje stabilność i przewidywalność rat, co ułatwia planowanie miesięcznych wydatków. Z drugiej strony, oprocentowanie zmienne niesie ze sobą ryzyko wzrostu kosztów w przyszłości, co może zaskoczyć kredytobiorcę.

Innym ważnym aspektem umowy jest wysokość wkładu własnego, który zazwyczaj wynosi minimum 10% wartości nieruchomości. Wkład własny znacząco wpływa na całkowity koszt kredytu. Do procesu podpisywania umowy potrzebne są różnorodne dokumenty, takie jak:

• zaświadczenia o dochodach
• wyciągi bankowe

Dodatkowo, kredytobiorcy powinni być świadomi zasad wcześniejszej spłaty, ponieważ mogą się z tym wiązać dodatkowe opłaty.

Nie można zapomnieć o obowiązkach kredytobiorcy związanych z terminowym regulowaniem rat. Istotne jest również zrozumienie możliwych konsekwencji opóźnień w płatnościach. Wiedza na temat tych wszystkich aspektów jest kluczowa, aby podejmować świadome decyzje związane z kredytami.

Co grozi za opóźnienia w spłacie kredytu hipotecznego?

Opóźnienia w płatnościach kredytu hipotecznego mogą prowadzić do znacznych problemów finansowych. Nieterminowe spłaty generują dodatkowe odsetki oraz opłaty, co w rezultacie zwiększa całkowity koszt zadłużenia. Nawet niewielkie spóźnienia mogą negatywnie wpłynąć na historię kredytową, co w przyszłości może utrudnić uzyskanie kredytów.

W przypadku dłuższych opóźnień bank ma prawo wypowiedzieć umowę kredytową. Takie działanie prowadzi do rozpoczęcia procedury egzekucyjnej, która może obejmować sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką, aby odzyskać zadłużone środki. Takie sytuacje znacząco osłabiają wiarygodność kredytobiorcy, co sprawia, że uzyskanie innych form finansowania staje się znacznie trudniejsze.

Jeśli napotykasz trudności finansowe, warto porozmawiać z przedstawicielem banku. W wielu przypadkach istnieje możliwość renegocjacji warunków kredytu lub jego refinansowania, co może pomóc uniknąć poważnych konsekwencji. Tego typu rozwiązania często polegają na dostosowaniu warunków spłaty do aktualnych możliwości finansowych, co może znacząco ułatwić zarządzanie zobowiązaniami.

Jak refinansować lub restrukturyzować kredyt hipoteczny?

Refinansowanie kredytu hipotecznego polega na zaciągnięciu nowego kredytu, aby spłacić ten, który już posiadasz. Głównym celem tego działania zazwyczaj jest uzyskanie korzystniejszych warunków, takich jak niższe oprocentowanie lub zredukowana marża. Tę opcję warto rozważyć szczególnie w obliczu spadających stóp procentowych, co może przynieść niższe miesięczne raty.

Natomiast restrukturyzacja kredytu hipotecznego oznacza zmianę dotychczasowych warunków umowy. Może to obejmować na przykład:

• wydłużenie okresu spłaty
• dostosowanie wysokości rat

Takie rozwiązania okazują się niezwykle przydatne w trudnych sytuacjach finansowych. Niezależnie od tego, którą opcję wybierzesz, refinansowanie oraz restrukturyzacja wymagają zgody banku oraz ponownej oceny Twojej zdolności kredytowej.

Jeżeli napotykasz trudności w spłacie kredytu, warto w pierwszej kolejności skontaktować się z bankiem. Możesz porozmawiać o dostępnych możliwościach refinansowania lub restrukturyzacji. Pamiętaj, że oferty bankowe mogą się różnić w zależności od aktualnych promocji, co jest istotnym aspektem, który warto wziąć pod uwagę przy podejmowaniu decyzji.

Jak korzystać z rankingu kredytów hipotecznych?

Ranking kredytów hipotecznych został przygotowany z myślą o tym, by każdy, kto szuka finansowania na cele mieszkaniowe, mógł w kilka minut bezproblemowo porównać najlepsze propozycje. Dlatego też oferta każdego banku jest przedstawiona w ten sam sposób.

Jesteś zainteresowany najniższą rzeczywistą roczną stopą oprocentowania RRSO? Znajdziesz ją wyszczególnioną po prawej stronie w tabelce każdej propozycji. A może szukasz finansowania na jak najdłuższy okres? W takim razie spójrz w lewo i wybierz bank, który udziela kredytów hipotecznych nawet na 35 lat.

1. Określ, jakie parametry interesują Cię najbardziej. Ranking kredytów hipotecznych zawiera następujące informacje:

• okres spłaty;
• marża banku;
• minimalna i maksymalna kwota kredytu hipotecznego;
• prowizja. Jeśli przy wartości prowizji widzisz znak zapytania na czerwonym tle — najedź na to, a zobaczysz dokładne informacje, czego ona dotyczy;
• RRSO. Rzeczywista roczna stopa oprocentowania składa się nie tylko z samego oprocentowania. Są w nią wliczone także koszty dodatkowe, takie jak prowizja za udzielenie kredytu;
• pod tymi danymi masz opcję Rozwiń szczegóły oferty. Znajdziesz tam np. oprocentowanie nominalne.

2. Porównaj wybrane z rankingu kredytów hipotecznych oferty.

Po prawej stronie każdej propozycji masz duży, czerwony przycisk Sprawdź. Znajdziesz pod nim opcję Dodaj do porównania. Z rankingu kredytów hipotecznych wybierz interesujące Cię oferty, dodaj je do porównania i naciśnij Porównaj (wyświetli się na dole strony).

Otrzymasz porównanie kredytów hipotecznych w formie jak na powyższym zdjęciu, czyli zestawienie najważniejszych parametrów wybranych ofert: marży, oprocentowania, RRSO, minimalnej i maksymalnej kwoty, okresu spłaty i prowizji.

3. Wybierz ofertę i złóż wniosek kontaktowy

Jeśli ranking kredytów hipotecznych pomógł Ci w znalezieniu najtańszego finansowania, czas na złożenie wniosku. Możesz kliknąć Złóż wniosek z porównania lub przycisk Sprawdź ze strony głównej rankingu. Nie martw się, nie musisz go składać samodzielnie. Wypełniasz jedynie formularz kontaktowy, a pracownik banku sam do Ciebie oddzwoni, by zapoznać się z Twoimi oczekiwaniami i przedstawić szczegółową ofertę.

FAQ: najczęściej zadawane pytania